成都隆鑫_杨柳河别墅项目定位策划报告_金网络-隆鑫地产成都杨柳河别墅项目定位策划报告

成都隆鑫_杨柳河别墅项目定位策划报告_金网络-隆鑫地产成都杨柳河别墅项目定位策划报告内容摘要：

19套 /月 （ 07年12月 09年 2 月） 备 注： 09年 2 月售罄 23 南郡7 英里 联排别墅 266 235 31 250360 三房两厅四卫 四房三厅四卫 均价 10000元 /平米 均价约14500元 /平米 15套 /月（ 2020年 3 月2020年4 月） 成都市本地客户，沿海回川客户。 蜀郡 叠拼别墅 约150，现推32户 29 3 套 240260 四室二厅二卫 五室二厅二卫 820011000元 /平米 / 67 套 /月（ 2020年底2020年4 月） 成都本地 客户为主，外地客户比 较少。 — 花园洋房 约 500套 约250套 剩250套左右 120190 三室二厅二卫 四房二厅二卫 四室三厅二卫 6500（特价23 层）其余均价 8600元/平米 约 50套 /月（ 2020年底2020年4 月） 三利宅院 独栋别墅 39套 306 12 398593 四房三厅五卫 六房三厅五卫 600700 万 /套 / 2020年至今，约56 套 /月，开盘高峰期50套 /月 / — 联排别墅 297套 260359 四房二厅四卫 五房二厅四卫 800013000元 /平米 均价约12020元 /平米 河畔新世界 双拼别墅 54套，已推12套 8 4 300360 四房三厅四卫 五房三厅五卫 均价 13000元 /平米 / 1 套 /月（ 2020年年中2020年4 月） / 南延线别墅板块市场特征简述：  在售含别墅项目 8 个，除南郡 7 英里和蔚蓝卡地亚外均非纯别墅社区。  花园洋房面积区间在 100－ 190 平米，单套总价在 70－ 100 万之间，主力单价在 5400－ 7200 元，由于单总价控制适当，个案销售速度可达 50套 /月。 24  叠拼别墅面积区间在 193－ 260 平米，单套总价在 140－ 280 万之间，主力单价在 7000－ 9500 元，由于面积较大，同一项目中单套总价比花园洋房贵一倍，处境较为尴尬，平均速度约 6－ 7 套 /月。  联排别墅总供应套数近 900 套，仅余 50 套，销售率高，面积区间在 150－ 360 平米，单套总价集中在 200－ 450 万之间，主力单价在 8000－ 万元之间，其中雅居乐小联排大院子平均去化速度在 19 套 /月，南郡 7 英里纯别墅社区大联排月均 15套左右。  独栋 别墅供应集中在雅居乐和麓山，雅居乐小独栋面积区间在250 平米左右，单套总价 360 万之间，大独栋 470 平米， 700万 /套，主力单价均为 万元 /平米；麓山小独栋面积区间在300－ 350 平米左右，单套总价 350－ 500 万之间，地上均价 － 万，地下面积按照 5000 元 /平米销售，全面积单价 万 /平米，大独栋 570－ 715 平米， 800 万－ 1000/套，主力单价为 万元 /平米。  距国际城南最近的区域，外部配套佳，山水资源相对稀缺，项目营销重点放到了高端商务、市政配套上，辅以项目内部的景观打造来突出产 品的价值。 而产品形态上，联排供应量较大，独栋也占据了相当比例。  客户看重未来升值空间及项目规模优势，优秀的产品配套， 目标客户群体集中到了高端商务人群身上。 25  随着区域成熟低价抬升和前期供应的去化，版块内别墅产品将日渐稀少，后市供应主要集中于板块远端的麓山和雅居乐项目。 由于成都城市向南向东发展规划、地铁一号线动工实施等利好，快速提升了该区域的成熟度；加之大盘的开发格局，逐渐形成新城市别墅区。 现在的片区是集中更大的社区规模、更高产品形态的别墅项目，以麓山国际社区、蔚蓝卡地亚、成都雅居乐花园、南郡七英里等为 代表。 项目名称 物业档次 物业用途 项目卖点 麓山国际 高档 第一居所 高尔夫、本身品牌影响力 蔚蓝卡地亚 高档 第一居所 会所的完美呈现 雅居乐花园 中高档 第一居所 开发商、大盘的影响力、人气、配套 南郡七英里 中高档 第一居所 纯别墅社区、交通和配套 南沿线片区以其地理位置、地铁经济等优势，作为第一居所的条件已相当成熟。 该板块别墅目前供给量大，主要以独栋、双拼、联排为主，这个片区离城较近，加上麓山国际社区在该地区的成功开发和影响力，此片区别墅日渐品质化，还有其他类如蔚蓝卡地亚的高端别墅，独 栋价格也达到了 3 万 /平米（ 2020 年 10 月）。 该区域作为成都市离尘不离城最近的区域，大多是以第一居所作为考虑的购买动机，从麓山国际社区交房后的入住情况看，绝大部分客户没有搬到该区域居住， 相当一部分客户群是作为自己作为投资意向考虑的，所以该区域还期待一定的成熟。 南郡七英里在整个设计上 26 体现出欧式风格，故该区域有高端项目作为依托，同时也有一些中档项目为补充，产品线丰富多样。 南延线别墅开发商在设计和营销手法中也存在一些共性，不具备牧马山的环境优势，他们把营销重点放到了高端商务、市政配套上，辅以项目内部的景观打造 来突出产品的价值。 而产品形态上，联排成了最主要的产品形态，独栋也占据了相当比例，其目标客户群体集中到了高端商务人群身上。 4） 、光华大道 温江版块 —— 依托 优越的原生态环境及地理区位，日渐成为近郊别墅市场供应主力军 27 项目名称 现阶段在售物业分析 客群情况 物业 类型 户数 已售 套数 剩余 套数 面积区间 销售价格 地上建筑面积价格 销售速度 金河谷 双拼别墅 12 8 4 360500㎡ （ 6 室 2厅 3 卫、 7室 4 厅 4卫 ） 12020元 /㎡ 均价约18000元 /平米 1 套 /月 （ 2020 年12月 2020年 3 月） 温江本地及主城区 ；城西私营企业主； 公司高管 70%；事业 ； 单位人员 15%；省内二级城市及省外 10%；其他5%（以温 江区域内拆迁户为主） 联排别墅 30 14 16 310400㎡ （ 6 室 2厅 2 卫、 6室 2厅 3卫） 10000元 /㎡ / 1 套 /月 （ 2020年12月 2020年 3 月） 花园洋房 120 74 46 120250㎡ （ 2 室 2厅 2 卫、 3室 2 厅 2卫、 4室 2厅 2卫） 54008200元 /㎡ / 5 套 /月 （ 2020年12月 2020年 3 月） 香颐 丽都鹭湖宫 独栋别墅 13 0 13 630㎡、855 ㎡ （以8房 5厅 6卫为主） 13000元 /㎡ / 0 套 /月 （ 2020年 1月 2020年3 月） 温江本地及主城区私营企业主、公司高管 70%；事业单位人员 5%；省内二级城市及省外客户占25%（其中投资者较多） 双拼别墅 56 33 23 424㎡、482㎡ （ 6房 3 厅 5卫） 9300元 /㎡ 均价约12020元 /平米 2 套 /月 （ 2020年 1月 2020年3 月） 叠拼别墅 148 43 105 225275㎡ （ 5 室2 厅 3卫、5室 2厅 4卫 、 5 室 3厅 4 卫） 7500元 /㎡ / 3 套 /月 （ 2020年 1月 2020年3 月） 28 清溪玫瑰园 双拼别墅 202 27 175 220260㎡ （ 4 室 2厅 3 卫、 4室 3 厅 3卫 、 6 室 2厅 2 卫、 6室 2 厅 3卫） 170300 万/套 / 2 套 /月 （ 2020年 3月 2020年3 月） 温江本地客户约占 5%；成都其他区域客户约占80%，以主城区城西为主。 客户多为公司高管、私营企业主等。 另，省内二级城市及省外客户约占 15% 联排别墅 40 0 40 204250㎡ （ 4 房 2厅 3 卫、 4室 3 厅 3卫） 136200 万/套 / 0 套 /月 （ 2020年 3月 2020年3 月） 西贵堂 叠拼别墅 102 62 40 180230㎡ （ 5 室 2厅 3 卫、 6室 2 厅 3卫） 5000元 /㎡ （ 100万 /套起） / 4 套 /月 （ 2020年 1月 2020年3 月） 温江本地客户约占 25%；成都其他 区域客户约占65%，以主城区城西和城北为主。 其中以私营企业主居多；另，省内二级城市客户约占 10% 美泉纪 双拼别墅 38 16 22 258㎡、270㎡ （ 4室 3 厅 4卫、 5 室 2厅 4 卫） 8800元 /㎡ / 1 套 /月 （ 2020年 4月 2020年3 月） 温江本地客户约占 10%；成都其他区域客户约占80%，其中以主城区城西为主。 客户多为私营企业主、公司高管等。 另有 10%左右的省内二级城市及省外客户 联排别墅 56 21 35 256㎡、261和 268㎡ （ 4 房 3厅 4 卫、 5室 2 厅 4卫） 65008000元 /㎡ / 2 套 /月 （ 2020年4 月 2020年 3 月） 叠拼别墅 64 29 35 168㎡、207㎡ （ 4房 2 厅 3卫） 6000元 /㎡ / 2 套 /月 （ 2020年 4月 2020年3 月） 29 蓝光紫檀山 叠拼别墅 80 36 44 185270㎡ （ 4 室 3厅 3 卫、 4室 3 厅 5卫、） 45007200元 /㎡ / 3 套 /月 （ 2020年 3月 2020年3 月） 温江本地客户占 15%；成都其他区域客户占65%，以主城区城西为主，客户多为公司高管及事业单位人员。 另，省内二级城市客户占15%；省外客户占 5%. 泰基花溪谷 叠拼别墅 160 77 83 160240㎡ （ 4 室 2厅 3 卫、 4室 2 厅 4卫、 5室 3 厅 4卫） 55008000元 /㎡ // 5 套 /月 （ 2020年12月 2020年 3 月） 温江本地及主城区城西私营企业主、公司高管 80%；事业单位人员5%；省内二级城市及省外 15%,其中投资者较多 芙蓉锦绣 独栋别墅（未开盘） 待定 474㎡ （ 6 室 3厅 6 卫） 待定 / — 温江本地客户约占 30%；成都其他区域客户约占50%。 其中以公司高管、私营企业主及事业单位人员为主。 另外，省内二级城市和省外客户大约各占 10% 双拼别墅 46 41 5 251352㎡。