六安市居民小区物业管理问题的研究

六安市居民小区物业管理问题的研究内容摘要：

景 三级 元 /平方米 /月 帝都豪园 四级 元 /平方米 /月 临水雅居 五级 元 /平方米 /月 香樟公寓 六级 元 /平方米 /月 注：该表数据来源于各相关网站整理 4 表 3 淮南 市部分居民小区物业费 年份 小区 级别 物业费 2020 年 紫金华庭 一级 元 /平方米 /月 春晓名城 二级 元 /平方米 /月 柏园小区 三级 元 /平方米 /月 淮滨村 四级 元 /平方米 /月 西苑小区 五级 元 /平方米 /月 新庄孜 六级 元 /平方米 /月 注：该表数据来源于 淮南市房产信息网 6 根据表 1 和表 2，表 2 和表 3 相互间的比较，我们可 以得出六安市很多居民小区物业管理的收费不符合六安市物价局规定的收费标准，出现普遍偏高的现象，并且在与其它城市相比， 物业 管理费用偏高现象也尤为严重。 管理不规范， 业主财产损失 严重 据建设部的有关资料显示，在全国近三万多家物业管理企业中，体制新、机制活、竞争力强的企业不到 l0％，按现代企业制度完成企业改制的不到 4％。 大多数企业存在着体制不顺、机制不活、产权关系模糊、内部管理薄弱等问题。 企业的管理不规范，往往导致部分物业管理只顾眼前利益，物业日常维护上收支不透明甚至只收费不服务， 业主财产损失 现 象时有发生。 六安市发生此类纠纷一般是由小区内业主的汽车、摩托车及自行车的丢失引起，这也是小区物业管理中瓶颈问题。 由于小区保安责任的相关法律法规不健全，在如何合理分配物业管理企业的财产损失赔偿责任方面无相关依据，因此极易发生该类纠纷。 第一，六安市物业公司和业主容易高估技防设备的防盗功能，忽视人防工作的作用进而发生财产损失。 第二，六安市物管公司往往认为有保安人员，安装了技防设备就算提供了安全防范服务，忽视了因提供不周到的安全防范服务后自身应承担的责任。 第三，六安市物业公司和业主往往将保安工作和自家防盗分 割开来考虑 ，这光靠保 6淮南市房地产信息网， 5 安来进行安全防范是不可能防住这么多家业主生命财产安全的。 7 物业管理业主方面的问题 未成立业主委员会 或形同虚设 我国的《物业管理条例》规定，新建的住宅小区业主入住率达到一定比例后，要依法成立业主委员会作为供求双方行权和维权的组织机构。 业主委员会应该代表小区全体业主的合法权益，其在物业管理活动中起到至关重要的作用。 然而在实际运行中，有些小区 多年都没有成立业主委员会 ， 有的虽然成立了但长期不运转或运转不畅 ， 业主委员会形同虚设， 行权和维权组织的缺失，导致了业主无法通过业主委员会这一平台进行有效沟通，矛盾逐年积累得不到解决，严重影响了小区的和谐发展。 产生上述现象的原因是多方面的。 首先，业主委员会在维权意识上就存在错误。 其次，限于人们对物业管理行业认识的不深入，导致业主对业主委员会的认识也不到位，尤其是对其重要性和权能的认识。 最后，在 六安市 物业管理行业存在一种怪现象，即似乎业主委员会是专门为了降低物业管理费标准而成立的，好像其维护业主权益的职责就是通过降低物业管理费标准实现的，所以业主委员会成立的一天也就是物业费标准降低的一天。 他们没 有站在物业管理企业的角度去考虑管理运行的成本和企业的规划发展，也没有站在业主利益的角度考虑物业费标准的降低也就意味着服务质量的降低。 因此，导致物业管理企业维持生存尚且困难，而 营利 发 展更无从谈起 ， 对业主而 言 ，虽花了钱，却没有得到满意的服务 ， 双方都不是赢家。 业主拖欠物业管理费 在实行政府指导价的物业服务项目上，六安市物业服务价格的确定往往体现了政府的意志 、物业管理企业或开发商的意志，却唯独缺少物业费的实际缴纳人业主的意志，因此业主往往不能心甘情愿地接受欠缺自己意志表示的物业服务价格。 六安有的住宅小区 内，可见只有几个保安站在门口，平时的巡逻检查工作没有落到实处。 小区绿化和清洁卫生做的不到位，还要向住户收取高昂的物业管理费 ， 这样的情况自然会引起业主的反感， 不少小区存 在 业主拖欠物业管理费 现象。 有着生存压力和维护小区环境秩序责任的物业服务公司易对此采取一些强制措施，再加上部分素质不高的物业管理人员在实施过程中方法不当、态度粗暴，业主与其产生冲突就不可避免。 7 蓝鼎 .六安市居民小区物业服务手册 [z] 6 业主的物业管理知识缺乏，维权意识不强 业主的物业知识缺乏，给物业管理带来难度。 2020年 5月，在 六安 市人大、市房管局和 六安 教育学院等单位组织的物 业服务认同度调查结果显示，自认为对物业管理知识了解的仅占 28． 3％， 56． 9％的业主认为“了解一点”。 8相关知识的缺乏使大多数业主并没有从财产、契约和消费的角度理解物业管理，公共权利淡漠，缺少主动参与和自觉守约的意识。 部分业主认为物业是业主的财产，业主想交给谁管就可以交给谁管，业主想怎么处理财产是自己的权利和自由，他人不得干涉，而且自己付钱给物业管理公司，是业主养活了物业公司，把自己放在“雇主”的地位，把物业公司当作“仆人”，观念的混乱造成了许多问题，如某些业主不服从正当管理、拒交管理费 ，不能用正当的手段维 护自己的合法权益 等行为成为物业管理的一大顽症。 开发商遗留问题 在房屋开发、建设的过程当中，部分开发企业受利益的驱使，不严格按照程序办事，在工程项目未达到规划、设计文件所规定的标准并未经相关部门进行验收就组织居民入住 ， 业主人住后，会发现各种各样的问 题和矛盾并产生纠纷。 常见的问题如开发商擅自改变规划设计图纸方案、房屋质量差、小区配套设施缺项、开发商不完全兑现对业主购房时的承诺、开发商拒不移交房屋维修基金等。 并且个别开发建设单位对房屋的质量问题不能在规定的期限内及时解决 ， 导致开发建设遗留的问题直接 转嫁给了后续的物业管理企业 ， 对物业管理带来较大的影响。 从大多数的物业管理投诉中也可以看出 ,众多的纠纷并非因为物业管理公司自身经营水平问题 ,而是由于房屋质量差、过度承诺等开发企业遗留为题 ,从而使物业管理公司代人受过。 从另一方面讲 ,比较规范的住宅小区 80%以上的物业管理公司都来源于开发企业 ,物业公司与开发企业如同母子关系 ,物业管理公司为开发商遮遮掩掩 ,即使不是一家 ,物业管理公司的权限也不能制约开发商的行为。 因此 ,开发商的遗留问题 ,给业主和物业管理公司带来了后患。 物业管理法规体制落后 当前，我国物业 管理行业立法明显滞后， 二十 年的时间没有国家级行业法规可以遵循。 有关物业管理法律政策的框架体系在没有国家大法的情况下，由为数不多的行业性、 8 六安市房地产管理局网站， 7 地方性、法规政策组成 ， 存在着立法层次不高，法律体系不完善的弊端 ， 由此给物业市场的发展带来一系列消极影响 ： 首先。