关于在旧住宅小区推行现代物业管理的思考

关于在旧住宅小区推行现代物业管理的思考内容摘要：

广东白云学院 关于在旧住宅小区推行 现代物业管理的 思考 第 3 页 共 13 页 2 现代物业管理 的 特点 以前的 房屋管理 ，事实上是福利分房的衍生物。 住房制度改革后，随着市场的不断发展，现代物业管理模式逐渐取代传统的房 屋 管 理模式。 现代物业管理公司在服务体系，资金来源以及修缮维护等方面打破了传统物业管理公司的限制，组建成一个具有更多自由度及资金操控能力的组织，能够更好地发挥自己的长处，为小区的修缮维护提供保障。 服务对象广内容多 传统物业管理公司服务对象 只局限于小区内的业主， 而 在现代物业管理公司盈利模式中，物业管理公司所扮演的“角色”，既是服务的供应者又是服务的组织者，是现代服务集成商。 其服务对象 不仅是小区业主，还 增加了建筑开发商、购房者、 以及 游离于社会中的服务供应商。 而在服务内容方面，除了传统物业管理公司的 基本服 务 ，包括 房屋、设备的维修、维护和保养，环境卫生、安全消防、清洁绿化等的管理 以及增值服务，包括 代送牛奶、报纸，小孩接送，室内装修，电器修理， 商务服务等， 还增设了不同顾客群 需要的服务。 例如向服务供应商发放 小区业主的需求信息 ，如钟点工等；或者向购房人与房产开发商提供咨询服务等；创建社区文化，为业主打造良好的社区环境，提供“情感”服务，也是现代物业管理的服务内容， 虽然不能直接从这项服务中获得收入，但它能间接的创造利润。 这项服务内容既能为 开展日常管理工作 创造方便 ， 使业主们愿意把更多的增值服务委托给物业管理公司；又能使物 业管理公司收集更多 关于业主群体的需求信息，因此，“情感”服务实际上起着“放大”利润的作用。 资金来源渠道更多 传统的物业管理公司一是通过提供基本服务向业主收取物业管理费，二是通过提供增值服务向业主收取劳务费。 而现代物业管理公司利用自身资源，在小区业主群体开展增值服务，收取物业管理费和劳务服务费；通过创建信息服务平台，把小区业主的需求信息 “出售 ”给社会服务供应商，获取信息服务费；公司利用掌握的物业管理方面知识和经验向购房者和房产开发商提供咨询服务，获取咨询服务费，或在与开发商共同打造房产品牌中，接受开发 商的补助 [3]。 这些都是现代 物业管理公司 的利润来源，足够的资金，能够建立更专业的团队，团队人员的素质大大提高，能够真正做到作为 物业管理公司 应 广东白云学院 关于在旧住宅小区推行 现代物业管理的 思考 第 4 页 共 13 页 做的内容，为广大受众带来更好的服务。 三化一体 传统物业管理模式是 “一条龙 ”服务，从绿化，环卫，治安到利用专项维修资金修缮等，统一由承包的 物业管理公司 负责，这种模式的服务有一个很大的缺点，就是 物业管理公司 每项都涉足，但每项的收效都不理想。 在现代物业管理模式中， 物业管理公司 会把一部分的权利下放，让专业的团队去处理公司不熟悉的问题，得出的结果自然更令人满意。 现代物业 管理模式可以说是集专业化、现代化、规范化于一身的，适合当今社会发展趋势的管理模式，能做到在自身有利可循的前提下，为消费群提供更优质的服务。 广东白云学院 关于在旧住宅小区推行 现代物业管理的 思考 第 5 页 共 13 页 3 推行物业管理中各方出现的问题及解决办法 政府 方面 政府作为一个城市前进方向的主导者， 在旧区整治计划中担当着 策划的角色。 旧住宅小区 的现状 阻碍了城市的现代化进程，不仅有损城市环境，降低居民生活质量，甚至造成社会治安 混乱等 问题，这些都是 政府必须制定旧区整治计划的起因。 但是由于历史原因，人流密集，产权分散的老旧城区，使得多数 地方政府都无从下手。 但从本世纪初，有部分城市引入现代物业管理对旧区进行整治，以专业的角度去解决问题，效果令人满意。 这是现阶段能够证实可行并有长效作用的一种整治手段，引入现代物业管理 解决旧住宅小区现状，政府需要面对 3 个问题 ： 旧住宅小区 产权 多样性 ， 政府难以制定统一计划 随着房改政策的逐步 施行， 原来产权为国家公有的公房， 逐 渐多元化。 老 旧住宅小区 普遍存在住房产权形式多样的特点 ， 住房产权形式有全产权商品房 、 房 改 房 、 回迁房 、农转居的承租房 、 居民承租房。 住房的产权人多样 ， 有居民个人、房管局、单位产权人(包 括中央单位、市属单位、区属单位 )、公共设施产权人 (如各市政设 施部门、邮局、银行、区属商业单位所有的房产 )、托管房、二手房产权 人等。 产权的多元化，在很多方面都影响到了老 旧住宅小区 整治的进度。 各业主间不同的房屋所有权年限，一手业主与二手业主之间的协议合约，这些都为政府 制定一个统一规范的 整治方案造成 困难。 旧住宅小区整治耗时耗力更耗钱 ， 政府 前期投入巨大 老 旧住宅小区 实施物业管理改善居民的生活环境，必须对小区的基础设施进行不同程度的改造，如小区进行封闭、绿化美化、道路修整等。 根据改造项目的多少和改造等级的不同 ，资金量少则几十万 多则上百万，甚至上千万。 这些款项前期大部分是来自于政府，只有在老 旧住宅小区 整治成功，管理渐趋成熟，做到自负盈亏后，政府方能慢慢退出。 可见，政府要面临的不单单是一笔笔的巨款支出，同时亦要考虑到老 旧住宅小区以后的经营管理 ，务求 使其做到自给自足 ， 最终 脱离对政府的 经济 依赖。 解决建议 面对众多难题，地方政府应因地制宜，相近的城市可以互相借鉴， 整理出有效的整 广东白云学院 关于在旧住宅小区推行 现代物业管理的 思考 第 6 页 共 13 页 治方案。 对于多元化产权的老 旧住宅小区 ，以产权属性划分等级，一个小区大部分业主为同一属性的，在大多数业主得益的前提下制定与之相 应的整治计划，统一落实实施行，这是对应多元化产权小区的一个有效方法。 加大力度宣传 旧住宅小区 推行物业管理的重要性，从业主自身的角度出发，让业主们充分了解到旧区整治不仅仅是为了维护城市形象，加快城市进程，同时 更 是一项与业主贴身利益相关的举动 ， 做到充分调动业主们的积极性，为日后开展的物业管理相关措施打下基础。 业主 方面 业主作为旧住 宅小区房屋的所有人， 自身的利益与小区修缮情况 好坏 有直接的经济联系 ，社区环境脏乱，影响到生活质量，连带整个小区周围的楼价都会受到影响，对于打算出租或出售的业主来说，是非常大的损失。 把现代物业管理引进 旧住宅小区 ，不仅仅是对城市形象起到维护作用，而且可以直接提高旧住宅小区的使用价值与经济价值。 只有保持长期专业合理的修缮，维持街道整洁，增加绿化带，维护好社区治安，方能建立一个和谐健康的小区，业主无论是对自身生活质量还是经济方面的考虑，都应该了解到这项举动的重要性。 为旧住宅小区引入现代物业管理，业主方面 存在 的问题有： 物业管理消费意识淡薄 多年来计划经济体制下形成的 居民住房福利制度 ， 使很多居民还存在无偿享受服务的传统观念。 习惯了由单位的房产管理部门或房管所管房的模式 ， 认为实行物业管理就是想多收钱 ， 如果实施物业管理需要收费，也应该由单位交。 许多业主对物业管理意识淡薄，没有 物业管理 消费的觉悟，认为 物业管理 公司是干收钱不做事的角色。 个别业主在谈到维权时，就认为管理费越低越好，而不管物业管理的工作内容及服务质量。 在物业服务过程当中，屡。