南昌市房地产住宅项目研究报告

南昌市房地产住宅项目研究报告内容摘要：

由中介代理销售，营销策划大多是在项目规划设计后销售不利后找代理商，外于营销策划阶段，广告宣传 比较简单，楼盘包装缺乏，后期逐渐有了一定的市场意识 成功关键点 ：“价格取胜” 第二代产品阶段 精细型产品阶段 1999 年 2020 年初，属于住宅市场的成熟期。 1999 年 9 月，以远东世纪花园的诞生标志着南昌房地产水平进入新的发展阶段。 市场特征 ：小区规划比以往活泼，讲究建筑风格和外立面特色；开始注重户型设计样式， 200平方米的大户型、顶层复式及错层开始流行；物业管理呈现专业化。 置业特征 ：消费高涨、房价攀升、疯狂抢购。 成功关键点 ：“品质取胜” 第三代产品阶段 生态和高科技产品阶段 2020 年以万 科四季花城、宾江豪园为代表的国际生态住宅产品，使南昌房地产市场进入全新的发展阶段，开始向大盘时代迈进。 市场特征 ：主住宅建设注重生态和科技的有机结合；大规模开发态势；建筑风格多样化；小区低密度、大绿化，出现了国际化生态环境；高新技术、智能化设施的广泛运用；楼盘品质与风格越来越体现在细部竞争上。 置业特征 ：购房者理性意识增强，对居住环境要求大大提高；“持币观望”，寻找最佳出手时机；由被动置业转为主动购买。 成功关键点： “差异取胜” 南昌第三代住宅的产生不是偶然的，是由市场竞争逼迫出来的，首先南昌创造花园城市和 招商环境的改善，给房地产开发商创造了一个很好的环境和发展空间。 深圳万科、大连万达、上海绿地等国内地产大鳄看中了南昌地产市场，抢先进入南昌，把他们先进的经营理念带进南昌，南昌本地老牌有实力的地产商为了取得市场有得地位，在规模上、产品品质上、环境与科技含量上下功夫，使南昌的楼市品质有了一个全新的提升。 从以上南昌住宅发展趋势的分析可以看出： 南昌楼盘规模及品质逐渐与沿海城市靠拢，在规划设计、营销推广、物业管理等方面都有了较大的发展和提高，与市场的结合度越来越强，板块区域概念深入人心，市场逐渐细分化，产品出现 差异化，建筑风格多样化，配套设施全面化，智能设施先进化，一种住宅品质的全面提升运动正在兴起，购房意识逐渐理性化，市场日趋成熟。 二、南昌市房地产发展指标 施工面积、竣工面积、销售面积、空置面积 单位：万平方米 年份 施 工 面 积 竣 工 面 积 销 售 面 积 空 置 面 积 2020 年 279 122 94 30 2020 年 287 120 113 20 2020 年 341 2020 年 施工面积 单位：万平方米 竣 工 面积 单位：万平方米 销售面积 单位：万平方米 122 1200204060801001201401602020 2020 2020 2020279 28734101002003004005006007002020 2020 2020 2020 941130501001502002503003502020 2020 2020 2020 交易量 2020 年南昌市商品房成交金额为 亿元，而 2020 年成交金额为 亿元， 2020 年 亿元， 2020 年成交金额 亿元。 详见下图： 0204060801002020 2020 2020 2020 价格走势 第二章 南昌市房地产市场发展现状 一、南昌市土地一级市场供应状况 （一） 近年土地供应量对比（ 20202020） 类 别 年 度 土地供应量（亩） 15601814238722500500100015002020250030002020 2020 2020 2020 2020 年 1200 2020 年 2020 年 3355 2020 年 3754 1200375433550100020203000400050002020 2020 2020 2020 （二）近年土地出让状况（ 20202020） 2020 年土地出让一览表 序号 拍卖时间 位 置 面积（亩） 容积率 成交价 买受（中标）人 1 朝阳南路以南 (原桃苑水塘占地 ) 155 上海瑞文 2 青山南路 40 50 江西四方 3 青山湖西岸 ,铁路线以东 ,南昌三十中以南 240 70 浙江中大 4 青山南路 (原江西化纤生产区用地 ) 129 南昌市政 5 红谷滩中心区、 控规编号 A2 A25地块 106 82 义乌中国小商品城 6 二七北路 (原八一配件厂生产用地 ) 171 江西先锋 7 湖滨路以东、江大北路以北 86 江西利中 8 湖滨路以东 70 江西旅游 9 扬子洲以西 ,朱家湖地区 (原 南昌水产养殖场生产用地 ) 南昌兴达房地产 10 南京东路与青山湖大道 交叉东南角 64 江西天骥 11 三经路（原阳明织带厂） 190 南昌明华 12 洛阳路以北、二七南路以西 （原省粮油机械厂生产用地） 江西金辉 13 朝阳中路以北、团结路以西 （原江西运输轮胎厂生产用地） 80 江西 强威 14 万福寺 12号（原中房公司用地） 36 江西顺达 15 凤凰洲 C1 C1 C1 C20 553 46 上海西部企业 16 洪都大道以东、北京路以北 158 3 168 高新能源 17 凤凰洲控规 B C3 C3C37C3 C39地块 675 58 江西幸福 18 青山湖东岸 ,青山湖北大道以西 101 浙江中富 19 红谷滩周边区控规 B3地块 210 66 浙江名门 20 朝阳中路以控规 323西半幅 3 202 青山湖房地产 21 朝阳中路以控规 323东半幅 3 149 江西新元 22 站前路与天佑路交汇处东北面 395 铁路天集 23 司马庙立交桥以南、抚河以西 3 150 市政 24 解 放西路 298号（原江西红声南光仪表有限责任公司生产用地） 168 浙江慈溪 2020 年全市商品住宅供地约 3355；对房地产开发建设也实行总量控制， 2020年全市房地产开发面积控制在 300 万平方米左右， 其中新老城区各占 50%。 其中经济适用房 70 万平方，低洼地危旧房改造 20 万平方。 为加快红谷滩新区建设，对在新区进行开发的项目实行了鼓励、倾斜政策。 2020 年土地出让一览表 序号 交易时间 位 置 面积（亩） 容积率 成交价 万元 /亩 买受 （中标人） 1 .6 红谷滩周边区控规 B 6 号 R≤ 25 南昌世界贸易中心有限公司 2 .6 红谷滩周边区控规 B 10 及红角洲片区 A19— 29 号 1780 44 江西联泰实业有限公司 3 .15 碟子湖周边 400 R≤ 30 南昌铭雅欧洲城实业有限公司 4 . 19 上海路 639 号（原江西丰华橡胶厂生产区用地） R≤ 132 南昌洪洲物业公司 5 青山路下沙沟 1 号（原南昌糖果厂用地） R≤ 57 江西联友房地产开发有限公司 6 青山湖大道西侧，规划城东四路南（原金昌利公司用地） 80 南昌金昌利房地产开发有限公司 7 湖滨路以东（原湖东安居小区用地） R≤ 85 江西省湖东安居工程开发有限公司 8 万福寺 2 号（原金属容器用厂用地） R≤ 168 南昌天高房地产开发有限公司 9 三经路 113 号（原江西制药厂生产用地） R≤ 151 嘉善欣达房地产开发有限公司 10 贤士湖公园东侧（贤士中路以北、贤士二路以东） R≤ 173 江西东南投资有限公司 11 沿江路和建设路交叉口东南角（原省建筑构建预制厂部 分用地） R≤ 226 江西昌和房地产开发有限公司 12 抚生路以西（原朝阳酿造厂用地） R≤ 141 南昌澳利实业有限公司 13 中山路与象山路交叉口东南角 R≤ 百脑汇（南昌）实业有限公司 14 凤凰洲片区 C1 C1 C1C16 地块 300 R≤ 46 南昌运通世纪房地产有限 公司 15 迎宾大道与何坊西路交叉口 西南角 20 16 南昌市抚生路凉伞树 18 号 （总价） 南昌市土地储备中心 17 上坊路以东、北京路以北（原 南昌玻璃厂生产区） 110 南昌澳中实业发展有限公司 18 青山湖东岸（原江西省检察院 培训中心划拨用地） 131 江西恒茂房地产开发有限公司 19 象山南路、船山路交叉口（西湖低洼危旧房改造 38 号地块） R≤ 3 78 江西新世纪房地产综合开发有限 公司 20 南昌市胜利路地段原交通银行及周边用地 R≤ 600 浙江日月房地产开发有限公司 21 团结路以北、西河滩路以西（原南昌市社会保险事业处用地） 南昌市劳动房屋开发公司 22 中山路 220234 号（原南昌市建筑房屋开发公司用地） 南 昌市建筑房屋开发公司 23 红谷滩周边区 A20 地块 江西洪城房地产开发有限公司 24 丁广街以北（原南昌柴油机厂生产用地） 江西恒茂房地产开发有限公司 25 南京路以南，艾溪湖以西（原江西丰源房地产开发公司用地） R≤ 江西丰源房地产开发有限公司 26 文教路（原南昌市钢丝厂、印刷十一厂）， 江西协众房地产开发有限责任 公司 27 滨江大道以东，团结路以西（原江铃制动器厂） 江西城开投资有限公司 28 扬子洲以西（原水产养殖长用地） 南昌洪城投资实业有限公司 29 洪都北大道两侧（原永溪村土地） 江西君临天下实业有限公司 30 建设西路两侧（原南昌五星垦殖场生产用地） 南昌龙盛房地产开发有限公司 2020 年南昌土地供应特点 2020 年各片区出让土地面积比 老 城 区 ,1 6 . 5 0 % , 1 7 %青 山 湖 ,2 3 . 7 0 % , 2 4 %红 谷 滩 ,4 7 . 9 0 % , 4 7 %朝 阳 洲 ,1 1 . 9 0 % , 1 2 % 2020 年各片区出让土地规划建筑面积比 2020 年不同方式的出让土地面积比 老 城 区 ,2 6 . 9 0 % , 2 7 %朝 阳 洲 ,2 5 . 5 0 % , 2 6 %红 谷 滩 ,2 7 . 3 0 % , 2 7 %青 山 湖 ,2 0 . 2 0 % , 2 0 %挂牌86%拍卖14% 0% 0%其他0% 特点分析： 供应比例均匀 南昌市 2020 年土地总供应 30 宗，全年土地成交量约为 1660 亩。 从土地成交面积来看，红谷滩土地供应面积较大，总面积为 亩，占总成交面积的%；其次为青山湖周边的土地，成交 4 宗，总面积为 亩，占总成交面积的 %；而老城区的土地成交宗数非常多，达到了 12 宗，总面积 282 亩，占总成交面积的 %；朝阳洲 成交土地 6 宗，总面积为 亩，占总成交面积的 %，从土地供应的区域来看，虽然各个区域的土地面积比重有所轻重，但从各区域的总。