房地产经营管理教学大纲

房地产经营管理教学大纲内容摘要：

般为 33%，在经济特区可实行优惠政策，所得税率最低可降至 15% 二、土地增值税 93 年 12 月〈〈中华人 民共和国土地增值税暂行条例〉〉；土地增值税实行超率累进率；增值额未超过扣除项目金额 50%的部分，税率为 30%，超过额为 50— 100%的部分，税率 40%，超过额为 100— 200%的部分税率为 50%；超过额在200%以上的部分，税率为 60%。 三、印花税 商品房购销合同，依据合同所载金额的 3‰由合同定立人缴纳； 产权转移书据或合同，依据合同所载金额的 3‰由合同定立人缴纳； 建筑工程承包合同，按合同所载金额的 3‰由合同定立人缴纳； 银行贷款合同，按合同所载金额的 ‰由合同定立人缴纳； 房地产租赁合同，按合 同所载金额的 1‰由合同定立人缴纳； 土地使用证、房地产证，由领导人按每件 5 元缴纳； 建筑工程勘察设计合同，按合同所载金额的 5‰由合同定立人缴纳； 四、房产税 房产税计算方法是将房产值一次扣除 10— 30%后的余值作为纳税基数；再乘以相应房产税税率，依据房产原值计算缴纳时，税率为 %，依据房产租金收入的按 12%税率缴纳。 五、契税 契税的纳税额按如下规定计算： 房地产买卖，根据买卖价格按 6％税率由主管人缴纳； 房地产典当，根据典当金额按 3％税率由承典人缴纳； 房屋赠与，根据房屋现值按 6％税率由受赠人缴纳。 六、城镇土地使用税 大城市纳税额为 － 10 元 /m2年 中等城市纳税额为 － 8 元 /m2年 小城市纳税额为 － 6 元 /m2年 县城、建制镇、工矿区为 － 4 元 /m2年 七、耕地占用税 耕地占用税的税率银人均占有耕地面积而异： 人均占有耕地面积 1 亩， 2－ 10 元 人均占有耕地面积 1－ 2 亩， － 8 元 人均占有耕地面积 2－ 3 亩，－ 元 人均占有耕地面积 3 亩， 1－ 5 元 八、营业税、城市维护建设税、教育费附加（两税一费） 营业税规定如下： 凡从事房地产开发经营的单位和个人，在房地产销售后，以其销售额为征收对象，税率 3％； 出租业务的单位和个人，以租金为征收对象，按税率 5％征收； 中介服务的以其服务费为征收对象，税率 10％。 城市维护建设税税率：纳税人所在地在城市市区的，税率 7％； 在县城，建制镇的，税率 5％ 在农村的，税率 1％ 教育费附加，一律按营业税额的 2％征收 九、固定资产投资方向调节税 对于国家鼓励的能源、交通、城市基础设施等建设项目，税 率为 0％，一般商品住宅房开发投资的税率为 10％，别墅式住宅为 30％ 十、其他税费 包括其他税款和各种规费 ※ 小 结 ： 房产税：比例税率 土地使用税：分类分级的幅度定额税率 土地增值税：四级超额累进税率 耕地占用税：定额税率 契税：比例税率 固定资产投资方向调节税：差别税率 城市 维护建设税：差别税率 企业所得税：比例税率 外商投资企业、外国企业所得税：比例税率 印花税：比例税率、定额税率 复习思考题 房地产行政管理的含义 房地产产权产籍管理的联系与区别 房地产相关税 房地产税 房地产市场管理的主要内容 第四章 房地产经营决策 教学目的和要求： 通过本章的学习，要求学生掌握房地产经营决策的含义、重要性及经营决策 的内容，经营决策的原则和程序，经营决策的方法。 重点及难点：房地产经营决策的 具体方法及其运用。 第一节 房地产经营决策的内容 现代化的经营管理，其核心是经营决策，房地产企业核心的核心就是房地产 经营决策 一、决策的含义及重要性 决策指为达到一定目标，从两个以上的方案中选择一个满意方案的分析判断过程。 经营决策是企业生存和发展的关键，是企业把握未来的根本保证。 二、 房地产经营决策的内容 包括：经营战略与方针政策决策； 绝对不计划体系； 项目决策； 价格与成本决策； 市场销售决策； 金融珏测； 经营组织与人事决策； 工程招标决策； 物业管理决策。 第二节 房地产经 营决策的原则和程序 一、房地产经营决策的原则 决策的政策性原则 决策的综合整体性原则 决策的长期效益与短期效益相结合的原则 决策的三要素原则 决策的防线转移原则 二、房地产经营决策的程序 发现问题 确立目标 拟定方案 分析评价 选择方案 动态调整 第三节 房地产经营决策方法 一、决策的类型 战略决策 按重要程度划分： 管理决策 业务决策 确定型决策 按业务的性质划分： 不确定型决策 风险型决策 计量决策 按决策目标与所用方法划分： 非计量决策 程序化决策 按决策问题发生的频率划分： 非程序化决策 二、房地产经营决策方法 （一）确定型决策 确定型决策对未来的情况有所了解，容易根据每个方案的效益情况加以评价和选择。 常用的方法：直观判断法 量本利分析法（盈亏平衡分析法） 线性规划法 差量法 （二）非确定型决策 当决策者面临从未遇到过的决策事件，对各种自然状态放声 的概率难于估计时，属于非确定型决策。 非确定型决策方法，主要有： 最大最小值法，又称悲观决策法 最大最大值法，又称乐观决策法 最小后悔值法 机会均等法 （三）风险型决策 风险型决策，是指决策事件未来的各种自然状态是随机的，不确定的，决策往往带有一定的风险性。 风险型决策方法，是研究怎样根据决策事件中各种自然状态及其概率，做出合理决策的方法。 常用的方法又期望值法，决策树法等。 期望值法 )()(1 xx ini ix   其中： E(x)――在 i 状态下的期望值 P(xi)――在 i 状态下的概率，且 1)(1 ni ix xi ――在 i 状态下的损益值 决策树法 决策树是由决策点、方案枝、状态点、概率枝和损益值表示。 决策步骤：编制决策树 → 计算期望值→剪枝决策 复习思考题： 房地产经营决策的含义及其内容 房地产经营的原则和程序 第五章 房地产开发经营 教学目的和要求： 通过本章的学习，使学生了解房地产开发的含义、地位和作用，房地产综合开发的含义、意义，房地产行政开发的主要内容，房地产开发经营的市场分析及财务分析。 重点：掌握房地产开发和综合开发的含义，房地产开发经营的主要内容。 难点：如何进行房地产开发经营的市场及财务分析。 第一节 房地产开发和综合开发 一、房地产开发和综合开发的含义 房地产开发，是指在同一空间范围内，对地产与房产进行的一体化、集约化的开发活动，它是地产开发的集合，其成果是统一的房地产商品。 综合开发，也叫城市建设综合开发，是根据城市建设总体规 划和经济、社会发展计划的要求，一房屋建设为对象，选择一定区域内的建设用地，按照使用性质，实行“统一规划、统一征地、统一设计、统一施工、统一配套、统一管理”的原则，有计划、有步骤地进行开发建设。 二、房地产开发地位和作用 房地产开发在房地产经营中处于关键性地位，不仅是房地产一级市场与二级市场地联结纽带，同时也是把土地承租人，建筑商，租户和用户联系在一起地中心枢纽； 房地产开发是房地产业发展的基础，房地产开发事业的发展加快了我国住房制度的改革和住宅商品化的进程； 房地产开发推动了现代城市总体规划的 有效实施，促进了城市现代化建设的进程。 三、房地产综合开发的意义 房地产综合开发，它是建设现代化城市的需要； 是提高房地产开发效益的需要； 是我国房地产业健康发展的需要。 第二节 房地产开发经营的主要内容 房地产开发经营包括土地开发经营和房屋开发经营两方面。 一、土地开发经营 （一）土地开发经营 土地使用权的获得 （ 1）行政划拨 （ 2）土地使用权有偿出让：即国家以土地所有者的身份，将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者， 并由土地使用者向国家支付土地出让金的行为。 拥有土地使用权后的经营 （ 1）直接使用经营 （ 2）将土地使用权出租，收取租金 （ 3）将土地开发后转让 （二）旧城区的土地开发经营 土地开发经营除了新城区的土地开发经营之外，还包括旧城区的土地开发经营。 拆迁 包括居民拆迁和单位拆迁，无论是居民拆迁还是单位拆迁，一般都需要签订房屋拆迁合同。 改造 改造的内容包括房屋、道路、管网等市政公用配套设施的改造，旧城区土地的再开发。 改造的工程两大，涉及面广，投资甚巨，一般要达到房屋建造费的两倍以上。 二、房屋开发 经营 房屋开发包括两阶段，一是施工准备阶段，另一个是施工阶段。 施工准备阶段 确定施工单位和组织机构，熟悉会审图纸； 编制施工的组织设计； 建筑材料的调运和储备； 工器具的集中和维修； 施工力量的集结和培训； 现场具体准备工作 施工阶段 第三节 房地产开发经营的市场调查分析 房地产开发经营的市场调查分析是为了了解房地产市场未来状态，主要包括市场调查和市场预测两方面。 一、市场调查 主要调查内容： 市场需求调查 潜在需求 量 市场占有率 市场需求调查的内容包括： 销售趋势分析 人口 收入 顾客和购买能力的调查 竞争调查 有关的经济形势调查 二、市场预测 需求预测 主要是对未来市场需求量及产品构成的发展趋势的预测 产品发展的预测 三、市场预测的步骤 确定预测目标 收集分析资料 选定预测方法及模型 计算机预测分析预测误差 预测结果 第四节 房地产开发经营财 务分析 财务分析是经营分析的重点之一。 进行反复地产开发经营企业的财务分析， 对提高企业的经济效益和社会效益具有极其重要的意义。 一、房地产开发经营资金分析 房地产开发经营资金特点 资金的运动量相对于其他行业来说要大得多，。