惠阳房地产市场分析项目价格及定位分析报告

惠阳房地产市场分析项目价格及定位分析报告内容摘要：

16/9 层 惠阳联诚实业投资有限公司 城市丽景 开城大道边 35217 27220 — 3476 288 A、 B 栋 /21层 鸿江房地产开发有限公司 长鸿花园会 所 区政府北面、府西北街西侧 138770 3539 — 4521 3539 — 2 层 惠州市中山实业有限公司 商贸广场 崇雅路 16000 18526 18526 — — 325 — 惠州市中豪实业有限公司 中豪国际 白云三路 900 22078 17943 2676 1459 346 20 层 合计 21 5528 — — 惠阳房地产市场分析暨项目价格定位报告 15 商品房价格大幅上涨。 继 2020 年棕榈岛别墅入市销售价格拉升，惠阳商品房均价快速攀升至历史高位，均价 元； 2020 年，随着大量中低价位楼盘入市，惠阳商品房均价有所回落； 2020 年，随着一批中高档楼盘集中入市，拉升了惠阳整体房价，去掉棕榈岛对 2020 年惠阳整体均价的影响， 2020 年惠阳 2368 元的整体均价仍然处于历史高位。 中心区楼盘价格屡创新高。 中心区 2020 年年末整体均价 攀升至 2600 元 /平方米 ， 2020 年 自半岛 一号入市整体均价一路走高，由 2700 元 /平方米升至 3600 元 /平方米。 至 2020 上半年 整体均价已达 4500 元 /平方米 ，个别品质较高楼盘如 惠阳丽江花园均价已达 5200 元 /平方米。 附表： 中心区楼盘各期销售价格一览表 项目名称 销售分期 开盘时间 推出货量 主力户型 实收 均价 销售 情况 销售 周期 半岛一号 一期 06528 180 121136 三房 2800 售罄 100 天 二期 061018 234 143149 四房 2900 售罄 20 天 尚城世家 一期 0671 184 124136 三房 2850 售罄 150 天 二期 0699 118 124136 三房 3000 售罄 90 天 三期 06121 64 157159 四房 3500 95% 30 天 东方新城 一期 061128 336 25 房均有，比较平均 3050 售罄 120 天 二期 07120 256 85 二房 3500 售罄 30 天 锦江国际 一期 0611 325 125130 三房 2500 售罄 240 天 二期 06715 185 110130 三房 2900 售罄 120 天 广场明珠 —— 061015 342 7090 二房； 114140 三房 2800 售罄 120 天 都市广场 —— 061126 768 52 一房； 7678 二房 3150 售罄 150 天 隆基天地 一期 07120 634 110150 三房、四房 3800 90% 180 天 2368180019002020210022002300240025002020 2020 2020价格表 惠阳房地产市场分析暨项目价格定位报告 16 二期 0769 90 4090 一房、二房 4800 90% 40 天 丽江花园 一期 061119 222 102165 三房 3250 售罄 60 天 二期 0711 250 100160 三房 3600 售罄 100 天 三期 07415 321 100140 三房 4400 售罄 45 天 四期 0751 134 160210 四房 5200 60% 45 天 主要购房群体进一步向深圳地区倾斜。 惠阳，作为距离深圳、大亚湾最近的城区和深圳产业转移、大亚湾经济的直接受益者，以制造业为主的企业的迁入，资金流、人才流的进入，以此为契机的惠阳将会步入一个快速发展的轨道，作为经济发展重要缩影的房地产业，从而也将获得腾飞的强大内在驱动力和助推力。 鉴于目前惠阳相对较低的 房地产价格 ，以及对未来美好的预期，由此吸引了大量 外来投资臵业 人员。 数据表明， 2020 年外来人士的购房比例24%， 2020 年 达 43%， 2020 年，惠阳各主要楼盘外来人士的购房比例均超过 50%，到 2020 年上半年，外来人士购房比例已超过 70%， 其中来自深圳的购房人所占的比例最大。 从消费力比例看，据估算， 2020 年前 3 季度，深圳客户在惠阳购臵商品房面积超过 14 万平方米，消费金额超过 亿元，超过惠阳房产市场总购买力的 50％。 产品需求结构发生变化，主力户型逐渐由中大面积需求向中小面积户型转变。 2020年惠阳主要购房群体由惠阳本地客户进一步向深圳地区客户转移的同时，客户购房臵业需求也发生根本性转变，即由居住臵业向投资臵业转变， 市场 主力户附表：惠阳中心区楼盘客户辐射区域一览表 名称 客户辐射区域情况 半岛一号 深圳客户约占 70％，本地居民约占 20％，其他约 10％ 尚城世家 深圳客户约占 70％，本地居民约占 20％，其他约 10％ 锦江国际 深圳客户约占 90％，本地居民及其他客户约占 10％ 东方新城 深圳客户约占 80％，本地居民约占 10％，其他约 10％ 丽江花园 深圳客户约占 70％，本地居民约占 20％，其他约 10％ 45%36%12%4% 3%100 以下100130140170170 以上别墅 惠阳房地产市场分析暨项目价格定位报告 17 型需求原本由惠阳本地需求（二次臵业换房需求）向投资臵业需求转变，需求户型面积从 150－ 170 ㎡大户型向中小面积户型转变。 从各在售楼盘户型面积区间销售情况看，惠阳房地产发展仍处于初级市场阶段。 市场对两头户型承接力明显较强，中间户型需求（ 150－ 170 ㎡）销售情况明显较差，市场对中间户型需求，对二次臵业、舒适性换房需求尚未被真正激发。 同期，投资热、投资臵业一时成为惠阳购房臵业的一种潮流，不仅吸引着深惠两地的投资客，同时也吸引和转变着二次臵业群体由纯居住购买，向投资购买倾向，从需求（ 150－ 170 ㎡）中间 户型向中小户型面积需求导向。 中小户型供应成为投资小、见效快的有力供给，深惠两地中小户型产品首选成为安全可靠和惠阳现阶段最受欢迎的户型产品。 附表： 2020 年惠阳主要在售楼盘供应情况一览表 项目名称 100 以下 100130 140170 170 以上 别墅 合计 半岛一号 110 182 96 28 66 482 东方新城 80 96 80 80 40 376 尚城世家 8 220 138 0 0 366 隆基天地 475 327 87 50 0 939 广场明珠 190 152 0 0 0 342 都市广场 768 0 0 0 0 768 锦江国际 126 367 17 0 0 510 丽江花园 45 99 59 19 0 222 合计 1802 1443 477 177 106 4005 比例 % % % % % % 惠阳房地产市场分析暨项目价格定位报告 18 二、 中心区主要在售楼盘分析 惠阳丽江花园  惠阳在售楼盘中，地段位臵最好的楼盘  位于惠阳区区政府南侧  广州粤海地产投资开发，联冠地产代理  总占地 64863 ㎡，总建面 ㎡，容积率 ，分 4 期开发  整个项目由 13 栋小高层、高层组成，绿化率 %  项目定位‚城市广场〃空中庭院〃风华大家‛  项目分四期开发，户型以 100— 165 平方米三房单位为主 附表：丽江花园户型配比 户型 面积 /m2 套数（套） 套数比（ %） 二房 8590 132 % 三房 102103 192 % 128150 288 % 150165 137 % 四房 165215 178 % 合计 —— 927 %  项目区位优势明显，产品设计上也有入户花园、空中花园等惠阳罕 见创新设计，受到市场追捧。  目标客户以深圳客户为主，占 70%，其次是本地客，占 20%，其余为来自香港、惠州、台湾及大亚湾等地的客户，占 10%； 半岛一号  惠阳在售楼盘中，规模最大的楼盘  位于惠阳区淡水镇中心社区淡水河的泗水地 段  深圳市南山开发实业有限公司 ,中建蛇口发展有限公司投资，开发商惠阳新城市房地产开发有限公司，中原地产代理 惠阳房地产市场分析暨项目价格定位报告 19  总占地 143290 ㎡，总建面 127606 ㎡，容积率 ，预计分 8 期开发  整个项目由多栋小高层、高层洋房及联排、叠加别墅等组成，绿化率 40%  项目定位‚西班牙悠生活 纯正风 情上演‛  广告语‚让我们住得更好‛ 附表：半岛一号户型配比 户型 面积 /m2 套数（套） 套数比（ %） 二房 7595 110 % 三房 120136 182 % 四房 140160 96 % 复式 160 以上 28 % 联排、独栋别墅 200 以上 66 % 合计 —— 482 %  一期别墅均价 45005000 元 /m 2，洋房实收均价 2800 元 / m2，二期实收均价 2900元 /m2。 三期尚未推出，均价预计 4800 元 /m2左右。  目标客户以深 圳投资客户为主，占 70%以上，本地自住客为辅，主要购买意向为四房及复式单位，其余尚有来自大亚湾等地的客户； 惠阳房地产市场分析暨项目价格定位报告 20 东方新城  项目位于秋长镇高岭村，紧临棕榈岛高尔夫球场，部分单位可看高尔夫景观。  与半岛一号为同一开发商，深圳中建蛇口发展有限公司与惠阳鸿享隆房地产开发有限公司合作开发，中原代理。  总占地 33 万㎡，总建面 31 万㎡，容积率 ，预计分 45 期开发。  总户数 1918 户，停车位 1551 个。  整个项目由多栋多层、小高层洋房及联排、叠加别墅等组成，绿化率 37％。  项目定位‚花园生活〃私家领地‛  推出两期共 7 栋 812层小高层洋房， 51套别墅单位，推出洋房户型分布比较平均，2～ 5 房均有。 附表：东方新城户型配比 户型 面积 /m2 套数（套） 套数比（ %） 二房二厅 80 % 三房二厅 96 % 四房二厅 161 80 % 五房二厅 170 80 % 别墅 200 以上 51 % 合计 —— 387 %  独立别墅均价约 8500 元 /㎡（实收），双拼别墅均价约 5800 元 /㎡（实收），洋房均价 3500 元 /㎡（实收）。  别墅主力客户集 中淡水镇周边工业区和龙岗工业区私营企业主；洋房客户主要为深圳投资客户，也有少量本地中高收入阶层和高级公务员； 惠阳房地产市场分析暨项目价格定位报告 21 尚城世家  项目位于惠阳金惠大道北侧，地处中心区。  由惠阳鸿江房地产开放公司开发，深圳雅玛房地产经纪有限公司代理。  总占地 万㎡，总建面 48 万㎡，容积率 ，预计分 3 期开发。  整个项目由 26 栋小高层、高层及酒店式公寓组成，绿化率 50％。  项目定位‚城市中心〃 48 万㎡欧洲城‛  2020 年推出一期共 10 栋小高层，分三批推出市场，第一批推出 5 栋 184套， 7 月 1日开盘；第二批加推 3 栋 118套， 9月 9 日开盘，第三批加推前期保留的靠近中心园林景观的 B B2 两栋 64 套，于 12 月初推出。  主力户型 125137 ㎡三房。 附表：尚城世家户型配比 户型 面积（ ㎡ ） 套数（套） 套数比（ %） 二房二厅 95 8 % 三房二厅 124126 132 % 133136 88 % 四房两厅 157159 138 % 合计 —— 366 %  第一批单位实收均价约 2850元 /m 2，第二批单位实收均价在 3000元 /m2左右，第三批推出单位价格飙升至 3500元 /m 2左右，目前剩余少量尾货价格在 4800元 /m 2左右。  主力目标客户超过 70%来自深圳，本地和大亚湾客户约占 20%，其他客户约占 10%。 惠阳房地产市场分析暨项目价格定位报告 22 隆基〃天地广场  项目位。