前期物业管理投标文件技术文件【精选文档】

前期物业管理投标文件技术文件【精选文档】内容摘要：

工资料清单》 e) 《供方资料交接清单》 f) 《工程质量问题处理程序》 十、严守范围及内容 各项目、各系统交接范围和内容如下： 接管验收应提交验收的资料（《竣工资料清单》） 给水设备的验收：电源控制箱、直饮水泵、水泵、给水管网以及相关设备、相关图纸。 23 排水设施的验收：包括室外排水管道、沟、渠、池、井、排污系统、交接设备的相关图纸等。 卫生设备的验收：包括冷热水龙头、马桶、面盆、水龙头、其他附属卫生设备。 厨房设备的验收：包 括洗脸盆、洗菜盆龙头、管道煤气、煤气灶具等以及说明书。 供热设施的验收：包括热力管网、开关室、各种阀门、设备说明书、图纸、合格证等相关设备或资料。 供电设备的验收：包括电表、各类开关、灯座、各类配电箱、供电线路、插座、照明器具、灯杆、高压柜、电力变压器、主电力电缆、发电机组、设备说明书、图纸、合格证等相关设备与资料。 弱电系统的验收：包括卫星地面站、电视天线系统、监控系统、安防系统及其设备说明书。 空调系统的验收：包括空调机组、风机盘管、循环泵、自控系统等。 燃气系统的验收：包括管线、 燃气表、气截门、设备说明书、图纸、合格证等相关设备资料。 1电话系统的验收：包括加换机线路、插座、设备说明书、图纸、合格证等相关设备或资料。 1土建工程的验收：包括各类材料构成的墙面、地面、门窗、厨卫设施及其他各种室内外建筑配套设施。 1消防设施的验收：包括烟感、温感、喷淋头、消防栓、应急灯、 24 警钟玻璃按钮、防火门、消防通道、控制主机、联动柜、煤气管道、阀以及接合器、水龙带等相关设备的说明书、图纸、合格证。 1隐蔽工程的验收：包括防水、预埋管线以及其图纸等各项目各个专业的隐蔽工程。 1电梯 的验收：包括电梯桥箱、曳引机、钢丝绳、道轨、扳手和设备说明书、图纸、合格证等相关设备或资料。 1交接车库、会所、商业街、小区内等各种标识。 1公共设施设备供方资料及市政供方资料协议交接，并对供方的保养维护期限、费用、保养服务范围、负责人、联系方式等交接记录，对已产生的费用应经物业确认。 交接验收组织计划 由项目应提前一周提出预交接项目交接验收通知，明确与交接验收项目及详细内容，并提供交房标准及竣工图纸资料。 管理处接到项目部交接验收通知后，根据预交项目具体内容制定交接验收实施计划。 成立交接验 收小组（每组 4— 5 人）： a、组长一名（可兼任） b、电气一名：负责电气专业 c、土建一名：负责结构、土建专业 d、文秘一名：负责房屋钥匙交接、记录 交接前工作计划 正式交接前，对交接验收人员进行培训，并进行实地模拟演练。 25 结合实地模拟演练，每户型抽五六户检查验收，收集房屋普遍存在的问题，作为正式验收时重点核查项目。 准备正式交接验收。 验收检查办法：通过与设计图纸、验收标准、法律规范核对并以下列方式检验不合格项登记记录，反馈至项目部，按照《返修流程》进行。 对运转设备进行试运转，通过一看二 听三摸查验，看设备状态是否齐全良好，运转平稳；听是否有杂音、异声、噪音，摸设备温度是否超标。 条件允许，也可通过测量仪器检测。 静态设备逐台（个）或随机抽查现场检查试验，也可根据实际情况，以交接方出具的合格证明为依据。 对电气、电讯设施进行观测、检测工具检测和试送电运行检验，接线端子是紧固，空气开关试合闸等方法。 对上下水设施进行通水试验，附件进行功能性试验。 对房屋进行观测、丈量、工具检测第二年方式进行检验。 对卫生间防水进行闭水试验，厨卫设施进行观测和通水试验。 给水、燃气管网及压 力容器进行观测检查以外，还要进行强度试验和气密性实验。 钥匙交接分房屋、设备及设备房钥匙。 提前准备好口取纸，在现场采取逐个测试，逐个标识的方法验收。 完成后，进行钥匙交接记录，填写《钥匙交接记录表》双方签字确认，贴验讫封条。 接管验收期间工作安排 26 安全：由项目部委托进行监督，对进出施工人员和成品状态进行管理，准备正式接受后的人员配备和岗位设计配备。 维修：对预缴房屋及附属设施、公共设施设备完好状态进行设计，为保安提供管理依据。 制作设备及设施维护、运行配套物品：规章制度、指导书、标识等上墙布置，办公 用品用具准备。 统计整理设备设施维修维护用易损件、备品备件、相关物资。 第二章 物业项目的维修、养护和管理 第一节 共用部位的日常和定期维修养护、检修、保养计划 一、外墙、围墙 根据实际情况和条件对外墙进行清洁保养， 每两年对所有铁制门、栏杆等油漆一次。 二、辖区道路 每年对辖区外围道路上的各种标志、停车区域的划线重新油漆一遍。 每半年对辖区的水泥路面和广场砖做一次全面检查，发现缺损或裂缝，及时做好修补。 三、内部大堂、走道及楼梯 每年对大堂、电梯厅、走道和楼梯进行一次全面检查，发现地砖或墙砖损 坏，应及时修复。 根据实际情况对楼梯的墙面重新刷一次涂料。 每两年对楼梯的踢脚线重新油漆一遍。 27 四、楼梯屋面 每半年在屋面的防水层和保温做一次全面检查，发现有破损的地方，及时修复。 每两年对屋面的铁制走道和避雷带做一次油漆保养。 每半年对屋的所有户外保温管理道和水箱做一次检查，发现破损及时修补。 五、电气设备 每周对所有配电房巡检一次，检查设备运行状况，包括外观、声音、气味、温度及开关和指示灯状态，以及机房照明和附属设施状况。 每月清扫配电房及配电柜表面灰尘。 每月统计用电量 及电压变化。 每半年对配电设备进行一次停电清扫等保研工作。 每年对变配电设备进行耐压、绝缘及继电气试验。 每月对每层配电箱进行外观巡查及清洁。 六、照明灯具 每两周一次随公共区域各灯照明灯具的外观和照明度进行检查。 每半年检查灯具使用状况，并进行清洁工作。 每半年统计各类灯具及灯管的使用寿命，制定合理的选村方案。 七、电梯 每周清扫电梯机房，每月检查机房附属设施及环境温度。 每两周配合、监督和记录电梯保养维保商的设备检修保养工作（具体要求参照保养合同）。 28 每月检查电梯井道 、底坑和厢箱门槛有无异状物。 每年安排报请技监局进行一次年检工作。 每两年进行一次限速器测试，每五年进行一次负荷调整实验。 八、避雷装置 每年检查避雷装置安装可靠性及测量绝缘电阻。 每三年进行一次避雷装置安全试验。 九、水泵、上水管道及水箱 每班巡视各水泵运行状况，检查控制箱电流、电压、指示灯状况和水压等，发现问题及时听泵检修。 每班巡视管道、阀件接口有无异常。 每班巡视机房附属设施状况。 每月清扫机房。 每季对消防泵进行试机一次，时间不低 10 分钟。 每半年检查水箱浮 球装置、进、出水阀门及放水阀。 每半年清洗水箱一次。 每年对大泵进行一次大修保养，包括轴承、叶输、密封及电击绝缘等。 十、排水管道、卫生设施 每季检查给排水主要管道、阀件状况。 每季检查管理公司和业主办公室及未出租、售单元的卫生设施，包括水笼、洁具和下水等状况。 每年检查各管、井，发现堵塞及时疏通。 29 十一、污水处理及集水井、泵，化粪池清理 每班巡视污水处理设备运行状况，检查控制箱工作状况，液位报警装置。 每三天清理调节池隔栅垃圾。 雨季每班，平常每两周检查各集水井泵工作状 况（包括手、自动和控制箱批示灯）。 每月对污水处理控制箱及污水泵进行保养工作。 每季度对潜水泵及控制进行保养工作。 每季度对污水处理系统进行水质化验。 每半年对化粪池进行清理。 十二、监控 每月检查电视监控设备的运行情况，包括摄像机、镜头、放录机、传输信号、接收图像的清洁和调校，发现故障报请专业公司修理。 每月对机房进行一次清洁工作。 十三、消防设备 每季度检查消防栓状况。 每半年进行一次消防联动试验。 每年检查所有灭火器并按要求更换液体。 第二节 公用设施设备经济运行方 案 项目 管理处对公用设施设备经济运行采取如下方案：大力宣传珍惜水资源，倡导节约用水的观念；管理人员时常巡视，发现有跑、冒、滴、漏的供水设备及时组织人员予以修复，维修 30 时先切断水源，以免造成浪费；室外灯光工程的灯具功率很大，在日后使用过程中，耗电量将非常大，采用优质高效的节能灯具，加强该系统启停时间的控制，以对其实行有效控制和管理，可以实现显著的节能效果。 第三节 处理各种紧急情况和各种突发设施设备故障的应急方案 为更有效的防范、控制生产及公共设施设备发生突发性事件，更好地维护好公司 和员工的利益，从中也提高员工随此类突发事件的应急处理能力，特制定此预案。 一、停电应急方案 值班人员及时通报管理处主任和部门主管，同时通知相关业主； 部门主管亲临现场了解事故原因； 调配物料，做好维修前安全措施，核实后将所需时间呈报业主； 组织维修人员进行抢修； 集结安管施救电梯被困人员，必要时疏散区域其他人员，维持秩序； 事故处理完毕，检查其它相关部位，清点工具，送电前通知相关；用电单位和业主，避免送电后造成设备和人员损伤； 二、停水应急方案 造成大面积爆管、停泵、停水时， 发现部门或单位行政负责人立即上报总经理，同时报告客户服务中心，由公司突发公共事件应急处理办公室规定要求，迅速向上级有关部门报告，并及时汇报突发事件 31 的变化情况。 要听从统一指挥，根据险情关闭闸门，避免水源外流，保存好管道内现有水源以便应急；同时启动各小组发电机到就近没有造成破坏的水源取水，设立临时饮水站以保证广大生活用水；并立即组织进行管网抢修，争取最短时间内恢复管网的正常运行，尽可能缩短停水时间。 不可预见情况下发生供水设施受损时，应联系水厂关闭受损区域水源井，组织送水车直接 从未受破坏水源井直接取 水或建造临时性水站保证供水。 三、电梯困（夹）人 当有人被困（夹）电梯或发生电梯突然停电时，现场知情者应应立即派人赶到现场或被困人用电梯应急电话联系设备部门； 设备部门电梯维修员接报后立刻赶赴现场救人，并应确定困人的电梯编号、梯内情况及所停位置； 用电梯内电话或面对面与被困人保持联络，安抚业主； 派人到轿厢所停位置最接近楼层与被困人谈话，是被困人可以安心； 当被困人被救出后，要递上一杯水，并请困梯人到服务处休息压惊； 必须记录事件从开始到结束及被困者就出的时间，详细情形及维修人员、安 全员、救护人员到达时间和离去时间，救护车的车牌号码，查询伤员送往何医院等。 期间抢救人员视被困人伤势，按公司《现场 32 急救与自救预案》进行必要的现场急救； 如属电梯故障应立即停止该电梯的使用，在门口设置警戒线（或警示牌）进行维修，以便尽早保障生产正常运行； 如故障短时间内无法排除，应通知使用部门或书面张贴告知，并做好相关解释工作； 及时总结经验、完善电梯的安全运行预防措施，并及时宣贯给相关人员。 第四节 房屋及配套设施的各项管理指标及承诺指标措施 指标名称 管 理 标准 管理指标实现措施 房屋及配套设施 、设备完好率 98% 建立设备巡查制度、健全房屋及设备档案记录 房屋零修、急修及时率 100% 建立严格的维修制度，要求小维修三分钟内答复处理，零修工程及时完成，急修工程不过夜，回访情况记录，设立值班电话 维修工程质量合格率 100% 分项监督，按操作标准严格把关 绿化完好率 99% 实行专业绿化养护，加强监管，确保公共绿化无破坏、无践踏、无土地裸露 保洁率 99% 保洁落实到人，建立责任制，巡查记录完善， 33 监督检查得力 道路完好率 98% 落实责任人，进行日常巡视检查检修和定期维修保养 投诉处 理率 100% 加强与业主（使用人）的沟通，定期走访，征求管理意见，及时排忧解难。 投诉处理有结果，有记录和回访 消防火灾发生率 0 全员义务校消防制度，定期培训和演习，加大宣传力度，安保日常巡查，发现隐患及时处理 治安案件发生率 因 管 理因 素 的发 生 率低于 1‟ 实行 12 小时站岗、 24 小时巡逻值班制度，确立入住期“人防为主、科防为辅、全面防范”的治安思路。 明确治安职责，层层防卫，以确保辖区内的人身财产安全，接受报警及实施调度 第五节 业主自用部位的装饰、装修管理方案 为加强 项目 物 业装修管理和监督，有效制止违章装修行为，保障房屋的结构安全和外观统一，维护小区生活秩序，对 项目 装修有关事项规定如下： (一 )装修管理的权限 物业管。