宜昌市锦绣江南小区物业管理方案

宜昌市锦绣江南小区物业管理方案内容摘要：

访，并有客户的签字。 上门回 访必须严格按照服务礼仪标准进行。 五、 搬入、搬出物品登记制度 为确保客户财产安全，维护小区良好的生活秩序，特对小区业主、住户搬出搬入家私作如下规定 : （一）入住登记手续： 凡属本小区客户购楼入户，应持房产证、身份证、本人及同住人员一寸相片 2 张，到管理处办公室登记造册，填写《住户成员登记表》，建立居住证，大堂值班护卫凭居住证方可放入。 小区租住人员持租住人员身份证及一寸相片 2 张到管理处办公室登记造册，填写《住户成员登记表》，建立居住证，大堂值班护卫凭居住证方可放入。 以客户亲戚名义办理入住 的，须持有能够证明亲戚关系的公证书及客户同意入住的书面证明，需交身份证复印件及相片 2 张到管理处办理搬入手续，填写《住户成员登记表》，建立居住证，值班护卫凭居住证方可放入。 （二）搬出物品的规定： 业主搬出家私及家电等贵重物品，应提前到管理处办公室申请办理手续，如全部搬出，应结清管理费及水电费，方能搬出；客户须持本人身份证，若业主委托他人搬迁，受委托人应持本人身份证及附有客户身份证复印件的委托书，方可办理； 借住、租住户搬迁应与客户同来管理处或持客户身份证复印件和客户同意租（借）住户搬出物品的书面 证明，并经客户签字，注明客户联系电话号码，如系退租，应结清管理费及水电费，方可办理搬迁手续； 客户搬出物品应注明是全部或是部分物品，并列出主要物品清单； 护卫员凭办公室放行单，经核对无误后，方可放行。 对搬出小区后不再在本小区居住的人员，管理处应及时进行注销登记。 （三）搬出物品注意事项 不得影响邻里生活； 不得损坏小区电梯、墙面、地面等公设施、机电设备； 对搬家过程中不按规定，损坏小区公共设施、机电设备，影响邻里生活的行为，管理处有权予以批评教育指正，责令其整改并根据情况予以处罚 ； 对搬家过程中不按规定，损坏小区公共设施、机电设备，影响邻里生活的行为，管理处有权予以批评教育指正，责令其整改，并根据情况予以处罚。 护卫制度 一、 24 小时值班制度 护卫员分早（ 7： 0015： 00）、中（ 15： 0023： 00）、晚（ 23： 00第二天 7： 00）三班，实行 24 小时全天候值班制度。 护卫员上岗必须穿着统一制服，佩带规定装备和工作牌。 上岗时要认真检查设备设施，认真做好 “四防 ”（防火、防盗、防破坏、防自然灾害）工作，发现不安全因素立即查明情况，排除险情， 并及时报告主管领导，确保小区安全。 熟悉本岗位任务和工作程序，执勤过程中要以敏锐的目光，注意发现可疑的人、事、物，预防案件、事故的发生，力争做到万无一失。 爱护设施设备和公共财物，对小区内的一切设施、财物不得随便移动及乱用，熟悉小区消防系统及消防器材的安装位置，熟练掌握各种灭火器材的使用方法，遇到突发事件能正确进行处理。 坚守岗位，提高警惕，对岗位内发生的各种情况要认真处理，并且做好记录，发现违法犯罪嫌疑人要坚决设法抓获。 遇有紧急突发性重大事情，要及时向班长或主管领导请示报告。 严格执行交接班制度。 积极向客户宣传遵纪守法和消防安全等治安防范知识。 二、车辆管理 在小区内有停车位的车主，必须持有管理处发放的停车卡，并凭卡出入小区。 凡无私家车位停车证的车辆，一律不得在私家车位泊车。 进入小区内停放的车辆，必须停放在划定的车位内。 行车通道、消防通道及非停车位禁止停车。 外来车辆，按零停收取停车费。 凡装有易燃、易爆、剧毒物品或有污染性物品的车辆，严禁驶入住宅区。 车辆停放后，驾驶员必须自觉锁好车门，关好车窗，并保持车位清洁卫生。 车管员必须严格执行 车辆出入规定，发现可疑情况及时报告，并认真做好交接班工作，凡因交接不清而造成事故的，必须追究交接班双方的责任。 三、消防管理 按照 “谁主管，谁负责 ”的原则，对辖区内的消防安全工作负全面领导责任。 采取有效措施，认真检查、指导、督促辖区内全体人员全面落实 “预防为主，防消结合 ”的方针，每月至少全面检查消防设施设备一次。 贯彻消防法规，落实消防措施，加强消防监督，宣传消防知识，组织消防演习，管好消防设施（备），增强全体人员的消防安全意识和自防自救能力。 熟悉辖区内的防火建筑结构和人员工作、生 活环境及人员疏散通道等基本情况，掌握各种消防设施（备）的基本功能、原理及正确使用方法、灭火应急措施等知识。 制定重大工作计划，开展大型活动，必须拟定相应的灭火应急方案。 定期检查辖区内的消防设施，组织讨论、修订、完善灭火应急方案，确保万无一失。 及时消除并处理火险隐患、火警投诉及有关事宜。 发生火灾时，在专业消防人员赶到现场之前，担任现场总指挥，协调灭火工作。 三、 应急管理 （一）发生火警时的应急措施详见《灭火应急规程》。 （二）执勤中遇到抢劫的处理 在执勤中遇到有公开使用暴力或 其他（打、砸、抢）手段，强行掠夺或毁坏公司和客户财物的犯罪行为时，要切实履行护卫职责，立即进行处理。 迅速制止犯罪。 要保持镇静，设法制服罪犯，并应立即发出信号，召集附近的护卫员或群众支援。 若在小区内遇到犯罪分子抢劫，应立即通知关闭大门。 若罪犯逃跑，又追不上时，要看清人数和衣着、面貌、身高等外貌特征，所用交通工具及其他标志等，并及时报告管理处和公安机关，可拨 “110”报警。 有固定现场的，要保护好现场；若在运动过程中作案，没有固定现场的，对犯罪嫌疑人遗留的物品，作案工具等，应当用钳子、镊子 或其他工具提取，然后放在白纸内妥善保存，交公安机关处理。 切不可将护卫人员或其他人的指纹等痕迹弄到遗留物上。 访问目击群众，收集发生劫案的情况，提供给公安机关，在公安人员未勘察现场或现场勘察完毕之前，不能离开。 事主或在场群众如有受伤的，要尽快送医院救治，并迅速报告公安机关。 （三）发现客户醉酒滋事或精神病人闯入护卫目标的处置 醉酒者或精神病人失去了正常的理智，处于不能自控的状态，很容易造成伤害，当班护卫员的处置方法是： 劝说或阻拦，让其尽快离开护卫目标范围。 采取控制和监护措施的同时，及 时通知醉酒者、精神病人的家属或工作单位，让他们派人领回。 酒者或精神病人有危害护卫目标或社会安全的行为，可将其强制送交公安部门处理。 （四）执勤中发现可疑分子的处置 护卫员在执勤中如发现有神色慌张、行动诡秘的可疑人员时，应采取如下措施： 报告当班班长和管理处，并向其他区域执勤护卫员发出信号。 特殊情况还需向公安部门报告。 严密跟踪观察，暗中监视，防止其进行破坏或犯罪活动。 发现与公安机关通缉的在逃人员体貌特征相似者，或经盘询漏洞百出、形迹可疑者，可采取措施将其带往公安机关查处。 （五） 执勤中发现客户斗殴时的处置 当班护卫员在护卫区域内发现客户打架、斗殴事件时必须采取如下措施： 心劝导双方离开现场，缓解矛盾。 确能认定属于《违反治安管理条例》行为或犯罪行为的，应及时报告公安机关，或将行为人扭送公安机关处理。 提高警惕，防止坏人利用混乱之机进行破坏或偷窃活动。 劝说围观群众离开，确保护卫区域的正常治安秩序。 协助公安人员勘察打斗现场，收缴斗殴器械，辨认为首分子。 （六）客户发生刑事或治安案件时的处置 值班护卫员应迅速报告护卫班长和管理处，管理处应尽快向公安机关报 案，及时报告公司安全部，客户投购保险的还应（提醒客户）通知承保的保险公司。 当班护卫员应根据具体情况，采取适当方法保护现场，禁止无关人员进入，以免破坏现场，影响证据的收集。 抓紧时机向发现人或周围群众了解案件和事故发生、发现的经过，收集群众的反映和议论，了解更多的情况并认真做好记录。 向到达现场的公安人员认真汇报案件发生情况，协助破案。 维修制度 一、供电系统管理 供电运作和巡视的人员必须持证上岗。 配电房的值班员，必须熟悉电气设备情况和有关安全措施。 配送电建立２４小时 运行值班制度，对配电装置及高压室经常进行巡查，做好每日巡视记录；发现问题及时处理，并在值班记录及巡查记录中注明；不能解决的问题及时上报管理处或机电设备公司。 配电设备由专职人员负责管理和值班，配电设备的停送电由值班电工操作，非值班电工禁止操作。 值班员必须做好值班记录，认真执行交接班制度。 供电线路严禁超载供电，配电房内禁止乱拉乱接线路，在夏季供电高峰时，应按负荷的需求，有计划的切换变压器。 停电时，应提前向用户发出通知；恢复送电时，在确认供电线路正常、电气设备完好后方可送电。 配电房内设备及线路变更，要经公司工程部同意；重大变更，要上报公司领导批准。 配电房消防设施完好，并有手持式气体灭火器。 注意防止小动物进入；无关人员须经管理处办公室许可方可进入。 加强日常维护、检修，保证配电房内公共照明、指示、显示灯具等设施的完好。 二、供水管理规定 为保证向用户供应符合卫生标准的生活用水，加强供水管理，达到节约用水、满足用户需要之目的，特规定如下： 由管理处指派一名责任心强、作风正派、身体健康的水管员负责对楼宇水池、水箱钥匙的保管和水池、水箱的清洗工作。 在非限水季节（以市政府通知为准），管理处应尽力保证随时向住户供水。 在确实需要临时停水时，应先通知住户；停水后必须采取临时供水办法，向住户供水。 地下贮水池、天面水箱每年应彻底清洗两次（特殊情况由水管员向管理处建议增加清洗次数），并送水质样品（或由水务局取样）到市政府有关部门检验，水质必须合格。 水箱人孔应加盖、加不锈钢纱网密封并加锁。 水管员在巡查中发现跑、冒、滴、漏现象，应立即向管理处报告，由管理处组织人员进行抢修，杜绝浪费。 抄表员每月要对每户用水量进行分析，发现用水异常应进户 查询，帮助解决用水浪费现象。 随时向住户进行节约用水、计划用水宣传教育，提高全体用户节约用水意识。 执行市政府分段收费规定，用经济手段管理，加强节约用水。 三、电梯安全管理规定 电梯属国家规定的危险性较大的特设设备，是大厦主要的交通工具，为了保证电梯正常运行，更好地为业主服务，特制订以下几条： 梯维修保养相适应的各种机具、设备、仪表、仪器和调试、检测手段，要有具体的质量保证体系。 电梯队维修技术人员须有高中以上文化，并经市劳动局培训取证后方可上岗。 电梯任何设备非电梯维修 人员禁止操作（主要部件不得随意调动）。 各电梯组要严格实行 24 小时值班制度，要求电梯工对讲机随身带，做到随叫随应，从电梯故障反映时起不得超过 8 分钟到场。 如电梯发生困人故障，中控室保卫应首先用大堂至电梯轿厢内的对讲安慰乘客不要惊慌，利用摄像系统观察轿厢内乘客的行动，并尽快通知电梯维修工前往求援乘客。 电梯工应每日对电梯进行巡视、检查、填写记录，对不能解决的问题应及时书面报告领导研究解决。 未经公司领导书面批准，电梯任何设备及功能不准变动，否则后果自负。 电梯工认真执行电梯半月、 月保、季保、年保的定期保养内容，认真维修电梯所发生的故障，并填写维修保养记录及故障处理记录。 维修、保养、正常停电等任何原因造成的停梯，应在基层挂牌告示。 下月电梯检修检修、保养耗用材料计划、工作计划，应在当月 25 日前报电梯队审批、备料安排。 1 每月 5 日电梯队召开一次安全。