房地产项目投资分析作业指导书

房地产项目投资分析作业指导书内容摘要：

指红线内室外燃气管网敷设，含土方工 程。 316 室外采暖管网 指红线内室外热力管网敷设，含土方工程。 317 小区车行道路工程 包括： 红线内车行道（含其两旁的人行道）及地面停车场土建工程（含土方、路基及面层）， 路灯工程（含灯具及管线敷设）。 7 318 供配电设备及安装 小区内开闭站、配电室的高压柜、低压柜、变压器、柴油发电机、 负荷开关设备及安装工程 319 水泵房设备及安装 小区内生活水泵、变频柜、气压罐、配电柜设备及安装（含生活 用水屋面稳压泵，不含消防、水景、泳池、纯净水处理） 3110 消防设备及安装 包括消火栓、消防水泵、喷淋、防排烟、自动报警、气体灭火、水幕、水喷雾等系统工程，不含防火卷帘、应急灯具、灭火器。 消防水泵、报警控制中心工程造价按建筑面积分摊进入主体、会所、地下室等消防工程内 3111 直饮水处理设备及安装 3112 中水处理设备及安装 3113 热力站设备及安装 小区内热交换站或锅炉房的热力设备及安装 3114 增容费 3115 其他 32 环境 321 绿化 小区内的植物的材料、种植 及养护费。 322 硬质地面 除小区车行道路工程以外的道路含广场。 323 构筑物及小品 小区内的岗亭、儿童乐园、建筑小品、水景土建工程费，以及雕 塑小品、假山等。 324 围墙 各类围墙（栏杆），以及出入口大门 325 室外环境照明 庭院灯或草坪灯安装、管线安装 326 泛光照明 指自泛光照明配电箱（不含箱）后的管线敷设及灯具安装工程。 327 环境水系统 小区内的水景设备及管网，绿化灌溉系统（含设备及管网）等。 328 其他 33 配套设施 331 地下室工程费 含半地下室，包括基础、主体（地下）、给排水、照明、动力配电、防水、消防、通风、停车设备等费用。 但属变配电、气体灭火、室外电缆、室外给排水管道、环境照明、水泵等专项工程，设在地下室内时，不计入地下室工程费内。 332 架空层工程费 包括结构及装修 333 会所 包括基础、主体、安装设备、装修工程费用，以及由会所经营的 泳池、网球场等工程费用。 334 教育 幼儿园、中小学等工程费用。 335 商业 包括基础、主体、安装设备 、装修等工程费用。 336 物业管理用房 包括基础、主体、安装设备、装修等工程费用。 337 其他 34 建筑单体成本 341 基础工程费 包括土方、地基处理、降水护坡等基础工程 342 单体土建工程费 343 单体安装工程费 3431 电气工程 包括配电箱、开关面板、灯具和一般的电气安装，弱电管预埋。 3432 给排水工程 一般的给排水安装、以及热水系统管道安装 3433 采暖工程 包括散热器及 管道安装 344 土建专业分包工程费用 单体内的结构、建筑 3441 外立面门窗 8 3442 入户门 3443 幕墙工程 包括：玻璃幕墙及石材幕墙 3444 户内精装修工程 3445 其他土建专业分包 如主体构筑物（灯塔、屋架等）、防水等。 345 安装专业分包工程费 3451 空调工程 包括主机、冷水机组、新风机组、冷却塔、冷冻水循环泵、冷却水循环泵、软化水处理装置、风机盘管、 温控系统、定压装置等设备和空调安装。 3452 电梯工程 电梯的安装及轿厢装修。 3453 燃气工程 单体内的燃气管道及自动抄表切断系统。 3454 电话工程 3455 电视工程 包括有线电视和卫星电视 3456 抄表系统 不含燃气抄表以外的所有抄表系统 3457 安防工程 包括：对讲、门镜、巡更、红外报警等 3458 其他弱电工程 包括网络、背景音乐等 3459 管道直饮水 包括单体内管道直饮水系统和室外管网敷设。 34510 中水系统 包括单体内中水回收、回用管道系统和室外管网敷设。 34511 消防工程 包括消火栓、消防水泵、喷淋、防排烟、自动报警、气体灭火、水幕、水喷雾等系统工程，不含防火卷帘、应急灯具、灭火器。 消防水泵、报警控制中心工程造价按建筑面积分摊进入主体、会所、地下室等消防工程内 34512 其他安装专业分包 346 其他 包括：分包照管费、甲购材料采保费、进度奖、质量奖等。 四、开发间接费 41 工程保险费。