房地产项目投资与管理

房地产项目投资与管理内容摘要：

因此在房地产投资领域中，通过对投资收益率的具体 分析计算并与其他投资收益率进行分析比较，如运用投资敏感性分析的手段，来判断它的投资方案组合或投资方向的选择。 分析掌握了房地产投资的基本特点，有助于投资者运用房地产投资的内在规律，结合各自的投资实力，经营管理水平，技术条件和人力资源，参与市场竞争并在市场竞争中取得主动地位，立于不效之地。 房地产项目投资风险识别 风险识别，就是对风险做出认定和鉴别，找出风险之所在，查明引起风险的主要因素，并对其后果作出定性估计。 风险识别的目的就是要寻找影响风险的主要因素，并兼顾次要因素，以便为投资决策者 提供最适当的风险对策。 9 对于任何房地产投资者而言，投资风险识别是一项长期的连续性和制度性的工作。 风险识别是一种用科学方法来对待风险的科学管理方法，是房地产投资决策科学化的前提，而且必须通过制度化才能得以保证。 （ 1）房地产项目投资风险识别过程 风险识别过程通常分成如下步骤： ① 确认不确定性的客观存在 这项工作包括两项内容：即首先要辨认所发现或推测的因素是否存在不确定性，如果是确定无疑的，则就不存在所谓的风险，众所周知的结果不会构成风险；第二是确认这种不确定性是客观存在的，是确定无疑 的，而不是凭空想象的。 识别风险的第一步工作就是确认不确定性和它的客观存在。 ② 建立初始数据库 建立初始数据库是识别风险的操作起点。 数据库中应明确列出客观存在的和潜在的各种风险，应包括各种影响环境、决策、生产率、操作运行、质量和经济效益的各种因素。 人们通常凭借企业经营者的经验对其做出判断。 建立数据库可采用商业数据库办法或通过对一系列调查表进行深入研究、分析而制定。 ③ 确立各种风险事件并推测其结果 根据初步风险数据库中并列的各种重要的风险来源，推测与其相关联的各种合理的可能性，包括赢 利和损失、人身伤害、自然灾害、时间和成本、节约或超支等方面，重点是资金的财务结果。 ④ 制定风险预测图 风险预测图采用二维结构，如图 21 所示： 10 通过此二维结构图，可以分析某个（类）风险其发生的可能性大小以及潜在的危害。 曲线群中每一曲线表示相同的风险，但不确定性或者说其发生的概率与潜在的危害有所不同，因此各条曲线所反映的风险程度也就不同。 曲线距离原点越远，风险就越大。 ⑤ 进行风险分类 对风险进行分类具有双重目的，首先能加深对风险的认识和理解，其次能认清风险的性质，从而有助于制定风险管理的目标。 风险分类有多种方法：按风险来源划分可分为自然风险（即由于自然力的作用，造成财产毁损或人员伤亡的风险）和人为风险 （即由于人的活动而带来的风险）；按风险影响范围划分可分为局部风险和总体风险；按风险后果划分可分为纯粹风险 （即不能带来机会、无获得利益可能的风险）和投机风险（即既可能带来机会、获得利益，又隐含威胁、造成损失的风险）。 按风险后果的承担者划分可分为项目业主风险、政府风险、承包商风险、投资方风险、设计单位风险、监理单位风险、供应商风险、担保方风险和保险风险等。 这是风险识别过程的最后一个步骤。 通过建立风险目录摘要，可将项目可面临的风险汇总并排列出轻重缓急，能给人一种总体风险印象图。 （ 2）房地产项目投资风险识别基本方法 进行房地产投资风险管理。 首先必须识别风险，房地产投资风险识别，就是在各种风险发生过程中，对风险的类型及风险生成的原因进行判断分析，以便实现对投资风险的计量和处理。 在实际工作中，各种风险往往交织在一起，而且引起风险的原因也错综复杂。 为了能及时地发现或预测到这些风险并采取有效的措施，化解、缓和、减轻、控制这些风险，减少 11 它的危害程度，需要掌握一些专门的识别方法，以对各种可能发生的损失 进行分析。 ① 国际流行的风险识别方法 目前，国际流行的风险识别方法主要有 “德尔非法（ Delphi） ”、 “头脑风暴法（ Brainstorming） ”以及 “幕景分析法 ”等方法。 其中， “德尔非法 ”是比较常用的方法，是由美国著名咨询机构兰德公司于 50 年代初发明的一种专家咨询方法，最初就是为了解决典型的风险辨识问题。 运用 “德尔非法 ”进行风险辨识时要经过 5个过程：风险分析人员制定调查表，确定调查内容→选 1015 名专家，发送调查表→专家根据调查表所列问题提出自己的意见→风险分析人员汇集专家的意见→多次反复使 意见逐步收敛。 “头脑风暴法 ”是一种通过小组会议形式，使每位与会成员畅所欲言，鼓励大家提出新思想、新观点、新方法，并促使大家讨论、争鸣和交流，以便相互启发，与会成员之间产生更多更好的主意和想法。 这种方法的实质是通过相互讨论，产生思维共振，激发与会成员的灵感和思想，激发大家的创见性，以获得有价值的具有新意的观点、思想和创意。 头脑风暴法一般适用于问题简单、目标明确的情况。 “幕景分析法 ”是一种能在风险分析中帮助辨识引起风险的关键因素及其影响程度的方法。 所谓幕景是指对一个决策对象（比 如，一个房地产投资项目，一个企业的发展问题）的未来某种状态的描述，包括用图表、曲线或数据的描述。 现代的大型风险决策问题，一般都必须依赖计算机才能完成复杂的计算和分析任务。 比如，对一项投资方案的风险分析，幕景分折可以提供未来三年内该投资方案最好、最可能发生和最坏的前景。 并且可以详细给出这二种不同情况下可能发生的事件和风险，为决策提供参考依据。 ② 国内风险识别主要采用以下一些方法： 筛选一监侧一诊断技术 筛选是依据某种程序将具有潜在危险的影响因素进行分类、选择的风险识别过程；监测是对应于某种险情及其后 果，进行监测、记录和分析显示过程；而诊断则是根据症状或其后果与可能的起因等关系进行评价和判断，找出可疑的起因并进行仔细检查。 筛选、监测和诊断是紧密相连的。 流程图法。 它是根据房地产公司的开发经营活动，建立一系列流程图，通过对流程图的分析，揭示投资全过程中的 “瓶颈 ”分布位置及影响，从而识别可能存在的风险。 财务报表分析法。 它是以房地产开发企业的会计记录和财务报表为基础，将每一会计科目作为一风险单位进行分析并发现可能存在的风险，然后进行汇总，得出结论的方法。 12 专家调查法。 该方法是基于专家对风险的认识 水平高于一般人的基础之上，通过提出问题，交由专家进行判断，然后对调查结果进行统计、分析，从而得出识别结论。 分解法。 其原则为化大系统为小系统，将复杂事物分解成较简单、易被认识的事物。 具体步骤为：先将一投资项目按类别和层次分解成若干个子项目，找出它们各自存在的风险因素，然后进一步分解子项目，层层分解，直至能基本确定全部风险因素为止。 最后再进行综合。