北京大兴区榆垡镇居住区土地一级开发项目申请报告_[全文

北京大兴区榆垡镇居住区土地一级开发项目申请报告_[全文内容摘要：

五”规划、北京城市总体规划、北京市土地利用总体规划的有效实施。 一、资源开发方案 本项目位于榆垡镇镇区西边，北起榆平路，南至榆纬四路，西起通和街，东至今荣大街。 项目区位 优势和交通优势明显。 北京市大兴区土地储备中心作为本项目的实施主体，具体负责本项目土地前期手续办理、拆迁、市政规划设计等土地一级开发工作，使项目用地达到很好的建设条件。 二、资源利用方案 按照项目规划方案，本项目总用地面积 公顷，建设用地面积 ，代征道路 公顷，代征绿地 公顷；新建面积 万平方米，其中居住用地建筑面积 万平方米，安置用房 A039 的建筑面积 万平方米，商业用地建筑面积 万平方米，容积率为 ，绿化率 30%，建筑高 度 24 米。 本项目用地内需拆除旧有建筑 5639平方米。 三、资源节约措施 建设用地合理的容积率是满足城市经济发展和环境建设的需要，过高的容积率带来人口的密集、环境的影响、市政及交通的负荷加大等问题，过低的容积率又会阻碍经济的发展，本项目的二级开发将在满足规划要求的前提下，通过合理布局，有效提高土地的利用率。 另外，在二级开发工程实施时注意做到合理利用能源和节约能源。 第四章 节能方案分析 节约能源是我国经济和社会发展的一项长远战略方针，也是当前一项极为紧迫的任务。 为推动全社会开展节能降耗，缓解 能源瓶颈制约，建设节能型社会，进一步转变经济增长方式，加快建设节约型社会，促进经济社会可持续发展，实现全面建设小康社会的宏伟目标，必须大力推进经济建设工作中的节能工作，这有利于缓解我国经济发展的资源瓶颈制约，有利于循环经济的形成，是促进资源永续利用，保障经济安全，减轻大气污染，减少温室气体排放，实现全面建设小康社会和率先基本实现现代化的战略选择。 本项目属于土地一级开发项目，为保证做到合理利用能源和节约能源，必须在本项目的二级开发过程中按国家《公共建筑节能设计标准》 GB 501892020 和北京市 《公共建筑节能设计标准》（ DBJ 016212020）、建筑设计防火规范 GB 5001620《办公建筑设计规范》（ JGJ 672020）、《民用建筑热工设计规范》（ GB501761993）等相关规范进行节能设计。 同时，在项目的建设过程中，还应注意以下几方面： 贯彻执行国家能源政策：节约能源，提高能源利用效率和经济效益，保护环境，保障国民经济和社会的发展，本项目的建设将采用各种节能措施以降低能源消耗。 绿化环境：绿化设计改善项目的使用环境和区域气候条件。 总体规划布局：项目的设计尽量采 用南北朝向布局，充分利用自然采光、冬季日照、夏季遮阳及自然通风。 围护结构：外墙采用高效保温材料；玻璃及幕墙采用低辐射镀膜 LOWE 中空玻璃，以减少太阳辐射，保证室内的热舒适与视觉舒适的目的；加强户间的隔热以适应不同用户的空调标准。 选用节能型产品：各专业均选用节能型的设备、材料、机械和产品。 用能系统：采用合理的变电室、换热站、泵站、中水站等各种站房的布局，为优化设计和节能运行创造条件。 计量配置：水、电、采暖、燃气、供热等均设置符合节能政策的计量装置。 系统控制和运行管理：为达到节能运行，系 统设置满足根据不同气候条件、不同时段、不同区域，能够自动调节或手动调节控制。 满足节能运行管理的各种模式。 第五章 建设用地、征地拆迁及移民安置分析 一、项目选址及用地方案 1．建设地点 本项目位于北京市大兴区榆垡镇镇区西边，北起榆平路，南至榆纬四路，西起通和路，东至今荣大街。 2．建设用地现状 本项目规划用地面积为 （合 亩），用地性质为集体土地，其中农用地 公顷，建设用地 公顷。 用地范围内现有涉及需要拆迁的民宅 16 户，建筑面积 4000 平方米；土地种植部 分主要为小麦等农作物；项目地块范围内没有古树和文物设施。 区域分析 榆垡镇位于北京市最南端，距北京市区 35公里，距大兴新城 23 公里。 素有“京南第一镇”美誉。 镇域南北长约 11公里，东西宽约 20 公里，镇域总面积约 136 平方公里。 依据总体规划，榆垡镇是北京市西南部重要门户，是集农业、新技术产业、生态旅游业为一体的综合型重点发展城镇。 榆垡镇隔永定河与河北省交界，处于北京“两轴－两带－多中心”发展格局中的“西部生态带”范畴，是多中心中的重要一点。 交通情况 有京开路从镇区中部穿过，规划京开 高速南延长线从镇区西侧穿过，规划南部货运通道从镇区北部穿过，发达的高速路网络丰富了区域对外联系的渠道。 规划条件优势 规划中预留有发展备用地，为城镇发展预留了空间，为打造首都概念新市镇创造了条件，也为结合重大基础设施进行规划定位调整奠定了基础。 3．用地方案 本项目用地控制性指标如下： 项目规划指标表 规划 情况 总用地面积 (公顷 ) 建筑面积 (万 m2) 容积率 建设用地面积 居住 代征道路面积 商业 代征绿地面积 安置房 其他 0 其它 0 高度 (m) 24 编号 类别 用地性质 用地规模 （平方米） 总建筑面积 （平方米） 容积率 建筑高度（米） 建筑密度（ %） 绿地率 (%) 备注 A039 [B] R2 18 30 30 安置房 A040 [B] R2 18 30 30 A030 [B] C2 24 35 30 A038 [A] G1 0 0 0 0 100 A033 [A] G1 0 0 0 0 100 代征 道路 二、土地利用合理性分析 本项目符合土地利用规 划，占地规模合理，符合集约和有效使用土地的要求。 具体的规划意见书等法律文件正在办理过程中。 建筑规划要求如下： 建筑使用性质：住宅、商业 总建筑面积： 万平方米 本项目实施后的土地具体利用方案将在二级开发中体现。 本项目二级开发必须严格按照规划要求，注意通过合理布局，符合土地利用规划，符合集约和有效使用土地的要求。 三、征地拆迁和移民安置规划方案 1. 征地方案 征地政策 《北京市建设征地补偿安置办法》（北京市人民政府令第 148 号）文件的规定执行。 补偿标准 根据《北京市建设征地补偿安置办法》（市政府 148 号令）“征地单位支付的征地补偿费包括土地补偿费和安置补助费。 涉及青苗和其他土地附着物的，还应当向所有权人支付青苗补偿费和其他土地附着物补偿费” （ 1）征地补偿标准 根据目前该地区集体土地征地补偿的一般情况及榆垡镇与土地中心签订的协议价格，结合兴创公司开发经验，对涉及榆垡镇域范围内的农用地补偿价格暂定为 6万元 /亩（含土地补偿、安置补助，含地上物及青苗补偿费用）。 （ 2）征地相关税费 在征地过程中需缴纳的相关税费主要包括防洪费、耕地开垦费、耕地占用税等。 其中： 防洪费：根据北京市人民政府令（ 1994）第 21 号《北京市征收防洪工程建设维护管理费暂行规定》，防洪费征收标准为 20 元 /平方米。 计费基数为用地范围内建设用地面积。 耕地占用税：根据北京市人民政府《北京实施〈中华人民共和国耕地占用税暂行条例〉的办法》自 2020 年 1 月 1 日起施行，规定大兴区耕地占用税为 40 元 /平方米。 耕地开垦费：根据《中华人民共和国土地管理法》第四章第三十一条规定，国家实行占用耕地补偿制度。 非农业建设经批准占用耕地 的，按照“占多少，垦多少”的原则，由占用耕地的单位负责开垦与所占耕地的数量和质量相当的耕地；没有条件开垦或者开垦的耕地不符合要求的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳耕地开垦费，专款用于开垦新的耕地。 通过估价人员的实地调查，根据北京市土地整理储备中心大兴区分中心提供的数据和估价对象所在区域的实际情况，该区域开垦新耕地的费用大约为 万元 /亩。 征地实施 本项目范围内总用地面积 公顷（合 亩），全部为集体土地。 土地取得成本 按照上述征地补偿标准，土地取得费为 2297 万元，本项目土地取得成本见下表： 征地成本构成表 序号 费用名称 数量 计费标准 补偿金额（万元） 备注 1 土地补偿费 亩 6 万元 /亩 1316 含安置补助费及青苗补偿 2 复垦费 亩 万元 /亩 272 3 耕地占用税 121057 平方米 40 元 /平方米 484 4 防洪费 平方米 20 元 /平方米 225 5 合计 2297 费用支付方式 征地单位将征地补偿 费专户存储，接受土地行政主管部门的监管，依法支付。 土地一级开发单位按照北京市征地补偿政策的相关规定，将土地补偿费中的交纳保险部分直接拨付给区社会保险经办机构，劳动力安置费由相关部门按照安置方案进行处理，地上物补偿费、征地补偿费除用于人员安置费外支付给村民委员会。 根据对项目拆迁工作的摸底调查，本项目涉及拆迁面积共计 5639平方米，包括民宅 16 户，建筑面积约 4000 平方米；涉及非住宅拆迁建筑面积 1639 平方米，为集体企业拆迁。 本项目具体拆迁实施办法如下： 执行货币补偿政策 本 项目征地拆迁移民方案全部为货币补偿，不涉及回迁。 采用先进行现状调查、评估测算制定拆迁补偿政策，确定对各原用地居民和单位的补偿价格。 拆迁预算编制说明： 拆迁费用 房屋拆迁费用包括：房屋拆迁补偿、非住宅类房屋拆迁费。 间接拆迁费用包括：拆除清运费、评估服务费、拆迁服务费。 ．拆迁实施计划 计划准备阶段： 2020 年 6 月 2020 年 7 月 主要做好项目启动前的各项准备工作，包括：确定拆迁公司和评估公司，现场办公室的布置，各种资料的印刷和准备，各环节工 作人员到位并落实工作流程和岗位职责，向居民宣传工作流程和拆迁政策，动员居民做好搬家和签协议的准备，为正式启动拆迁工作打下基础。 计划启动阶段： 2020 年 8 月 2020 年 9 月 前期工作基本就绪后，先启动解危排险。 按照档案管理要求完成拆迁资料的归档工作，完成项目前期的费用结算。 ．项目拆迁组织安排 : 组织领导：成立拆迁指挥部实施本项目拆迁。 组织安排：指挥部下设办公室，具体负责拆迁范围内被拆迁居民的入户调查摸底、收取相关证明材料，商谈拆迁事宜，签订拆迁协议书 ，解释拆迁政策。 监督被拆迁居民的搬家腾房及整理居民档案工作。 办公室下设居民拆迁小组负责拆迁范围内被拆迁居民的入户调查摸底，签订协议等工作，并监督、实施对房屋的拆除以及渣土清运工作。 另设安全稳定纪检监察组，负责本次拆迁工作中对拆迁居民的政策解释、说服工作，及时化解拆迁中发生的矛盾、问题；负责被拆迁居民协议书、困补资金的审计、监察、审核工作，对被拆迁居民的拆迁补偿工作进行全程监督。 ．拆迁方案和进度计划保证措施 实施拆迁任务的过程中，严格按照拆迁政策法规实施拆迁工作，深入细致地开展群众工作，拆迁动员形 式多样，思想政治工作有针对性，不激化矛盾。 入户调查细致严密。 严格核实被调查户的住房、户口、家庭结构、婚姻状况等情况，务求准确，不得疏漏。 科学合理地编制安置补偿方案。 严格按照入户调查获取的资料编制安置补偿方案，力求所编制方案真实合理，达到最理想的经济状态，最大限度控制搬迁成本。 群众工作深入扎实。 深入细致地开展群众工作，广泛宣传拆迁政策；拆迁谈话严肃认真，坚持原则，补偿协议表述明确，数字准确。 拆迁资金使用方向准确，严格执行补偿款发放程序。 严格 拆迁现场的安全保卫工作。 高度重视拆迁现场的消防安全和治安工作，保证良好的拆迁工作环境。 配备充足的消防器材以保证拆迁工地的安全；及时发现并处理危及拆迁现场的治。