成都远大华阳项目策划报告

成都远大华阳项目策划报告内容摘要：

8 992 983 986 992 993 990 987 986 986 985 983 2020 年 981 986 988 992 993 991 991 992 993 995 995 996 2020 年 995 992 993 995 （资料来源于成都市房地产信息中心《成都房地产市场报告》） 从以上图表可以看出：  成都市住宅价格从 2020年 1月至 2020年 4月的 28个月内，价格指数浮动不大，为 17点，其中最高为 998点（ 2020年 1月），最低为 981点（ 2020年 1 月）。 近 12个月内价格指数浮动范围仅在 5点之 内，说明成都住宅的价格是稳定的。  后市住宅价格指数应该继续保持稳定。 从沿海住宅发达城市的经验看，成都的住宅价格应该在现有价格平台上反复整理，蓄势待发，在国民经济和 14 房地产行业发展到更高水平的条件下，价格将寻求新的突破。  随着国民经济的不断发展，人民经济能力的提高，对住宅物业的要求会进一步提高。 开发商为了适应居民的要求，会加大投入成本，从而会促使住宅价格进一步走高；  同时，市场供应量的不断放大，导致市场竞争加剧，价格大战一触即发。  上述两方面决定了成都市住宅价格将会保持平稳态势，不会出现价格大起大落的现象。 第二部分 成都房地产市场描述 一、成都市区域市场分析 城市分区： 根据成都市城市结构及房地产发展现状，我们将成都市分为六个大片区： 城东、城南、城西、城北、中心城区和城郊结合区。 （一） 城东区域分析 市场现状分析 (1)供应量日益增长 城东片区近 2020 年以来市场发展迅速，《东郊工业区结构调整规划》、《成都市中心城市向东发展规划》、《成都市沙河综合整治工程规划》三大规划的出 15 台，极大的刺激了该片区房地产业的发展。 商品房市场供应量明显增加。 现在在售楼盘总建筑面积约 92万平方米。 (2)供应楼盘质素不断提高 早 期开发的楼盘都以经济适用房和中低档住宅为主， 2020 年开发的万科城市花园、蜀都花园、河滨印象等大规模高质素的楼盘把东区的房产开发提到了一个新的高度。 成都许多著名开发商，如岷江新希望、冠城集团、仁和房产、嘉祥地产等。 片区的楼盘开始往品质高档化，开发规模化的方向发展。 (3)楼盘销售状况良好 从市场表现来看，各楼盘的销售速度良好，如万科城市花园一期基本售磬，蜀都花园一期销售率也达 85%左右。 该区域总体销售率约 80%。 多数大盘都开始进行二期开发。 （ 4）高尚社区初具规模。 经过近两年来的发展，特别是在众多中高档 楼盘的开发建造的催化下，如万科城市花园、蜀都花园、河滨印象等，高尚、宁静、文明的社区逐渐成型。 再加上目前在城东储地的都是成都知名开发企业，城东的住宅开发将呈现“规模 +品牌”的理想格局。 预计在 3至 8年内，区域将逐渐成熟。 （ 5）优越的教育环境 片区内有四川师大、电子科大、成都理工大学、四川师大附属中学、成都七中育才学校、东光实验小学、双林中学等大中小学，提供了良好的教育背景。 （ 6）区域配套尚不完善 由于片区建设时间较短，许多公共性的市政配套、生活配套尚未健全。 居民的购物、生活不方便 （ 7）片区现有人居环境不 理想 由于该区域是老工业区，规划配套都不完善。 东区在成都市民的眼中还是一个脏乱差，环境不好的区域，要改善现状，还需要时日。 16 市场产品分析 (1)楼盘主要以中档为主 城东区域在整个市区属于比较乱、穷的地方，该区域楼盘主要针对区域客户，楼盘的开发主要以中档为主，最终体现在价格上。 万科城市花园、蜀都花园、河滨印象等一批高质素楼盘的进入，将带动该区域往中高档开发发展。 (2)户型面积丰富，多种多样 经过对在售楼盘户型的统计分析，本片区的户型面积从 40— 300m2，从面积上可以看出，本片区的户型是一房、两房、三 房、四房以及跃式、别墅都有。 在片区内的可选择性大。 (3)价格主要在 17003000元 /平方米之间 统计分析表明，片区市场的行情价格在 17003000 元 / m2左右。 随位置的不同、开发质素不同，价格也随之变化。 主力总价稳定在 2400左右。 从全市范围内比较，片区的行情价格处于中等价位。 未来市场预测 （ 1）价格呈上升趋势 随着片区规划工程的启动，高素质楼盘将不断出现，地区物业的价格呈上升趋势，由原来的 20202500上升 3000左右。 （ 2）需求趋旺 随着旧城改造的开始，将涉及城镇居民 6460户， 拆迁面积达 407405平方米；涉及农村人口 2155人。 这些居民都将成为本区域置业的生力军。 而且随着本区域的不断发展，置业者的目光将更多的关注本片区，市场需求趋旺，片区市场的消化能力将逐年增加。 17 （ 3）竞争加剧 未来一段时间内，该片区将出现若干个大型楼盘。 供给市场的增长过快，给后市带来一定压力。 虽然市场需求旺盛，但是未来几年内市场竞争必将更加剧烈，这就对开发商的专业能力、资金能力提出了更高的要求。 （ 4）市场差异化加大 各发展商为规避风险，所开发楼盘的市场形象将各有特点，宣传的主题也各有侧重，赋予产品不同的附 加值。 形成市场差异，区分出不同的目标市场。 城东区域楼盘资料列表 （二） 城南区域分析 城南区域是成都市商品房开发较早的区域，由于开发较早，其交通、环境、教育、金融、商贸、医疗、休闲、餐饮等具有其它社区不可替代的优势。 玉林和棕南、棕北的 10年繁华在城南奠定了富人区的基础。 该区域开发多以中高档楼盘为主，形成了成都著名的高档社区。 市场现状分析 (1)供需市场稳定 对住宅位置的选择，城南仍是消费者的首选。 而该区域也有新盘不断推出，供需市场比较平稳。 （ 2）区域配套较完善 城南区域整个片区综合质素较高，多年 的开发积累已经形成了完善的生活配套，交通、环境、教育、金融、商贸、医疗、休闲、餐饮等都具一定规模。 居民生活十分方便。 18 (3)开发中心转移 由于土地供给的有限性，城南新开工项目位置明显外移，桐梓林、棕树、紫荆、外双楠、人南延线将有明显的发展。 根据《成都市总体规划（ 1995～ 2020年）》，成都市南部副中心是以人民南路南延线（火车南站外环路）周边为核心的 34 平方公里地区，城南房产将向外转移。 市场产品分析 (1)楼盘主要以高档为主 城南区域在是有名的富人区，该区域楼盘的开发主要以高档为主，城南楼盘在规划 设计上将小区环境作为主体，将大面积的土地用于绿化。 采用围合式设计，在大环境中穿插一些小景和娱乐设施。 充分考虑业主的社区文化活动，建立文化广场和背景音乐系统以及游泳池、儿童乐园和网球场等休闲娱乐设施，把居住休闲以及健康运动融入一体，体现了“以人为本，天人合一”的开发理念。 城南楼盘在规划上讲究室内室外环境的协调搭配，如锦绣花园、锦官新城、银都花园、碧云天、置信丽都等，把一些天然的路径融入到小区中，修建一些循环水系统，用大量的水体和绿化点缀小区环境，依托外环境对周边的市政设施作一些改进，美化周边环境。 形成了高档 社区。 (2)户型面积丰富，以中大户型为主 经过对在售楼盘户型的统计分析，本片区的户型面积跨度也较大，户型从一房、两房、三房、四房到跃式、别墅都有。 其中以 100250的面积区间为主，体现其高档楼盘的质素。 (3)价格主要在 25004500元 /平方米之间 统计分析表明，片区市场的行情价格在 25004500 元 / m2左右。 主力总价在 3600左右。 从全市范围内比较，片区的行情价格处于较高价位。 这也能体现该区域的特征。 19 （ 4）市场出现纯小户型项目，销售成绩十分好 该区域出现了一些纯小户型的楼盘，如曼哈顿、新 绿彩世界等，深受市民喜爱，销售火爆，开盘不久销售率就能达到 80%左右。 未来市场预测 （ 1）房地产发展持续升温 根据《成都市总体规划（ 1995～ 2020年）》，成都市南部副中心是以人民南路南延线（火车南站外环路）周边为核心的 34平方公里地区，重点以发展科研、教育、文化及高科技术产业等功能的，以高新技术发展导向的综合性城市科技产业文化区；人南延线和火车南站立交桥有机地连接了旧城区与城南副中心，未来地铁线穿越人民南路主干道使城南副中心畅通无阻。 这些有利因素必将带动城南房地产业往新高发展。 （ 2）近期会出现 一些大盘 随着房地产开发不断向外转移，向南发展政策的出台，许多开发商纷纷在人南延线囤积土地，如深长城地产的五洲花园，占地面积 1300亩。 (3)项目更具特色 从 1999年开始，城南开始大量开发高档楼盘，这就消化了大量的高档住宅消费群体，并沉淀了大量的空置面积。 再加上城南的特殊居住环境以及周边已有竞争楼盘的定位，促使新项目定位也只能是中高档次，且在项目特色和营销等方面创造性的要求增加。 （ 4）成都市其他区域的消费者南向购房增加 城市向南发展方向的确定，城市副中心建设启动；同时，临近成都市高品质楼盘开发集中区， 使得城市副中心规划发展地带更加令人向往，市场需求趋旺，带动其他片区客户到城南市场。 20 城南区域楼盘资料列表 （三） 城西区域分析 “城西是上风上水的宝地”，成都人如是说。 城西是成都的历史文化保护区和风景旅游区，杜甫草堂、青羊宫、文化公园、永陵等风景名胜区，清水河、摸底河两条主要水系以及去年发掘的金沙遗址，共同构成了城西的独特人文景观。 由此，也造就了城西房地产开发独有的川西民居特色。 该片区与城南片区一样成为近年房产开发的热点。 市场现状分析 (1)较大的需求市场保证了该区域房地产的发展 城西无论是自然环境， 还是生活环境，或是人文环境，都是非常适合居住的区域。 据市房产管理局调查，有购房需求的消费者中有 39． 3％的人选择在城西购房（摘自《成都房地产市场报告 20201》），强大的需求市场为该区域房地产的发展起到了很好的支撑作用。 (2)楼盘总体质素高，销售状况良好 该区域有很多高素质楼盘，如春天花园、博瑞都是花园、置信逸都等等，都很具有代表性。 这些楼盘的出现提高了整个区域的开发水平。 从市场表现来看，各楼盘的销售速度良好，如置信大华情融苑，开盘半年销售率就已攀升至 80%。 （ 3）楼盘区域划分比较明显 城西的房地产开 发近几年十分火爆。 如今在城西三环以内的房地产开发，已初步形成了羊西线、金沙、双楠、成灌路、浣花风景区、光华路和清水河等七大版块争锋的局面。 各个片区无论从风格还是价格上都形成了自己的特色。 21 市场产品分析 (1)楼盘供应多样化 城西分为几个典型片区，也造就了整体区域高中低楼盘并存。 既有高档楼盘，如成都花园，锦城豪庭、御都花园别墅等，也有置信金沙园、蜀风花园城、博瑞都市花园、齐力花园、嘉逸花园等中档楼盘。 表现在价格上价格区间跨度大。 (2)户型面积以中等为主 经过对在售楼盘户型的统计分析，本片区的户型面积 主要集中在 100180平米之间，属于居家型的二房、三房为主 (3)价格主要随片区不同起伏较大 紧邻风景区的项目，特别是在浣花版块，价格普遍偏高，几乎为成都其他地区价格的 3倍。 而其他片区中从 21003500元 / m2不等，属于中高水平价位。 (4)产品以生态型为主 说到城西，大部分都会联想到杜甫草堂，百花潭公园，青羊宫等。 风景区内的房产项目如草堂之春、舜园、春天花园、浣花溪山庄等都成为了成都精品房产的代表之作。 在目前城西的众多已建成或正在建设中楼盘中可以发现，提出“健康”、“绿”等概念的不在少数。 另外如成 都花园、新天地、嘉逸花园等都在小区的生态规划方面各具特色 未来市场预测 （ 1）房地产发展前景良好 作为省市“一号工程” ——— 高新西区发展迅速，近两年内吸引了大量资金、科研项目、科技人才，对生活社区、配套设施及服务的需求与日俱增，特别是外企经营管理者更需要环境优美、设施完善、服务良好的高档生活社区。 可以预见的是，在高新西区周围，特别是靠近城市的地带，近年内房地产 22 业及配套服务产业具有十分良好的发展前景。 （ 2）城西住宅今后将以高层、小高层为主 目前，困扰城西楼市的因素很多，一是房价偏低，地价不断上涨，二是 政府规划对房屋类型、层高、绿化率等限制很多。 因此，为分摊地价，降低房价，城西住宅今后将以高层、小高层为主。 （ 3）购房者中，青年人和外地人不断增加 城西现在有一个很好的依托 —— 高新西区，作为政府的“一号工程”，周围现在还没有居住用地，随着高新西区的建设，入驻的外资企业员工都要住房子。 因而购房者中，青年人和外地人将逐渐增多，他们主要购买中小户型，从而市场形成梯级消费。 城西区域楼盘资料列表 （四） 城北区域分析 多年以来，作为成都商贸集散（物流）中心和交通枢纽的城北，商贸流通及货运储运已成规模，然而由于物流 缺乏统一的计划、组织和协调，使得城北十分杂乱，不是一个理想的安居之地。 该区域的房地产开发也不被看好。 相比成都其它区域，城北住宅开发水平比较低。 市场现状分析 (1)有一定的需求市场 长期在城北生活工作的人以及经商的外地人，他的工作地点、亲朋好友、社交娱乐都在城北，他一般很认同城北，愿意在城北选择环境优美的房屋，要让他到其它区域去买房，可能性并不大。 城北有数十万人，其中不乏有购房能力的人，他们需要提高居住质量，城北需要一批上规模上档次的楼盘来满 23 足这部分人的需要。 (2)楼。