我们前期物业管理存在的问题和对策分析论文

我们前期物业管理存在的问题和对策分析论文内容摘要：

约 束 全体 业 主 的 前期 物 业 管理 活 动 的共同约定，是小 区 前 期物 业 管 理阶 段 管 理的 宪 法。 在房 屋 销 售阶 段 ， 应同 步向 业 主 宣传 物 业 管理 规 定， 公 开 收费 标 准， 签 订前 期 物 业 管理 协 议。 及 时了 解 业 主的 具 体 情况 ， 剖析 该 小 区购 房 群 体的 收 入 水平 、 文化 程 度、政 治素 质 和 承受 能 力 ，有针 对 性 地拟 定 该 小区 收 费 标准 和 物 业 管理 方 案，这样 有 利于今后 物 业 管理 展 开。 机构的设 立 与制 度 的 制定 机构的好坏决 定 了 前 期物 业 管 理的 好 坏 ，机 构 的 设立 主要 要 进行 好人员 的选聘和 培训， 团队 素 质 的高 低 决 定了 前 期 物 业管 理 的 成败。 同时还要制定好 规章 制 度 ， 规章制度 的 制 定 是实 施 和 规 范前 期 物 业管 理 行 为的保证。 物业的验 收 与接 管 物业的验收是直 接 关 系到 今 后 物业 管 理 工作 能 否 正 常开 展 的 一个 重要 环节。 严 格 按 照规 范 做 好 接管 验 收 工作 ，提 前 熟 悉所 安 装 的 设备 设 施，这将有利于长期 的 物 业管 理 ， 减少 物 业 管理 中 因 质 量问 题 引 起的 纠 纷。 业主入伙 和 装修 管 理 所谓入伙是指业 主 或 使用 人 收 到书 面 通 知书 ， 在 规 定期 限 内 办完 相应手续并实际入 住。 业主 入 住 后必 要 面 临房 屋 装 修 的问 题 ， 物业 管 理 企业要加强业主装 修 的 管理 ， 以 避免 装 修 污染 、 装 修 扰邻 、 危 害 公共利益甚至装修工程质 量 事 故的 出 现 7。 物业档案 资 料管 理 在 物业 管 理 企业 接 管 物 业 和业 主 或 使用 入 伙 以后 ，物 业 管理 企 业 应及时建立物业管 理 档 案资 料 ， 档案 资 料 应按 综 合 文 书图 表 、 房屋 栋 号 、公共设施分类立 卷 按 序号 归 档 ，专 柜 存 放 ， 按 规 定 建立 全 宗 简介 ， 查 卷目录和卷内目录 以 便 日后 查 阅。 7谭善勇 ， 郭立 .物 业 管 理 理 论 与 实 务 .[M].北 京 ： 机 械 工 业 出 版 社 ， ～ 114. 山西财经大学毕业论文（设计） 11 协助成立 业 主委 员 会 当业主入住达到 规 定 的条 件 ， 物业 管 理 企业 应 协 助 成产 业 主 委员 会以利于长期物业 管 理 ，实 现 好 前期 物 业 管理 到 日 常 物业 管 理 的过 渡。 其它前期 日 常管 理 对物业进行前期 日 常 管理 包 括 清场 封 闭 小区 、 组 织 保修 、 维 修养 护以及协调业主与 开 发 商和 建 设 单位 之 间 的关 系 ， 督 促 协 调 开 发商 和 建 设单位解决业主提 出 的 有关 房 屋 及公 共 配 套设 施 方 面 的问 题 等。 3 我国前期物业管理存在的问题 我国关于前期物 业 管 理的 法 律 规范 有 《 条例 》、《 前 期物 业 管 理招 标投标管理暂行办 法 》 和《 前 期 物业 管 理 招标 投 标 管 理暂 行 办 法》 等 ， 这些法律从很多方 面 规 范着 前 期 物业 管 理 ，但 是 在 实 际实 践 中 前期 物 业 管理存在着很多问 题。 如前 期 物 业 管理中 早期 介 入 滞 后、 前 期 物业 管 理 招投标不规范、前 期 物 业服 务 合 同不 规 范 、物 业 承 接 验收 制 度 不完 善 移 交不完整、共用设 施 设 备 管理问题 、 业 主 临时 公 约 未 建 立 或 未 约定 、 物 业服务 和 收 费“ 质 价 不符 ” 、 物 业 维修 资 金 管理 问 题 、 业 主 入住 装 修 管理 不善 等。 2020 年 5 月 20 日 ，本 人 在 中 国 知网 中 检 索 出 全 国 各 界人 士 对 以上 九大 问 题 的研 究 成 果 （主 要 有 中国 学 术 期 刊 、中 国 年 鉴 、中国 专 利 、中国 科技成果、中国博 士 学 位论 文 、 中国 硕 士 论文 、 中 国 重要 会 议 论文 、 中 国重 要报 纸、 中 国 图书 等 ） ， 调查 统 计 得 到这 九 大 问题 的 文 献数 及 所 占比 例（如表 31） ： 表 31 前期物业管理中的九大问题研究文献统计表 序号 问题 检索文献数 所占比例 1 早期介入 中的问题 102 % 2 前期物业管理招投 标 问题 143 % 3 前期物业服务合同不规范 8 % 4 物业承接验收 问题 44 % 山西财经大学毕业论文（设计） 12 5 共用设施设备权属不明确 2 % 6 业主临时公约未建立或未约定 13 2% 7 物业 管理 收费 问题 266 % 8 物业维修资金管理 问题 41 % 9 业主入住装修管理不善 29 % 10 合计 648 100% 03 . 1 早期介入问题 3 . 2 前期物业管理招投标问题3 . 3 前期物业服务合同问题 3 . 4 物业承接验收问题3 . 5 公用设备设施管理问题 3 . 6 业主临时公约未建立或未约定3 . 7 物业服务收费问题 3 . 8 物业维修资金管理问题3 . 9 业主入住装修管理问题 图 31 九大问题排列图 早期介入 问 题 在搜索的 648 篇文 献 中， 有 102 篇 是 涉 及前 期 物 业 管理 中 的 早期 介入（如表 31）， 东 南 大 学土 木 工 程学 院 任 虎教 授 在 “谈 物 业 管 理公 司 超前介入房地产规 划 设 计” 中 就 分析 了 物 业管 理 公 司 超前 介 入 的必 要 性 和主要问题 ， 提出 物 业 管理 公 司 应超 前 介 入房 地 产 规 划设 计 的 建议。 可见山西财经大学毕业论文（设计） 13 早 期介 入 的 重要 性 ，它直 接 影 响到 房 屋 的质 量 ，影响 着 长 期的 物 业 管理 8。 业内人士普遍认 为 物 业管 理 早 期介 入 的 时间 越 早 越 好， 但 我 国现 有全国性物业管理 条 例 ，对 物 业 管理 “ 从 图纸 开 始 ” 早期 介 入 没有 明 确 规定，没有制定出 强 制 性统 一 的 运作 标 准 及程 序 ， 物 业管 理 早 期介 入 未 能纳入依法管理的 法 制 轨道 ， 实 行 住 宅 小 区物 业 管 理 的规 范 化 和标 准 化 等缺乏法制的根本 保 障。 而且在实际中， 由 于 对早 期 介 入的 认 识 不足 ， 开 发 商或 物 业 开发 公司难免有短期行 为 产 生， 急 功 近利 ， 只 顾及 目 前 市 场情 况 ， 不考 虑 社 会发展变化、消费 者 需 求变 化 等 因素 ， 或 者片 面 追 求 利润 ， 而 不愿 意 让 物业管理早期介入 ， 片 面地 认 为 成本 投 资 增加。 另一方面由于物 业 管 理公 司 的 从业 人 员 素质 不 高 ， 专业 人 才 较少 ，教育培训体系未 能 建 立健 全 ， 专业 化 队 伍尚 未 形 成 ，物 业 管 理公 司 大 部分员工身兼数职 (租 凭 管 理 员、 房 管 员、 门 卫 等 )， 没有 形 成 专业 集 团 化的管理队伍 9，这 些 企 业自 身 的 原因 也 导 致物 业 管 理 早 期 介 入 困难 重 重。 物业管理企业早 期 没 有介 入 将 带来 的 种 种问 题 ， 主 要表 现 在 以下 几 个 方面：规划设计欠 缺 多 、建 筑 设 计不 切 实 际、 楼 盘 销 售遗 留 问 题多 、 建 设过程遗留问题多。 前 期物 业 管 理的 早 期 介入 滞 后 是 困扰 当 前 物业 管 理 的一个薄弱环节， 也 是 造成 物 业 早期 开 发 不规 范 ， 物 业管 理 代 人受 过 的 起因和关键所在。 前期物业管理招投标 问题 在 搜索 的 648 篇 文 献中 ， 有 143 篇 是涉 及 前 期 物业 管 理 中的 招 投 标问 题（ 如表 31）。 中 国 人 民大 学 法 学 院的 王 利 明、 宋 志 红在 “ 物 业管 理招 投标 中 若 干问 题 的 法律 分 析 ”中 就指 出 我 国物 业 管 理一 直 存 在着 的 “ 谁开发 ， 谁管 理 ” 的问题 ， 这种 父子兵 模 式 在 实 践 中 给 物 业 管 理 发 展 带来了很多弊端， 并 从 法律 的 角 度提 出 了 相应 的 对 策 10。 8任虎 .谈 物 业 管 理 公 司 超 前 介 入 房 地 产 规 划 设 计 [J].建 筑 管 理 现 代 化 .2020 年 第 3 期 . 9中 华 人 民 共 和 国 建 设 部 .物业管理 企 业 资 质 管 理 试 行 办 法 .2020 年第 1 期 . 10王利明 ， 宋志红 . 物 业 管 理 招 投 标 中 若 干 问 题 的 法 律 分 析 [J].中 国 论 文 中 心 .2020 年 第 5期 . 山西财经大学毕业论文（设计） 14 为了规范前期物 业 管 理招 投 标 活动 ， 保 护招 标 投 标 当事 人 的 合法 权益，促进物业管 理 市 场的 公 平 竞争 ， 建 设 部 2020 年 6 月 26 日颁 布 了关于《 前 期 物业 管 理 招标 投 标 管理 暂 行 办法 》。 可是 目前 ， 由于 不 少 地方 对推行招投标制度 的 重 要性 缺 乏 认识 ， 导 致招 投 标 选 聘物 业 管 理企 业 没 有成为主要的方式。 (1)有的开发商 与物 业 管 理 企业 本 是 “ 父子 ” 关系 ， “ 老子 ” 开发的，物业直接请 外 来 “ 管家 ” ，多 数 情 况仍 然 是 开 发商 与 物 业管 理 企 业“ 私下 ” 协商而 定 11； (2)有 些招 标 方 在实 际 已 内 定中 标 对 象的 情 况 下进 行 虚 假招 标 ，使 招标成为一种过场 和 形 式 ， 重 表 象不 重 实 质， 投 标 费 用大 ， 浪 费资 源 ； (3)有些招标的 业主 不 考 虑 “ 质价相符 ” 的 原 则， 片 面 强调 最 低 价格，造成投标企 业 的 竞相 压 价 ； (4)有 些参 与 投 标的 物 业 管 理企 业 恶 性竞 争， 相 互 杀价 ， 靠不 切 实 际的承诺赢得中标 ； (5) 由于开发商没有 专业 人 员 负责 招 标 工作 ， 以 及 对投 标 法 规和 招标的组织管理工 作 不 熟悉 ， 造 成了 物 业 管理 招 标 工 作的 不 规 范； (6)没 有一 个 平 台提 供 给 物 业管 理 行 业在 媒 体 上发 布 公 告 ，招 标 过 程也 就没 有 建 设工 程 项 目和 政 府 采购 项 目 那样 透 明 ，存在 招 标 信 息不 对 称； (7)物业管理招 投标 代 理 市 场发 育 不 成熟。 前期物业服务合同不规范 在搜索的 648 篇 文 献 中， 有 8 篇是 涉 及 前期 物 业 管 理中 的 服 务合 同不规范问题（如 表 31）。 南 京 信 息工 程 大 学公 共 管 理学 院 法 律 系吴 世 彬在“从物权视角 解 析 前期 物 业 管理 合 同 ” 中 以 案 例 的形 式 指 出： 由 于 物业管理条例对前 期 物 业管 理 合 同的 规 定 比较 粗 疏 ， 由此 引 发 了诸 多 法 律纠纷 ， 并在此基 础 上 提出 相 关 的立 法 建 议 12。 几 年前 ， 有关 部 门 出台 的 《 物 业 管 理条 例 》第 21 条 规 定： “ 在业 主 、业主大会选聘物 业 管 理企 业 之 前， 建 设 单位 选 聘 物 业管 理 企 业的 ， 应 当 11朱希全 .加 强 前 期 物 业 管 理 是 规 范 物 业 管 理 的 重 要 前 提 [J]. 重 庆 物 业 .2020年第 6 期 . 12吴世彬 .从 物 权 视 角 解 析 前 期 物 业 管 理 合 同 － 以 南 京 东 渡 房 地 产 公 司 与 中 北 物 业 管 理 公司 物 业 管 理 纠 纷 为 例 [J].长 白 学 刊 .2020 年 第 2 期 . 山西财经大学毕业论文（设计） 15 签订书面的前期 物 业 服务 合 同。 ” 实 际 上， 有 的 建 设单 位 与 物业 管 理 企业在签订前期物 业 服 务合 同 时 ，并 没 有 使用 规 范 文 本， 使 合 同的 核 心 内容 （ 即双方的权 利 义 务及 违 约 责任 ） 没 有明 确 写 进 合同 中 ， 造成 了 双 方的矛盾和分歧， 影 响 了物 业 管 理， 殃 及 到业 主 的 利 益 ； 有 的 合同 甚 至 将前期物业。