德江项目策划方案

德江项目策划方案内容摘要：

诚。 要求员工待人诚恳，工作认真负责，对待客户细心周到。 二、 VIP 营销 以 VIP 卡的形式建立一种客户优先权，其重要功能是增强客户的归属感，购卡者享有优先选房权。 VIP 卡实行实名制，单卡只限购商业（住房）一套。 购卡客户可以在开盘时享受一定的优惠，如享受九八折优惠，视情况还将享受社区各项收费服务的优惠（如会所健身、免费阅览、物业增值服务等，具体待定）。 VIP 卡（直销）推广目的 VIP 卡（直销）的主要目的是营造紧缺感，促进购买；由会员活动引起的市场扩大效果，促进客户带动其亲朋购买。 （ 1）、捕捉市场信息，锁定目标客户；积聚客源，为形成热销奠定基础。 （ 2）、根据客户认购状况及反馈信息，能迅速调整销售策略和定价系统。 （ 3）、 VIP 卡（直销） 优惠政策对客户有一定的吸引力，且能加速产品去化。 （ 4）、增强客户对社区的认可，树立项目及企业形象，扩大影响力。 推广时间 在预计开盘前一个月左右开始进行项目推广 （ 1） 、具体步骤 ① 、售卡 I、活动方式  VIP 卡可分为银卡、金卡、白金卡三种，分别以每张 ***元、 ***元、 ***元的售价对外发售。  每张卡上印有一个预约号码，根据先来后到的顺序进行发售。  在开盘当日购房者可根 据每张卡的不同等级享受不同的折扣价格优惠（优惠视具体情况调整），白金卡折扣最多，金卡次之，银卡最低。  规定 VIP 卡不可以转让，并限量发售，适时公布优惠政策，并配合有力的促销，表现其稀缺性与珍贵性。 II、活动步骤  通过悬挂横幅、 DM 派发、报纸广告、电话通知等方式进行活动的宣传预热。 对所有意向登记客户进行预约，可用发函的形式，详细告知认购的时间、方式，以及 VIP 卡的优惠情况。  预计在开盘前一个月左右，正式发卡出售，售卡当日可在售楼处门口举行公开售 卡活动，购卡者附赠小礼品，并填写详细客户资料。  每张 VIP 卡附登记表一张，除意向者个人资料外，具有小型市场调查功能，接受信息反馈。 如目前职业、对物业管理的要求等等。  活动期间售楼处接待客户，提供宣传资料，进行客户登记，并进行初步分析和选择，由业务员保持联系，但不提供价格及不接受预订。  为保持开盘期间楼盘良好形象，开盘后三天内不予办理退卡手续，其余时间均可办理退卡。  跟据发卡情况，控制销售节点，配合预售手续，进入选房阶段。 （ 2） 、选号 ① 、待商 铺（房型 )图，面积基本确定后，可进行选房。 预计安排在开盘前10 天左右进行。 ② 、按 VIP 卡的卡号先后顺序进行选房，力图使现场井然有序。 （ 3） 、开盘转达定 开盘之日公布价格，以选房客户可以转为大定，也可以在开盘一周内办理退卡。 （ 4） 、大定客户签约 开盘之后安排大定客户陆续签约。 效果预期 通过本次活动进行市场预热，将起到很好的市场宣传效果，营造紧缺气氛；意向客户在购卡过程中提供的需求信息为下一步销售策略的制定和产品定价 提供有力的参考； VIP 卡（直销）的市场过滤作用将有效的锁定目标客户，阻隔竞争对手。 第六部分 营销推广 一、 推广策略及遵循原则 总体策略 （ 1） 、总体策略 以产品本身的优势为基础，用发展的前景做支撑，以便利的交通，完善的配套为辅助，将优美的社区景观为诱惑，全面开展攻心战略。 （ 2） 、策略诠释 以总体策略为纲要，充分作好销售前的各项准备工作，把各销售节点把握好，作好总体推广计划。 本案广告以精要为主线，户外、传单主要媒体，同时辅以路牌、围墙、车身。 开盘前适当辅以软文来炒作。 （ 3） 、营销推广策略 在本项目的营销推广中应始终把握三个原则： 一是抓住本项目实际卖点，让产品说话，即产品优势诉求原则。 二是未来价值现在化原则，即政务新区物业价值的超前呈现。 三是项目发展商品牌形象优势。 （ 4） 、销售进程掌控 价格走“低开高走”的路线，以 ****元 /平米接近成本的超低价格切入市场（仅有 *套），掀起抢购风潮，而后以 **元 /平米为一涨幅，低幅多频整理，最终实现一期销售均价 ***元 /平米。 一方面强化包装及宣传，提高市场预期价格；另一方面，结合产品提高附加值。 并且尽可能缩短销售。 进入 销售期间以后，根据现场实际销售情况来适当调高销售价格。 整合营销推总体策略 引入全新的房地产“平衡论”，把如何平衡项目的强势差异化和弱势差异化作为营销策略的主矛盾来解决。 调动一切资源，利用一切手法，力争在项目公开发售时造成轰动一时的人流量，在尽可能在最短的时间内清空一期产品，瞬间制造热销局面，创建一流商贸城，用高端的客户服务理念介入，做出有市场竞争力的二期产品并顺势推出。 三位一体的整合传播平台，针对各期的不同任务，选择不同的平台组合向受众传达信息。 通过高度的资源整合预见性的考虑 未来的市场走势和区域房地产发展格局，挑拨并放大消费者未来的生活与工作的矛盾，物质与精神的矛盾，投资与自住的矛盾，让已买了 (非本案 )房子的人们后悔，让未买房的人们期待。 这样的前瞻意识才能够满足项目未来发展 5 年的需求，这也必将决定景元通过本项目树立区域地产的领头羊、全新住宅时代引导者的形象和地位。 二、 案名与 LOGO 案名的选择 案名的选择要经过几人讨论出来 营销推广策略 广告策划 销售活动 公关推广 产品包装 充分应用各种有效广告手段，保证信息传播畅达。 销售节点控制 /销售手段 /促销活动组织 公关活动组织 /新闻策划 产品包装、营造差异竞争支撑点 市场引导 信息传播 /形象塑造 /心理引导 /情报反馈。 促进销售 刺激购买欲望，达成有效需求。 形象塑造 树 立项目鲜明品牌形象，形成核心客户群。 差异化优势 形成差异化优势，成就可持续发展资源。 产品 品牌树立 销售 顺利去化 企业 可持续发展 LOGO的选用 要经过专业的设计公司来设计 三、 推广总精神 开发理念 用心 品位 打造德江 （媒体、软文） 推广理念 贵胄 贸易 宅第 恭迎君临天下（客户） 核心诉求 商贸中心 人文都会 花海绿洲 四、 一期市场和策略 1．各大战役，各自为营，营造卖点刺激型消者 规避一般大型楼盘战线过长造成的市场反馈逐渐弱化的弊病，在保证项目整体形象统一的基础上，发挥各自卖点。 2． 创意发想点 它无我有，它有我精。 五、 整体营销战略 强势推广，主动出击，灵活应变，快速去化。 强势推广 先塑项目形象，开展影响力大、关联性强的事件行销及公关营销，形成口碑，以“势 ”压人，完成市场形象突破。 主动出击 变坐销为行销，充分利用开盘前期的时间空隙，牢牢抓住核心客户，同时影响其周边人群，积累客户。 灵活应变 及时注意市场变化、跟踪客户反馈，迅速调整行销方式和推广策略，密切观察竞争对手策略调整，预判销售态势，及时应变。 快速去化 用多种促销手段，活跃现场气氛，缩短销售周期，平稳去化。 六、 入市策略 入市时机的选择 根据工程进度、可预售条件及客户积累情况进行开盘时间的选择。 入市策略 （ 1）、高品质产品 采用以人为本的设计理念，以大盘 入市、品牌开发铸造品质生活；同时采用高品质建筑材料及在产品规划和不同商铺面积大小来满足市场需求。 （ 2）、强势品牌形象 形象差异化，以 VI 视觉系统冲击本案第一直观形象力，以 VI 系统的延展性演绎本案的核心理念，以专业的销售团队和服务过程铸造品牌形象。 实施手法 （ 1）、利用政府的市政改革的新闻报道，宣传基建良好。 借势提升本案发展潜力，铸造品牌价值。 （ 2）、通过节假日和项目推广节点举办事件营销活动，以高品质产品为面、以体验式购房为点展开全方位的宣传活动，达到产品去化目的。 七、 推广策 略 一个楼盘销售是否成功，最重要的是对销售资源的整合。 销售资源的整合不仅建立在小区建筑与环境上，而且营销策划执行及广告策略也相当关。