成都康和物业管理有限公司品质督导手册

成都康和物业管理有限公司品质督导手册内容摘要：

时上报，确保存在故障设施设备得到及时维修，且保证等设施在有效期内 秩序维护部门所用 设施设备 质量记录完整，按规定时间保存，无遗漏及缺页现象 秩序维护部门有各类突发事件的处理预案，并定期进行 培训和 演练 秩序维护岗亭内物品摆放整 齐有序， 业主 寄存物 品有寄存及领走记录 夜间业主报事接待，紧急事件 由夜班值班管理人员处理，一般事件 次日 及时反馈至 管家服务部 门岗服务 业主进出时，需 五 米 内 微笑、问好，当来访人员到达， 敬礼后应礼貌的询问来访人员的来访 事由并 经与业主确认后 放行 门口 设置门禁，对未带卡业主核对业主资料 后放行 项目内装修施工人员 凭证出入 ，对临时施工人员或其他人员的进出应实行有效证件登记管理 有效控制物品的出入，危险品应委婉拒绝进入小区，如系业主必须物品，应通知巡逻人员予以跟进 对于大件物品的运出 ， 严格 执行《物品出入证》 审核 制度 对携带重物的 业主应予以帮助，门口 设置雨伞、手推车 、园区内流动摆渡车 等设施，以 方便业主使 用 挂号信、特快专递、重要包裹 邮件 等的 收发， 采取员工陪同送至业主家里的方式 业主报刊杂志的收转应有 书面签收 记录 巡逻服务 秩序维护部需 制订两套以上的巡逻路线，并不定时的进行替换 对行迹可疑的人员进行盘问，确保此类人员不在 园区 内逗留 注意公共部分的清洁卫生，发现异常，通知清洁人员及时清洁并进行记录 对 项目 内的施工现场进行监控，必须放置标示牌 和灭火器设备 ， 对高空作业要求施工方 具备高空作业证 ，并对其安全带进行检查 检查公共区域的照明开起时间或灯具是否异常，发现异常进行记录，并通知工程人员 /服务中心处理 每月对空置房进行巡查，发现问题及时报告 业主和物业 服务中心 项目内设施设备的 巡视，防止破坏，发现问题及时制止 和通知 报修 巡逻线路要签到，重点部位巡逻每小时一次 ，夜间半小时一次 的频次 巡逻中文明礼貌，同时提供 业主 服务 消防管理 全体工作人员即为 义务消防队伍，有效落实消防安全责任制度，定期进行检查，并保存相关记录，并协同工程部进行计划 性检查及随时抽查 消防设备设施完好无损 且在有效期内 ，可随时 启 用，严禁挪作他用 须与业主签订治安消防责任书 消控人员持证上岗 消防 通道畅通 ，无阻碍物 及 无不符合消防规定 的 设 施 每半年至少一次消防知识的 公示 普及和宣传 火警发生通报后紧急救援队成员应携带相应消防器具应在 5 分钟内赶到现场，各岗位能熟练地按照规定的灭火流程投入灭火工作 设备房配置的消防设施功能完好，可随时启用 备有消防斧头、消防扳手、铁撬、铁锤等消防工具，以及警戒带、医疗箱及常用医药、防烟防毒工具等 有公司内部、外部的紧急联系方式 开消防结合器的扳手要在附近存放，开启地下消火栓的钥匙和大闸应放在固定位置 紧急广播系统应处于完好状态，随时可用 监控服务 监视摄像机设置位置、摄影范围合理、画面清晰。 重要场所、停车场和出入口应设有录像， 并作好硬盘刻录机留存备查（至少半月），制定监控资料查阅管理制度 遇突发事件应及时调整摄像镜头进行录像，并保存录像备查 监控中心应按消防管理标准配置消防设施及干湿温度计，同时监控中心应设有防鼠板、鼠虫药盒、消防应急包及降温措施或设备，监控中心管理制度 上墙 监控中心 严禁 无关人员进出， 管理人员进入监控中心须如实填写来访事由 并 签字 登记 确认 停车场的出入口，监视摄像应能清晰录制驾车人体貌特征 及车牌号 消防中心和监控中心实行 24 小时不间断值勤，对信号随时作出反应，并做 好相关 记录 红外报警系统等护卫防范系统确保能全天侯布防的 需要，信号接受和反应灵敏，并定期检验 建筑区划周界基础设施完好，无人员潜入隐患 红外、监控、灯光联动使用系统周边植物要及时清理 发现红外报警，应在 5 分钟内赶到现场 红外系统有损坏时，须立即采取有效 人防措施，并及时维修， 保证 正常 运用 监控系统交班时要每日检查一次 公共区域的钥匙需在监控中心统一备份、保管， 标明 公共区域钥匙名称，并有钥匙管理制度 内务管理 床架摆放必须整齐，做到床架之间横平竖直同一直线，床板、床单、凉席、被子应摆平放好成同一直线，并做到干净整洁，棱角分明 ， 帽子放置 在 被子之上，帽子前沿与被子前端 并齐和 居中 朝外 根据项目实际情况而制定 备勤 制度 床下摆放的鞋，鞋尖须朝外，并保持干净整齐成一直线，床铺下不能有任何杂物 牙刷、毛巾，脸盆、水桶等日常用具摆放 整齐并保持洁净 衣服及其他生活用品必须存入指定的地方或柜内，不能乱摆放，床头不晾挂衣物 不得在宿舍内高声喧哗和做其它影响他人休息的事情或不正当的娱乐、赌博 安排员工轮流打扫寝室卫生，每班选举一名寝室室长进行管理， 有卫生、值日安排 项目须保证足够处理突发事件的力量，原则上秩序维护员外出人数不超过不当班秩序维护员总人数的50%（不含 50%），特殊时期外出人数不超过不当班秩序维护 员工 总人数的 20%，留守 员工 外出需向班长请 假，返回后进行销假 （备勤后执行） 秩序维护员宿舍应配备有效的紧急召集设施 ， 如对讲机 等 交通管理 秩序维护员应熟练掌握交通指挥的动作、手势，用标准的车辆指挥手势 指引车辆正确行驶和停放 无牌机动车辆（新车除外）及携带危险品车辆严禁进入管理服务区域内 停车场 内 有清晰、有效、规范的交通标识，在入口显眼处公示《停车场管理规定》 及收费标准 项目内严禁机动车鸣笛，有明显的限速标志 ， 禁止通 行 的道路应有禁行标志或 路锥 所有机动车实行一车一卡的封闭管理 机动车出入口设有减速装置和防强闯设施，并能有效发挥功能 机动车停车场地应有标识明显的车位线，车位、交通线路 、出入口规划合理 机动车停放整齐有序，指挥车辆动作标准规范，每月占用他人车位的比例控制在 2%以下 并逐月减少 在机动车场值勤的人员 上身穿着 反光 背心 非机动车 实行号牌管理 ， 指定地点整齐 停放， 存取方便，无乱停、乱放、叠放现象 恶性交通事故发生数为 0，车辆遗失率为 0 制止车辆乱停放，车卡不相符时出入经确认登记后方可放行 车场现金应和票据相吻合，每日移交清楚 临时停车 采用 临停卡管理，严禁停放私家车位，设置访客 临停区 工程管理 类 检查对照检查表 分项内容 服务标准 执 行情况 遗留工程处理 工程部 有遗留工程统计清单和跟进记录，交房半年内，跟进 开发商和施工方 整改处理：对重大遗留工程 问题 有解决 处理 方案 和建议 ，交房一年，已解决问题占总遗留工程的 80%，交房二年，全部解决 形成系统性的建议报告 ，上呈物业 公司 和开发商 ，避免类似问题再出现 工程档案资料 工程部和客服部 建立图纸资料台帐，实行专人责任管理，电子目录上报公司，项目负责人为第一责任人，建立资料的收集、整理、保管、借阅等管理机制，保障资料的长期完整 ； 新项目验收时， 开发商或施工方 须把完整的图纸资料移交给物业 服 务中心 ，否则不予验收 设备台帐 工程部 在交房后 五 个月内建立设施设备台帐 所有设备应按单机单台或功能系统建立《设备卡》，贴于或悬挂于设备上；由于部分设备无法张贴《设备卡》如：潜水泵、污水过滤池等无法贴于设备上，可以在附近醒目位置粘贴予以标识 节能降耗 在项目交房一年内应根据具体情况基本完成节能改造工作， 在不影响正常功能使用的情况下，每年 建立节能降耗指标 计划 ，并力争持续改进 公 共区域 走廊、公共场所、办公室内等区域的照明普通灯泡 采用 节能灯 （声控灯不适合节能灯，但可以适当控制照明数量与减小灯泡瓦 数），并采用控制开启时间等节能措施；公共区域用水（保洁、绿化、宿舍、食堂等用水）， 控制水阀的开启量、采用节能型器具 ，制订 节约 能耗资源的控制 计划 工程部 根据具体情况建立《节能降耗制度》 ,并 由部门 负责人 进行落实 并上报公司 维养计划 工程部 制订各类设施设备的年度维修保养计划并严格执行，保留记录 维修保养计 划应包括：供配电系统、弱电系统、给排水系统、 消防系统、房屋本体及附属设施、电梯、计。