浅析重庆市房地产中介的现状、问题与对策毕业论文(编辑修改稿)

浅析重庆市房地产中介的现状、问题与对策毕业论文(编辑修改稿)内容摘要：

构有效发展的前进动力。 第 5 页 共 16 页。 重庆作为人口最多的直辖市，所辖的 43 个区县，所拥有的资源优势，基础设施优势，特别是近几年的旧城拆迁改造，为我市房地产行业的发展提供了广阔的发展空间 [2]。 重庆市开县就是一个很好的例子，旧城拆迁建新城这样的模式，开县在建新城后，房地产行业的发展都是有目共睹的，房屋价格也升值了不少，给房地产中介制造了很大的生存发展空间。 近几年重庆的形象也发生了翻天覆地的变化，“半小时主城”“ 8小时重庆工程”特大型大桥等这些工程的完工，都显现出了房地产中介在我市有着可观的前景。 （ 3）微观环境中的重庆房地产中介 从微观这一角度进行分析。 房地产中介已逐步从个人行为改向企业行为，企业行为成了市场主体，企业的数量近几年大幅度增加，规模也变大。 另一方面，该行业的竞争变得非常的激烈。 境外的企业的向国内扩张，在该市场占据着重要地位。 同时，从业人员的素质也良莠不齐，服务水平影响着该行业的发展水平。 （ 4）房地产中介还处于初级发展阶段 总体来说，重庆房地产中介的未来发展是可观的，但因为现在仍然处于一个初级阶段，所以还存在着很多的问题需要去解决，如市场信息不对称，行业的规范行为，大小企业 的形成，使市场鱼龙混杂。 因此，对于房地产中介的现状分析是必不可少的。 四、 重庆房地产中介存在的问题 重庆房地产中介今年的发展都是 举目共睹 的，但正因为这样快速的发展导致房地产中介的问题日益溢出。 也 因此，解决房地产中介中所存在的问题 成了 当前发展中介行业急切要解决的事情，以下我们就结合案例对重庆房地产中介所存在的问题来进行分析。 行业管理不健全，缺乏有效的监督与统一的管理 房地产中介的发展还处于一个初级阶段，在管理机制上还有很多没有完善，法律法规上还存在着一定的缺口，而政府对房地产中介组织的 行业管理，一般是依靠设立房地产行业协会进行管理的，在当前，重庆房地产行业协会，虽然设立了中介委员会，但由于主管部门对自己的职责权力不明，导致整个机构的内部结构混乱，致使得到的房地产中介组织的信息不完全，给房地产中介组织的相关工作带来了严重的影响，如有很多的房地产中介组织，在不经过房地产管理部门的审查，就直接到工商行政管理部门进行登记领取营业照，进行开张营业。 到最后导致出现很多的中介组织缺乏统一的管理，有的私立协议，在操作这个环节上没能依照相关规定来完成，有的中介组织在操作程序上有 第 6 页 共 16 页 时就一个口头的协定，没有了法 律的约束，失去了法律效力，进而影响了房地产中介组织在房地产业的市场正常运行。 就拿 20xx 年 8 月 16 日李萍事件来说， 在 20xx 年 8 月16 日，中介违规，无辜百姓连带遭殃。 为了给孩子们筹集学费，李萍将原有的 45 平米住所卖掉，并用所得房款通过中介重新购置了一套仅有 37 平米的房子。 这样，李萍一家既不会流离失所，也可以腾出钱来解决两个孩子的学费问题。 可是令李萍没有想到的是，她精打细算维持的平静生活，却被房产中介的突然关门推到了崩溃的边缘。 合肥桃园房产销售代理有限公司就是帮助李萍购房的中介。 这家素有合肥房地产“ 航母”之称的中介公司，是安徽省房地产协会理事单位、合肥市房地产协会常务理事单位，在合肥市二手房市场上举足轻重。 除跨省经营、在江西省南昌市设有分支机构外，这家号称“房产中介航母”、资产总值亿元以上、月销售额上亿元的公司，仅在合肥市就开设有东、南、西、北、中五大营销中心和 50 多家销售网点，销售代理人员千人以上。 6 月份，桃园公司与一家银行省分行营业部签署合作协议书，“银企强强联手”、“共同打造安全、快捷的房产交易新模式”。 7 月 1 日，桃园公司在安徽省最大的会所之一“胜利召开”了上半年工作总结大会。 7 月 6 日上午桃园 公司仍在正常营业、毫无异常。 当天下午 3 时，“危机”突然爆发，桃园公司总部人去楼空。 一时间，三百多名客户的四千万元房款讨要无门。 李萍也是众多受害者中的一员，她的 4 万元银行按揭贷款被中介截留没有交到卖房者手中。 更令人震惊的是，桃园公司负责人张坤平在事发后与客户代表的一次见面会上承认，公司挪用了三千余万元的客户房款用于一手房代理和店面扩张及广告宣传，由于代理楼盘销售不好，资金没有及时回笼，造成资金链断裂，公司陷入困境。 他还说，合肥90%以上的中介公司都是这样操作的。 此语一出，令该公司客户极为震惊。 一位公 司客户说：“中介行业如此黑暗让人心寒。 ” 这一事例明显体现出了在房地产中介该行业中，行业管理机制严重缺乏管理，在监管上存在着很大的漏洞。 这对于重庆中介对于其相关的管理模式也有一定的启发。 [5]同时，重庆的社会中介组织至今还没有建立起有约束力的同业监督组织，对于在该行业中那些违规者，缺乏责任机制的规范。 房地产中介机构缺乏“诚信”经营意识，编造虚假信息 在当前的房地产中介市场交易纠纷种类繁杂，其主要的原因就是因为“诚信”的缺失，以编造虚假的信息去骗取钱财。 这主要表现在以下几个方面： （ 1）中介误传 信息。 房地产中介机构在对有关无证产品的宣传时有意向消费者隐瞒真相，导致那些不了解事情真相的消费者的利益受损。 第 7 页 共 16 页 （ 2） 信息过时。 有些机构向服务对象所提供的信息陈旧、虚假、不可靠，部分中介机构在没有核对信息的真实性就以低价的佣金转卖给不知情的消费者。 （ 3）无证上岗。 在现实中具体体现如有些企业并不具备所售商品住宅的开发资质 ,还有的房地产企业在预售或售楼时还没取得合法的土地使用权证、建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证等等这些合法的证明文件，最终导致了消费者在购买以后没法取得产权的证明。 （ 4） 商品房的面积不够。 价格虚高，进行虚假的广告宣传，隐瞒开发产品的问题所在，交易合同等这些方面的不诚信。 如就 在 20xx 年 4 月 25 日，新闻披露出好多二手房产中介公司缺失诚信存在“猫腻”。 重庆也不例外，在重庆开县一位知情者介绍 ， 他的朋友有一座房子是 10 多年前某单位修建的，后来因单位整体迁移，房屋空在那里无人居住，只好托人代管出租。 20xx年 6 月，有人将这座楼房以每平方米 7300 元钱的价格买下，经过简单装修后，再以每平方米 8600 元左右的价格向外销售。 而买房的正是房产中介人员。 这位知情者说，不少中介人员 靠积攒下的积蓄，做起收购进行装修后再销售的生意，较短时间里就能赚不少钱。 “猫腻”现象的体现了中介行业中诚信的缺少问题，不仅对该行业的声誉造成影响而且还直接影响消费者顾客的利益。 人员结构分配不合理，专业人员严重缺乏 现在大多的中介机构存在着经营能力有限、业务面窄等问题，而且在表面上，中介机构没有向纵深方向发展中介机构，缺乏一支质量过硬、素质较高的专业人才。 同时在人员结构分配上也相当的不合理，年龄大的偏多，学历及技术职称较低，职业道德欠缺，政府对于从业人员政策水平相当低，从业人员的素质还有待提高。 尤其 是没有编制的中介组织内部人员大多聘用、借用和兼职人员，就存在着年龄老化，专业人员紧缺的问题。 有一案例是 [6]发生在 20xx 年 12 月 1 日，来源于重庆晨报的一则报道，为争客户，满堂红和中原两中介大打出手。 昨日上午，重庆晨报记者通过私信联系上了网友“ @寻找瓶瓶的罐罐”，其在微博的认证为重庆（香港）中原营销策划顾问有限公司端口管理专员。 她表示，自己最初是从公司内部 群里了解到上述事件，“好像是因为满堂红的人认为中原抢了他们的客户，然后就跑过去打人。 事后，听说满堂红只赔了钱，没有道歉。 ”昨天中午，我们来到位于北部新 区金渝大道附 41 号的中原地产爱加西西里店，而位于附 90 号的满堂红地产门市就在它的 100 米外。 在中原地产门市，员工李振（化名）说： “事发前几天，中原地产以前的一位顾客称自己打算在北部新区买一套住房，我电话联系上了先前在门市挂房售卖的一位业主，但对方表示正在满堂红地产商谈售房事宜，下 第 8 页 共 16 页 午 5 点前还得飞到浙江。 经我多次劝说，业主来到了我们店，随同而来的还有满堂红地产的两名工作人员。 ”李振表示，因为价格没谈拢，最终业主离开了。 5 分钟后，上述视频的这一幕发生了。 当时在场的几位中原地产员工都指认，来店打砸的人中，肯定有满堂红地产的员工，还有部分人不认识，不排除是对方找的外人来闹事。 此次打砸事件中，坐在店内右边第三个位置上的小何受伤最严重，头部和腰部均有伤痕。 发生这类打人事件直接跟从业人员的专业素质及机构管理体制有关。 表现出 各中介从业人员的专业能力，素质欠缺，他们采取的销售手段都太极端。 目前重庆中介人员绝大部分 还 是从其他行业转来的，不具备基础性的专业知识，执行能力弱，绝大部分从业人员没有获得专业的职业资格证书，就拿通过调查重庆开县昊业房产经纪有限公司、大志房产、开县金桥房产等中介企业，高中学历以下从业者占半数，行业 的整体理念相对落后，服务质量不高，过度的营销在该市场使用泛滥，虚假的广告，过度包装等这些欺骗消费者的行为屡屡发生。 同时在重庆的有些中介机构中也正因为缺乏专业人员，在咨询，评估人员无论从数量上还是质量上都不能满足要求，好多的从业人员不了解房地产管理及法规的基本内容，甚至连如何办理房屋交易手续都不清楚，在工作操作过程中给顾客带来了很大的影响麻烦，有时还造成了顾客的。