国际物业管理全程方案

国际物业管理全程方案内容摘要：

纳的费用。 五、违约责任 凡物业产权人、使用人违反本合约或有关法规政策的行为，除以停止违章违约 行为，排除危险、返还财产、恢复原状或修复更换，消除影响或怪不得名誉，赔礼道歉和口头、书面检讨等方式承担责任外，还应照章罚款，拒不接受处罚者，依法申请强制执行。 物业管理公司工作人员违法或违反本合约，应从重处罚，凡因物业管理公司工作人员渎职或失职给物业使用人造成损失的，由责任者或单位负责赔偿，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 六、附则 本合约仅适用于委托管理的物业区域内。 合约自双方签字或盖章后生效，一式两份，双方各执一份。 物业管理服务费收费标准（见住户手册）。 甲方（物业管理公司盖章 ）： 代表： 乙方（住户签字）： 房号： 幢 单元 室 年 月 日 金港公元国际精神文明公约 为保障公共利益，维护业户的合法权益，搞好金港公元国际的精神文明建设，创造一个舒适、安全、清洁、有序的生活环境，根据国家和兴化市有关政策法规，特制定以下公约，敬请遵守： 遵守国家的政策、法令、法律和兴化市的有关规定及物业管委会通过的 各项规章制度，配合物业管理人员工作，做一个遵纪守法的居民。 正确对待相互间不同生活习惯、文化背景、求大同存小异、互谅互让、胸怀开阔、平等相待、团结互助。 积极参与社会公益活动，维护公共卫生，做到不随地吐痰、不乱扔杂物、不乱倒污水、不乱张贴、涂写、不在小区内饲养家畜宠物，爱护小区环境。 做到讲文明、讲礼貌、讲道德、讲卫生、讲秩序的习惯。 严禁在小区内进行赌博、吸毒等违法活动，严禁将禁品，如黄色书刊、录象带等带入家庭和非法传播。 爱护公共财物，维护水电、通讯、消防等公共设施，爱护花草树林，节 约用水、用电，共同创造一个环境优美、秩序良好，安全、舒适的生活环境。 严禁在小区内进行封建迷信活动及非法团体活动。 积极维护金港公元国际的各种名誉，积极为小区的发展及进步提出合理意见。 热心社会福利事业，乐善好施，尊师重教、尊重妇女、爱护儿童、帮助孤寡残疾人士。 积极投入到爱国卫生活动中，消灭各类虫害，使小区成为无污染、无虫害的卫生小区。 金港公元国际房屋使用及维护管理规定 为 保 障小 区 内的 房屋 及 公共 设 施的 合理 使 用， 维护 小 区的 公共 秩 序； 创 造整洁、安全、舒适、优美的生活环境，区域内（包括多层住宅、综合商业楼、其它商业用房、管理用房）所有业户（或房屋承租人或其他使用人）拥有居住权、使用权，其合法权益受法律保护，不受侵犯；物业管理公司受开发商委托，对区内楼宇公共设施等物业实施管理，业户有合理使用的权利和维护的义务。 一、业户当遵守下列规定： 未经房管部门批准，不得擅自改变房屋结构、外貌和用途； 1）业户如对室内进行装修，应严格遵守关于装修管理的一切规定，不得对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼、板、阳台、 天台、屋面防水隔热层和通道进行违章凿、拆占、建及封堵通风口，用铝合金、铁皮、板、钢网等封闭主阳台，违者按有关规定处理。 2）业户可在自己的门户上装门牌，但不得涉及商业用途，住户单元之外墙及窗户禁止竖立任何广告或标志，并不得改变房屋原设计外墙装饰和防盗网、门窗的材料、规格形式，不得乱挂、乱搭、乱画、违者责令恢复原状并作相应补偿。 3）严禁改变阳台为卫生间、厨房等，严禁将阳台雨水管改为排污管，严禁私自动手改变明暗电气管线及未经许可更换水、电、气计数表，若造成严重后果，一切由住户负责。 不得侵害他人的正当权益 ，不得利用房屋从事危害公共利益的活动级堆放危险物品以及排放有毒、有害物质等。 1)楼宇公共地方、小区内的绿化地、道路等，不得摆放家私、物品，严禁随意停放车辆或鸣号。 2)严禁传播黄色录像、黄色书刊，严禁在休息时间高声地播放音乐，聚众喧哗、赌博等活动，不能收留“三无”人员，违者送公安部门收容审查。 3)严禁高空抛垃圾、杂物，倾倒污水；禁止把垃圾、布屑、胶袋等物投入下水道，如导致堵、损坏，住户应负全部修理费用。 4)禁止堆放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品，如枪支弹药、炸药、汽油等。 为了使物业区域内经常保持 整洁优美的环境，住户应遵守公共道德。 1)禁止践踏绿地，破坏或采摘花草树木，损坏、涂划小区内艺术雕像； 2)随地吐痰、乱丢纸屑、烟头、果皮及果壳。 3)严禁饲养家禽、家畜。 4)住户应按期缴纳各项管理费用。 二、物业管理公司定期安排对小区主要的公共设施和房屋共用部分的养护，规定如下： (一 )公共设施部分： 上下管道、明暗沟、污雨水井、检查井，每年清理二次，化粪池清理一次 道路 绿地 路灯 消防泵 停车场 公共建筑 景观河 市政配套设施 其它 (二 )房屋本体部分： 屋面每年维修一次，四年中修一次，八年大修一次 水池 室内上下水主管、煤气主管、阳台防盗网三年刷新一次 消防水管、箱 楼梯间、墙面、扶手 电子防盗门 其它 做到大修有计划安排，小修随时处理，房屋不破不漏，管道不堵，公共设施、机电设备运作、保养良好。 金港公元国际装修管理规定 为保障金港公元国际公共设施的正常使用功能和房屋外观的统一美观，根据《建设装饰装修管理规定》（建设部部令 1995 年第 46 号），结合金港公元国际的实际情况，现对小区房屋装修的有关事宜规定如下： 为了更好地 配合管理处对装修的管理，从业户和管理处双方利益出发，建议业户装修，尽量选择运作管理部推荐的施工队。 业户有选择营运管理处推荐装修公司和自聘有镇江市住宅装修资格的施工单位的自由。 但是所有的装修施工单位必须以运作管理部资格 审查和装修培训，承诺遵守装修管理相关规定。 业户选择的装修方案应符合本规定，不出现违章装修项目。 运作管理部将对装修方案进行严格的审查。 一、装修审报 业户装修，必须提前七天向运作管理部申报，物业户管对业户或使用人的资格进行确认，并提供装修手册。 业户领取《装修审批表》、《装修 人员登记表》等，如实填报装修项目、范围、标准、时间、施工图纸、施工队伍等。 二、装修审批： 业主必须如实填报装修内容，并向运作管理部提交装修设计图纸和消防部门装修审批材料批文。 在业户提交装修方案一周内，物业经理会同工程经理对方案进行严格的审核。 业户收到批复后，按规定交纳装修押金后，签订《装修施工单位责任书》，领取装修许可证。 三、施工管理： 所有施工必须按照运作管理部审批的方案进行，不得有任何更改。 如实际情况需要更改，必须报运作管理部审批，出具更改通知后方可施工。 施工期间，业户进行 现场监理并保证装修施工队严格遵守相关的规定，按规作业，文明施工。 逾期完工要办理逾期手续，不办理延期手续的，运作管理部有权责令其停工；对于施工单位的违章装修按规定进行相应的处理。 装修期限：三个月，如确需要延期，要到运作管理部办理延期手续。 施工时间：每天施工时间为 8： 0012： 00， 14： 0018： 00， 装修施工用电不得超过该装修住宅单元的装表容量，严禁擅自乱接、乱拉电源线，超容量用电在与运作管理部协商后，在运作管理部的监督下，由管理人员指定位置处接临时电源线，否则造成的一切后果由业主 负责。 管道供气设施和燃气用具（必须符合国家规定）的安装、装修、拆移、改装，必须持有专业资格证书的单位施工，上报相关单位审批，用户不得自行安装、拆除、改装。 装修施工，严禁打拆任何墙体，打拆墙体责令恢复原状并作相应补偿。 空调应安装在运作管理部统一规划的位置，空调架由运作管理部设计统一式样安装。 严禁封闭阳台，不得改变阳台的用途，防盗窗花由运作管理部设计统一式样安装。 施工过程中要注意垃圾袋装清运，每天垃圾应按指定地方放置并当天清运，楼梯、过道、天台、道路及其他公共地方不得作为加工、堆 放材料和垃圾的地方，不得损坏公用设备、设施，保持公用地面、墙壁完好和整洁。 四、验收 装修工程完毕后，业户和施工单位负责人共同向运作管理部申请竣工验收，运作管理部派人进行查验。 隐蔽工程必须在隐蔽前进行验收。 如未验收，运作管理部可安排拆除隐蔽部分遮挡，再行验收，由此造成的损失由业户自己负责。 竣工验收合格后，由运作管理部验收人员在《装修申请审批表》上验收栏内签名。 验收不合格时，限期改正，理行复验，直到合格。 经过 3 次验收不合格者，运作管理部可另行指定施工单位进行施工，所发生的费用由业户承担。 装修验收合格并使用 3 个月后，经运作管理复验确定工程无明显质量问题，押金退回业户和施工队。 五、其他管理制度 金港公元国际装修人员管理规定（略） 金港公元国际用电管理规定（略） 金港公元国际用水管理规定（略） 金港公元国际煤气使用管理规定（略） 金港公元国际出租屋管理规定（略） 金港公元国际环境保护管理规定（略） 金港公元国际清洁卫生管理规定（略） 金港公元国际园林绿化管理规定（略） 金港公元国际治安管理规定（略） 金港公元国际消防管理规定（略） 1金港公元国际商铺管理规定（略） 1金港公元国际停车场管理规定（略） 第二节 岗位职责 管理处经理岗位职责（略） 保安主管岗位职责 (略 ) 工程主管岗位职责（略） 保洁主管岗位职责（略） 物业助理岗位职责（略） 保安班长岗位职责（略） 物料管理员岗位职责（略） 财务主管岗位职责（略） 财会人员岗位职责（略） 维修工岗位职责（略） 1保安员岗位职责（略） 1义务消防员岗位职责（略） 1保洁班长岗位职责（略 ） 1绿化工岗位职责（略） 1楼内保洁员岗位职责（略） 1楼外保洁员岗位职责（略） 第三节 管理运作制度 员工行为规范（略） 物业交付程序（略） 物业交用程序（略） 供水管理程序（略） 装修控制程序（略） 收费运作程序（略） 绿化管理程序（略） 道路管理程序（略） 清洁卫生管理程序（略） 治安管理程序（略） 1值班管理程序（略） 1公用设施改造及维护维修工作程序（略） 1社区文化管理程序（略） 1业主违例事件处 理程序（略） 1访问客户工作程序（略） 1财务核算程序（略） 1档案管理程序（略） 1业户请求处理程序（略） 1出租房屋控制程序（略） 商铺控制程序（略） 第四节 员工考核制度 员工工作考核及奖惩制度（略） 员工岗位年考核表（略） 劳务工岗位年考核表（略） 员工、劳务工岗位月考核成绩汇总表（略） 员工月度考核表（略） 保安员考核表（略） 保洁员月考核表（略） 维修工月考核表（略） 第四章 金港公 元国际物业管理组织体系和运作程式 在 金港公元国际 物业管理工作采取系统：组织系统、运作程式系统、信息反 馈系统等，以下分别阐述： 第一节 组织系统 一个科学的组织系统是确保组织良性运作的核心因素，所以我们提出了具有地区特色的金港公元国际 项目组织系统，具体如下： □ 外部组织体系图 金港房地产开发有限公司 金港物业管理公司 金港公元国际 物业服务 兴化市房管理局物业科 金港公元国际 物业管理处 □ 管理处组织机构图 管理处经理 工程部 商业管理部 文化广场区（一区） 中央商务区（二区） 居住区（三区） 商业策划部 环保部 安护部 财务部 客服部 总 经。