广地花园小区物业管理方案

广地花园小区物业管理方案内容摘要：

善待员工，规范管理，人尽其才。 我们的人员管理体系由以下几部分组成： 一、确定标准、严格招聘 GM 花园管理处为保障物业管理服务过程的质量，对人员选用标准上确定了以下几项硬性指标： 知识层次：为了符合 GM 花园小区高品质物业管理的要求，管理层人员除要求 100%的大专以上文化程度以外，部分岗位引进专业技术人才。 操作层人员全部要求高中以上文化，保安岗位必须要求是退伍军人，以保证队伍素质；维修岗要求全部持证上岗。 录用考核：所有管理层人员 ，除经过正常的笔试、面试、心理测试等录用考核外，必须通过外语、计算机使用、智能化等知识的考核，成绩合格者方可录用；作业层人员要通过技能考试。 工作经验：所有管理层员工除必须具有物业管理经验外，还需有其它相关管理工作经历。 二、量才适用、合理配置 为最大限度地发挥人员的主动性和积极性，充分挖掘他们的潜能，我们对企业的人力资源进行有效的配置，合理设计各工作岗位的工作内容和职责范围，目的是使人适合于职务，使职务适合于人，充分体现 “ 会用人、用好人 ” 的思路。 我们规定新员工录用后，须由有经验 的管理人员带领，到基层进行试用实习，并在实习过程中，全面测定和验证新员工的个人工作能力，对不合岗位要求的而又有其它专长的，实行调岗安排使用。 尤其是在一专多能、何者为专的问题上，更要注意观察，充分发挥个人专长。 三、规范管理，分层实施 组织落实，制度规范：我们的人员组织管理靠的是可见的、具体的企业规范，如制订管理规章，明确各级人员的岗位职责和权力；建立一套合理公正的奖励制度。 通过规范企业运作，约束员工行为。 (详细内容见附件 ) 分工协作，层级管理：由于物业管理中，存在着许多不确定 因素，所以在管理中我们对管理层及操作层员工采取不同的管理方法。 如：引进美国JIT(JUST IN TIME)适时管理模式，对管理层员工实施授权管理，即在一定的工作范围内让他们自己管理自己，增强管理人员的责任意识。 规范言行、注重仪表，实施 BI 形象战略： BI 即企业的行为规范，是形象战略的重要组成部分。 我们将员工的言行举止、仪容、仪表等软性因素纳入规范化管理范畴，制订了详细的员工守则、服务手册 (见附件 )。 同时我们还拟定了每一岗位、每一工种详细的工作流程、岗位职责、服务质量执行标准，规范企业和员工 的运作，确保管理和服务质量。 四、素质评价，绩效考核 量化考核，客观评价：人员管理中的绩效考核是充分发挥人员素质效能的内在保障。 对考核出的佼佼者，我们采用 “ 让最明白的人最有权，让最有责任心的人最有权 ”。 通过实践我们总结出包括考核评鉴、行为测评、专项考试等三种评价方法在内管理人员素质评价体系，对员工的 “ 德、能、勤、绩 ” 进行全面客观的评鉴。 制订科学合理的工作服务标准和量化考核标准 (详细内容见附件 )，并推出一整套突出绩效与综合测评相结合的考核实施方案。 考核不走过场，不讲形式。 各级人员均有详细的 绩效考核指 标，业绩的好坏、质效的高低、综合素质的优劣均可通过量化在 “ 二维 ” 分析图上反映出来。 每个被考核者都会在 “ 二维 ” 图中找到自己的点，而该点在 “ 二维 ” 图中的位置，就决定了该被考核人的奖励。 使考核起到奖励先进、鞭策后进的良好作用，同时也使员工有了压力感、责任感和紧迫感。 末位淘汰，吐故纳新：为使 GM 花园物业管理队伍更有战斗力和生命力，在保持队伍相对稳定的同时，根据情况及时优化队伍结构，结合考核，实行末位淘汰机制，淘汰率在 10%左右，这样做既留住了企业所需的人才，同时又吸纳了新生力量。 危机、压力、 目标、信念是铸造内聚力的 “ 秘密武器 ”。 五、激励驱动，留住人才 近几年，物业管理行业人才流失现象严重。 我们总结经验教训，逐渐探索出一条科学合理、行之有效的用人路子。 实践证明，企业要想保持长久的活力，就要有良好的激励机制和文化机制，鼓励员工奋发向上、努力工作；通过企业文化活动的形式，培养集体主义精神，增强团队意识和群体的凝聚力。 我们的管理是建立在 “ 人性 ” 的基础上，对知识、对人格、对价值给予高度尊重。 企业文化的建设，不仅为我们赢得了奋斗的成果，也为物业管理赢得人才与人心。 团结拼搏奋斗、建立利益共 同体、尊重与沟通是根植于 S 物业人精神的 “ 三大支柱 ”。 我们的做法是： 树立员工也是顾客的管理理念 不仅要给员工提供工作场所，更要给员工营造精神家园。 我们多角度、多层次满足员工的需求。 通过充分沟通，实现人格平等；关注员工自我价值的实现，使员工与企业共同成长。 我们强调规范管理中的人性化因素，在严格的制度管理中，关心员工，尊重员工，使企业在规范公平的基础上更富有人情味。 我们的总经理、部门经理接待日活动、春节慰问亲属活动、员工座谈等活动充分体现了员工也是顾客的思想。 给人才创造机会，让 机会造就人才 我们的人员管理中有一条原则：善待我们的内部顾客 —— 员工，鼓励每一个人都成为各自岗位上的专家能手，我们倡导竞争上岗，让一线的优秀员工能有机会脱颖而 出，同时也避免了企业人事决策中的人情因素和凭工龄提拔的不良弊端。 最终形成员工能上能下，职位能升能降、待遇能高能低的人员管理的良性机制，真正盘活人力资源。 创造宽松的环境，发现人才，重视人才 我们在用人问题上坚持唯才是举、任人唯贤的原则。 管理人员能上能下、不拘一格，只要是人才，我们就毫不犹豫地让其发挥最大的作用。 我们重表现、重 能力，决不以偏概全，埋没人才。 为此，我们坚持员工建议制度，设置员工建议接待机构，在广大员工中，定期开展调查活动，认真听取、分析、处理员工反映的意见和建议。 营造文化氛围，促进交流沟通 我们提倡 “ 尊重每一位员工 ” ，坚持以人为本，致力开展企业文化建设，加强上下级之间、同事之间的沟通与交流，增强员工的集体协作精神。 同时也让企业人才更加重视集体，珍视现在的职位。 如我们开展的谈心、家访等思想工作以及周末假日同度家庭日、给家人献爱心等活动在实际工作中取得了很好的效果。 第三节 激励系统 激励系统示意图： 奖惩机制 培养提升机制 激励机制 文化活动机制 思想工作机制 激励系统示意图说明： 激励是我们人性化管理的主要方式。 尊重个体权利，保持团队希望。 服务住户和创造经济、社会双重效益是权衡考核的唯一标准。 思想工作机制重在激发潜能，形成共享的价值观，充分发挥群众效能和工作积极性。 引导员工动机，尊重个人情感。 并且针对个性心理做适时的思想工作。 工作方式有谈心、座谈、家访等等。 奖惩机制在实际工作中以奖为主，以惩为辅，坚持优胜劣汰，奖惩分明。 通过奖励 “ 引 ” 着员工往前走，通过惩罚 “ 打 ” 着员工朝前走。 做到人人有动力，个个有压力。 奖励的类型有物质奖励和精神奖励等。 培养提升机制在实际工作中极具价值。 我们将培训放在集体和个人发展的重要位置，培养的目标是使员工忠于企业，一专多能，精益求精。 在提升上不拘一格，能者上，平者让，庸者下，为人才的脱颖而出创造良性环境。 方式有培养、提升、培训、进修等。 通过文化活动的开展，增强凝聚力和向心力，增强员工的自信心和认同感。 通过文化的凝聚功能、引导功能、约束功能把员工的目标和公司的目标紧密结合起来。 方式有集体活动、旅游、生日会、家庭日酬谢家属等。 在以人为本的激励系统中，将进行适时管理，充分发挥每个员工的主观能动性，增强主人公意识和自我实现意识，使其在授权范围内创造性地开展工作。 这种方式在我们的实际工作中已经取得了较好的效果。 第四节 管理处人员培训系统 企业的竞争是人才的竞争。 而人才的竞争关键在于企业是否能最大限度地开发人力资源。 要实现人员素质的现代化，必须规范企业的培训制度，把培训作为企业的发展战略常抓不懈。 我们确定了极具针对性的 GM 花园小区物业管理人员培训目标，确立了全员培训计划。 公司划拨培训经费 20 万元，用于购买培训所需设备、落实培训师资力量和培训场地等。 采用计算机、摄像机、智能网络等先进的培训手段，全方位、多层次地传输新理论，传授新技术。 重点开展外语培训、计算机培训和物业管理培训，提高员工的综合素质。 同时，我们确立了 “ 全员培训、全过程考核 ” 的培训方针，使培训真正落到实处。 一、人员培训系统说明： 为了使培训更有实效，我们根据 GM 花园小区的特点，确定目标并拟定计划。 在此基础上拟定培训的组织形式、课程设置、培训方式及时限等。 计划制定后，根据培训计划进行落实，灵活运用合适的训练形式和方法，使培训获得预期的效果。 培训的考核与评估是培训工作的一个极其重要的环节，我们藉此充分了解培训功效，掌握员工的接受效果。 最后根据评估考核，及时调整培训思路，确定今后培训工作重点。 并把理 论应用到实践工作之中，使培训工作真正落到实处。 培训的组织形式：公司凭借深圳物业管理进修学院，在学院的调控监督下，GM 花园管理处具体落实执行。 二、培训方式： 在职进修：主要形式有专题研讨、实际案例分析、模拟实践演练、现场参观研修、常规集中授课、讲座等。 这种培训以公司出资自培为主。 脱产进修：外出参观学习、短期研修班、外送专职培训。 公司出资，派人参加培训学习。 自我培训：主要是电大、夜大、函大等形式。 办法是员工先付款，学成后公司补还 80%；如拿到学位， 公司付 100%学费。 注：培训工作策划方案见附件。 第四章 物业管理工作内容 在竞争激烈的房地产市场中，物业管理服务及优质物业形象的维持，是十分重要的物业租 /售后服务项目，这是需要时间及专业队伍去处理的。 日常物业管理是一项涉及面广、长期连续。