写字楼物业管理手册全解

写字楼物业管理手册全解内容摘要：

写字楼物业管理工作手册 16 恒蚁 物业管理有限公司 第一节 岗位设置 一、行政事务岗位设置结构图 行政助理 园林 绿化 保安消防 运 行维修 保洁 服务 文 员 经 理 楼宇管理员 收 费 员 写字楼物业管理工作手册 17 恒蚁 物业管理有限公司 第二节 管理制度 一、 物业接管验收 和移交程序 管理规定 接管验收程序管理规定 （ 1）确认接管项目所有公共设备、设施是否已取得国家有关部门颁发的竣工验收合格证明。 如已取得国家竣工验收合格证明，则按有关程序正常进行接管验收；如无相应的国家竣工验收合格证明，则由物业公司和开发商另行协商接管验收具体办法。 （ 2）物业部依据市场部提供的《物业管理委托合同》 组建物业接管验收小组 ， 并同发展商具体 协商 办理物业的接管手续 ，确定接管日期。 （ 3） 接管验收 准备工作： ① 接管验收小组成员熟悉《物业管理委托合同》； ② 接管 验收 小组 熟悉物业 情况； ③ 与开发商联系好交接事项、交接日期、进度、验收标准等； ④ 派出先头技术人员前往工地现场摸底，制定好接管验收计划； ⑤ 对于新建楼宇，要 提前参与竣工验收和机电设备最终安装、调试工作，做到心里有数； ⑥ 准备好接管验收记录表格： a、 《房屋接管验收表》 ； b、 《公共配套设施接管验收表》 ； c、 《机电设备接管验收表》 ； d、 《接管验收问题整改表》。 （ 4） 接管验收小组人员组成 及验收职责范围 ： ① 档案 验收 管理 人 员负责接管物业的产权、工程、设备资料的验收移交工作 ； ② 楼宇验收人员负责 业主资料 和 楼宇房屋本体 的验收移交工作； 写字楼物业管理工作手册 18 恒蚁 物业管理有限公司 ③ 运行维修验收人员 负责公共设施和机电设备的 接管 验收 及水电表等计量器具的原始数据抄表； ④ 警队验收人员负责对区域消防系统及器材、监控系统、巡更系统、停车场（库）及其配套设施设备等安保设施设备进行接管验收； ⑤ 园林绿化验收人员负责对区域绿化规模、绿化标准、绿化资料及绿化设备设施进行接管验收。 （ 5） 接管验收的工作程序 ① 下达接管验收指令 ； ② 组建接管验收小组 ； ③ 作好接管验收准备 ； ④ 进行资料验收移交。 验收 合格标准： ① 资料 正确、真实 、齐全 ； ② 硬件设施 正常，符合设计要求。 验收不 合格 处理办法： ① 是否要求发展商限时整改： ② 开发商书面确认后， 记录归档。 （ 6） 接管验收资料的 类别 ① 物业产权资料： a、 项目开发批准报告； b、 规划许可证； c、 投资许可证； d、 土地使用合同； e、 建筑开工许可证； f、 用地红线图。 ② 综合竣工验收资料： a、 竣工图 (包括总平面布置图、建筑、结构、水暖、电、气、设备、附写字楼物业管理工作手册 19 恒蚁 物业管理有限公司 属工程各专业竣工图及地下管线综合布置竣工图 )； b、 建设工程竣工 验收证书； c、 公共配套设施综合验收合格书； d、 供水合同； e、 供电协议书、许可证； f、 供气协议书、许可证； g、 有线电视合格证； h、 通信设施合格证； i、 电梯准用证。 ③ 施工设计资料： a、 地质报告书； b、 全套设计图纸 ； c、 图纸会审通知单 ； d、 设计变更通知单 ； e、 工程预决算报告书 ； f、 重要的施工会议纪要 ； g、 隐蔽工程验收记录 ； h、 沉降观测记录 ； i、 其 它 可能会影响将来管理的原始记录。 ④ 机电设备资料： a、 机电设备出厂合格证 ； b、 机电设备使用说明书 (要求中文 )； c、 机电设备安装、调试报告； d、 设备保修卡、保修协议。 ⑤ 业主资料： a、 已购房的业主姓名、位置、面积、联系电话等； b、 已购房业主的付款情况或付款方式。 写字楼物业管理工作手册 20 恒蚁 物业管理有限公司 （ 7） 接管验收标准和验收方法 ： ① 验收标准为建设部《房屋接管验收标准》及业主生活的合理要求 ； ② 验收方法为观感验收法和使用验收法。 （ 8） 楼宇本体硬件设施的具体验收标准 ① 主体结构： a、 外墙不得渗水； b、 屋面排水畅通、无积水、不渗 漏；出口水、檐沟、落水管安装牢固、接口严密、不渗漏。 ② 楼地面面层与基层粘结牢固，不空鼓。 整体面层平整，无裂缝，无脱皮，无起砂；块料面层表面平正，接缝均匀顺直，无缺棱掉角， 粘贴 牢固，色泽均匀一致，无明显色差。 ③ 内墙面： a、 抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷。 无面层剥落，无明显裂缝，无污渍； b、 块料 (如瓷砖 )面层：粘贴牢固，无缺棱掉角；面层无裂纹损伤，色泽一致；对缝砂浆饱满，线条顺直。 ④ 顶棚抹灰面平整，面层涂料均匀，无脱皮，无裂缝，无霉点，无 渍 水痕迹，无污渍。 ⑤ 卫生 间、阳台地面应低于相邻地面 2 厘米左右，不应有积水，倒泛水和渗漏。 ⑥ 木地板平整牢固，接缝连接牢固，色泽均匀、油漆完好光亮。 ⑦ 门、窗。 a、 门开启自如，无晃动和裂缝，零配件齐全，位置准确，无翘曲变形； b、 门锁、窗销连接牢固，开启灵活； c、 玻璃安装牢固，胶封密实，无明显刮花痕迹，无损伤： d、 油漆均匀，色泽光亮新鲜、完整： e、 电子防盗门通话清晰、完好、无锈迹： 写字楼物业管理工作手册 21 恒蚁 物业管理有限公司 f、 不锈钢防盗门光洁，线条顺直，对缝严密、牢固； g、 高档装饰 、装修 完整。 ⑧ 楼梯、扶手： a、 钢木楼梯安装牢固，无锈蚀、弯曲，油漆完好，色泽均匀，表面平滑； b、 楼梯无裂缝，无表皮剥落。 ⑨ 木装修工程表面光洁，线条顺直，对缝严密、牢固。 ⑩ 饰面砖表面平整，无空鼓、裂缝、起泡和缺角，对缝平直。 ○11 油漆、刷浆色泽一致，无脱皮、漏刷现象。 ○12 电器插座安装牢固，符合 左零右火 规定，电源已接通正常。 ○13 有线电视已开通，收视良好。 ○14 开关安装牢固，开关灵活，接触良好。 ○15 灯具 安装牢固，完好无损，反应灵敏，发光正常。 ○16 水表、电表、气表安装牢固，读数正常，无损伤。 ○17 卫生洁具安装牢固，配件齐全，无污渍和刮花，接口密实，无渗漏现象，无堵塞，排水通畅。 ○18 给水设施安装牢固，接口密实，无渗漏、锈迹、流水通畅，有足够压力。 ○19 地漏、排水管道安装牢固，配件齐全，接口密实，无渗漏现象，无堵塞，排水通畅，完好无损。 ○20 门铃、对讲电话安装 牢固 ，操作灵活，效果良好。 ○21 其他配备设施要求齐全、完好，型号与设计相符，工作正常。 （ 9） 公共配套设施接管验收标准 ① 天台：天沟、落水口畅通完好；隔热层、防水层完好。 ② 散水坡无下陷、断裂、与墙体分离，坡度适宜、平整。 ③ 屋面避雷设施连接牢固。 ④ 路灯、装饰灯安装牢固，完好无损工作正常灯柱安装牢固，油漆完写字楼物业管理工作手册 22 恒蚁 物业管理有限公司 好。 ⑤ 绿化符合设计要求，不缺株少苗，无死株，无大面积杂草；绿化水管布局合理，阀门开关灵活，安装稳固。 ⑥ 道路： a、 路面平整，无水泥块，无起砂、断裂； b、 路牙石砌筑整齐，灰缝饱满，无缺角损伤； c、 块料面层拼砌整齐，平整牢固，无明显裂缝、缺棱掉角； d、 交通标识线、路牌清楚完好。 ⑦ 室外消防栓： a、 消防箱标识清楚，玻璃完好； b、 消防设施配件齐全； c、 消防管安装牢固，标识明显，阀门完好，水压充足。 ⑧ 楼宇门牌、楼栋号牌安装牢固，标识清楚。 ⑨ 垃圾中转站密封完好，外表装饰完整，泥沙完好，使用方便。 ⑩ 保安岗亭安装，配件齐全，标识清晰，完好无损。 ○11 保安道闸安装牢固，开启灵活，标识清楚，完好无损。 ○12 停车场地面平整，照明充足，标识清楚，安全设施好，排水设施良好。 ○13 单车、摩托车棚安装牢固，照明充足，标识清楚，安全防护和排水设施良好。 ○14 明沟、暗沟排水畅通，不积水，无断裂，沟盖板安装牢固、平稳。 ○15 沙井、检查井、化粪池排水畅通，池壁无裂缝，池内无杂物。 ○16 护坡、挡土墙泄水 畅通，砌筑牢固。 ○17 台阶、踏步砌筑平实、牢固，无裂缝。 ○18 水池、水箱卫生清洁，无渗漏。 ○19 信报箱安装牢固，完好无损，标识清楚，表面平整光洁。 （ 10） 机电设备的接管验收 写字楼物业管理工作手册 23 恒蚁 物业管理有限公司 ① 电梯设备型号、数量与移交清单相符，运行平稳，安装符合规范；有电梯运行准运证；机房设置合理，配件安全，标识清楚，表面光洁平整、明亮。 ② 变配电设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好，安全防护装置齐全，标识清楚、机房配置齐全，通 风、采光良好，设备表面油漆完好，无损伤。 ③ 中央空调设备型号、数量与移交清单相符，工作性能达到设计指标，配置齐全，标识清楚，机房通风、采光，降温良好，设备表面油漆完好，无损伤。 ④ 发电机型号与移交清单相符，工作状态良好，配件齐全，设备表面油漆完好无损伤，设备安装牢固，机房隔音，防护设置完好，通风，采光良好。 ⑤ 消防监控设备型号与移交清单相符，工作性能良好，反应敏捷，标识清楚，表面完好无损，设备安装牢固，机房干燥、通风、采光良好。 ⑥ 给排水设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好 ，标识清楚，设备表面油漆完好无损，安装牢固，无渗漏现象，机房配置完整。 ⑦ 保安监控设备．同消防监控设备。 （ 11） 接管验收遗留问题的处理 ① 遗留问题的登记确认： a、 对资料验收中发现的资料不全、不真实、不合格等问题，接管验收小组应当将问题逐项记录在《接管验收资料遗留问题登记表》中并交发展商相关人员签字确认； b、 对物业硬件设施接管验收中发现的不合格等问题，接管验收小组应当将问题逐项记录在《接管验收设施设备问题登记表》中并请发展商相关人员签字确认； ② 对资料遗留的问题，接管验收 小组应当积极同发展商联系补齐； ③ 对物业硬件设施、设备遗留问题，一般问题接管验收小组应当要求发写字楼物业管理工作手册 24 恒蚁 物业管理有限公司 展商在两周内解决；重大问题接管验收小组应当要求发展商在一个月内解决； ④ 对于长期解决不了，势必会影响物业管理的问题，物业管理公司应当以备忘的形式将问题登记后交给发展商进行备录。 （ 12） 《接管验收资料遗留问题登记表》和备忘录交公司行政部归档长期保存。 物业移交程序管理规定 （ 1）物业移交的条件 ① 管理处接到上级通知，开始准备移交。 ② 具体移交日期，应该按照新的物业委托协议约定的时间。 ③ 移交对 象：新物业公司验收接管小组。 （ 2） 物业移交验收接管的主要内容 ① 物业管理 运行 情况； ② 管理期间未完工程进展和已完工程竣工验收付款 情况； ③ 基础设施、公共设施设备的质量和完善情况 ； ④ 维修基金代收代缴情况 ； ⑤ 公用设施设备及相关房屋产权界定 遗留问题； ⑥ 服务用房的提供和产权落实情况； ⑦ 物业资料移交情况； ⑧ 有关承诺的落实情况 和后续处理办法 ； ⑨ 物业移交验收接管前、后的相关责任明确与界定 建议 ； ⑩ 物业管理 遗留处理问题 ； ○11 物业移交验 收人员 在物业移交验收 接管过程中议定的其它内容。 （ 3） 物业移交接管时，提交以下资料： ① 规划部门最终批准的四图一书。 （规划总平面图、道路规划图、市政设施管网综合规划图、绿化规划图及区详细规划说明书 —— 接管时就没有的，应书面说明 ）； 写字楼物业管理工作手册 25 恒蚁 物业管理有限公司 ② 写字楼 内所有单项工程竣工验收备案书、竣工图纸（包括竣工总平面图、单项建筑、结构、设备竣工图、地下管线竣工图 —— 接管。