房地产项目开发全过程作业指导书

房地产项目开发全过程作业指导书内容摘要：

）销售费用 销售人员工资 销售办公费用 广告策划宣传费 预售许可证申领费 （九）开发期税费 市政配套费 绿化费 17 人防费 基础设施 配套费 用地规划许可证 开工许可证 建设工程监督费 劳保基金及待业保险 （十）其它费用 施工监理费 工程质监费 招标管理费 图纸审查费 合同印花税 预算招标代理费 检测费 结构检测 环境监测 塑钢检测 土壤检测 消防检测 桩基检测 电气检测 其它费用 评估费 登记费 放线费 售楼部装修 样板间 测绘费 日照分析费 拔地定桩费 房租 18 项目咨询论证费 地震测试费 （十一）不可预见费 泛会所装修 健身器材 门卫房 石凳 鸽子房 垃圾房 信报箱 其它费用 四、成本监控 由工程 开发管理 部牵头组织，对项目建设进行全面造价管理。 以成本分析内容为项目分类监控，确保实际成本在控制范围之内。 每一个项目开发完成以后，由工程 开发管理 部总结出项目成本监控报告。 home 六 项目设计 项目设计包括方案设计、初步设计、施工图设计及配套专业设计 四个方面的工作内容，项目设计由 工程开发部 负责。 一、方案设计 在产品及市场定位后 20 天内，由 工程开发部 组织相关设计单位完成方案设计。 方案设计的前提工作 项目方案设计前， 经营管理部（售楼 部 ） 应提供经公司认可的该项目市场及产品定位，包括面积、户型比例、容积率、配套设施标准等数据。 方案设计的评审标准 设计成果满足城市规划审批的要求。 设计成果满足公司对该项目的市场及产品定位。 方案设计的审批 19 方案设计完成后，总师办、营销部、地产部等相关部门及时对设计成果进行审查，并于 2 日内将意 见交总师办整理成文，以作为进行初步设计的依据。 方案设计成果报总经理批准后实施。 二、初步设计 在项目方案设计批准后，由 工程开发部 组织相关设计单位完成项目初步设计，初步设计的周期为 1520 天。 初步设计成果的评定标准 满足城市规划、消防、人防、抗震审查的要求。 满足公司对项目的产品及市场定位要求。 满足项目的成本预算要求。 初步设计的审批 初步设计完成后，总师办、营销部、物业公司、工程预算部、地产部等相关部门及时对设计成果及项目概算进行审查，并于 3 日内总结成文，以 做为施工图设计的依据。 初步设计经总经理批准后，进行下一步设计。 三、施工图设计 项目初步设计完成后，总师办组织相关设计单位，进行施工图设计。 施工图设计的周期为 30－ 50 天。 施工图设计前的准备工作。 详细整理初步设计成果。 认真、详细编制设计任务书。 施工图设计应遵循的原则 满足城市规划、消防、人防、抗震设计审批要求。 满足公司对项目的产品定位要求。 满足限额成本预算的要求。 施工图审批 施工图设计完成后，总师办、营销部、物业公司、地产 部、工程建设部等相关部门要对图纸进行认真审查，并在 3 日内将审查意见交由总师办汇总，由设计院修改。 施工图的交付 施工图完成后，由总师办将全套图纸交付到工程建设部，并由工程建设部发 20 放到工程预算部、施工单位，以备招标、施工之用。 四、配套工程专业设计 配套工程设计指供水、供电、供暖、供气等专业工程的设计。 配套工程设计由总师办组织市政专业设计院完成。 配套工程的设计图纸做为配套工程预算及施工的依据。 配套工程专业设计完成后，由总师办交由工程建设部，再由工程建设部转交工程配套部及工程预算部。 home 七 地质勘探及文物钻探 一、地质勘探 地质勘探由 工程开发部 负责。 地质勘探分普探和详探两部分。 地质勘探报告应于施工图设计正式开始三日前提交，报告原则上一式 六份，其中 五 份交由工程建设部存档备查， 一 份由总师办存档（同时根据工程需要，加出一定的份数）。 二、文物钻探 文物钻探由工程配套部负责。 文物钻探报告一式三份，其中一份交由公司行政人事部存档，两份由工程建设部存档。 文物钻探应于桩基施工前三日内完成。 home 21 八、土地交付、管理 一、交付 土地自土地证办理完成后，三日内由 综合管理办公室 向工程建设部交付。 工程 开发管理部 自正式接收之日起对项目地块实施管理。 土地交付的标准 场地形象与出让或挂牌签约合同描述一致。 交付时应交付下列相关资料 场地红线图、航测图、地块及周围相关环境配套图纸资料（水、电、暖、气、雨、污水等）、地块四周相邻单位情况简介、土地历史背景等。 二、管理 土地管理由工程建设 开发管理 部负责，负责期限自接收之 日起至工程竣工向物业公司交付之日止。 工程建设 开发管理 部接收土地后，应着手下列工作： 砌筑围墙、大门，保证场地封闭。 安排专人驻守，负责场地安全。 着手跟当地派出所、办事处、居委会、市政局、行政执法局等相关部门取得联系，寻求支持、配合。 调查了解当地居民、村民对项目开发的配合态势。 特别 要针对夜间施工、土方开挖、垃圾清运、地材供应、出入口畅通等问题。 home 22 九 三通一平 三通一平工作由工程建设部及工程 配套部负责具体实施，工程总监对结果负责。 工程配套部负责自来水、基建用电、雨污水排放等手续办理、合同签订，三通一平工程的具体施工由工程建设部负责。 三通一平具体工作 电 基建用电应于桩基施工前一周内正式接火，送至基建变压器。 基建变容量、位置，由工程建设部副总工程师决定。 基建变正式送电前应砌筑围墙、大门，保证封闭管理。 水 施工及生活用水于桩基施工前一周内接至场地内，设一总表。 供水参数由工程建设部副总工负责。 供水至场地内总表后，由工程建设部将供 水支管敷设至用水点，各用水点设置分水表。 雨污水 于内部建安招标完成后 7 天内完成场地内临时雨污水施工管道的敷设，雨污水管道与市政管网连接采取直接连通或泵送的方式，方案由工程建设部副总工决定。 道路 依据初步设计方案确定道路布局，施工通路原则上采用砼路面。 厕所 施工场地临时厕所应于正式开工前半个月建设完成。 23 厕所基本标准：砖墙、石棉瓦顶、内贴瓷片、配置水冲管道、配置化粪池，男女分设。 垃圾清理 场地内垃圾在桩基施工前 7 日内清理完成。 地面平整 于桩基施工前 7 日内将场地平整完成，地面高差不超过 20cm，表面用装载机或挖掘机碾压。 home 十 前期手续的办理 一、前期手续指项目正式开工前的各项审批手续，主要有：土地证、规划用地许可证、规模批复、消防设计审批、人防审批、建筑规划许可证、图纸审查、施工许可证、预售许可证。 二、前期手续办理的周期 土地证：土地证办理由地产部负责。 土地证从 _土地协议签订 开始办理， _30 工作 _日内办理完成。 办理土地证需具备的条件：  申请书  协议书及批复  营业执照  法人代表证明  委托书  经办人身份证明  航测图两份 规划用地许可证：由地产部负责 规划用地许可证从 _土地协议签订 开始， 60工作日 内完成。 办理规划用地许可证需具备的条件： 申请 用地批复 1： 1000 数字化地形图 24 规划设计总图或初步设计方案 规模批复：由地产部负责 规模批复从 年底 开始， 60 工作 日内完成。 规模批复需具备如下条件： 关于申请下达年度房地产开发建设规模的请示（公司红头文件、文号、签发人、公章原件 3 份） 企业法人营业执照（验原件，收复印件 1 份 ） 房地产开发企业资质证书（验原件，收复印件 1 份） 国有土地使用证（验原件，收复印件 1 份） 建设用地规划许可证（验原件，收复印件 1 份） 房地产开发公司出具的企业开发建设业绩报告（公司红头文件、文号、签发人、公章原件 1 份） 市房地产管理局出具的《房地产开发项目建设条件审核表》（原件 1份） 工程建设自有资金（不含土地款）达到 30%以上的银行证明（原件 1份） 详细规划图（规划图需加盖有资质的规划设计院方案图设计专用章；标注出每栋楼的建筑面积、层数，并将每栋楼的商业用房、住宅、地下室面积予以列表报送） 建筑规划 许可证：由地产部负责 建筑规划许可证从 办完用地规划许可证 开始， 30 工作 日内完成。 办理建筑规划许可证应具备如下条件：  合法的建设计划文件  建设申请报告  建设用地规划许可证  土地权属证件或证明  取得勘察设计证书的勘察设计单位所做的设计图纸及说明两份  按全市统一坐标、高程系统绘制的符合城市规划要求的 1： 1000 地形图和平面布置图四份  有关部门的审查意见 25  其它 消防设计审查：由地产部负责 消防设计审查自项目扩大初步设计图完成开始办理，办理期限为 10工作 天，办理地点为消防支 队建审科。 消防设计审查需具备下列条件： 建筑消防设计防火审核申报表 航测图 平面位置图 全套施工图 高层项目需带电子版施工图 人防设计审批：由地产部负责 人防计审查从 设计完地下人防设计施工图 开始， 20 工作 日内完成。 人防设计审查应具备如下条件：  初步设计审查批准文件；  主要的初步设计文件；  由建设单位填写的“人民防空工程施工图设计文件审批表”一式六分和“关于申请批准施工图设计文件的请示”一式二分；  工程建设所在地人民防空主管部门的意见；  工程勘察成果报告； 符合施工图 设计深度要求的各专业图纸、计算书 . 设计图纸审查：由总师办负责 设计图纸审查自项目招标备案开始办理， 20 天内完成。 设计图纸审查办理应具备如下条件： 项目招标备案完成。 施工图设计完成。 施工许可证：由工程配套部负责 施工许可证自项目招标备案开始，在 30 日内完成。 施工许可证办理需具备如下条件： 项目招标已正式开始，拿到中标通知书。 施工合同已签订，并备案完成。 26 建筑规划许可证已办理完成。 图纸审 查意见书已办理完成。 质量监督手续办理完成。 安全监督手续已完成。 相关费用已交纳。 预售许可证：由营销部负责 预售许可证办理应具备以下条件： 多层建筑主体 层小高层建筑主体完成 层、高层建筑主体完成 30％。 具备以下许可证件：土地证、建设用地许可证、建筑规划许可证、施工许可证。 在具备条件的前提下：预售许可证在 10 日内办理完成。 home 27 十一 施工单位确定 一、施工单位确定按下列程序进行： 报名 初步考察 入围 考察 招标 合同签订 施工许可证 二、施工单位确定由工程总监具体负责，总经理决策。 三、具体工作内容及标准 报名、初步考察、入围 由工程建设部负责施工单位的报名、初步考察、入围选择工作，工程总监负责，入围结果在工程建设部领导班子内通报，形成统一意见后向总经理汇报。 考察 确定入围单位名单后，发标书前由工程总监组织公司相关人员对入围单位进行考 察。 考察组成员主要有：工程总监、副总工程师、财务总监、行政总监、总经理助理、总经理。 考察主要内容： 公司组织架构、业绩、财务状况、法人代表状况，在建或竣工工程（质量、工期、安全文明施工）、履约状况、项目经理状况、项目部班子配备状况、业主的反映等。 入围单位数量保证每个标段投标单位不少于三家，特殊情况由工程总监向总经理汇报。 28 三、招标 工程招标由工程总监负责组织。 招标文件：招标文件由工程预算部负责起草，由工程预算部经理、。