小区物业管理方案(实操案)

小区物业管理方案(实操案)内容摘要：

旺百年用基金向业主承诺： 1，专门设立 2 万元业主保障基金； 2，业委会成立前由发展商进行满意度调查； 3．客户满意度调查每低于 95%一个百分点，扣罚满意基金 1000 元。 蔚兰东岸物业管理方案 文档： Hp： /WBN/PC20/E蔚兰东岸 第 23 页 , 共 68 页。 第五 篇：建社区活动基金，提供丰富的社区文化服务。 （ 1）：活动 基金 ：完全由管理公司从管理费收入中提取，专项用于提升和 开展 社区 业主 /住户 文化 活动； （ 2）： 基金额度 ： 为社区每月收取管理费总额的 1%； （ 3）：活动组织： 蔚兰东岸 客服中心。 我 们 提 供 客户满意 比妻子更亲切的服务 比银行还有效的 保障 比都市还方便的生活 蔚兰东岸物业管理方案 文档： Hp： /WBN/PC20/E蔚兰东岸 第 24 页 , 共 68 页。 第 三 部分 前期物业管理操作方案 第一章 总体工作思路 一 、在项目施工期间，物业管理进行前期介入，我们将积极配合售楼部的销售工作，给予销售上的支持和物业管理相关业务的指导； 二 、在物业管理前期介入阶段，我们将派遣专业技术人员对项目的施工和基础建设提出合理化建议和意见； 三 、根据前期物业管理阶段的特点，我们将按照项目的建设情况进行服务中心的筹备、服务人员的招聘和培训、物业的接管验收、入伙准备工作等； 四 、业主入住阶段合理安排入伙 时间，高效迅速办理入伙手续，完善入住期配套服务和组织便民服务措施； 五 、二次装修管理进行严格审批、管理、巡查和组织验收，不留隐患；同时做好业主宣传引导工作。 蔚兰东岸物业管理方案 文档： Hp： /WBN/PC20/E蔚兰东岸 第 25 页 , 共 68 页。 第二章 物业管理前期介入阶段 一 、成立项目专家服务小组 签订了物业管理委托合同后，我们将从公司内选派管理、招商和技术人员组成专家服务小组，开展前期介入工作。 服务小组主要负责服务中心的筹建工作，促进销售的品牌建设工作和前期设计、施工过程中的合理化建议和协调工作。 二 、前期项目设计、规划、建设的早期介入 （ 1）评估各机电房原 设计的合理性及可利用性。 从使用的角度评估原设计中的配电房、水泵房、水池等设施位置的合理性及可利用性，使日后管理运作能更为畅顺，节省资源，并协助制定管理维修保养计划； （ 2）提供物业智能化系统的专业意见。 可视对讲系统、周边红外线报警系统、监控系统、电子巡更系统等精密及先进的智能化系统是提升物业品位的重要要素。 我们将从科学性、合理性和实用性等方面对荷塘物语的职能化系统作出评价和提出专业化意见； （ 3）水电供应容量问题。 在规划设计中，不仅要考虑业主的用水用电，也要考虑整个公共照明用电、清洁绿化用水用电 容量问题，既要保证正常的用量，又要注意节约，避免浪费和增加分摊费用； （ 4）配合参与开发项目各单项工程的验收，并就验收中发现的问题提出意见； （ 5）在安全防范方面，我们建议采取封闭式管理模式，在侧门加装智能门锁，车辆通道加装 IC智能卡，提高封闭程度，保障小区安全。 蔚兰东岸物业管理方案 文档： Hp： /WBN/PC20/E蔚兰东岸 第 26 页 , 共 68 页。 第三章 物业管理前期管理阶段 一、筹备服务中心。 我们将根据项目的实际情况筹备服务中心事宜，包括建议服务中心办公位置、组建服务队伍、管理机构设置，以及服务中心内部装修布局、购置各类通讯器材、清洁绿化器具、治安消防装备、 维修器具、办公用品等，以及准备各类资料、印刷各式记录表格、信函等； 二、员工培训计划。 物业管理属于服务行业，物业管理服务中的第一线管理人员，如管理员、维修工、保安员、清洁工等，必须接受系统的、专业的训练，除现代化物业管理知识外，还应包括职业道德、礼仪礼貌等课程。 培训时，理论和实务并行。 配合适当演习，熟悉及实际体会突发事件应变措施及程序。 三、物业接管验收。 物业接管验收包括物业管理公司与发展商之间的验收及服务中心与业主之间的移交验收。 验收前，预先制定好验收计划，做到有序进行。 为了更好地做好物业移交工作，事先制定好物业移交程序，提示应知事项，如入伙流程、装修须知等，对移交时检查中发现的用户单元内的工程遗留问题及时通知施工单位和发展商，并跟踪施工单位进行整改。 四、物业管理效果展示。 前期效果展示主要围绕售楼部和样板房的配合进行，包括在售楼部安排保安和清洁人员负责日常运作需要，安排客服人员负责前期业主的沟通和档案建立，安排样板房门童和引导人员进行样板房的展示和客人接待，充分展示物业管理工作的高品位高素质； 蔚兰东岸物业管理方案 文档： Hp： /WBN/PC20/E蔚兰东岸 第 27 页 , 共 68 页。 五、施工期间的管理。 蔚兰东岸新 项目将分为两期开发，将出现施工和居住长期并存的局面。 因此在前期物业管理阶段 ，我们将严格划分生活区域和施工区域，并分别进行针对性的管理。 生活区。 对已经接管入住的管理范围进行封闭式管理。 一期、 二期 与三期 之间进行有效的分割和围墙封闭，并建议在围墙上配置智能化安全防范系统，以保证区域内秩序得到很好的维护； 施工区。 进行严格的施工人员管理制度，确保施工工人只限于既定的施工区域工作，并明确工人身份，保证服务中心对施工秩序和安全管理的有效控制；同时督导施工单位的施工行为，确保施工单位的工程负责人身份和联系方式，规范施工现场行为。 蔚兰东岸物业管理方案 文档： Hp： /WBN/PC20/E蔚兰东岸 第 28 页 , 共 68 页。 第四章 业主入 伙 阶段 一 、做好清洁卫生工作，进行室内外大扫除，清扫道路，让业主享受一个清洁的优美环境； 二 、制定管理制度及与业主签订入住契约。 向业主发出入伙通知书，明确入伙时间，入伙须知，收费标准，入伙验收手续，入住人员登记，签订《住户手册》、办理钥匙移交登记、装修报审等相关规章制度； 三 、物业移交。 服务中心直接参与了物业的接管验收，因此对施工质量有了清楚的了解，完全能负责向业主进行物业的移交并办理移交手续。 如发现遗留问题进行详细记录并进行分类，属施工单位遗留问题则积极与发展商和施工单位联系解决； 四 、加强治安和 服务质量。 入伙期间的治安管理非常重要，人员的频繁出入小区会产生秩序混乱，需加派人手；入伙期配套服务务求完善，保障道路通畅，手续安排合理，并进行适当的便民服务措施； 五 、加强交通、车辆管理。 （ 1） 合理规划停车区域，地下车库、地面停车场划出停车位置线，完善各种标识和必要的车辆管理设施（如减速线、反光镜、限位杆等）； （ 2） 由保安人员进行车辆交通指挥，疏导车辆进出，定时巡视地下车库及地面停车场，监护车辆的安全，发现问题及时处理； （ 3）实行车辆进出登记制度，并根据实际情况可采取车辆凭证出入制度。 六 、举办简 洁活泼的入伙仪式，邀请广大业主以及相关政府主管部门、发展商等领导、相关媒体进行参与，以体现业主开创新生活的信心和美好愿望； 七 、营造文化氛围，创造文明生活。 根据 蔚兰东岸 浓厚的文化气氛，我们将针对性地制订社区文化活动安排，尤其在入伙期内创造各种机会和条件促使居民尽快相互熟悉、了解，积极融入社区，和谐社区，服务社区，共同营造文明舒适的居住环境。 蔚兰东岸物业管理方案 文档： Hp： /WBN/PC20/E蔚兰东岸 第 29 页 , 共 68 页。 第五章 二次装修管理 一 、 为方便 业主装修和保证装修质量，服务中心将向业主推荐三至五家信誉与质量过硬的装修公司作为参考； 即有利于装修，又方便管理，业主可 自愿选择； 二 、 为 了确保室内预埋管线不被破坏，服务中心在业主装修时将提供一份详细的室内管线分布图 ，供 业主装修时参考 ，并有技术人员现场讲解指导； 三 、 业主申请装修时，装修施工单位 并需报装修图纸经服务中心认可后方可开始装修。 三方签订装修协议，保证室内重要管线和房屋主体等不被破坏，保证不违反装修规定，并由装修施工单位缴纳装修保证金； 四 、业主装修期间，服务中心管理人员将不定时进行监督检查，发现装修中存在的问题，马上进行处理。 五 、装修完毕后，由业主、装修施工单位和服务中心三方进行验收，违反装修管理规定的，服务中心 将责令其限期整改。 六 、施工垃圾一律袋装化，严禁户外堆放； 七 、房屋外观装设空调器等应按服务中心的要求统一装设，整齐划一； 八 、对违章装修的施工单位我们将以说服教育为主，劝其整改。 对整改不良的我们将以三方装修协议为依据，要求限期整改并酌情扣除装修保证金。 九 、所有装修申报及验收资料均编号归档留存。 蔚兰东岸物业管理方案 文档： Hp： /WBN/PC20/E蔚兰东岸 第 30 页 , 共 68 页。 第六章 前期物业管理工作进度表 主题： 前期工作进度表 制作时间： 3 月 28 日 制作部门：物业中心 类别 序号 计划时间 工作内容 执行单位 合同签订 1 向发展商提交 蔚兰东岸 物业管 理方案 旺百年公司 2 签订 蔚兰东岸 前期物业管理委托合同 发展商 /旺百年 3 正式进驻蔚兰东岸一期 旺百年 服 务 中 心 组 建 1 派驻售楼部保安、清洁、客服、门僮人员。 旺百年公司 2 组建专家服务团队。 旺百年公司 3 样板房开放，安排人员进行引导服务。 旺百年公司 4 对所有服务人员进行全方位的培训。 旺百年公司 服 务 效 果 展 示 1 制作精美的公司简介展示公司优势 旺百年公司 2 制作服务内容、收费标准资料 旺百年公司 3 制作售楼部、样板间温馨提示 旺百年公司 4 在售楼部悬挂服务标准 旺百年公司 政 府 部 门 沟 通 1 拜访政府物业主管部门。 旺百年公司 2 拜访物价、供水、供电等部门。 旺百年公司 3 拜访公安、城管、工商、税务部门。 旺百年公司 设 施 设 备 配 套 1 水泵房、消防系统建议 旺百年公司 2 安防智能化系统的功能建议 旺百年公司 3 水、电配套工程的容量建议 旺百年公司 4 电梯配套工程的建议 旺百年公司 蔚兰东岸物业管理方案 文档： Hp： /WBN/PC20/E蔚兰东岸 第 31 页 , 共 68 页。 主题： 前期工作进度表 制作时间： 3 月 28 日 制作部门：物业中心 类别 序号 计划时间 工作内容 执行单位 工 程 施 工 跟 进 1 跟进给排水及二次加压供水的施工情况 旺百年公司 2 跟进配电房及供电线路的铺设 旺百年 公司 3 跟进洗手间沉降池、防水、下水管的施工 旺百年公司 4 跟进供气管道的铺设及单元控制情况 旺百年公司 5 跟进门、窗墙面的施工情况 旺百年公司 6 跟进外墙、管道、空调位及滴管施工 旺百年公司 7 跟进小区景观运行系统的施工情况 旺百年公司 8 跟进化粪池、排污、雨水井、垃圾箱、垃圾中转 站的施工 旺百年公司 9 跟进电梯、对讲安防系统的施工情况 旺百年公司 10 公共照明系统的施工跟进 旺百年公司 前期招商策划 1 前期商业策划方案 旺百年公司 2 商铺、会所的市场、功能及业态定位 旺百年公司 管 理 用 房 1 管理用房的位置、面积确定 旺百年公司 2 物业管理办公室的装修设计、布置 旺百年公司 办 公 设 备 1 20209 办公用品，办公设备的购置 旺百年公司 2 20209 清洁、维。