工商管理学年论文-老年与商业模式研究

工商管理学年论文-老年与商业模式研究内容摘要：

医疗设施的老年人住宅以及特别看护养老院等，老年人在小区内可以调换居住。 另外还有一种住宅，叫综合老年人住宅小区，是由数千户老年人住宅和 大规模体育设施、文化娱乐设施构成的住宅小区。 学年论文 老年住宅开发建设与经营模式研究 （二） 亚洲国家 老年 住宅的特点 在亚洲国家之中，日本、新加坡因为有较雄厚的经济实力，这些国家一方面汲取了西方社会福利养老的特点，充分赋予老年人优厚的社保；另一方面，基于传统东方家庭观念的延续，它们还致力于开发家庭养老的功能，鼓励年轻人赡养老人，如提倡和鼓励多代同 居（例如两代居集合住宅和多代同堂组屋等）。 因此，亚洲国家养老住宅的主要形式是普通自住型养老住宅和老年公寓，通常情况下采取老年人和子女住在一起或者住在距离较近的不同住宅。 为了鼓励年轻人照顾老人，亚洲国家往往通过实行各种优惠政策引导年轻人和老年人住在一起或者住在较近的距离内。 日本的养老住宅 日本的老年人居住建筑，其养老模式在参照西方发达国家的同时，注重本国孝敬老人的传统，在实践中逐渐形成以社会保险、社会救济、社会福利和医疗保健为主要内容的养老体系。 老年人居住建筑模式主要有：两代居，即日本在公共住 宅里设计的适合于老少多代共居的大型居住单元，对厨、厕、门厅和居室分隔功能都做了相应考虑，对多代人生活方式和生活规律上的差异在室内空间上做了相应处理。 还有养老院，又称为老人之家，分为公立（养护老人之家和特别养护老人之家）、低费（老人之家）和完全自费（收费老人之家） 3种，老年人可根据自己各方面的条件和经济情况进行选择。 新加坡的老年住宅 新加坡的老人大部分都在政府提供的组屋内养老，政府通过调整年轻人购买组屋的贷款额度和利率、制定各种优惠政策（如多代家庭组屋办法、合选组屋办法、与父母邻居补助 办法等），鼓励子女与老年父母合住，方便子女照顾老人，同时又保证了老人的独立性。 在老年服务方面，新加坡建屋局更与政府社会福利部、社区发展部密切合作，在提供老人社区活动中心，社区老人服务及设施网络上不遗余力，为老人提供交友、餐饮、护理、居住照顾等服务。 从住宅的形式上看，新加坡的老年住宅多是自住型老年住宅。 每个国家都依据自己的国情选择了合适的产品或者是组合的产品，国外在养老住宅方面的特点与我国具有借鉴意义（如表 ）。 通过对国内外老年事业、产业对策、市场发展的分析研究，针对我国不同地区和经济实力的高龄老人、 中低龄老人、中青年三种人群，开展居住行为需求、老年人健康状况、个人支付能力等现状及期待的专项调研，渐次形成老年产业市场形成构成要素的框架体系、老年地产项目实施技术途径和老年人规模住区开发示范建设实施计划等，为启动以开发企业为主体的老年地产开发事业发展做准备。 学年论文 老年住宅开发建设与经营模式研究 表 —— 各个国家养老住宅的特点及借鉴之处 国家 产品特点 主要方式 借鉴意义 美国 规模大，建筑形态多样、配套齐全、有各种各样的俱乐部，开设的课程和组织的活动较多。 代表楼盘：太阳城中心、凤凰城。 老年社区、老年公寓 完善的配套 设施与功能区划分规模化、专业化、人性化。 欧洲 国家政策倾向于让老年人居住在独立的公寓中。 建筑样式丰富多样，建筑色彩明亮艳丽，并充分考虑生态目标。 老年服务体系完善，服务的针对性较强。 老年公寓、老年社区 建筑元素的集合处理让老年公寓不显孤独人化、专业化。 日本 引入西方的模式结合东方人特有的习惯和传统，研发出更加合理、适应国情的产品，如多代居和二代居型，并将老年住宅产品融入通小区。 代表楼盘：港北新城。 老年公寓、普通自住型老年住宅 老年 人住宅产品与其他住宅产品混合，加强和社会的交往。 人性化、亲情化、成本低。 新加坡 结合成熟社区，建设老年公寓，公寓户型一般分为 35 平方米和 45 平方米，为一位或两位老年人提供生活空间。 老年公寓、普通自住型老年住宅 户型设计合理化、产品建设标准化 从上面的介绍中可以看到，亚洲国家和欧美国家的养老住宅存在着明显的区别，欧美国家的老年住宅多为老年社区和老年公寓，父母和子女多分开居住。 其中美国的老年公寓更追求规模化，服务具有同质性，没有专门 针对每位老人的不同服务。 欧洲国家的老年公寓更追求个性化，更具老年人的不同需求进行定制服务。 亚洲国家的老年住宅多为普通自住型老年住宅和老年公寓，在服务方面除了公寓提供的各种医疗，文体娱乐等服务外，还能享受到子女的照顾，享受到天伦之乐。 学年论文 老年住宅开发建设与经营模式研究 四、我国老年住宅的开发与设计 （一）我国老年住宅的开发发展 中国的养老设施传统上是民政机构社会福利的一部分，最初以为“三无”老人服务的社会救济为主，近年来逐步走向了社会化，但仍然是以非营利社会福利为主体。 由于民政系统财力的限制、加之没有有力的投资发展环境，养老设施的发 展在现阶段仍然是有限的和缓慢的。 我国随着我国老年龄化的到来和房地产行业竞争的激烈，目前越来越多的房地产开发商准备进入老年住宅领域。 各级政府为应对老龄化也在政策方面加大了对老年住宅的支持力度，尽管我国已经出现了如东方太阳城、北京太阳城、杭州金色年华等一些较为成功的老年住宅，但从整体上看，目前我国的老年住宅的商业化运作还处于起步阶段，行业关注点始终没有分流和充分转移到老年地产领域，老年住宅市场在我国始终没能真正形成。 国家出台的《老年人建筑设计规范》、《住宅建筑规范》等都是一些指导性原则，缺乏具体的标准，老年住 宅市场还比较混论。 我国现行老年养老模式仍然停留在传统福利机构机制内，养老地产政策导向不明确，开发老年地产存在投入产出不平衡、老年配套负担重、社会管理不到位等问题。 因而，合理规划设计出能够适应我国老龄化社会需求的建筑住宅社区，探索适合我国国情的老年住宅可供选择模式和供给模式，解决好数量日益增加的老年人居住问题，开拓老年人住宅这一新的市场细分，以达到社会效益和经济效益的“双赢”成果。 中国的养老设施传统上是民政机构社会福利的一部分，最初以为“三无”老人服务的社会救济为主，近年来逐步走向了社会化，但仍然是以非营 利社会福利为主体。 由于民政系统财力的限制、加之没有有力的投资发展环境，养老设施的发展在现阶段仍然是有限的和缓慢的。 目前国内老年住宅的主要形式： 大型的退休社区 —— 北京东方太阳城、北京太阳城、杭州金色年华、广州颐年园； 酒店式服务的老年公寓 —— 浦东老年公寓、上海假日老年公寓（筹划中）；③按照星级宾馆标准设计的“宾馆型”养老院 —— 上海松江社会福利院；④ 适老化通用住宅 —— 如运杰龙馨园小区，北京世界名园；⑤各地均出现一些私人性质的、营利性质的小型养老院、敬老院，如广州寿星大厦，温州满堂红老年公寓等。 （二）我国老年住宅存在的主要问题 由于我国老年公寓的发展刚刚起步，从全国范围来看还存在不少问题和需要改进之处。 缺乏针对普通收入阶层的养老住宅 目前，我国的老年住宅除了比较高档的老年社区、老年公寓就是一些养老院所，处于平均收入水平的老人能够居住的起，又能满足其晚年生活需求的居住环学年论文 老年住宅开发建设与经营模式研究 境的老年住宅仍然较为匮乏，降低了老年住宅的有效需求。 目前比较有名气的北京东方太阳城等收费都比较高昂，主要针对的也都是上流社会人士。 现有的老人住宅与养老服务的实际脱钩 尽管许多的新建老年 公寓冠以养老公寓的名义，由于对老人生活的实际需求不了解，所提供的服务缺少针对性和连续性，所谓的服务也多有隔靴搔痒的问题。 由于缺乏专业的管理人员和服务人员，入住的老年居民仍然难以得到有质量的服务。 如北京世界名园在广告宣传上打出“全国老年产业示范基地”的口号，但其大部分的设计及其设备实施配置和普通的商品住宅没有太大的区别，在卫生间等适老化方面还需要改进。 融资问题是当前老年公寓建设的瓶径 融资问题是当前老年公寓建设的瓶径，需要花大力量予以解决。 首先，建设老年公寓需要发挥政府的主导作用。 政府不仅要将老 年公寓的建设纳入国家和城市的总体规划，而且要按照规划要求，定期进行老年公寓的专项财政拨款。 在土地使用和税费方面要实行优惠政策，如免收土地出让金、减免税费等。 其次，政府还要加强宣传力度，使全社会都来重视老年人和老年人的住房问题，鼓励和吸引国内外有实力的开发商来兴建和管理老年公寓。 养老制度和住房保障制度不完善 建立和健全养老制度和住房保障制度。 这两个制度是老年人解决住房问题的重要前提条件。 我们要借鉴国外经验，从我国的实际情况出发认真搞好。 我们要发动和鼓励单位和个人积极投保，扩大养老保险范围；同时要 按国家规定按时发放。 （二）养老住宅的合理规划设计 在老年人追求晚年生活幸福的今天对居住品质的要求也发生了变化，简单但精致的室内环境、优美的小区环境、良好的配套服务成了中老年人购置养老物业的必备条件。 对于每天有 80%以上的时间都在住所。