地产开发有限公司——销售管理--销售代表基本标准要求

地产开发有限公司——销售管理--销售代表基本标准要求内容摘要：

一种税。 商品房买卖买方应交纳印花税，税率为 0。 03%。 15．什么是两书。 主要内容是什么。 “两书”是指《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。 《商品房销售管理办法》规定：商品房交付时，开发企业应当向买受人提供两书。 《住宅质量保证书》的主要内容是购房人所购房屋各部位质量验收等级，保修范围，保修期限及维修记录。 《住宅使用说明书》的主要内容是房屋概况，房屋内配置设施（规格，型号，品牌，产地），住宅使用须知及注总事 项。 另外附图 6 份：房屋坐落示意图，住宅分户平面结构图，室内设施配置图，强弱电线路敷设图，给排水管线图，采暖设施配置图。 16．什么是房地产抵押。 是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。 债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产折卖所得的价款优先受偿。 17．换押贷款与按揭贷款是一码事吗。 房地产抵押贷款是指银行要求借款人以房地产商品为抵押物作为担保的贷款。 又分为实物抵押和房地产权证抵押。 按揭是香港等地引进的一种房地产贷款形式，购房人向银行借款购房 ，在还清本息前，房屋的所有权不归购房借款人所有，购房借款人只拥有该房产的使用权，当借款本息还清后由银行和购房人一起去房地产登记机构，办理产权转移，这时房地产产权才真正归购房人所有。 由此可知，抵押贷款与按揭贷款本质区别是贷款期间房屋所有权归属不同。 抵押贷款期间房屋产权归个人所有，而银行只拥有抵押及处置权。 我市现在通行的商品房商业贷款华融房地产开发有限公司 —— 销售管理 第 16 页 和个人公积金贷款采用的都是抵押贷款而非按揭贷款的形式。 我们口头上说的按揭贷款实际上是一种误解。 18．只要在郑州市区购房都能入户吗。 根据市公安局的有关户籍改革宣传材料，对办理入 户的所购房屋没有明确规定是什么类型房屋，从哪是购得。 所以，只要在市区范围内购买商品房（不限定开发商），经济适用房，二手房，房改房，只要交易行为合法有效。 提供资料齐全，且符合相关入户面积标准，均可享受入户政策。 19．购房入户的面积标准是什么。 外地公民在我市市区购买房屋，建筑面积达到 56平方米以上的，其本人和直系亲属（夫妻及儿女）准予迁入 2人。 达到 90平方米以上的可迁入 3人。 达 120平方米以上的可迁入4人，达到 150平方米以上可迁入 5人。 20．屋顶花园，顶层露台，底层花园能赠送吗。 不能。 每一位购房 人，包括购买顶，底层住房的购房人，在购买了一套住房后，就购买了一定面积的土地使用权，这些面积的土地使用权既在楼座之下，也在楼座四周，所有购房人对该块土地共同享有土地使用权。 如果开发商私自把几十平方米的面积“赠送”给了购买顶层，底层住宅的购房人，显然直接侵犯了其他购房人的合法权益，所以说，这样的广告词或承诺在法律上是站不住脚的，即使用权开发商私自“赠送”了花园，房地产管理部门也不会为该房屋购买人办理相应的土地使用权证，因为开发商在销售房产时，已相应的把土地使用权用权也转让给了每一购房人，开发商已不再拥有土地使 用权，所以也就谈不上赠送花园了。 21．什么是住房公积金制度。 住房公积金是一种义务性的住房长期储金。 住房公积金制度是结合我国城镇住房制度改革的实际情况而实行的一种房改政策，指有关住房公积金的最集，管理，使用，偿还等褚环节有机构成的整个运行机制和管理制度。 22．住房公积金为什么归个人所人。 住房公积金由两部分组成，一是职工个人每月按规定从工资中扣除缴存的部分，这部分属于职工工资，理应归职工个人所有；二是单位每月按规定为职工个人缴存的部分，这部分是住房实物福利分配向工资货币分配转换的部分，视同职 工工资，也应归职工个人所有。 23．什么是物业。 什么是物业管理。 什么是物业管理费。 物业是指已建成投入使用的各类建筑物极其相关的设备。 设施和场地。 ， 华融房地产开发有限公司 —— 销售管理 第 17 页 物业管理是指由专门的物业管理经营机构和人员受物业所有者的委托，根据国家相关法律，按照合同和契约，运用现代管理科技和先进的维修养护技术，以经济手段对已竣工验收投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施，场地，以及物业区域周围的环境地，清洁卫生，安全保卫，公共绿化，道路养护等实施统一的专业管理和维修养护，为居民生活提供高效，优质，便捷，经济的综合性服务。 物业管理费是指物业管理单位接受物业产权人，使用人委托对小区内的房屋建筑及其设备，共用设施，绿化，卫生，交通，治安和环境容貌等项目开展日常维护，修缮，整治服务及提供其它与居民生活相关的服务所收取的费用。 24．什么是维修基金。 其主管部门是哪个单位。 维修基金是指用于小区共用部位，共用设施设备的更新与大，中修基金。 共用部位是指物业的主体承重结构部位，（包括基础，内外承重墙体，柱，梁。 楼板，屋顶，）户外墙面，门厅，楼梯间，电梯间，走廊通道，管道井等。 共同设施设备是指物业管理区域内，由业主共有共用的上下水管 道，落水管，天线，水箱，加压水泵，电梯，照明设施，消防设施，道路，绿地，沟渠，池，井，非经营性停车场（库）及其他共用设施设备。 市房产管理局是住宅共用部位共用设施设备维修基金管理的行政主管部门，市物业维修基金管理中心是维修基金筹集，管理的权构。 25．我国目前现行的住房供应体系有哪几种。 （ 1） 城镇廉租住房供应体系 （ 2） 经济适用住房供应体系 （ 3） 商品住房供应体系 城镇廉租住房是政府向具有市区城镇常住户口的“双困”家庭提供的租金相对低廉的具有社会保障性质的普通住房，其主要来源如下： ● 腾退的并符合规定的廉租住房标准的公有住房。 ● 最低收入家庭承租的符合廉租住房标准的公有住房。 ● 政府和单位出资兴建或购置的廉租住房。 ● 社会捐赠的符合廉租住房的标准的住房。 ● 政府通过转换等其他渠道筹集的廉租住房。 26．房地产开发的主要程序有哪些。 （ 1） 投资决策分析，其又分为两部分：市场分析与项目的财务估价 华融房地产开发有限公司 —— 销售管理 第 18 页 （ 2） 前期工作 ● 研究地块的特性与四至范围。 ● 分析将要购买的土地用途及获益能力大小。 ● 获取土地的使用权 ● 整地，拆迁，安置，补偿 ● 规划设计及建设方案的制定 ● 与规划管理部门协商。 获得规划许可 ● 施工现场的“三通一平”或“七通一平” ● 安排短期或长期信贷 ● 对拟建中的项目 寻找预租（售）的顾客 ● 对市场状况进行进一步的分析，初步确定租金售价水平 ● 对开发成本和可能的工程量进行理详细的估算 ● 对承包商的选择提出建议，如有可能，也可与部分承包商进行初步洽商。 （ 3） 建设阶段 （ 4） 租售阶段 建筑及规划基础知识 1．什么是房屋建筑面积。 （勒脚 基础 地基） 2．常见的哪些部分不应计算建筑面积，哪些应计算一半。 （地下室 阳台） 3．什么是房屋的使用面积。 （外墙与内墙 纵墙与横墙 承重墙与非承重墙） 4．什么是房屋产权面积。 （合同约定面积） 5．什么是房屋共有共用建筑面积。 6．成套房屋的建筑面积由哪两部分组成。 7．套内建筑面积由几部分组成。 （使用面积 墙体面积 阳台面积） 8．应列入分摊的共有共用建筑面积都包括什么。 9．什么叫得房率。 10．住宅建筑层数如何划分。 11．什么是层高和净高。 住宅的层高和净高应是多少。 华融房地产开发有限公司 —— 销售管理 第 19 页 12．各种房间的门洞尺寸应有多大。 13．什么叫做建筑密度与容积率。 14．什么叫开间与进深。 15．住宅建筑如何分类。 16．什么叫砖混结构和钢筋混凝土结构。 17．装修与交房标准如何划分及相应特点。 18．小区内的配套设施都包括哪些。 19．基 础的概念与分类。 20．砖的规格与墙体厚度的关系。 21．什么叫散水与排水沟。 22．什么叫门窗过梁。 其有何作用。 如何分类。 23．什么叫变形缝。 24．什么叫圈梁与构造柱。 有何作用。 25．什么叫隔墙。 怎样分类。 常用的隔墙构造有哪些。 26．楼板层的组成及楼板的分类。 27．楼梯的构造 28．电梯与自动扶梯 29．屋顶构造。 房屋建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台，挑廊，地下室，室外楼梯等，且层高在 2。 20米以上（含 2。 20米，）有上盖，结构牢固的永 久性建筑。 附： 勒脚：是基础墙室外部分至室外地面处的一段基础加固构造措施。 勒脚有三个作用：一是保护墙脚，防止各种机械性碰撞；二是防止地面水对墙脚的侵蚀；三是美观，对建筑物的立面处理产生一定效果。 当前采用最多的是在勒脚部位抹水泥沙浆或水刷石。 基础：在建筑工程中，常把建筑物与土层直接接触的部分成为基础。 地基：是指支撑建筑物重量的土层叫作地基，它不是建筑物的组成部部分，只是承受建筑物荷载的土壤层，地基与基础共同为建筑上部结构服务。 以保证建筑物的坚固，耐久与安全。 华融房地产开发有限公司 —— 销售管理 第 20 页 2．常见的哪些部分不应计算建筑面积，哪些应计 算一半。 不计算建筑面积的范围是 ： ●层高小于 2。 20米夹层，插层，技术层和层高小于 2。 20米的地下室和半地下室 ●房屋的天面，挑台，天面上的花园，泳池等。 ●骑楼，过街楼的底层用作道路街巷通行的部分。 ●活动房屋，临时房屋，简易房屋。 ●仅用作通风采光的天井。 计算一半建筑面积的范围是： ●与房屋相连的有上盖无柱的走廊，檐廊。 ●独立柱，单排柱的门廊，车棚，货棚等属永久建筑的 ●未封闭的阳台，挑廊 ●楼内有楼梯，室外楼梯按其水平投影面积的一半计算建筑面积。 附： 地下室：是指全部或一部分建筑在地下的 房间。 从其所处位置来看，大致可以分为两类。 一是半地下室，即地下室虽然设在一层一以下，但还可以利用地下室外墙设窗，应用天然通风和部分天然采光。 第二种是全地下室，即地下室全部埋于地下，可以是一层，也可以是几层，应用机械通风和电气照明。 阳台：也称凉台，是突出于外墙面或在墙内的平台。 按阳台与外墙的相以位置，阳台分为 凸阳台，半凸阳台与凹阳台三类。 凸阳台是指全部阳台挑出墙外，凹阳台是指整个阳台凹入墙面之内，半凸阳台则是部分挑出墙外，部分凹入墙内。 阳台的深度与宽度：阳台深度一般为 1。 5米左右，也有 1。 8米，宽度等于 开间 3．什么是房屋的使用面积。 房屋使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋内的内墙面水平投影面积计算。 附： 按墙所处的位置可分为外墙和内墙。 外墙指建筑物四周与室外直接接触的墙；内墙是位于建筑物内部的墙。 按墙的方向可分为纵墙和横墙。 纵墙指与建筑物长轴方向一致的墙（包括外纵墙和内纵墙）；横墙指与建筑物短轴方向一致的墙（包括外横墙和内横墙）。 习惯上外纵墙称为檐墙，外横墙又称为山墙。 华融房地产开发有限公司 —— 销售管理 第 21 页 按墙的受力情况可分为承重墙和非承重墙。 承重墙是指不但承受自身重量，同时还承受顶及楼板传来的荷载的墙。 非承 重墙是指仅承受自身重量，不承受屋顶及楼板传来的荷载的墙。 4．什么是房屋产权面积。 房屋产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。 房屋产权面积由市，县（市）房产行政主管部门登记确权认定。 目前，我市房产管理局测绘大队测绘并登记的面积，是唯一合法有效的面积，也是房屋产权上产权登记面积。 附： 合同约定面积：是指开发商对所售房屋的暂测面积，对于预售商品房来说，一般都是暂测在积，也即合同约定在面积。 5．什么是房屋共有共用建筑面积。 房屋共有共用建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。 6． 成套房屋的建筑面积由哪两部分组成。 成套房屋建筑面积由成套房屋套内建筑面积和分摊所得共有共用建筑面积两部分组成。 7．套内建筑面积由几部分组成。 成套房屋套内建筑面积由套内使用面积，套内墙体面积，套内阳台面积三部分组成。 （ 1） 套内房屋使用面积 套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按以下规定计算： ● 套内使用面积为套内卧室，起居室（客厅），过厅，过道，厨房，卫生间，厕所，贮藏室，壁柜等空间面积的综合。 ● 套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。 ● 不包括在结构面积内的套内烟囱，通风道，管道井 计入使用面积。 ● 内墙面装饰厚度计入使用面积。 （ 2） 套内墙体面积 套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的他隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积，套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。 （ 3） 套内阳台建筑面积 华融房地产开发有限公司 —— 销售管理 第 22 页 套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面各计算，其中封闭的阳台按水平投影面积全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影面积的一半计算建筑面。