成都1896街区商业项目全程策划方案

成都1896街区商业项目全程策划方案内容摘要：

民居风格的外装修。 如果避开相同的中低端定位，该片区对本案的影响相对较小。 小结 总的来说，本案周边商业体量较大，校园经济、休闲餐饮娱乐经济聚集，饱和度较大，竞争较激烈。 本案商业需立足于特色化与差异性定位，方拿获得成功。 “川大周边改造”项目 竞 标 文件 之 二 —— “望江项目”全程策划 第 21 页 第二部分 项目系统定位 一、 项目文化定位 本案由于所处区位的特殊性，决定了其承载文化的特殊性，也决定了其决不是一个一般的商业项目。 道教发源地，饮茶文化起始地，“交子”的创始地，最早开发利 用天然气的地方„„ 从杜莆的 窗含西岭千秋雪 ,门泊东关万里船 “晓看红湿处，花重锦官城。 ” 到高士彦《春兴》诗中对成都的赞誉。 “名都真个极繁华，不仅炊烟廿万家。 四百余条街整饬，吹弹夜夜乱如麻。 ” 到常璩的“蜀 (成都 )沃野千里，水旱从人，不知饥谨，时无荒年，天下谓之天府也。 ” 到李白的“九天开出一成都，万户千门入画图。 ” 到金圣叹的“余生得至成都去，肯为妻儿一洒衣。 ” 再到张艺谋的，“成都是一座来了就不想离开的城市。 ” 成都涌现了无数名人，也有无数名人为之倾倒，那么，究竟什么是成都文化的精髓呢。 成都文化 的精髓，就在与其多元化的包容性。 自古以来，成都都是一个移民的城市。 战国时期，开明氏将国都迁入成都一带，取“一年成邑，二年成都”之意，成都之名，沿用至今。 秦国吞并巴蜀以后，向巴蜀地区大批移民，这种人口流动加速了巴蜀文化和中原文化的交流，也促进了四川 (成都 )经济的发展。 特别是最近三百多年，成都又容纳了四次大的移民。 第一次是 1661 年的“湖广填四川”。 明末清初，四川境内战乱不休，人口锐减。 当时四川只有 8 万多人。 清朝皇帝强制大批移民进入，使四川成了“五方杂处”的移民省份，其中，以湖南、湖北、广东来的移民最多，而 成都接受的移民量最大。 第二次是抗日战争和解放 “川大周边改造”项目 竞 标 文件 之 二 —— “望江项目”全程策划 第 22 页 战争期间。 为了逃避日本人的侵害，北方二十多所大学迁来成都，一时间文人云集；为了建立新中国，北方几十万干部南下来到四川 (成都 )。 第三次是建国后的五、六十年代，为了搞“三线建设”大批工厂内迁，从东北、上海等地来了许多工人和技术人员。 第四次是改革开放以来，商潮澎湃、人潮涌动，大量人才、资金、商品、物资、技术、观念从大江南北、长城内外、五洲四海源源不断流入成都。 其产生的移民文化天生就具有目光远大、胸怀宽广、开放乐观、积极进取的特色。 成都人喜欢吃冷淡杯、串串香、烧 烤，在吃的这些人里，是不能概括阶层的。 富翁。 白领。 工薪族。 打工仔，全都有。 一桌四个人，吃的热火朝天、有说有笑，让你觉得他们都是些小市民，但吃完后你才发现，两个人慢悠悠的走向停在一边的奔驰、宝马，然后开车走了，另两个人却骑着自行车慢悠悠的离去。 这种场景在其他城市很难目睹。 悠闲，平和与笃定。 这是这个城市的气质。 3000 多年前金沙遗址中出土的“太阳神鸟”金箔，又充分展现了成都人与时俱进、渴望飞扬的文化性格。 回顾本案，恰恰是这样一种文化的汇集之处： 望江公园。 薛涛静、望江楼、“门泊东吴万里船”的码头所在地 ，竹林的幽静，茶水的清香，河风拂面，最地道的成都生活方式。 百年川大。 从川大最早的名字“四川中西学堂”即可对川大中西合璧、洋为中用的办学方针窥探一斑。 川大学科种类齐全，在这些现代学科中，绝大多数来自西方，国学和西学在这里交流碰撞。 包容，这也正是中华文明的精髓。 “川大周边改造”项目 竞 标 文件 之 二 —— “望江项目”全程策划 第 23 页 望江板块。 中海格林威治城，粼江峰阁， 雅典国际社区、南府锦、河滨印象 、世纪朝阳，一个新兴的国际化中产阶级居住社区正在形成之中。 代表时尚的外滩文化声势渐起。 成都本土文化，“海纳百川，有容乃大”的川大文化，时尚的外滩文化；望江公园，百年川大 ，国际化社区 —— 三种文化，三个载体，在本案完美结合，这就注定了本案将集三种文化于一体，有一个深厚的多元文化底蕴。 一个汇集中西、横贯古今文化的时尚交流平台，是本案在文化上的定位，也是全案的定位基调。 二、 项目目标市场定位 1. 经营规模定位 数据表明，西欧五国在人均国民收入 1 万美元时，平均购物中心规模才有3 万 4 万平方米。 20 世纪 90 年代初期，美国、日本的购物中心平均面积也只有 2 万平米左右。 按照国际惯例的营业面积和辐射半径的关系如下表所示： 购物中心种类 商圈人口 /万人 营业面积 /万平米 辐射半径 /公里 邻里中心 12 35 社区中心 510 13 510 区域中心 50100 49 16 左右 超级区域商城 200 以上 1020 816 功能中心 8 左右 批发中心 小于 4 商品集散中心 一般在 10左右 100 “川大周边改造”项目 竞 标 文件 之 二 —— “望江项目”全程策划 第 24 页 中国由于私家车并没有像国外一样普及，加之人口密度大，消费能力低，因此同样的商业面积其辐射半径会明显小于国外同等水平。 在成都城东来说，由于虽然目前商业项目较少，但随着大量住宅项目的开发，商业会有一个爆发性的放量，激烈的竞争会相互削 弱商业项目各自的辐射半径。 另外，由于越往市区商业越密集，所以辐射半径也越小，越往郊外则越大，即呈现出非对称辐射的模式。 目前，我国购物中心规模是遍过大的。 考虑到本案周边已经存在和正在形成的竞争商圈的情况，本案将商业体量控制在 1800020200 平米左右是比较合适的。 就商圈辐射范围来看，如果本案仅仅是常规商业，则受周边商圈的竞争，其辐射范围是非常有限的。 但考虑到本案的特色定位，其辐射范围会是比较强的。 2. 目标客群定位 、目标消费群定位 首先， 项目地位于川大校园经济辐射范围的核心区位，有巨大的学 生消费群体作为消费支撑； 其次， 项目地位于红瓦寺酒吧休闲经济辐射范围内，有巨大的消费惯性作为支撑； 第三， 科技一条街的大量 IT 工作人士的消费需求也是本案的重要支撑； 第四， 粼江风阁、中海格林威治等楼盘的修建和良好的销售情况，预示着一个新兴的高端消费客群正在九眼桥望江一带形成，这将对于本案构成重要的消费支撑； 第五， 本案位于前往成都著名旅游景点 —— 望江公园 —— 的必经之路上，大量的旅游人流对本案也是非常重要的支撑。 第六， 对于成都滨河休闲娱乐存在需求的客群中有相当部分可能被本案吸引过来，成为本案的客群。 第七， 在成都的外籍 人士。 第八 ，艺术群落。 以上对于本案可能的八大类消费客群的思考，将对本案商业定位有着决定性的意义。 “川大周边改造”项目 竞 标 文件 之 二 —— “望江项目”全程策划 第 25 页 对于以上 8 点，我们可以这样考虑：  首先，虽然本案在川大校门旁，背靠川大近 7 万人的师生消费群体，但是学生消费具有量大质低的特点，与其相对应的业态往往为低档餐饮、娱乐，网吧、考试书店等等。 这些业态与本案发展方向不太贴切，自少不能实现本案地块价值的最大化。 另一方面，培根路改造后，目前川大师生消费的重点已经是在向川大西北方向转移，东门一带也不是川大学生消费的习惯区域。 因此，虽然本案背靠川大，但是和一般的校园周边商业 不一样，本案商业和校园经济关系不是太密切。  其次，红瓦寺酒吧休闲经济商圈对本案既有竞争关系，也有促进作用。 由于其中低端的定位，会带来大量中低端休闲娱乐消费人群，对本案来说也是一种聚集效应。 由于如果本案定位于中低端客群，一方面会面对激烈的市场竞争，另一方面也不利于文化氛围的营造。  第三，红瓦寺片区作为科技一条街的延续，不仅是一个居住地，也是大量IT 工作人员的就业场所。 据估计，科技一条街上的 IT 工作人员有 30 万之巨。 这部分人对休闲娱乐业态的需求是显而易见的。 但是，据调查，该部分客群的休闲娱乐消费普遍以中低档 为主，对本案有相当的支撑，但会被分流很大一部分。  第四， 望江板块是目前成都地产最热点的区域之一，雅典国际社区、南府锦、河滨印象 已经存在，世纪朝阳、中海格林威治城，粼江峰阁等高档社区的开发 ， 总面积达近 250 万平方米。 望江板块，聚集着国内外知名的开发商，开发的一批高品质河居楼盘集体登场，竞相打造新兴富人区，正在成为成都楼市最新的热点区域。 目前这个区域每天固定的消费人群高达10 万人次以上，并且 80％以上的高学历、高消费人群构筑了商圈内高档消费的层次。 一个巨大的中产消费群开始浮出水面， 必然刺激商业发 ，也就是说， 望江外滩必将成为未来中产人士新的消费场所。 “川大周边改造”项目 竞 标 文件 之 二 —— “望江项目”全程策划 第 26 页  第五，望江公园目前的旅游目的地地位较以前有所降低，不少旅行社都未将望江公园列入旅游线路之中。 随着望江公园两级门票制度的实施，由于除薛涛井等景点之外的公园大门是免费的，目前其已经变成了成都市民的一个巨大的休闲场所，每逢节假日及天气晴好之日，来次品茶休闲的成都本地游客相当多。 但由于望江公园的休闲消费相对低端，这部分客群也较低端，因此对本案商业的支撑会很有限，不过其对本案商业的人气支撑会与一定的作用。  第六，经过整治后的滨河地带历来都是各城市重要的休闲娱乐场所，成 都也不例外。 成都目前的滨河带上的商业散而杂，档次也不高。 然而，成都市民对于滨河较高端的休闲娱乐需求是客观存在的，一旦本案建成，为其提供这种消费的场所，是完全有可能吸引相当部分中高端客群到本案来的。  第七，从天府绿洲酒店，到锦江宾馆、岷山饭店，到索非特万达大饭店，再到以后的香格里拉大酒店，这一段府河两侧聚集了成都众多的涉外星级酒店。 大量外来游客是滨河沿岸商业的重要客群。 川大本身就是成都外籍人员最集中的地方之一，其留学生楼更是和本案近在咫尺。 该楼常住留学生约 800 人，加上与其发生联系的其他学校的留学生等，对于 本案走国际化路线是一个特别重要的支撑。  第八，成都有相当数量的艺术家群体和文化人士、音乐人士，目前这些群体的活动场所以玉林等地的小酒吧居多。 本案区位显然较玉林等社区更有文化氛围，如果本案再引进创意工厂，必然对这些群体产生相当的吸引力。 综上所述，本案的主力目标消费群体是以望江板块为核心的一个较广区域的中高收入客群，外籍人士以及文化艺术群落。 “川大周边改造”项目 竞 标 文件 之 二 —— “望江项目”全程策划 第 27 页 、目标投资小业主 由于本案土地性质是划拨用地，因而不能出卖商铺产权，但是可以出让 20年的使用权。 购买或承租商铺使用权的投资客就是本案的目标下业主。 、目标经营商户群 目标经营商户群是指入主零售商、服务商等经营商家的总称，是本案的招商对象。  主力商户优先。 本案在规划设计之初就应该先确立主力商户，并在招商过程中优先办理，从而在建筑方面能满足主力商户的特殊建筑要求。 因主力商户有一定的保客能力，营业绩效较有保证。 本案最成功的客源策略始于主力店，在此基础上展开招商计划，以扣住稳定客户层的需求特征，在互动关系下达到整合的效果，形成一种强有力的经营动力。  以核心商户提升商圈价值。 本案建成后，将会由一系列商家组成一个新的商圈。 在商铺招商时，必须从商圈整 体建设的角度选择一部分核心商户，这样，这些商户是提升商圈价值的主体力量，应该选择那些品牌知名度高，发展资金雄厚的品牌商家。 而其他次级商铺则应该选择那些商品、服务差异化程度大，能够完善本案的功能。 本案的经营者也应该保证经营者的入住商户，特别是核心商户的稳定性。  经营者与租户达成“利益共同体”。 开发机构只卖出场地而不管商家经营状况的做法经常导致商业项目经营的混乱乃至失败。 因此，本案的经营者不仅要考虑各商家的经营业绩，还要随时和其展开互动，二者紧密相连形成“利益共同体”。 “川大周边改造”项目 竞 标 文件 之 二 —— “望江项目”全程策划 第 28 页 本案目标商户定位为好的租户，而 不是付最高租金的租户，所选租户的经营内容是以国际化为标准，例如法国、美国、德国、英国、意大利等，成都本土及中国其他地方的品牌商家，突出一个多元文化的特点。 入驻本案的商家，要么是老字号的品牌商户，要么是个性特色独树一帜的魅力商户，要么是文化名人自营的依靠其自身名气聚集人气的商户。 但是这些商家往。