地产项目投资评估案例

地产项目投资评估案例内容摘要：

可比增长 %。 一般预算收入 亿元，增长 %，其中营业税、增值税、企业所得税、城建税和个人所得税分别增长 %、 %、 %、 %和 %。 全年地方财政支出 亿元，比上年增长 %，其中一般公共服务支出 亿元，增长 %；教育支出 亿元，增长 %；社会保障和就业支出 亿元，增长 %；城乡社区事务支出 亿元，增长 %；农林水事务支出 亿元，增长 %；环境保护支出 亿元，增长%。 12 年末全市金融机构人民币各项存款余额 亿元，比上年末增长%，其中，企业存款余额 亿元，增长 %。 金融机构人民币各项贷款余额 ，比上年末增长 %，其中，短期贷款 亿元，增长 %；中长期贷款 亿元，增长 %。 全年金融机构累计现金收入 亿元，比上年增长 %；累计现金支出 亿元，比上年增长 %；累计货币净回笼 亿元，比上年增长 %。 文化、卫生和体育 全市有艺术表演团体 11个，公共图书馆 14个，文化馆 14个，文化站182 个；电视台、广播电台、中短波广播发射台和转播台各 1 座，电视人口覆盖率 %，广播人口覆盖率 %。 全市有各级各类卫生机构 5337 个，其中医院、卫生院 461 个；专业卫生技术人员 万人，其中执业医师 万人；卫生机构床位 万张。 参加农村新型合作医疗的农民人数达 万人，实际参合率 %，覆盖面为 100%。 全市拥有全国和全省城市体育先进社区 27个，全国农村体育先进示范站 45 个。 全市已有社会体育指导员 4299 名，公共使用全民健身广场 380个。 参加第六届全国城市运动会，夺得 3 枚金牌、 3 枚银牌、 3 枚铜牌，团体总分 151 分，位居西北五省第一。 人口、人民生活和社会保障 年末常住人 口 万人，其中男性人口 万人，占 %；女性人口 万人，占 %，性别比为 107（以女性为 100，男性对女性的比例）。 全年出生人口 万人，出生率为 10‰；死亡人口 万人，死亡率为 ‰；全年净增人口 万人，自然增长率为 ‰。 城镇人口 万人，占 %，乡村人口 万人，占 %。 年末全市户籍总人口 万人，比上年增长 %。 全市在岗职工年平均工资 25012 元，比上年增长 %；城镇居民人均可支配收入 12662 元，增加 1757元，增长 %；农民人均纯收入 4399 13 元，增加 590 元，增长 %。 年末城乡居民储蓄存款余额 亿元，比上年末增长 %。 城镇居民人均现住房总建筑面积 平方米，农村居民人均居住面积 平方米。 世行报告关于西北地区城市的投资环境评定 依据世界银行《政府治理、投资环境与和谐社会 — 中国一百二十个城市竞争力的提升》报告。 总体上，中国各地区的投资环境按从好到差的顺序排列为： （江苏、上海、浙江、福建和广东）； （山东、北京 、天津和河北）； （安徽、河南、湖北、湖南和江西）； （黑龙江、吉林、辽宁）； （云南、贵州、广西、四川、重庆和海南）； （山西、陕西、内蒙古、宁夏、青海、甘肃和新疆）。 因为环渤海港口城市对中国西北地区许多企业来说是自然的通海口，主要的环渤海城市（临沂、威海、烟台、淄博、青岛）为中国西北地区提供了合适的评判基点。 投资环境排名靠前的三个城市 —— 武忠、乌鲁木齐、银川 —— 在政府效率的 许多指标上落后于山东最好的城市。 在银川，企业的税费负担占销售收入的 %，优于环渤海地区的领先城市。 不过，乌鲁木齐的比率是 %。 而在呼和浩特、西安、大同、天水等西北地区城市，税费负担超过销售收入的 6%。 山东最好的城市在娱乐和旅行支出平均占销售收入的 %，与此相比，下列城市的企业在娱乐和旅行方面支出相对低：银川、大同和太原各占 %、武忠 1%、运城 %、宝鸡 %、兰州 1%。 咸阳、呼和浩特、西宁、西安、乌鲁木齐、天水的企业娱乐和旅行支出占销售收入的 %至 %—— 是山 东排名最高城市的两倍多。 在与政府部门打交道所需时间方面，西北地区三个最好的城市与山东 58 天的标准有可比性 —— 武忠 45 天、乌鲁木齐 60 天、银川 62 天。 西宁（ 47 天）也很有 优 14 势。 调查表明，在下列城市，与政府部门打交道需要的时间极其长：兰州（ 98天）、西安（ 121 天）、太原（ 110 天）、包头（ 130 天）。 在海关通关方面，所调查的西北地区城市没有一个达到山东的基点标准（七天）。 乌鲁木齐平均 天，是西部城市中海关通关最快的。 与山东基点相比，大多数所调查的西北地区城市，海关通关要用两倍多 的时间：银川（ 35 天）、运城（ 20 天）、太原（ 20 天）、天水（ 20 天）、宝鸡（ 18 天）、西宁（ 21 天）、大同（ 21 天）。 这样，四个西北地区城市：西宁、西安、太原、天水，在政府效率的四个度量指标中，有三个指标得分都很低。 小型内资企业获得银行贷款方面，运城和兰州或多或少可与山东的基点标准相比较。 调查表明，在其他的几个西北地区城市，中小企业借贷水平是正常的。 不过，下列城市的企业获得贷款的比例似乎特别低：咸阳、呼和浩特和西宁（ 30%至 32%）、西安和乌鲁木齐（ 20%至 21%）、大同（ %）。 银川、运城、咸阳、西宁、西安、大同和太原等城市，所调查的企业中超过 10% 的认为需要非正规支付才能获得贷款。 太原和运城的企业认为需要非正规支付的比例最高，分别是 %、 %。 据反馈，所调查的所有西北地区城市中，企业员工冗员率都超过山东 %的基点。 银川、武忠、呼和浩特的冗员率最低，为 %至 2%。 宝鸡的企业冗员率为 %，是山东基点的 3 至 4 倍；兰州和西安（ %）是 4 至 5 倍；在天水、包头（ %至 %），则超出 5 倍之多。 也许在西北地区，中国的劳动法执行地比较严格。 不过，冗员严重的国有企业在地方经济占主导地为似乎是当地冗员率高更合理的解释。 例如，在陕西、甘肃，国有企业占工业销售的 81%，而山东则为 34%。 据反馈，西北地区城市由于电力或交通问题导致的产出损失较高。 银川、武忠、宝鸡、兰州、西安的损失最低，占产出的 %至 %。 这或多或少可与山东的基点（ %的损失率）相比较。 在反馈的下列城市，所调查的企业损失率相当高：运城（ 8%）、大同和包头（ %至 % ）、太原（ %）。 西北地区企业对财产、合同权利保护方面的信心度较低。 只有运城（ 77%）开 始接近山东排名靠前的城市（ 84%）。 在运城、呼和浩特、兰州、西宁、西安、大同、乌鲁木齐、天水、包头，所调查的企业对财产、合同权利保护的信心度 15 为 50%或低于 50%。 呼和浩特和大同的企业信心度尤其低，分别为 27%、 30%。 在大多数所调查的西北地区城市，受到大专以上教育的劳动力比例超过了山东 %的基点。 下列城市的比例尤其高：咸阳、呼和浩特、天水（ 23%至 25%）、乌鲁木齐（ 27% ）、西安（ 36%）。 西安和乌鲁木齐的劳动力受大专以上教育比例高，反映出这些城市在高科技领域具有传统优势 —— 包括核能、航空及 信息技术。 在其他西北地区城市，企业里受到大专以上教育的员工有合理的比例，除了武忠（只有 9%）。 生活质量方面，太原看起来是西北地区最适宜居住的城市，而在全国范围内，它在这次调查的 120 个城市中排在第 54 位。 运城和太原人均教育支出最高，分别是 2058 元、 882 元（表 A14 ）。 尽管有许多受到大专以上教育的员工，人均教育支出在下列城市却很少：咸阳（ 228 元）、乌鲁木齐（ 225 元）、西安 （ 210 元 ）。 还有天水（ 221 元）和武忠（ 179 元），这些城市都对教育投入了（人均基础上）最少的财 力资源。 西北城市的女童入学率大体上为 45%至 49%，天水较高，为 56%。 在一些西北地区城市，医疗卫生保险相对普遍，如：乌鲁木齐（ 87%）、西安（ 83%）、包头（ 82%）。 据反馈，武忠和兰州的医疗卫生保险普及面最低，分别是 42%、51%。 在这六个地区中，西北地区的新生婴儿死亡率最高。 乌鲁木齐、呼和浩特、兰州和武忠的婴儿死亡率达到 15‰至 20‰；天水、咸阳和宝鸡新生婴儿死亡率最高， 分别是 ‰、 ‰、 ‰。 环境是西北地区又一个弱项。 只有两个城市的工业废弃物处理全部或差不多全部达到了环 保标准：咸阳（ 100%）、宝鸡（ 97%）。 所调查的西北地区城市中，有一半城市的工业废弃物处理环保标率只有 90%至 92%：太原、运城、乌鲁木齐、西安、西宁、兰州。 下列城市的达标率甚至更低：包头、大同（ 85%至 86%）、呼和浩特（ 79%）、天水（ 76%）、武忠（ 72%）。 在一些城市，空气质量为良或优的时间不少于 80%：呼和浩特、宝鸡、咸阳。 一些城市的空气质量低于北京的基点标准：太原（ 61%）、运城（ 46%）、 16 包头（ 49% ）、大同（ 44% ）、兰州（ 57%）。 这可能反映了冶炼工业既造成了荒漠化又产生了污染。 综上， 可以看出 西安 市 作 为 西北 地区 一 线城市 西北五省大开发的桥头堡 ，在国内投资环境比较方面，处于 中 游水平。 风险评定为： 中。 二、行业 与市场 风险 我们采用定量和定性分析相结合的方法，融合穆迪、标准普尔和惠誉等国际著名评级机构的信用评级方法和波特五力竞争模型。 参考国际通用的沃尔评分系统、结合我国证券市场特色、考虑三大基本财务报表和审计意见、或有事项、期后事项等因素的综合影响；各个财务指标权重的确定，以 AHP（层次分析法）计算所得的数值为基础，经过统计资料的不断验证、调整而成。 通过跨行业关键指标的 横向 分析比较， 结合本行业供求趋势和政策等关键因素的分析，全面评价该行业的投资风险，提高投资收益率，主要评价指标 包括但不限于 ： 1） 行业对国民经济重要性 2） 行业进入壁垒 3） 产品供求状况，发展潜力 4） 盈利能力 5） 行业价格控制能力 6） 和供应商谈判中地位和控制成本和费用能力 7） 现金流量充足而稳定性 8） 政策风险 9） 企业管理难度 17 10） 投资报酬率和社会平均利润率比较 11） 亏损风险 行业概述 土地购臵与开发面积 受 2020 年以来土地紧缩政策的影响， 20202020 年，房地产本年土地购臵面积出现 负增长，同比分别下降 % 和 %。 自 2020 年 5 月开始，房地产开发企业本年土地购臵面积扭转了 2020 年以来的下降势头。 112 月， 2020 年土地购臵面积为 万平方米，同比增长 11%。 作为房地产发展的先行条件，土地购臵面积增速的回升有利于增加房地产市场的长期供给量，缓解市场供求紧张的局面。 20202020 年房地产土地购臵面积及增速情况 从土地开发情况来看，截至 2020 年 12 月，全国土地开发面积为 万平米。 18 从走势来看，房地产土地投资面积增速在 2020 年 8 月份达到了最高，为%，随后其增速有所降低，到 2020 年 12 月起土地开发面积增速为 %。 与 2020 年 112 月份的数据相比，土地开发面积增多 万平方米。 20202020 年房地产土地开发面积及增速情况 与此同时，土地开发率 （ 土地开发面积占同期土地购臵面积的比重 ） 也有所提高， 2020 年提高到 % ，为 2020 年以来的最高值， 2020 年，土地开发率为 %，小于 2020 年同期的水平，但要高于 2020 年以来其他年份水平。 目前，大型的上市公司具 有较强的能力进行土地购臵，同时土地储备量是投资者衡量上市房地产公司投资价值的重要指标之一，所以上市公司很容易从公开市场上募集大量资金支持大规模购臵并囤积土地，这也导致了土地开发面小于土地的购臵面积。 19 2020 年 2020 年房地产土地开发率情况 商品房建设情况 2020 年，全国商品房累计施工面积为 万平方米，同比增长% ，增幅要高于 2020 年同期水平。 全国商品房新开工面积为 万平方米，同比增长 %， 增幅与 2020 年同期相比增长 个百 分点。 总体来看， 2020 年全国房地产新开工面积同比增速平稳增长。 2020 年商品房竣工面积 ，同比增长 %。 分月度来看， 2020 年12 月份的竣工面积大幅上升，这表明很多楼盘都赶在 12 月底前竣工。 因为年底的购房需求比较旺盛，而且到了帐期，所以开发商希望早点交付房子，收回资金， 因 此时商品房的供应量也相应增加。 20 2020 年商品房建设情况 商品房销售情况 2020 年商品房销售面积较好，商品房销售面积累计达 万平方米，比 2020 年 万平米的 销售面积相比，增长了 %。 其中，商品住宅的销售面积为 万平方米，同比增加 %；办公楼销售面积为 万平方米，同比增加 % ；商业营业性用房销售面积为 万平方米，同比增加 5%。 从这几种物业累计销售面积中可以看出，市场对商品住宅的需求较大，而对办公楼的需求较小。 同时， 2020 年全国商品房空臵面积也有所下降，全国商品房空臵面积为 亿平方米，比 2020 年末减少 8%；其中，空臵商品住宅 6756 万平方米，比上年减少 %。