前期物业管理技术标

前期物业管理技术标内容摘要：

馈。 ３ 、 物业经营：负责 博鳌锦苑 物业的经营管理，如经营用房、车位管理等。 ４、 物业管理：负责 辖 区内客户投诉的跟进，各物业事项的处理以及各中心的协调工作。 （二）安保部 ：负责 辖 区的治安、环境等常规服务园区。 负责园区的治安保卫，分门岗、监控、巡逻等职能，对大楼进行治安管理并兼具车辆交通管理、消防管理等职能。 （三） 保洁部：负责内部及外围保洁工作。 （四）工程部 ：负责大楼的客户维修与公共设备、设施的维修保养，房屋质量问题的维修以及绿化的养护管理等。 第三节 对外协调机制和内部服务反应机制 7 一、 对外协调机制 （一） 接受平阳县 行业 主管 部门 、开发商对物业管理的监督和指导，积极配合与支持办事处、社区居委会工作。 （二） 贯彻执行各级房地产行政主管部门制定的全国性或地方性的有关物业管理的法规、政策及实施细则、示范或标准文本等。 （三） 加强与市政、卫生、绿化、交通、供水、供电、公安等行政主管部门的联系工作。 二、 对内服务反应机制 （一） 信息反馈机制：广泛征求业主意见或需求，在分析的基础上，以此改进工作，提高服务质量。 （二） 奖惩机制：应以表扬为主，以处分为辅的原则，用优胜劣汰的方式，纯洁员工队伍，在奖励类型上，以精神鼓励为主，物质奖励为辅。 （三） 应急机制：设想业主的各种意外情况、对每一位上岗的 维修员 人员进行系统的训 练，制定 维修员 管理的应急机制预案。 第三章 实际操作 管理方案 第一节 房屋接管验收及二次装修的管理、维护方案 一、房屋接管验收 （一）积极参与项目的 竣工 验收（政府有关职能部门验收） 政府有关职能部门对物业验收主要由质检站、消防局、规划 8 局、房管局等部门到物业进行验收。 （二）物业验收首要条件 在物业竣工后，本司将参照国家和地方有关法规，以管理和使用者的角度对物业进行验收，认真记录和督促整改物业施工中的各种缺陷和不足，以确保发展商和所有承租户的利益，物业验收的首要条件为：承包商和施工监理验收合格、通过政府有关 职能部门验收、水电正常供应、电话和电信等设施可开通使用、建筑无重大缺陷、无影响用户使用的未完工程、验收的场地和区域清洁干净。 （三）物业验收的资料 要通过物业验收，必须事先递交以下资料：《政府职能部门验收文件或证明 》、 《工程监理验收合格证明 》、 《物业设施的竣工图 》、 《设备或系统的操作说明 》、 《维护保养手册 》。 提供与承包商、厂商和供应商签署承包或供应合同中有关技术条款，提供承包商、供应商和厂商的联络地址、联系电话和联系人等资料其它有关技术资料，提供所有测试、检验和调试报告，并提供必要的专业技术介绍和培训等。 （四）公共区域的验收和交接 公共区域的验收应由 物业管理处 、发展商、监理及施工方等单位代表共同参，交接以 物业管理处 安保正式上岗为标志。 公共区域验收只集中在可见的损坏、缺陷和未完工程，对建筑内部结构、隐蔽工程及定量参数等不作验收，验收时由施工单位代表及 9 监理签名确认《公共区域验收交接表 》。 物业 管理处 于初 验后发出整改项目清单交施工单位整改，并重复程序至验收通过。 （五）各种机房和设备的验收及交接 各种机房验收应由 物业管理处 、发展商、监理及施工方等单位的代表共同参与，交接以接收机房钥匙、递交技术资料和备品配件为标志。 机房和设备验收只对有表计量的读数作验收，对其它参数不作验收，验收时由施工单位代表及监理签名确认《机房验收表》和《设备验收表 》。 物业管理处 于初验后发出整改项目清单交施工单位整改，并重复程序至验收通过。 （六）单元内的验收和移交 单元的验收由 物业管理处 、开发商、监理及施工方等单位代表共同参与，交接以接收办公单元钥匙为标志。 单元验收只集中在可见的损坏、缺陷和未完工程，对建筑内部结构、隐蔽工程及定量参数等不作验收，验收时由施工单位代表和监理签名确认《物业单元验收交接表 》。 物业管理处 于初验后发出整改项目清单交施工单位 整改，并重复程序至验收通过。 验收时需记录水及电表具读数。 验收妥当后，须将大门锁好，钥匙由 物业管理处 统一在预备好的钥匙柜内妥善保存。 二、二次装修的管理、维护方案 （一）装修管理制度 制定完整的二次装修管理制度，规范及督促用户及其装修承包商严格执行，其中包括：装修指南、二次装修报批程序、各种 10 二次装修登记审批表格、二次装修审图制度、二次装修日常管理和督导制度、二次装修验收制度、动用明火操作规程、损坏公共设施处理办法及破坏建筑结构处理办法。 （二）装修人员控制管理 为保持小区的形象和安静，装修人员凭有效临时出入证进出并在门岗登记，严禁装修人员在小区内留宿和家属入内等等。 （三）装修货物进出管理 住户或装修承包商在搬运材料和垃圾，全部从地下车库及电梯出入，并在指定时间内运输。 搬运装修材料及垃圾时必须尽量小心，不得损坏或弄污公共区域墙壁、地面、天花、电梯等。 装修材料须放置于装修物业单元内之安全位置，不得置于公共区域。 我们计划届时将寻找合适的卸货场地，并配备平板手推运货车，以解决用户运货的实际困难。 （四）违章纠正和处理 在住户二次装修期间，物业管理处将根据单元的装修进度，严 禁 改 动原有装修结构，加强监督和重点控制，及时制止和纠正各种违章施工， 物业管理处 有权对违反规定之 业 户采取行动，如停止其装修工程或切断其电力供应，确保 辖 区内没有重大的违章事 项 造成不良的后果。 第二节 共用设备设施及房屋保养维护 一、 房屋维修保养 （一） 对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录 11 和保养记录齐全。 （二） 每日巡查 1 次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。 （三） 对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告有关主管部门。 二、 共用设施设 备维修养护 （一） 对共用设施进行日常管理和维修 （二） 建立共用设施设备档案（设备台帐 ）， 设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。 （三） 确保设施设备标志齐全、规范，明确责任人；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范。 （四） 对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修及时组织修复。 第三节 环境卫生及绿化养护管理服务 一、保洁服务 （一）高层按层设置垃圾桶，每日清运 1 次。 垃圾袋装化，保持垃圾桶清洁、无异味。 （二）合理设置果壳箱或者垃圾桶，每日清运 2 次。 （三）小区道路、广场、停车场、绿地 等每日清扫 2 次；电梯厅、楼道每日清扫 1 次，每周拖洗 1 次；楼梯扶手每日擦洗 1次；共用部位玻璃每 月 清洁 1 次；路灯、楼道每月清洁 1 次。 （四）根据 辖区 实际情况定期进行消毒和灭虫除害。 12 二、绿化养护管理 （一）派专业人员实施绿化养护管理。 （二）草坪生长良好，及时修剪和补栽补种，无杂草杂物。 （三）花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况，及时修剪整形，保持观赏效果。 （四）定期组织浇灌、施肥和松土， （五）定期喷洒药物，预防病虫害。 第四节 车辆管理方案及措施 结合小区实际情况，合理规划小区进出口行驶路线，实行人车分流，对车辆及停车场实行规范管理，包括标志规范、指挥规范、制度规范等。 按照符合实际车流情况，控制进入物业管理区域的车辆。 除救护车、消防车、清洁车等特许车辆外，其他车辆进入物业管理区域时，都应有限制性规定，维护良好的停车秩序。 第五节 经费收支预算和增收节支措施 一、“博鳌锦苑”经费收支预算说明 （一）本报价费用成本法进行预算，并根据招标文件中物业管理服务收费价格获得。 （二）“博鳌锦苑”经费收支预算报价（ 详见 附件 四 ）。 二、增收节支措施 以优质的管理、服务水平采取业主认可，在此基础上，通过全方位、多项目 特约或专项服务方式，实行预算外的维修、服务 13 收入。 对管理处的员工实行节电、节水等节能措施，培养节约的良好习惯。 所增加的收入用于小区公共设备的维护及清洁、绿化，更好的为业主服务。 制定各项开支标准，严格控制费用支出， 以达到收支平衡。 第六节 社区文化、精神文明建设及特约服务 一、社区文化 （一）举办“共建和谐家园”的入伙仪式。 （二） 传统节日的文化活动。 如春节在小区举办集体年夜饭、中秋晚会（ 由 小区业主自编自导节目表演 ）、 重阳节组织小区老人们登山比赛等活动 （三）重大节日的活动。 如“五一、国庆”通过对小区的节日布置 和宣传来体现文化宣传。 （四）经常举办学习讲座、书画讲座，家政讲座等； （五）接受住户保健咨询、简易医疗咨询、房产法律咨询等； （六）义务服务：敬老服务、家电维修服务、家庭绿化养护； （七）在管理区域内开展多种多样的业主及管理处联谊活动，创造一个高品位的居住氛围。 社区文化是创造良好的人文环境和提高居民生活品位的重要手段。 结合“博鳌锦苑”的实际情况，制订业主精神文明 规 约。 通过宣传栏、背景广播等形式进行宣传，营造文明的生活氛围， 14 切实 维护好本物业的娱乐休闲场所。 二、精神文明建设 我们通过宣传栏、报纸、发放宣传 小手册等形式，以点带面，传播 时尚信息和精神文明，物业管理政策法规等。 采取寓教于乐、循序渐进的方式。 营造文化的氛围，增强社区业主（住户）的亲 和力、凝聚力和向心力，使物业管理收到事半功倍的效果。 三、特约个性服务 我公司将以“大社区服务”理念，和相关企业通过合作与连锁机制，不断推出多项免费和有偿服务项目，让管理处真正成为业主及住户 创造一个和谐的居住环境。 （一） 免费服务：代办有线电线开通、代办车辆保险、代办电话开户、代办煤气开户、代办收订报刊杂志等。 （二） 有偿服务项目：包括家政服务、家电维修、专业保洁、安装维 护、代 管房屋、水电安装服务。 第七节 消防、安保管理应急方案 一、消防管理的关键工作环节有： （一）宣传教育：开展消防安全教育，树立消防安全意识是贯彻“预防为主，防消结合”工作方针的前提，设消防宣传栏、散发宣传材料等向业主宣传消防知识。 （二）加强监督：加强监督检查，以防患于未然，对小区一切涉及消防安全作业的进行监督检查。 15 （三）模拟演习：我们每年安排二次消防模拟演习，训练义务消防队员救护能力，提高业主的消防意识，增强自救能力。 （四） 程序要点： 对火灾、刑事、突发事件、强台风等制订应急预案。 遇到突发事件 有步骤、有次序地实施各项紧急措施，以维护小区业主（住户）的 生活财产安全。 详见附件四： 各项应急方案 二、 小区治安防范管理 （一） 小区配备 维护 员 8 名，其中 岗亭、巡逻岗等 4 名维护员 ，消防监控室 维修员 4 名 （二） 小区主入口、次入口实行来客登记制度。 （三） 对重点区域、重点部位每小时巡查 1 次；消防监控室实施 ２４ 小时监控。 （四）在小区主出入口设立小区平面示意图，主要路口设立路标。 第八节 节能减排措施方案 一、雨水收集循环利用 使用雨水收集系统收集，利用建筑物屋顶及道路，广场等硬化地表汇集的降雨径流，经收集 — 输水 — 净化 — 储存等渠道积蓄利用雨。