养老院连锁经营新建项目立项可研报告

养老院连锁经营新建项目立项可研报告内容摘要：

面对我国进入老年化社会 ,老年人生活问题已越来越被社 会所关注。 近日国家民政部及地方各级民政部门从社会各方面宣传全面关心和帮助老人 ,尤其是老年人养老与生活方面 ,并鼓励开发商从事老年人住宅的开发。 老年人住宅在京、沪两地倍受热宠 北京和上海一直是中国房地产市场的前沿 ,最早的老年公寓就出现在这里。 上世纪的九十年代初 ,在当时的上海商品房积压量高达上千万平方米的情况下 ,中高档老年公寓一直供不应求 ,排队预订的场面时有发生。 九十年代中期 ,北京的一些房地产商在吸取上海老年公寓的成功开发经验后 ,并结合本地区老年人生活习性 ,从竞争激烈和风险较高的商品房开发转向老 年公寓的投资建设 ,均取得了良好的经济效益和社会效益。 二、江油市老年人住宅市场现状 老年公寓的建设供不应求 发达国家进住老年公寓和养老机构的老年人约占老年人总数的 5%左右。 我国目前只有 %的人能够住进养老机构 ,部分老龄化特别严重的地区所具备的养老设施所能安置的老年人也不到地区人口总数的 1%。 老年公寓的布局不合理 目前老年公寓和养老机构的建设还没有例入各个城市的总体规划 ,缺乏从中国老年人的特点和需求出发 ,而制定的科学合理的建设规划。 所以目前存在着有的老年公寓虽然环境和物 质条件都很好 ,但地点远离社会、远离亲友。 交通不便。 有的居住高层塔楼并密度较高 ,活动空间少等 ,这些都给老年人生活和社会活动造成不便。 大多数的老年公寓和养老机构建筑老化 ,设施不全 一般来说设备齐全 ,环境优美 ,服务周到的老年公寓不太多。 而有些单位和个人资助的养老机构 ,如福利院、敬老院的环境、条件和服务则较差 ,不能达到老有所养、老有所乐的目的。 政府和社会对老年人的住宅建设重视和支持力度不够 目前国内对老年人住宅、购房等方面的支持的政策比较少 ,老年公寓和养老机构普遍存在资金投入不足 ,管理不善的问题。 老年人住宅明显不足 据统计 ,江油市 60 岁以上的老年人已经达到了 万人 ,占全市总人口的 %。 而全市社会福利机构仅有 173 所 ,床位 8600 多张 ,平均每百名老人只有 1 张床位 ,养老机构床位供需矛盾日益突出。 户型设计不合理、功能相对单一 现有的养老院户型面积大小不等 ,主要为单人间、双人间和多人间 ,房屋布局不合理 ,功能不全 ,不能满足老年人住宅特殊功能要求 ,更不能从规划设计上充分体现人性化关怀。 住宅区规模小、配套设施不足 目前江油市的养 老公寓以中小型为主 ,多属传统的养老院、福利院 ,拥有200 个床位以上规模的还比较少。 整体规划设计落后 ,生活设施不完善 ,健身、休闲、娱乐设施单一 ,医疗护理、保健不配套 ,服务水平低下 ,缺乏人性化 ,不能满足老年人特别是新一代老年人的心理和生理需求。 环境质量有待提升 江油市现有的养老院中 ,绝大部坐落在老城区内 ,噪音和空气污染大 ,且多数的养老院用房是经翻新过的民宅和企事业单位用房 ,房屋简陋 ,内部安全隐患 突出 ,绿化植被缺乏 ,更谈不上养身、休闲的绿化景观环境了。 总体环境质量有待提升。 服务人员 缺乏专业培训 在养老院从事服务的人员多为下岗职工 ,他们没有经过专业的上岗培训 ,缺乏心理和护理专业知识 ,对老人的服务只是满足于简单的端茶、送饭、洗衣 ,而无法从老年人的心理和生理需求的角度出发 ,提供人性化的全方位专业服务。 江油市现有养老院、敬老院均属计划经济的产物 ,多属行政救助和自助行为。 从实际情况看 ,养老院的功能仅仅停留在为老年人提供一个寄宿和同龄人交流的场所 ,功能相对单一 ,配套设施、管理水平、服务质量落后 ,人居环境较差 ,更谈不上什么档次、品质、品位。 总之江油市的养老院数量不足、理念落后、硬件设 施陈旧简陋、软件设施缺乏、功能配套不全、环境质量较差。 三、老年人住宅市场发展趋势 产权式老年人度假公寓将成为未来老年人住宅市场的发展趋势 纵观江油市老年人住宅市场的发展现状 ,各养老院无论是从硬件设施和软件 配套上都存在数量和质量的问题。 有许多老年人既想远离城市的喧嚣和孤单又恐在养老院无法满足宁静、舒适生活的要求 ,产权式老年度假公寓的出现将打消老年人养老的多种顾虑 ,在北京、广州等地此类型的养老住宅深受老年人喜爱。 四川侨亚假日颐乐园也是此类型住宅的典型案例 ,他们的成 功开发与销售 ,可以预示产权式老年人度假公寓将成为未来老年人住宅市场发展主流。 老年人住宅将逐步从主城区向城郊转移 老年人进入养老院的目的就是安享晚年和健康长寿 ,因此对环境质量要求较多 ,而现有的养老院、福利院因历史原因 ,大多选址于市中心 ,噪音和空气污染相当严重 ,相信随着老年人对养老质量要求的提高 ,其老年人住宅从主城区向城郊转移将成必然之势 ,且唯有城郊独特的地理环境才能满足老年人对居住环境的特殊要求。 老年人住宅的开发以中档为主、辅之中低档和中高档产品 对老年人公寓的档次之分 ,现 尚无明确界定 ,但可以肯定江油市现有的170 多家养老院中绝大多数应界定为低档产品 ,而绝大多数老年人需求的中档产品严重不足。 高档产品市场稀缺 ,有效需求相对较大。 低档产品仍有市场 ,但需要升级换代。 总之中档老年住宅产品的开发将成为未来一段时间内市场开发的主流 ,而高档产品、低档产品也将占有一席之地。 “山水型老年公寓”将更受消费者青睐 随着居民生活水平的提高 ,老年人对居住的要求更加讲究。 他们年轻时由于竞争环境和迫于生计 ,终年奔波于城市中间 ,渴望回到自然却又无法自主 ,退休后如释重负 ,轻松了 ,无牵挂了 ,迫 切需要回归自然 ,与山水园林亲密接触 ,过着“桃花源”式的田园生活 ,颐养天年。 因此“山水型老年公寓”的出现将倍受他们的青睐。 第四章 项目建设条件评价 一、自然条件 江油市 xxx 办事处地处江油市西北近郊 ,是江油市最早 (1958 年 )兴建的国营农场之一 ,面积 78 平方公里 ,人口 万。 发展至今 ,农、林、牧、渔、工、商、建、运企业达 40 余家。 江油市 xxx 农场自然条件优越。 地势北高南低。 北部是高低起伏的岗岭和连绵的群山 ,南部是土壤肥沃的湖积平原。 雨量充沛 ,无霜期长。 年平均降雨量 毫米 ,年 均日照 2079 小时 ,年均无霜期在 240 天以上。 江油市 xxx 农场人杰地灵。 远在新石器时代 ,xxx 就是人群聚集生活的地方 ,世世代代在这里繁衍生息。 悠久的历史文化 ,沉淀了丰厚的人文底蕴。 这里曾是旧汉口名噪一时的地皮大王刘歆生 (乳名刘祥 )、辛亥革命先驱孙武、著名哲学家张世英等近代名人的诞生地。 现有市区级保护文物 13 处 ,著名的有 xxx 古井、景德寺、钥匙墩遗址等。 这边风光独好 ??垄岗交错 ,林木葱郁 ,山青水秀 ,人鸟同醉 ! 随着改革开放的不断深入 ,农场围绕建经济强场的奋斗目标 ,变资源优势为经济优势 ,努力创新环 境 ,确立打“生态牌”走“生态路”的新思维 ,举社会各界之力 ,扩大对外开放 ,全场动员 ,全员上阵 ,全民招商。 近几年来广东乐百氏集团 ,四川宝利家 ?工程有限公司 (新加坡独资 )等知名企业 ,纷纷落户 xxx,引进资金(含协议资金 )2 亿余元。 二、社会环境条件 xxx 农场基础设施完备 ,服务功能齐全。 交通 ??农场已建成以张 (张公堤 )柏 (xxx)公路为主轴线的覆盖全场的公路网络。 正在动工建设的江油市绕城公路和京珠高速公路 (北京 ??珠海 )贯穿农场全境 ,从而形成四川绕城公路、京珠高速公路和 107 国道互为一体的大交 通格局。 四川绕城公路到天河国际机市政府 17公里。 同时 ,金泉大道直通 xxx。 2020年 ,xxx农场投资 2020 万元 ,兴建二级公路 20 公里 ,场仅 5 分钟车程 ,距汉口火车站 8 公里 ,距四川港 25公里 ,距舵落口港 12公里 ,距楚天第一路 ??金山大道 4公里 ,距场内路网形成 ,交通四通八达。 供电 ??农场电力来自华中电网 ,拥有 110kVA 双回路供电系统 ,高压变电容量 10KVA,并有 xxx 自建热电厂两座。 供水 ??农场拥有自己投资的水厂 ,可保障 10 万人的生活用水 ,地下水为国家地矿部鉴定的优质天然饮用水。 农场拥 有设计 5000 门程控交换电讯系统 ,全新的中心小学和完全中学 ,集贸市场、医院、邮政、商场、文化、娱乐等服务设施一应俱全。 三、项目建设条件分析 项目所选地区气候适宜 ,交通便利 ,经济发达 ,人民物质文化生活水平较高 ,休闲娱乐市场很受欢迎 ,其通讯、供水、供电等配套设施均能满足项目建设的需要。