公租房管理模式研究

公租房管理模式研究内容摘要：

2 现实意义 研究公租房的管理模式最终目的是为了完善我国的公租房制度使更多的夹心层 群体能够实现住房愿望而管理模式的混乱或缺失则会损害住房保障的公平进一步 加剧社会的阶层差距该享受的没有享受 到不该享受的却在享受对社会稳定也会存 在隐患 2020 年的两会中温家宝总理在答记者问时强调了保障房管理的重要性和紧迫 性要求保障性住房建设以后就要形成从建设到管理再到退出的一整套机制本文 研究的现实意义就在于加强和改善我国公租房管理模式充分发掘和利用非营利组织 等其他主体在管理中的功能作用进一步解决夹心层群体的住房困难问题从而完 善我国的住房保障体系实现住房领域的公平公正促进社会主义和谐社会的顺利构建 二文献综述 1 国外研究 1 政府干预住房市场必要性的研究 个住房市场的视角对住房市场的消费规律做了深入研究并认为住宅 2 公租房管理模式研究 市场的消费存在着梯级消费现象随着社会经济的不断加速前进人们对住房的需求也 提出了更高的要求新建住房往往具有较高的质量和区位优势这些优势吸引着高收入 群体前来消费高收入群体腾空的住房则由较低收入家庭居住后者腾空的住房由更 低收入群体入住这种层层过滤的住房消费现象怀特称之为梯级消费政府部门 可以参照该理论采取相应的措施为解决中低收入群体的住房问题提供新的途径在 《 FundamentalsofUrbanEconomics》一书中 JohnF McDonald 通过对其建立的过滤模 型进行深入地分析研究进一步验证了住房梯级消费现象在住房市场上开发商基于 利益最大化的需求在开发商品房时往往把高收入阶层作为目标群体建设高品质的 住房虽然住房增量发生在高档住房市场但是根据住房梯级消费规律和过滤模型的解 释住房消费 存在梯度消费和过滤效应其他市场的家庭也会有机会获得更好的住房服 务然而以上所有分析只是住宅市场的一部分影响因子住宅市场还存在其他的影响 因素例如在低端住房市场往往存在着这种现象即原有住房的品质在下降以及住 房被拆除在《 Developing Affordable Housing A Practical Guide for Nonprofit Organization》一书中 Ramsey Rey 指出住宅市场是一个连续性的市场如果低收入 群体的支付能力不足以获得相应的住房对整个住房市场都 会产生不良影响倘若潜在 的购房者在相应的时期内不能依靠其收入积累支付住房首付款则低端住房市场的需求 量就会出现锐减而低端住房市场需求量的大幅度降低不仅会导致住房市场梯级消费 链的断裂同时还会拉大有房者和无房者的收入差距达到一定程度时就会产生社会 问题所以 Ramsey Rey 认为政府必须对可支付住宅和可支付租赁住房的建设加以 政策倾斜以此来解决住房消费不公平所造成的社会问题 2 公共住房政策方面的研究 国外学者对公共住房的政策方面研究成果颇多第一 政策研究美国学者JohnF McDonald 在《 FundamentalsofUrbanEconomics》一书中详细地介绍了美国中等收入阶 层以及低收入阶层的住房政策同时他还对美国公共住房政策的实施策略进行了多角 度研究在《住房政策与公平》这本书中 LundqvostJLennart 就英国的房屋所有权问 E 题做了比较研究和分析迈克 米勒斯在《房地产开发原理与程序》里对美国低收 入租赁住宅和可支付产权住宅的问题进行了研究 同时研究了各级政府在支持可支付住 Turner 2020 宅的开发建设中所推行的公共政策 指出政府对住宅市场的干预政 3 西南政法大学硕士学位论文 策主要包括如下几点财产权利的确定契约定义和执行税收调节依靠政府转移支 2 付资助盈利的和非盈利的开发商增加公共住房供给租金控制及补贴等罗森认为 政府对住宅市场的干预应该通过如下手段即法律法规城市规划土地用途管制保 2020 障性住房金融贷款利率控制第二政策效果研究阿瑟奥沙利文 认为联邦 住房政策引起了住房隔 离不但没有改善贫困人口住房条件反而给他们带来了更大的 困难因此他主张改革现行住房政策就这一问题他经多方研究论证得出这样一 个结论即支付现金可以增加家庭效用比提供公共住宅更有效 吉尤尔科与林内曼 1989 根据 1968 年的数据资料来估算纽约市租金管理计划的 分配效应他们的研究结果表明租金管理的收益在不同收入群体以及某收入群体的不 同家庭之间明显不一样总体来说贫困家庭从中所获收益平均要高于其他家庭 John CWeich Thomas GThibodeau 1988 和 通过研究证明对公共住房实行建设补贴存 在着过滤效应而且在数量上非常明显 Wong 认为公共住房政策虽然增加了低收入 1997 群体的住房消费但是同时也产生了补贴的供给效率损失问题梅奥等人 通 过考察政府所实行的补贴税收及管制等住房干预措施如何影响价格和相应的现值来 研究和分析这些干预措施 的实际效果 3 住房政策的分类研究 各学者根据不同的标准将住房制度分为了不同的种类根据住房政策作用的范围不 同英国著名学者德尼逊将住房政策划分为剩余性住房政策和综合性住房政策两大类 根据住房政策中政府的角色不同比较房屋政策的先驱戴维当尼逊在《住房政府》这 本书中将住房政策划分为随意型补缺型和全面责任型三大类型根据福利国家的性质 安德森提出了三种基本机制即自由福利国家机制民主福利国家机制以及保守的合 作主义福利国家机制根据住房政策措施的侧重点的不 同日本学者西川桂治将住房政 策划分为市场放任型市场操作型以及财政主导型三大类型 4 住房布局研究 关于中低收入群体的住房布局问题国外有不少学者做了深入考察和分析澳大利 亚的学者 BlairBadcock 1984 在《不公正地建构起来的城市》这本书中详细研究分析 2 2020 54 马光红田一淋《中国公共住房理论与实践研究》北京中国建筑工业出版社 年版第 页 4 公租房管理模式研究 了澳大利亚城市的状况据此证明了家庭居住地点对其获得社会资源的影响他指出 社会住房越是偏离城市中心越难获得相应的社会资源尽管布局在城市边缘的社会住 房能够在某种程度上缓解中低收入群体的基本住房问题然而住房的地理位置会使这 部分人群被迫放弃很多对自己非常重要的其他利益例如自我提 升的机会享受公共基 础设施的待遇等而一旦失去这些机会就有可能会使他们丧失更多的发展机遇和上升 EdwardL Glaeser MatthewE Kahn Jordankappaport 2020 空间从而变得愈加贫困 ． ． 和 在对美国中低收入群体的住房选择进行实地考察时发现了这样一种现象即这部分家 庭在选择房屋住址的时侯往往对公共交通工具的依赖性比较强他 们在比较房租的同 时还必须根据公共交通工具的特点来选择具体住址以达到节约通勤成本的目的 2 国内研究 在我国公租房是近几年才出现的概念因此对它的研究还不多针对公租房的专 门著述甚至还未出现在收集相关资料的基础上本文主要从以下方面对公租房进行综 述 1 融资机制研究 在公租房建设中的一个重要环节就是资金来源的运作国内学者较早就注意融资机 制研究的重要性这方面研究的成果集中体现在以下几个方面李宇中杨绍萍庞元 等人借鉴国外经验提 出在我国的公租房发展中可以推行并运用房地产投资信托基金制 度 REITs 李德正在《浅析利用 BOT 融资方式建设公共租赁住房》一文中从公租房 的性质政府提供的政策居民的储蓄存款以及市场经济的发展需求等方面对我国利用 BOT 融资机制建设公共租赁住房的可行性进行了探究但政府要充分利用该机制的优 点提高管理水平有效规避其缺点曹小琳侯应侠王利明刘方强代建生等探 讨了 BOT模式在我国公租房建设中的难点有针对性地提出了构建 BOT融资模式的具 体议建除了运用房地产投资信托基金制度庞元还提出了进一步拓宽 住房公积金增值 收益地方社保基金以及企业年金的用途降低公司债券的发行门槛等措施进一步拓 宽公租房的融资渠道姚玲珍韩国栋陈宝萍认为可以结合国外经验和本国国情采 取 BTREITs 机制来解决公共租赁住房建设的投融资问题在《公共租赁住房融 资多元化经验与启示》这篇文章中陈耿通过分析国外公租房融资的成功实践提出 5 西南政法大学硕士学位论文 我国的公共租赁住房 建设和运营除了财政支持还应该适当引进社会资金和市场运作机 制拓展其他融资渠道实现公共租赁住房的融资多元化韩林在《 ABS 融资引入公租 ABS 房建设的适用性研究》中分析了资产证券化的融资 在公租房建设中的适用性 王诺扬罗四平主张政府创造条件为商业银行提供一系列优惠政策引导商业银行为公 租房建设融资 2 租金标准设定 公租房租金标准的设置各个地方也不一致所 以如何合理的设置一个标准也是众多 学者研究的重点之一对这方面研究的论著虽然不是很多但是也有学者提出了一些 有较高价值的参考标准在曹丽娟的《关于我国城市公共租赁住房租金标准制定的思考》 这篇文章中她分析了我国部分城市公租房租金制定标准的现状以及公租房租金标准的 影响因素然后对完善我国城市公租房租金标准的设定提出了有益的对策她认为城 市公租房的租金标准不能一刀切而应该根据不同夹心层的条件制定不同的标 准我国的城市公租房租金标准可以遵循保本微利的原则将公租房的保障对象划 分为三类即满足 过渡需求的公租房满足轮候需求的公租房以及满足长久租住的公租 房据此确定不同的租金标准 3 准入与退出机制 国内学者对公租房管理研究中最集中也是最难的一个问题就公租房的准入和退出 机制研究不同的学者从。