创全市“优秀”、“示范”物业管理项目工作方案【精选文档】

创全市“优秀”、“示范”物业管理项目工作方案【精选文档】内容摘要：

、各类阀门丝杆上油作防锈处理。 （ 3）消防系统 日常运行要求 每天对消防系统主机及消防控制中心进行巡视，严格按照消防系统操作规程进行操作，发生故障及其隐性故障能及时处理，机房环境卫生进行检测，确保其设备、设施能正常运行 项目 时间 次数 内 容 系统主机副机 每日 一 对主机进行探测、查询，了解系统运行情况，遇系统故障、警告、火灾报警及时处理。 每周 一 对消防主机，联动柜进行清洁， 并做好记录。 每月 一 检查其运行情况，对消防联动柜按钮进行检查，若有故障及时做好记录 报告。 每季 一 对主机、联动柜按钮进行检查测试，若有故障及时维修处理，并做好记录。 每半年 一 消防演习时能正常控制消防设备的动作，并能准确检测有关信息。 检测能否正常打印系统故障、警告及火灾报警资料。 对存在的故障予以处理。 测试系统接口信号是否正常。 软件数据备份。 测试系统借口模块、各种按钮的性能。 测试系统接地电阻。 测试各回路的对地电阻。 报警装置系统 每周 一 检查外观是否完好，运行 是否正常，并清洁卫生。 每年 更换损坏的报警装置，手动试验报警装置是否联动，并及时处理故障；检查接线是否松动、脱落。 烟雾温度等探测系统 每日 一 检查外观是否完好，检测是否有误报、解除报警，查出故障及时处理。 每半年 一 重复上述工作，对每区域抽样模拟实验探测器是否正常运行。 消防广播和背景音乐 每周 一 利用用实况广播检测每层消防广播喇叭是否完好 每季 一 清洁设备。 检查外观是否完好 3。 消防栓系统 每月 一 清洁卫生。 检查外观是否完好。 检查配件是否齐全。 检 查水带是否发霉、破损，水带、水枪、消防栓接口是否正常。 消防栓系统 每半年 一 消防演习（水枪水柱射程大于 30 米，能实现联动）。 对消防水带做防霉变处理。 喷淋消 每周 一 检查喷淋头是否滴漏，喷淋管网压力是否正常。 江西移动办公大楼 创全市“优秀”、“示范” 物业管理 工作 方案 15 防系统 每半年 一 排放管网污水，并实验。 室外管道清锈刷漆，并标注水流方向及水系统 循环。 检测湿式报警阀工作是否正常，水力警铃声响是否洪亮。 阀门丝杆加注黄油并加装防护套。 防排烟系统 每月 一 清洁卫生。 检查外观是否良好，风叶有无擦壳现象。 外观标示是否清晰。 每半年 一 手动试运行，检查风机有无异常现象，并做好记录。 观察消防演习时是否联动。 检查防排烟阀动作情况。 对排烟阀传动机构加润滑油脂。 每年 一 清洗风机轴承，检测接地电阻。 风机外壳清锈刷漆。 更换各类标示。 气体灭火系统 每月 一 清洁卫生。 检查外观是否完好，有无泄露气体现象。 检查气压表的完好情况。 每半年 一 检查气瓶压力。 气瓶外壳除锈、刷保护漆。 模拟测试气体消防灭火系统的动作情况。 防火门 每月 一 检查门体有无变形。 门关闭密封情况，闭门器灵活，有无漏油现象。 每年 一 重 复月检项目一次。 （ 4）中央空调系统日常运行、保养计划 日常运行要求 严格按照开、关机程序进行检查，开机前日常检查项目为：冷冻冷却进出水阀门、冷却塔、旁通阀、压力表、温度 计 、主机设定参数、油温、油压、冷凝压力、蒸发压力、冷凝温度、蒸发温度、冷冻冷却进出水温度。 定时对机房设备装置进行检查，认真填写运行及交接班记录，严格按照国家标准要求，对系统相应的调整，保证系统在最佳工况下正常运行。 环境温度要求： 夏季环境温度： 24— 28℃ 、相对湿度 40— 65% 冬季环境温度： 18— 22℃ 、相对湿度 40— 60% 项目 时间 次数 内 容 VRV 空 调 系 统 每年供冷季节机组启动前 一 检查制冷剂液和油面 检查加热器和变频压缩机 检查和测试所有运行控制和安全控制功能 检查调整微电脑控制中心的设定值 启动机组，检查整个系统的运行情况，记录机组运行参数 根据运行记录，分析处理机组问题 运行期间 一 检查机组各项运行参数的工况，调整安全控制装置 检查控制装置的运行 检查制冷剂液位和油位 检查润滑系统 的运行 检查回油系统 检查电机和启动器的运行 记录运行状态，分析确认机组运行是否正常，必要时进行机组检修 每月进行一次泄露检查 记录和报告有需要更换的零配件 冷却电机轴承打油 /更换轴承 1高 /低压控制检测 /修理 /更换 1空调机组检测 /修理 /更换零配件 1冷凝器清理沉积物质 江西移动办公大楼 创全市“优秀”、“示范” 物业管理 工作 方案 16 1电器装置有否接驳松脱 /触点氧化 /外来物质 /修理 /更换 1控制和保护装置调整设定值检测 /修理 /更换 每年制冷期结束停机期间 一 检查压缩电机组件的各项环节 检查压缩机润滑油系统 执行各项正确操作程序，检查电机启动器 检查控制面板，确定各操作状态是否正常 检查冷凝器洁净情况是否需要清洗 检查系统的泄露、制冷剂并给予正确的处理方法 冷 却 冷 冻 泵 每天 一 检查电机电流、电压、温度，观察有无异常现象 泵体盘根处滴水是否符合要求 每季 一 检查运行记录；检查连轴器及盘根的使用情况 转动阀门，检查阀门能否灵活 开启、关闭 每年 一 清洗水泵及电机轴承并加润滑油 检测电机接地电阻，并记录 检测冷 冻 、冷却泵电机绝缘电阻值 更换水泵轴衬套，重新加装填料 泵壳、泵体清锈刷漆 冷 却 塔 每天 一 检查水阀、浮球阀是否正常 观察电流、电压及布水器的运行情况 每季 一 重复上述检查 进行水处理 检查电机皮带是否正常 清洗冷却塔塔体 每年 一 清洗填料，更换脱落布水器 更换磨损严重的皮带 检测电机接地电阻、电机绝缘电阻，并做好记录 更换或清洗电机及风叶轴承，并加注黄油 更换各类标示 新风机组 每天 一 机组外部清洁 检查电磁阀、温控器工作是否正常、接水盘排水是否畅通 每季 一 重复上述检查 清洗风机过滤网 风机轴承加注黄油 每年 一 清洗风机及管道过滤网，清洗公共场所风机出风口 更换或清洗电机及风机轴承，并加注黄油 风机外壳清锈刷漆 测试控制部分工作性能 风机盘管 每周 一 观察风机是否正常运行，有无异常声响 空调开关及电磁阀工作是否正常 每季 一 检查冷凝水接水盘是否畅通排水 保温要求达到的标准是否良好，自动排气阀工作是否正常 每年 一 检测电机接地电阻及电机绝缘电阻值 清洗接水盘 清洗回风口、出风口、过滤网 盘管风机轴承加注黄油 自控箱及控制器 每天 一 清洁卫生，观察电流、电压是否正常 每季 一 检查线路有无过热现象 检查进出线路接线装置是否完好 每年 一 检测箱体的接地电阻 更换接触不良的部件 江西移动办公大楼 创全市“优秀”、“示范” 物业管理 工作 方案 17 （ 5）电梯系统 一、日常运行检查 机 房 部 分 1 轿厢照明，通风设施的检查 2 操纵指令情况检查 3 开、关门状态检查 4 开、关门延时时间检查 5 按安全触板（电子光幕）检查重开门状态 6 轿厢起动检查（震动情况） 7 电梯加速、减速过程及弹性震动检查 8 电梯运行震动及异常噪声检查 9 电梯停止震动检查 10 电梯平层检查 11 电梯运行检查（返基站及待机） 轿厢部分 12 检查是否响应最高 停门呼唤后运行检查 二、周检项目 轿 厢 部 分 1 限速器动作停靠检查、润滑检查 2 曳引机组油位检查 3 滑动导靴（轿厢、对重）的检查 4 导向轮及轿顶及绳轮、对重反绳轮轴承检查 5 门及自动开关门机构的各轴承检查 6 清扫各活动机件、电控柜内的灰尘 层 门 部 分 7 踏板槽的清洁、门靴磨损程度检查 8 门橡胶缓冲器固定检查 9 各层指层显示及层站按钮功能检查 10 各层门油漆及开关门闭合情况检查 三、季度检查项目 机 房 1 机房温度，清洁及有无异味 2 活动铁芯行程测量 3 各转轴部件的润滑检查 4 检查充电装置是否正常 5 重新对停电柜各项标准进行确认 轿 厢 1 轿门开关检查 2 满载及超载装置检查 3 安全触板开关（电子光幕）功能检查 4 门系合装置的润滑及清洁 5 门导轨滚轮和偏心滚轮的润滑检查、清洁 厅 门 口 1 层门开关动作检查 2 门锁机构的校检 3 关门机构、层门连杆机构润滑检查及清洁 4 层门内外门锁开锁检查 轿 顶 和 井 道 1 轿顶清洁和检查 2 门机驱动链、传动皮带检查及门机 动作检查 3 门机连杆机构检查及润滑、清洁 4 给轿厢和对重架的润滑装置加油 5 换速开关、极限开关、终端限位开关的动作检查 6 安全钳楔块的动作检查及润滑 7 补偿链及其导向装置检查 8 随机电缆和曳引绳的检查 底 坑 1 底坑的清洁和检查 2 缓冲器情况及锈蚀情况检查 3 张紧轮轴承的润滑检查 4 底坑开关检查 四、年度检查项目 1 曳引机、电动机滚珠轴承运行情况检查及润滑 2 导向轮轴承的润滑检查 江西移动办公大楼 创全市“优秀”、“示范” 物业管理 工作 方案 18 3 曳引钢丝绳和限速器钢丝绳的张力检查及磨损检查 4 制 动器刹车片剩余厚度、间隙测量是否符合要求 5 层门钢丝绳和驱动链张力检查并润滑 6 层门导轨、滚轮和偏心轮的间隙检查并清洁润滑 7 井道设备的清洁和检查 8 门电动机及碳刷磨损、压力检查 9 控制装置检查、紧固电阻调整环螺栓 10 门和门电动机轴承检查及润滑 11 中间连线箱端子紧固检查 12 平层装置相互位置检查 13 曳引机齿轮油检查 （ 6）锅炉采暖系统 智能化系统管理 智能化系统日常运行要求 ： 每天对设备机房进行巡视；严格按照智能化系统操作规程进行操作；发现故障及隐性故障能及时处理；对机房环境、卫生进行检测；确保其设备、设施能正常运行。 项目 时间 次数 内 容 锅 炉 系 统 每 日 一 1． 检查锅炉动作水量。 2．记录蒸气 /热水运行压力。 3．记录锅炉燃烧温度。 4．通过锅炉检查口，观察锅炉管壁运行情况。 5．检查蒸气 /热水循环水泵及所有助配电及控制设备。 6．观察锅炉壁情况。 7．检低水位紧急停止运行功能。 8．检查及测试燃料紧急停止阀。 每 周 一 1．量度及分析燃烧排走空气。 2．测试锅炉燃烧喷咀控制。 3．清洁燃烧隔器及过滤网。 4．检查燃烧储存量。 5．测试 /检查锅炉运行压力。 每 月 一 1．测试锅炉安全放压阀。 2．洗理及测试二次低水位紧急停止运作阀。 3．放走锅炉管内空气。 4．检查锅炉管壁漏水情况。 5．检查锅炉管壁固化物及水处理系统。 每 年 一 1．清理及检查锅炉管外壁。 2．清理及检查锅炉管内壁。 3．检查所有送排风扇及风管。 4．检查所有液压及气压阀。 5．清理燃烧系统。 6．清理锅炉进水系统。 7．检查及清理所有配电设备。 8．清理及。