利海物业财务管理手册

利海物业财务管理手册内容摘要：

并开具发票。 服务中心的复核员负责根据收款员 开具的发票核销台帐、列出欠款明细、催收欠款及收取售楼处的初装费。 财务部 出纳负责审核项目服务中 心收款员及复核员汇总的收费明细。 财务部 出纳将审核无误的汇总的收费明细单及收取初装费的收据，交给会计做帐。 财务部 会计定期根据出纳审核签名核销收据。 １７ 成本费用管理 办法 1. 目的 为了加 强 公司各类费用 成本的控制，提高物业管理资金的使用效 益。 2. 适用 范围 适用于利 海 物业公司 财务部 3. 职 责 财务部负责制定和控制各类费用标准、审核权限、报帐流程。 董事长 、 总经理负责 各类费用的审批。 各部门负责本部门发生的各类费用成本的控制。 4. 方法和 过程控制 成本费用 管理原则及核算办法 公司在业务经营活动中发生的与业务有关的支出，按规定计入成本费用。 成本费用是管理公司经济效益的重要内容。 控制好成本费用，对堵塞管 理漏洞、提高公司经济效益具有重要作用。 成本费用开支范围包括：主营业务成本、利息支出、管理费用、营业费用、其他营业支出等。 、职工福利费、医药费、职工教育经费、材料消耗、保安部费用、绿化部费用等。 ：指支付以负债形式筹集的资金成本支出。 ：职工工资、职工福利费、医药费、职工教育经费、工会经费、住房公 积金、保险费、固定资产折旧费、摊销费、修理费、管理费、通讯费、交通费、招待费、差旅费、车辆使用费、报刊费、会议费、办公费、劳 务费、董事会费、奖励费、各种准备金等其他费用。 ：指公司根据固定资产原值和国家规定的固定资产分类折旧率计算摊销的费用。 ：指递延资产的摊销费用，分摊期不短于 5 年。 、职工福利费、医药费 、职工教育经费、工会经费、住房公积 １８ 金、保险费、 物业管理费、水电费、职工工作餐费、取暖降温费、全勤奖励费等其他费用。 职工福利费按工资总额 14%计提，工会经费按工资总额 2%计提，教育经费按工资总额%计提。 住房公积金经批准后，由公司按职工 工资总额的一定比例逐月交纳。 加强对费用的总额控制，严格制定各项费用的开支标准和审批权限，财务人员应认真审核有关支出凭证，未经领导签字或审批手续不全的，不予报销，对违反有关制度规定的行为应及时向领导反映。 公司各项成本费用由财务处负责管理和核算，费用支出的管理实行预算控制，财务管处定期进行成本费用检查、分析、制定降低成本的措施。 成本费用支付范围及审批权限 利海物业属下两公司支票印鉴由利海物业总经理负责保管，支票的私人印鉴分别由两个公司的出纳负责保管。 利海物业个人日常借款每次金额在其工资范围内的，由利海物业分管副总经理审批后到 财务部 借款；利海物业各部门日常借款非现金每次金额在 30000 元以下的费用，由利海物业总经理审批后到 财务部 借款；每次借款金额在 30000 元以上的费用，经利海物业总经理审批后，必须经集团公司领导批准后才能到 财务部 借款。 凡是合同付款支出金额在 50000 元以内的费用，由总经理审批；凡是合同付款支出金额在 50000 元以上的费用，还必须报经集团公司财务负责人审批后，再经集团公司领导批准，才可以支出。 物业公司为集团进行 有偿服务金额超过 20200 元（含 20200 元）需双方签订服务合同。 ：集团项目中心 物业公司 集团成本管理中心 集团人力行政中心法务部 集团财务中心、 集团管线副总裁 集团副董事长。 合同 会签程序：集团营销中心 物业公司 集团 成本管理中心 集团人力行政法务部 集团财务中心 集团管线副总裁 集团总裁。 物业公司为集团进行有偿服务金额 20200 元以内，不用签订服务合同，凭工作联系单的审批及报销凭据进行报销。 ：集团项目中心 物业公司 集团财务中心 集团管线副总裁 集团副董事长。 销审批 程序：集团营销中心 物业公司 集团财务中心 集团管线副总裁 集团总裁。 员工当月借款需在下月 10 日前在 财务部 报账，否则从当月工资中扣除。 上次借款未结清者，原则上不办理再次借款。 如有特殊情况不能按时报账，需书面说明报总经理审批后， １９ 可暂不扣当月工资或再 借支。 费用的管理及支付标准 A． 差旅费用 因公出差将视工作需要，由部门经理审核，公司总经理审批同意后，其差旅费方可报销，特殊情况必须请示上一级领导。 报销标准如下： 差旅费标准表： 单位：元 项目 职 务 标准 飞机 火车 汽车 轮船 住宿费标准 （元 /天） 补助标准 （含膳食及交通） 其它支出 一般地区 特殊地区 一般地区 特殊地区 取得总裁同意的批复方可报销。 总经理级 普通仓 硬卧 视情况 二等 仓 260 300 80 100 主管级 普通仓 硬卧 视情况 三等仓 160 200 60 80 一般员工级 普通仓 硬卧 视情况 三等仓 80 120 50 60 注：特殊地区是指北京、上海、深圳。 境外相关费用的标准另行规定。  公司员工因公出差，视路途远近情况，经服务中心经理审查， 财务部 审核同意，公司总经理审批后，填写请款单，注明出差事由，可预支人民币 1000— 3000 元差旅费。 返回后一周内凭单据按《因公出差费用报销的标准》的有关规定报销并返还剩余预支款。  餐费补助：定为早餐 10 元，中餐和晚 餐各 20 元。 出差人员按实际误餐餐数领取补助，如由其他单位接待或以顾问名义接待其他单位并报销业务费等，不再享受餐费补助。  住宿补助：赴 外地出差，在亲友家投宿的，可以享受每人每天人民币 100 元的住宿补助；由接待单位支付住宿费的不再享受住宿补助；出差人员在外住宿必须凭旅店、招待所、宾馆、酒店的正式发票按规定标准报销。 用 ① 公司禁止用公款为个人配备交通、通迅工具，员工的交通补贴已包含在工资福利中。 对确因工作需要办公事而发生费用的人员，视情给予额定的交通、通讯及相关的补贴。 具体人员名单由公司领导会议研究核 准后，由 财务部 执行，额定范围的补贴，需凭正式票据实报实销。 ② 办公电话：公司正、副总经理开通国内长途服务功能，公司职能处室、各服务中心及 ２０ 所属部门开通市内通话功能，其中公司正副总经理、职能处室、服务中心的话费按实报销，服务中心所属各部门的办公话费按 150 元 /月以下金额报销，各类值班电话按 100 元 /月以下金额报销，超额自付。 ③文具、宣传、印刷与购书等费用  公司及各服务中心因办公业务需要购买的办公文具、纸张等费用，分别由公司人事行政处、各服务中心事先做计划，写清用途、数量、金额、统一报公司人事行政处经理或服务中 心经理审核，并由公司人事行政处统一采购 ,再由 财务部 审核，公司总经理审批后方可购买及报销。  需在报刊、电台、电视台等新闻媒介做宣传广告，须事先做计划，写清广告内容、版面大小、刊登时间、广告费用 等，由服务中心经理申请，人事行政处经理审核，报公司总经理（或 副总）审批同意后执行，其费用由直接受益的服务中心承担或由共同受益的服务中心合理分摊。  因经营管理需要的各类报表、资料、值班记录登记表等，由公司人事行政处统一印刷发放，其印刷费用由各服务中心合理分摊。  各服务中心因业务的原因需要购买工具书、业务书籍资料的，必须事先 做好计划，报公司人事行政处审核，总经理审批，其发生的费用在各服务中心经营费用中列支。 各服务中心购买的图书属公司的资源，应建立图书库，做好登记和借阅手续，并把图书目录定期报公司人事行政处，由公司人事行政处经理统一协调，供公司及各服务中心人员借阅，以充分利用公司资源。 ④ 会议费用 公司组织召开各类会议，统一由人事行政处策划组织，策划方案应包括会议内容、时间、地点、人数及费用预算，交公司副总经理审核，总经理审批。 其发生的费用由各服务中心合理分摊。 各服务中心召开会议的费用，需由各服务中心另行上报审批，其费用在各 服务中心经营费用中列支。 各种 会议原则上不发咨询费，不发纪念品、礼品，与会者不发任何补贴。 ⑤ 职工培训费 经公司批准的员工脱产、半脱产或利用业余时间参加与本职工作相 关的专业技术学习， ２１ 经考试合格取得毕（结）业证书，并与公司签定培训合同者，学费、书费予以全额报销。 原则上每人每年累计培训费不得超过 2020 元。 未经批准或不签培训合同的，其培训费用由个人自负。 ⑥ 业务招待费  公司正副总经理及服务中心经理因业务需要可开支业务招待费。  任何业务接待费不设饭店、酒楼与餐厅签单记帐。  公司正副总经理因业务需要发生的 业务接待费按实报销；服务中心经理确因业务需要发生的业务招待费，必须事先请示公司分管副总经理以上领导同意，经 财务部 审核，方可报销。  报销单需注明接待事宜，附合法的发票并具完善的签批手续，即经办人、证明人、服务中心经理或总经理审批。  全公司年业务招待费应控制在年营业收入的 3‰ ~5‰ 以内，或按国家有关规定执行，原则上不允许突破。 ⑦ 医疗费 所有聘用员工的医疗费按公司医疗保险之有关规定执行。 各服务中心自行招聘的临时工不属此规定范围。 ⑧ 加班费 公司实行定员工作制，确因工作需要， 每次时间加班在 4 小时以内的补贴 10 元， 4 小时以上 8 小时以内的每次补贴 20 元。 假日加班原则上以轮休形式由各单位自行消化，个别确实不能安排轮休的，按国家有关规定计发加班工资。 ２２ 利润及利润分配管理 办法 1. 目的 明晰公司利润的合理分配。 2. 适用 范围 适用于利海物业公司财务部 3. 职责 3． 1 财务部负责公司利润结算和出具年度财务报表和财务分析。 3． 2 总经理负责利润分配的总体把控。 4. 方法和过程控制 公司营业利润＝营业收入－营业税金及附加－营业支出 利润总额＝营业利润＋投资收益 ＋营业外收入－营业 外支出 投资收益包括对外投资分得的利润、股利等。 营业外收入是指与公司业务经营无直接关系的各项收入，具体包括：固定资产盘盈、处理固定资产净收益、教育费附加返还款、罚没收入、罚款收入，确实无法支付而按规定程序经批准的应付款项等。 营业外支出是指与公司业务经营无直接关系的各项支出，具体包括：固定资产盘亏和毁损报废净损失、非常损失、公益救济性捐赠、赔偿金、违约金等。 公司利润总额按国家有关规定作相应调整后，依照缴纳所得税，缴纳所得税后的利润，按以下顺序 分配： 被没收的财物损失，支付各项税收的滞纳金和罚款； 弥补公司以前年度亏损； 提取法定盈余公积金，法定盈余公积金按照税后利润扣除前两项后的 10％提取，盈余公积金已达注册资本的 50％时不再提取。 提取公积金、公益金按税后利润的 5％计提，主要用于公司的职工集体福利支出。 向投资者分配利润，根据股东会决议，向投资者分配利润。 ２３ 财务报告与财务分析 1. 目 的 通过对公司财务状况和经营成果进行分析、评价，为公司管理层和外部利 益团体的相关经济决策提供依据 2. 适用 范围 适用于利海物业公司财务部 3. 职 责 3． 1 财务部负责编制和提供年度及其他时段的财务报表和财务分析。 3． 2 总经理负责财务报表和财务分析的审定及经营管理决策调整。 4. 方法和过程控制 财务报表分月报和年报，月报财务报表包括资产负债表、损益表。 年度财务报表包括资产负债表、损益表、现金流量表、营业费用明细表、利润分配表。 公司财务月报表应于次月 15 日内 完成，年度财务会计报告应于次年 90 日内制作，必要时聘请会计师事务所进行审计。 年末还应报送财务情况说明书。 财务情况说明书主要内容包括： 业务、经营情况，利润实现情况，资金增减及周转情况，财务收支情况等。 财务会计方法变动情况及原因，对本期或下期财务状况变动有重大影响的事项；资产负债表制表日至报出期之间发生的对公司财务状况有重大影响的事项；以及为正确理解财务报表需要说明的 其他事项。 财务分析是公司财务管理的重要组成部分，财务管理中心应对公司经营状况和经营成果进 行总结、评价和考核，通过财务分析促进增收节支，充分发挥资金效能，通过对财务活动不同方 案和经济效益的比较，为领导或有关部门的决策提供依据。 总结和评价本公司财务状况及经营成果的财务报告指标包括：①经营状况指标：流动比率、负债比 率、所有者权益比率；②经营成果指标：利润率、资本利润率、成本费用利润率。 ２４ 会计电算化 管理 制度 1. 目的 为了 增强 公司 会计电算化工作的科学性、规范性 ，提高工作 效率。 2. 适用 范围 适用于利海物业公司财务部 3. 职责 3． 1 财务负责人负责电算化的监管和统筹。 3． 2 会计组负责电算化的设备管理及软件应用。 4. 方法和过程控制 会 计电算化硬件设备是指专用于会计电算化的微机及其配套设备，包括服务器、工作站、网线 、打印机、 UPS 电源等。 会计电算化硬件设备由财务管理中心统一管理和使用，非会计电算化工作人员一般情况下不得使用，特殊情况确需使用时，应经财务管理中心经理批准，在不影响会计电算化正常工作情况下进行。 财务软件是用于完成会计核算、处理会计业务的软件。 操作人员在实际工作中发现软件的设计功能未能正常实现时，应立即与软件开发商联系，进行修改、调试，完成调试后，应及时检查、核对，以确保相应帐务数据和功能模块的正确性。 每 月 10 日前对上个月的会计数据进行备份。 操作人员运用财务软件必须是通过系统菜单选项进入系统操作，应根据工作需要设置操作权限和。