【精品文档】成都远大华阳项目策划报告

【精品文档】成都远大华阳项目策划报告内容摘要：

，杜甫草堂、青羊宫、文化公园、永陵等风景名胜区，清水河、摸底河两条主要水系以及去年发掘的金沙遗址，共同构成了城西的独特人文景观。 由此，也造就了城西房地产开发独有的川西民居特色。 该片区与城南片区一样成为近年房产开发的热点。 市场现状分析 (1)较大的需求市场保证了该区域房地产的发展 城西无论是自然环境， 还是生活环境，或是人文环境，都是非常适合居住的区域。 据市房产管理局调查，有购房需求的消费者中有 39． 3％的人选择在城西购房（摘自《成都房地产市场报告 20201》），强大的需求市场为该区域房地产的发展起到了很好的支撑作用。 (2)楼盘总体质素高，销售状况良好 该区域有很多高素质楼盘，如春天花园、博瑞都是花园、置信逸都等等，都很具有代表性。 这些楼盘的出现提高了整个区域的开发水平。 从市场表现来看，各楼盘的销售速度良好，如置信大华情融苑，开盘半年销售率就已攀升至 80%。 （ 3）楼盘区域划分比较明显 城西的房地产开 发近几年十分火爆。 如今在城西三环以内的房地产开发，已初步形成了羊西线、金沙、双楠、成灌路、浣花风景区、光华路和清水河等七大版块争锋的局面。 各个片区无论从风格还是价格上都形成了自己的特色。 培训管理资料大全 《商务智库》整理 培训管理资料大 全 《商务智库》整理 21 市场产品分析 (1)楼盘供应多样化 城西分为几个典型片区，也造就了整体区域高中低楼盘并存。 既有高档楼盘，如成都花园，锦城豪庭、御都花园别墅等，也有置信金沙园、蜀风花园城、博瑞都市花园、齐力花园、嘉逸花园等中档楼盘。 表现在价格上价格区间跨度大。 (2)户型面积以中等为主 经过对在售楼盘户型的统计分析，本片区的户型面积 主要集中在 100180平米之间，属于居家型的二房、三房为主 (3)价格主要随片区不同起伏较大 紧邻风景区的项目，特别是在浣花版块，价格普遍偏高，几乎为成都其他地区价格的 3倍。 而其他片区中从 21003500元 / m2不等，属于中高水平价位。 (4)产品以生态型为主 说到城西，大部分都会联想到杜甫草堂，百花潭公园，青羊宫等。 风景区内的房产项目如草堂之春、舜园、春天花园、浣花溪山庄等都成为了成都精品房产的代表之作。 在目前城西的众多已建成或正在建设中楼盘中可以发现，提出“健康”、“绿”等概念的不在少数。 另外如成 都花园、新天地、嘉逸花园等都在小区的生态规划方面各具特色 未来市场预测 （ 1）房地产发展前景良好 作为省市“一号工程” ——— 高新西区发展迅速，近两年内吸引了大量资金、科研项目、科技人才，对生活社区、配套设施及服务的需求与日俱增，特别是外企经营管理者更需要环境优美、设施完善、服务良好的高档生活社区。 可以预见的是，在高新西区周围，特别是靠近城市的地带，近年内房地产 培训管理资料大全 《商务智库》整理 培训管理资料大 全 《商务智库》整理 22 业及配套服务产业具有十分良好的发展前景。 （ 2）城西住宅今后将以高层、小高层为主 目前，困扰城西楼市的因素很多，一是房价偏低，地价不断上涨，二是 政府规划对房屋类型、层高、绿化率等限制很多。 因此，为分摊地价，降低房价，城西住宅今后将以高层、小高层为主。 （ 3）购房者中，青年人和外地人不断增加 城西现在有一个很好的依托 —— 高新西区，作为政府的“一号工程”，周围现在还没有居住用地，随着高新西区的建设，入驻的外资企业员工都要住房子。 因而购房者中，青年人和外地人将逐渐增多，他们主要购买中小户型，从而市场形成梯级消费。 城西区域楼盘资料列表 （四） 城北区域分析 多年以来，作为成都商贸集散（物流）中心和交通枢纽的城北，商贸流通及货运储运已成规模，然而由于物流 缺乏统一的计划、组织和协调，使得城北十分杂乱，不是一个理想的安居之地。 该区域的房地产开发也不被看好。 相比成都其它区域，城北住宅开发水平比较低。 市场现状分析 (1)有一定的需求市场 长期在城北生活工作的人以及经商的外地人，他的工作地点、亲朋好友、社交娱乐都在城北，他一般很认同城北，愿意在城北选择环境优美的房屋，要让他到其它区域去买房，可能性并不大。 城北有数十万人，其中不乏有购房能力的人，他们需要提高居住质量，城北需要一批上规模上档次的楼盘来满 培训管理资料大全 《商务智库》整理 培训管理资料大 全 《商务智库》整理 23 足这部分人的需要。 (2)楼盘供应量少 城北由于其特定的环境影 响，造成该区域房地产开发一直比较低迷，近段时间的供应量相对于其他区域也比较少。 （ 3）片区人文环境差 由于城北一直以来都是成都市重要的交通枢纽和物资集散地，该区域流动人口多，人文环境差，其他区域如城西、城南的居民一般都不会考虑在城北购房。 （ 4）区域配套不完善 由于片区的规划，该区域主要发展各专业市场，而居民的许多生活配套并不健全。 居民的购物、生活不方便。 （ 5）商业氛围浓厚，居家氛围弱 城北是商品及专业市场的集散地，商业氛围十分浓厚。 但住宅项目较少，并且许多市政配套，生活配套跟不上，造城整个区域居家氛围较 弱。 市场产品分析 （ 1）规模不大，以中低档为主 所开发的楼盘规模都不大，一般在 3070亩左右，很少超过 100亩。 这也造成其开发的档次不高，以安居型为主。 （ 2）户型以中小面积为主 该片区的户型以二房，三房为主，面积二房 7090，三房 100130，属于中小户型结构。 （ 3）价格在 18002300元 /平方米之间 培训管理资料大全 《商务智库》整理 培训管理资料大 全 《商务智库》整理 24 整个区域由于开发水平及承受能力所限，其价格在 18002300之间，均价在 2100左右。 未来市场预测 (1)市场潜力巨大 城北住宅开发起步晚，商业房产开发量却最大，单是各类大中 型专业市场就有上百多个，在这里经商的人达 10多万人，加上其他人口，市场潜力巨大。 他们中不少人都想就近买房，而不想每天为回家而穿城奔波，更不想频繁地更换临时居所。 他们对家的要求不仅仅是遮风避雨，更想舒适地生活。 城北的房地产市场也蕴涵了巨大的潜力。 （ 2）开发环境不断改善。 为推动城北成华区一带的发展，营造良好的投资环境和市场环境，市府、区府酝酿并出台了一系列的城市规划和发展大计，成都物流基地 ——— 城北商贸区的建设、“二横三纵”的建设、“公路集装箱”的建设等等。 城北环境的改善将推动该区域房地产的发展。 （ 3）呼 唤成规模、高档次的产品 城北的优势可能就在于开发量的短缺，低价位的地价，以及更容易营造环境。 而成华区境内大量的人流对区域的发展起到很好的支撑作用，他们也期待着成规摸高品质的楼盘出现。 城北区域楼盘资料列表 （五） 市中心区域分析 培训管理资料大全 《商务智库》整理 培训管理资料大 全 《商务智库》整理 25 中心区是成都市的政治、经济、金融、科技、文化中心，是国务院确定的“商贸繁华区”，辖区内驻有省人大、省政府、省政协及众多省、市新闻媒体机构，春熙路、盐市口汇集了太平洋等一大批商贸企业，集聚了成千上万的中、小商家和店铺，五星级酒店及冠城广场等豪华商务楼，是成都市最繁华、最重要的区域。 当 然也就成为地价最贵的区域。 市场现状分析 (1)有较多潜在客户 人们总是习惯将城市划分为若干区域，买房时总会选择最合适自己的。 据成都市房地产局的一项调查数据显示，希望在一环路内购房的比例高达 46％。 在成都人眼中，仿佛在市中心买房才能满足他们的“中心意识”和归宿感， 不过过高的房价将限制许多人在中心区购房的想法。 （ 2）明显的区位优势 高度成熟的中心区无论在位置、配套等各方面都有不可取代的优势。 只要提供合适的价格和优越的品质，相信大多数人都愿意置业于此。 （ 3）府南河开启新河居时代。 府南河改造工程总投 资大大改善了城市中心区的居住环境。 府南河的整治工程，带动了沿岸房地产的开发，大量“亲水”概念的房地产项目应运而生，蓝色港湾、国嘉华庭、新城俊园等楼盘形成市中心一道靓丽的风景线。 （ 4）地价高 由于土地资源的有限性，导致了中心区地价高涨。 虽然市民都希望能在一环内购房。 但过高的价格将成为大多数人置业的阻碍。 市场产品分析 (1)产品以小规模的商厦，写字楼及电梯公寓为主 培训管理资料大全 《商务智库》整理 培训管理资料大 全 《商务智库》整理 26 市中心具有极强的区位优势，其特殊的位置决定了该区域地块资源的有限性和高昂的土地成本。 在上半年一次中心区土地拍卖会上，两个总计 7000余平方米的地块拍出了 1524万元／亩和 1240万元／亩的惊人天价。 由此也就决定了中心区开发都以商厦、写字楼及高层住宅为主，并且规模都不大。 这样摊低成本后房价才易被接受。 (3)均价在 30004500元 /平方米之间 市中心由于其明显的区位优势，房价较高，均价在 30004500元 / m2左右。 未来市场预测 （ 1）旧城改造将给中心区的房产开发带来新的机遇。 目前，市政府正在加强旧城改造力度。 成都市中心区共有多个低洼棚户区正在改造。 政府对旧城改造给予了很多政策上的优惠。 开发商降低了开发成本，直接效应就是 商品房的价格降下来了，普通市民也买得起市中区的房子。 万科地产、国嘉地产、长富集团、新城置业等有实力的开发商都纷纷参与。 （ 2）中心区土地资源有限，城市开发的中心逐步外移 虽然有旧城改造工程，但是中心区的土地资源还是很有限的。 在该区域不可能开发大规模的项目。 城市开发的中心都在逐步外移。 市中心楼盘资料列表。 （六） 郊县分析 近几年，住宅郊区化的趋势越来越明显。 随着成都市城市向东向南发展战略规划的实施和“五路一桥”等一系列重点基建工程的迅速推进，顺应四川省 培训管理资料大全 《商务智库》整理 培训管理资料大 全 《商务智库》整理 27 优先发展“成都一个特大的城市，绵阳一个大城市，德阳、 彭州、邛崃等十个中等城市”的成都平原都市群发展战略，成都市十四个郊区（市）县将以集约化、规模化发展的方式形成包围成都市中心区域的环状生态绿化走廊带。 许多大的发展商早已关注到这个市场。 在城郊开始了一轮“圈地运动”。 置信实业、新希望房产、交大房产、合力达集团等等纷纷进军郊县。 郊县房如何获得人们的青睐呢。 主要有以下因素： （ 1）土地供应量大 郊县目前可供开发的土地较多，有实力的开发商可以大规模的开发，充分体现自己的特色。 （ 2）土地价格低 郊县的土地价格与成都市区比较，几乎要低 50%左右，如此的价格优势让众 多发展商将目光投向这些区域。 （ 3）自然环境优美 喧嚣的大城市与快节奏的生活方式压抑了人的个性，悠闲快乐的绿色健康生活成为人们的追求。 郊县由于其特殊的地理和优美的自然环境，受到了许多崇尚自然的人们的喜爱。 在城区要呼吸到新鲜的空气都要以提高土地成本、建筑成本、绿化管理成本为代价，郊区住宅的价格优势、环境优势便显露出来。 所以，在郊区买个好风景，买个闲暇的好心情，成为城区购房者的新理念 （ 4）城市规划的优越性 政府出台了一系列优惠政策措施以及市政的规划，如人民南路南延线将正式通车，撤消温江县，设立成都市温江区等。 这些规划加快了郊县城市化进程。 区域分析 （ 1） 华阳 国务院 1999年 6月 22日批准的成都市 7个卫星城中，华阳便是其中之一。 并且在 2020年元旦，人民南路南延线正式通车。 驱车从人南立交桥到华阳只 培训管理资料大全 《商务智库》整理 培训管理资料大 全 《商务智库》整理 28 需 10分钟左右时间。 成都市将向南率先进行城市经济整体推进，这使得 23内华阳的房地产将快速发展。 现有的华阳市场呈现以下特征： A、 楼盘整体质素不断提高 随着华阳不断的发展，消费者对项目的要求也将越来越高。 近段时间，以府河音乐花园、华阳滨河花园、绿水康城、黄金海岸、翠拥天地为代表的一批中高档楼盘的涌现，将提升华阳项目的总体 品质。 B、 房价不断提升 商品房和土地的价格上升幅度都比较明显。 商品房均价由 2020年的 800900元 /平方米到现在的 15001600元 /平方米。 土地价格也上涨了 2倍左右。 C、 各大开发商纷纷进入 早在人南延线规划之初，华阳的土地就成了抢手货，三佳房产、双流向阳房产、宏城房产、森宇实业、三和房产等都在华阳搞开发，有的开发项目还不止一个。 时至今日华阳的土地几乎已被慧眼独具的开发商们抢占贻尽。 D、 整体配套欠缺 从市政配套来看，华阳整体还是比较差，商业、金融、行政、医院、学校等均未形成一定规模 （ 2） 温江 随着光华大道、成温 邛高速公路、绕城高速公路等城市快速通道的建成，以及今年 4月 14日，国务院正式批准撤消温江县，设立成都市温江区，越来越多的开发商将目光转向了成都以西的温江。 在短短的几个月时间里，置信房产、华新国际、森宇集团、亚都房产、华隆房产、天合房产、合力达等房地产开发商迅速抢滩温江，总征地量数以千亩计，一场金温江圈地大开发已拉开帷幕。 现有的温江市场呈现以下特征： 培训管理资料大全 《商务智库》整理 培训管理资料大 全 《商务智库》整理 29 A、需求市场以本地人为主 温江房地产市场潜在需求较大，并与市场供给保持一定程度的同步增长。 目前温江全县商品房销售态势良。