南昌某住宅小区建设项目立项申报建议书

南昌某住宅小区建设项目立项申报建议书内容摘要：

长期因素看 ,第三次“婴儿潮”出生的大量 80 后年轻人的结婚需求 ,将会有利于近几年住房 刚性需求的增加 ,过去五年经济高速增长形成的居民财富积累的基础 ,这些因素都会对促进房价的稳定起到积极作用。 当前形势下 ,形成房价下滑压力的影响因素主要有宏观经济的下行、经济适用房建设力度加大带来的增加市场供给预期、农村建设用地流转制度改革带来的土地供给层面的长远影响等等。 在一系列扩大内需保增长的政策作用下 ,预计 2020年 3季度宏观经济将出现回暖 ,同时经济适用房相关政策、农村建设用地流转制度相关政策 ,短期内对房地产市场的影响有限 ,上述促进房价稳定因素的影响将会大于房价下行因素的影响 ,预计 2020 年下半 年房价将会止跌企稳。 区域房地产市场分析 南昌市的房地产市场分析 : 自 07 年底国际金融爆发后 ,国家进行了一系列的宏观调控打压房价 ,整个房地产市场低迷 ,南昌市区的房价自 08 年 7 月后相继开始下降。 但是 ,08 年 10月以来出台的两次房地产救市政策 ,减免契税、营业税、印花税、土地增值税、城市房地产税等税费 ,其中 90平方米以下住宅的税费优惠力度就可以达到 3%,其五年以内住房转让 %的营业税予以减免 ,均在一定程度上降低了南昌市居民购房负担 ,提高了南昌市居民住房支付能力。 国务院 131 号文中指 出 ,2020 年到 2020 年 ,南昌市平均每年新增 5 万套经济适用住房。 2020 年经济适用房竣工套数约为 4 万套 ,如果新增 5 万套经济适用房 ,则经济适用房的建设总量将为往年的 1 倍多 ,今后三年各年经济适用房竣工套数占商品住宅竣工套数的比例达到 30%左右 ,而近三年来该比例一直在 10%左右。 经济适用房投资在商品住宅投资中的占比将由往年的 5%提高到近 20%。 南昌市经济适用房建设总量的大量增加必然会对普通住房市场产生一定的“挤出”效应。 当前 ,房地产市场已经出现供大于求的状况 ,落实 90/70 政策中新建的大量中小户型住宅将 陆续进入竣工状态 ,这种时候南昌市大量供给经济适用房 ,显然不利于这些普通住房的消化吸收 ,从而加剧南昌市房地产市场的调整幅度。 即使加大经济适用房建设计划没有落实 ,也会形成相应预期 ,这种预期显然不利于扭转当前南昌市房地产市场的衰退态势。 受需求市场低迷的影响 ,南昌市房地产开发投资意愿的下降从 2020 年 2季度就开始显现 ,4 月份起商品房屋新开工面积和土地购置面积增幅均低于上年同期 ,6 月份起这两项反映房地产开发投资意愿的指标各月均为同比负增长 ,受此影响 ,2020 年南昌市房地产企业上年结转的在建工程增幅和房屋建设投 资增幅也会大大下降 ,如果考虑企业延缓开发建设进度的因素 ,这部分投资可能会出现负增长。 同时 ,南昌市房地产市场受存货增加的影响 ,2020 年商品房屋新开工面积增幅会有较大幅度下降 ,这部分项目对应的新增投资增长也会下降。 此外 ,受宏观经济下行和资金紧张状况影响 ,估计上半年企业拿地欲望和开发土地活动均不会增加。 因此 ,2020 年南昌市房地产开发投资增幅会有较大幅度下降甚至可能出现负增长。 2020 年 ,受开发信贷增长下降和需求市场衰退的影响 ,南昌市房地产开发企业 60%的资金供给源国内贷款、个人按揭贷款、定金及预收款都 紧缩 ,企业资金链条日益紧张 ,部分中小企业面临资金困境 ,未来企业并购重组将会增加。 南昌市的房地产市场分析 : 近年来南昌市内大量新建房地产项目 ,仅 2020 年 ,南昌市第三产业实现增加值 亿元 ,比上年增长 %,“十五”期间年均递增 %。 房地产业快速成长 ,新开工商品房建筑面积 万平方米 ,占全市 1/3 强 ,涌现了梦里水乡、大湖之都、绿地山庄、九里象湖城等一大批精品楼盘。 新洪客隆、南昌百货大楼等大型商贸企业进驻莲塘 ,洁惠花园宾馆、桂花村大酒店等餐饮服务企业品位提升 ,洪城汽配、江南饲料 原料等专业市场功能增强。 社会消费品零售总额 亿元 ,比上年增长 %,“十五”期间年均递增 %。 2020 年末金融机构存款余额 亿元 ,贷款余额 亿元。 从 2020 年到 2020 年商品房的建筑施工面积和销售面积逐年上涨 ,南昌市房地产市场的住宅和商铺供应量也在逐年上涨。 随着房地产的住房市场在南昌市打开后 ,百货商场等零售业和餐饮等服务业也相继进入南昌市 ,为南昌市的建设添砖加瓦 ,为南昌市的住房增加了配套设施。 南昌市的住房消费者已不再拘泥于南昌市本市的居民 ,更辐射到南昌市区的居民去南昌市投资买房 ,南昌市住宅和南昌市住宅相比的优势有 : ①面对南昌市区高价且随时可能下跌的房价 ,不如买南昌市只有南昌市区房屋单价一半的住房。 ②南昌市的房地产开发还只是起步阶段 ,投资购买南昌市的房产有很大的投资获利空间。 ③南昌市环境优美、祥和、宁静 ,湖泊众多 ,空气清新 ,没有都市的喧嚣 ,好似世外桃源 ,是都市人休闲度假的好去处。 ④由于较低的房屋单价 ,使得房地产开发商可以扩大套房的建筑面积 ,这样消费者既可以获得大面积的住房使用面积 ,又 可以获得更大面积的小区活动空间。 拥有在南昌市区不能获得的居住感受。 这吸引了近年来很多南昌市居民和想要在南昌安居乐业的人到南昌市购置房产用于居住或投资 ,增加了南昌市的住房需求。 商业建筑的供应分析 : 项目的商业部分在政府的大力支持下专门用于汽配的招商 ,形成商业汽配一条街。 南昌市内虽然已有了一个较大规模的洪城汽配市场 ,但也远不能满足全南昌市的汽配需求 ,该项目的商铺全部临街 ,是汽配的理想商业用地 ,并且与洪城汽配市场呈犄角之势 ,满足了南昌市剩余汽配市场的需求。 可见 ,项目商业部分的建设和招商完全符 合市场的需求 ,是可行的。 需求群体分析 : 南昌市和南昌市内对住宅的刚性需求消费者 ,这部分人群负担不起南昌市区高昂的房价 ,就选择南昌市周边地区的较低房价楼盘购买楼房。 多为在南昌市内有较稳定工作 ,有一定的经济基础 ,想要在南昌市安家落户的人群。 需要购买第二套房居住和投资的消费者 ,这部分人群已有了一套住宅 ,拥有较高的社会地位和较好的经济基础 ,多数已拥有了自己的核心家庭 ,希望购买住宅提供休闲度假功能或进行投资。 商铺的需求分析 : 项目的商业部分做成汽配一条街 ,随着南昌市经济发展、房地产的开发和建设 增加了南昌市内的交通流动量 ,也增加了对公共配套的需求 ,汽配市场的需求逐渐大于供给 ,可见汽配一条街的规划符合南昌市市场需求。 结论 : 经过以上的市场分析可以看出 ,国家近期的宏观调控有利于房地产开发 ,促进了房地产市场的交易 ,虽然 07 年以来 ,我国大多数一、二线城市的房地产泡沫使房产价格下跌 ,但对房产开发处于起步阶段的南昌市而言房产价格影响不大。 南昌市内没有经济适用房 ,有南昌市区和南昌市大量的房地产刚性需求作支撑 ,房地产前景十分可观。 南昌市的房地产市场处于上升趋势 ,刚性需求偏向于南昌市这样的低价 房 ,投资者偏向于低价有投资空间的房产。 南昌市房地产市场的供求双方都有需求 ,因此本项目的开发能增加南昌市房地产市场的供应量 ,促进南昌市的建设 ,为居民提供良好的居住空间 ,既符合市场需求又能加大南昌市的基础设施建设。 XX 住宅小区项目的开发商已与南昌市印钞厂工会签订了定购合同 ,项目的住宅部分开发商只留下十套 ,剩余部分待项目竣工后全部销售给南昌市印钞厂工会。 因此 ,项目住宅的销售不成问题 ,商铺部分的招商也符合市场需求。 因此该项目是一个在市场上可行 ,符合规划建设的优良项目。 (二 )目标消费群体及价格定位 本项目的目标消费群体 : 根据南昌 XX 发展有限公司与南昌印钞厂工会签订的 XX 商品房团购合作合同 ,本项目一经竣工验收 ,住宅部分除南昌 XX 发展有限公司自留 10 套住宅外 ,其余住宅能全部销售给南昌印钞厂工会 ,工会会把项目住宅分配给已出资金参与团购的南昌印钞厂职员。 项目的商业店面已与南昌市相关部门签订了协议 ,在本项目取得预售许可证后即对汽配行业进行招商 ,把本项目的商业部分做成具有特色的汽配一条街。 商铺的目标销售群体 : 汽配连锁店 经营汽配的私营个体户 有意投资的投资商 汽配经销商 本项目的 地下车库部分出售给居住居民或本项目的商铺业主 ,地上车位为公共使用车位。 项目楼盘价格 根据南昌 XX 发展有限公司与南昌印钞厂工会签订的 XX 商品房团购合作合同 ,住宅部分的出售均价为 2580 元 /?。 据网络调查 ,普遍认为南昌市房价偏低 ,大多数人有意购买。 南昌市房地产的房价确实偏低。 建筑材料每年都在涨价 ,有时高达 20%。 土地成本更是成倍涨价 ,这些成本上的涨价是最现实也不可避免的事情。 还有劳动力成本的增加等等。 这使房价只能上涨。 南昌市的经济建设和房地产还处于起步阶段 ,因此购买南昌市的房。