建设部、国家工商总局商品房买卖合同范本解读

建设部、国家工商总局商品房买卖合同范本解读内容摘要：

构成根本违约的，守约方除有权单方面解除合同外，还有权要求违约方支付承担由于终止合同所造成的相应经济损失。 基于一般违约与根本违约的理论依据，示范文本建立了两种相辅相成的违约责任救济方式。 如何设定一般违约与根本违约的合理期间 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定。 出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 法律没有规定 或者当事人没有约 定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。 对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。 从上述司法解释分析，基于商品房买卖合同所涉及的标的物是一项重大资产，司法解释的拟定者期望买、卖双方都给予违约方相对较长期限的包容和理解，不主张权利人过快的享有单方解约权。 因此，我们建议：在设定本条所规定的开发商有单方解约权的期间条款时，一般应定为 3个月为宜，至少不应少于 2个月，如果购房人在签订之后由于偶然性原因造成流动资金周转困难而不能如期履约，购房人亦有合理期 间进行调整。 逾期付款违约金标准的设定 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失 30%为标准适当减少。 当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 该《解释》第十七条又规定：商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算发法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利 息的标准计算。 逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 结合上述两条司法解释，逾期付款违约金设定的标准一般应设在下列区间内：不低于同期银行活期存款利率标准，不高于同期银行逾期贷款利率的 130%。 设定的标准如果低于或高于上述期间，都有可能导致约定的条款存在法律效力上的瑕疵。 同期银行贷款利率标准： 1996年 5月 16日前：每天万分之三，年利率为 %。 1996年 5月 17日 1999年 1月 29日的每天 万分之五，年利率为 %。 1999年 1月 302020年 11月 21 日的每天万分之四，年利率为 %。 2020年 11月 22日 2020年 3月 16 日的每天万分之二点一，年利率为 %。 2020年 3月 17日至今，在贷款合同中签订的贷款利率水平上加 30%50%。 个案分析：李小姐每月要还银行贷款 5000元，按照银行对大多数客户执行的 5年期以上商业房贷年利率 %来计算： ：按利率万分之二点一来计算，即 5000元(计 算公式为：月还款额 万分之二点一 )。 也就是说，李小姐每拖延一天，就要多交。 ：银行新执行的日罚息利率为 %(1+30%)/365 至%(1+50%)/365 ，为 ?—。 对于李小姐来说，她每拖延一日，最少需交纳 ，最多则为。 第八条 交付期限。 出卖人应当在 _____年 _____月 _____日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第 _____种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：。 5. ___________________________________________。 但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期： 遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起 _____日内告知买受人的。 _____________________________________。 【释义】本条时对合同标的物交付时间的约定， 同时约定了交付的房屋应具备的条件。 本条款提示点 如何理解四项条件 所谓工程验收是指对建筑工程本身的验收，包括对房屋基础、主体、水电、排风排气、内外装饰的验收，但不包括小区道路、绿化、停车场及其他配套设施的验收。 组织工程验收的主体是开发商本身，由其组织勘察、设计、施工、监理单位并会同当地建设质监单位共同参加，竣工验收合格的，开发商应于 15日内向建设主管部门备案。 对购房人而言，如果选择的是该条件，开发商只需要获得建设主管部门发出的《竣工验收备案证》即满足交付条件。 该商品房经综合验收合格， 是指对整个小区包括主体工程、基础设施、公共配套设施、绿化等进行的整体验收，分期综合验收是指对分期建设的小区按期进行综合验收。 该商品房取得商品住宅交付使用批准文件，是指开发商在获得工程验收备案证、规划验收证明、消防验收证明、电梯安全证明、环保、供电、供水、燃气等配套验收证明的基础上向建设主管部门申请办理《新建住宅交付使用许可证》 (全国各地对此法律文件的名称有所区别 )，待建设主管部门颁发许可证书方才满足交付条件。 对于各条件的选择 站在开发商的角度，往往首选第一项标准，即工程验收合格即满足交付条件， 这本身也是法定的最低条件，我国《建筑法》、《合同法》均强制性规定未经竣工验收的工程不得交付使用。 站在购房人的角度，应首选第四项条件，即取得商品住宅交付使用批准文件，它不仅满足工程验收的各项条件，还需要开发商建成的商品房具备规划验收、消防验收和其他配套设施的验收证明，能最大限度的保障购房人所购物业的质量和功能。 北京市新版《北京市商品房预售合同》示范文本对本条进行修改，具体如下： “ 该商品房交付时应当符合下列第 2项和第 项所列条件。 该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说 明书》。 该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表。 有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。 出卖人已取得了该商品房所在楼栋的房屋权属证明。 满足第十二条中出卖人承诺的市政基础设施达到的条件。 ______________________________________________。 广州市于 2020年 7月 1日起已停办商品房综合验收业务，原因是：广州地区开发商与购房人有关 “ 综合验收 ” 的矛盾由来已久，一些购房人在收楼时严格按《广州市商品住宅建设项目验收管理办法》规定，在收楼时要看到 “ 综合验收 ” 合格书才肯收楼，否则就认为自己的权益无法得到保证。 但事实上，由于一些开发商的房地产项目是分期进行的，在完成全部开发前，根本不可能拿到 “ 综合验收 ” 通知书。 因而，双方在收楼有关综合验收手续有没有的争执，也屡见不鲜。 广州市房管局人士对此表示，取消综合验收也不会对业主办理房产证有任何影响。 因为发放房产证，是以楼盘是否通过专业验收为依据，而不是以综合验收为依据。 开发商据实延期条款 (1)、不可抗 力仅指不可预见，不可避免并不能客服的客观情况。 造成不可抗力的原因主要有两种情形，一是自然灾害，如洪水、地震、台风、海啸等。 二是政府行为，如发生战争、强制征收等。 在发生不可抗力的事由后，开发商必须在合同约定的期限内将不可抗力的相关情况告知购房人，否则既使发生了不可抗力的事由开发商仍然需要承担延期交房责任。 不可抗力的条件是非常严格的，开发商不得滥用不可抗力条款，即使是在 2020年 “ 非典 ” 流行期间，非疫区、非因疫情直接导致施工停顿的工程都不能认定为 “ 不可抗力 ” 事由，那么 “ 雨季停工 ” 、 “ 技术困难 ” 等事由就更不 能成为 “ 不可抗力 ” 的理由。 (2)、其他免责事由 对于开发商而言，按约定期限向购房人交付房屋是其主要的合同义务，非特殊原因不得免责。 中消协在评点房地产业 “ 霸王条款 ” 中对本条作了重点提示，如某房地产开发商向购房人提供的合同范本中提出一个条款： “ 非出卖人原因造成的延误因素包括但不限于：政府管制及办证行为滞后、政府市政配套未到位、第三人破坏、高考期间停工或其他政府规定、施工单位工期延误、施工期间停水停电等。 出卖人在交房时告知买受人即可据实予以延期交房。 ” 中消协对此的点评意见是：在上述原因中，有的确实可以 作为免责事由，如不可抗 力等，但也要甄别情况实行部分或全部免责。 有些则纯属开发商自身或第三方原因造成，如承建商施工误期、因技术上需要更改图纸、因天气影响或其他异常困难及重大技术问题不能及时解决导致的延误等，这种情况下应由开发商向购房人承担违约责任。 其实像高考期间停工、办证行为滞后等内容是开发商可以预料并提前做好准备的，不能作为免责事由。 而像施工期间停水停电、第三人破坏等则是第三人原因造成的，开发商应向消费者承担违约责任，再依法律、依约定向第三人追偿。 该格式条款私自扩大自己的免责范围，将第三方对开发商违约的风险 转嫁到消费者头上，使开发商的逾期行为不必承担任何责任。 第九条 出卖人逾期交房的违约责任。 除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第 ______种方式处理： 按逾期时间，分别处理 (不作累加 ) (1)逾期不超过 _____日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之 _____的违约金，合同继续履行。 (2)逾期超过 _____日后，买受人有权解除合同。 买受人解除合同的，出卖人应 当自买受人解除合同通知到达之日起 ____天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的 _____%向买受人支付违约金。 买受人要求继续履行合同的， 合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之 日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之______(该比率应不小于 第 (1)项中的比率 )的违约金。 ____________________________________________。 【释义】本条是对开发商逾期交房应承担的违约责任的约定。 本条款的提示点： 《 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：如双方没有约定或者约定不明，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 这个标 准相对于购房人逾期付款责任，标准是不同的。 司法解释显然更侧重保护购房人的权益，因为从实际意义上分析：同地段同类房屋租金标准往往比全部购房款的同期银行贷款利率还要高的多。 笔者在 2020年曾经办理过一桩类似诉讼，按全部购房款的同期银行贷款利率标准和按长沙市价格认证中心出具的《估价报告》 体现的同地段同类房屋租金标准比较，两者存在 3倍的差别。 从约定的角度分析本条款，本条款的各项设置应与第七条的约定相对等。 如开发商逾期交付房屋的违约金比例与购房人逾期支付购房款的违约金比例相同，构成根本违约期间相同等。 开发商逾期交房构成合同解除需要承担的责任：如果因开发商逾期交付房屋导致购房人解除《商品房买卖合同》的，开发商除了需要承担本条款约定的违约责任外，还需要承担购房人支付购房款后约定交房期间之前的利息损失，该损失可按照同期银行利息标准执行。 第十条 规划、设计变更的约定。 经 规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在。