公寓式酒店项目策划

公寓式酒店项目策划内容摘要：

、 购房者从事职业统计分析 购房者从事行业统计分析 公务员%公司老板%一般职员%中层管理人员%个体户%高层管理人员%退休人士%教师% 其它%广告业%工业生产企业%金融证券业%零售批发业%咨询服务业%政府部门%航空公司%其他%种植业%旅游业11 .62%地产业13 .86%高科技企业4 .14% 16 0510152025302000元/㎡2000—2500元/㎡2500—3000元/㎡3000—3500元/㎡3500—3800元/㎡3800—4000元/㎡4000—5000元/㎡5000元/㎡以上价位%购房者对住房单价承受能力的统计分析 : 购房者对住房总价承受能力的统计分析 : 051015202580万以上70—80万60—70万50—60万40—50万30—40万25—30万20—25万15—20万10万以下价位% 17 三、客户定位 通过以上的调查和分析，在仔细研讨各调查项目资料的基础上，我们不难看出 ： 从年龄特性上看 3055 岁之间的购房者多，占 65%，一般在这个年龄段的人都是事业有成者；本地购房者 (%)，外地购房者少 (%)；个体户、公司企业老板、中层管理人员、高层管理人员、公务员购房比例大。 这些从大的方面对购房者范围 有一个大概的了解，而与本项目密切相关的是上面的四项目调查分析，所以本项目的客户定位如下： 集团购房。 一些经济实力雄厚的大公司出于会议、职工及管理人员工作需要考虑，投资买房。 一劳永逸，避免每年支付一大笔住宿费用； 个体企业经营者等高收入群体，投资性质买房； 年轻单身，二人之家的打工一族； 周边富裕乡镇居民，鼓励富裕农民进城买房成为市民； 希望享受自由生活周边工厂里的青年白领阶层； 小企业主； 另外从对竞争对手的调研情况分析来看，大部分的小区普遍存在以下问题：①内部环境普遍设计一般，有的 仅有简单的草皮绿化而已；②普遍智能化程度不高，特别是小区安全防卫工作做的不到位（如：府东小区有的楼座 15 楼窗户都安装了防盗网，居民都如同生活在铁笼中一般）；③现场销售人员普遍专业素质不高，影响了销售的进度；④各开发商都不太重视对楼盘文化底蕴的挖掘。 18 调查还显示，大部分的受访者对住房是否位于市中心不是很介意，反而觉得在市中心居住环境太闹，他们最关心的主要有以下几点： ① 价格是否合理（性价比是否高）； ② 上下班是否便利； ③治安是否好（家庭成员和个人财产安全是否得到有效保障）；④日常生活是否 方便（购物及休闲、娱乐等方面）；⑥环境是否优美；⑦物业管理是否到位。 以上足以反映顾客的购买心理，我们不能忽视，所以本项目的定位应在价位和功能配套上尽量让客户的需求得到最大满意。 四、产品定位 本项目位于机场路和荆山路交界处，属商贸城一期工程。 前行 500M 有汽车城，周围卧龙工业区，附近有少量的住宅区，目前周围没有诸如、医院、学校、商场、银行、通讯公司生活及服务配套设施等，交通方便，通 9 路、19 路、 56 路、 27 路如项目定位恰当，升值潜力高。 建议方案一： 小户型中档商住楼（暂定名都市之家）。 底下二层裙房，一层商业 网点，二层健身房、阅览室、棋牌室、茶馆、台球室等休闲娱乐设施，为楼上的业主及周围的客户服务。 上部 3层是内廊式商住公寓。 特点小户型，灵活的分隔，可办公、可住人，面积 3050 之间。 针对目前本项目周围环境特点， 既要考虑和周围的环境相适应，也要考虑和规划区域内的项目协调。 从规划来看，本地区将成为商贸、工贸中心，相当热闹。 本项目适合 建成普通中档住房， 价位适中。 从户型方案设计和项目功能上寻找优势，如设计成内庭院内走廊式公寓，适当增强集体公寓的私密性，保护人们的隐私权。 提供完善的售后服务，如产权式销售后，由管家公司统 一经营管理等措施，加快资金回笼。 优点是投资少，资金回笼快，风险低。 缺点：太普通，品牌效 19 果差。 本方案适合附近企业团购、青年结婚买房、工厂主暂住或办公、开会、小业主投资等。 建议方案二： 高档酒店式公寓（名人家园），集吃、住、玩、乐，办公与一体的豪华公寓，为全市的厂主及其业务往来服务。 品牌效果好。 适用条件：周围建设项目已完成并形成一定的规模，生活及服务设施配套齐全。 缺点：周围的环境还没有形成气候，投资大，见效慢，资金回笼期长。 风险大。 二 项目 SWOT 分析 Strength （强项） 1：四面环山、空气新鲜 、有良好的自然环境和地理位置优势； 2： 独到的服务理念， 最好的卖点； 3： 小户型，品质高，服务周到，投资不多，容易被客户接受； 4：本案具规模档次， 是附近为数不多的中高档项目。 该项目建成后， 属本区标志性综合楼盘，将有良好的社会效应。 5： 本项目规模不大， 易于成本控制和费用分摊， 未来有竞争优势； 6：本项目 规划设计和经营理念前卫合理 （需要实现），自身配套较为齐全； 7：企划行销代理公司具成熟的管理经验，有良好的品牌信誉和销售通路。 8： 开发商有提供优良售后服务的经营管理队伍，为销售提供支持和保障。 Opoortunities（机会） O1： 市区土地资源的日益减少， 南部郊区将成为下一步烟台房地产开发的 20 新热点，本项目区域位置发展潜力较大。 O2： 详细的市场调研分析，准确的市场定位以及对竞争对手的充分了解，将在具体的营销推广中占有优势。 O3：随着烟台 经济处于稳步增长， 政府 扩大招商引资规模， 作为国内空气质素较好的开放城市，会吸引部分高收入人群来此投资、置业， 白领高收入群体的不断增长，形成了一定的客户规模 ； Weak （弱项） W1： 目前黄务地段规模不成熟， 尚处于初级阶段，生活、服务设施不配套， 这 在一定程度上 影响购房者的信心。 W2： 区域的不成熟直接加大了产品的推广销售及形象和品牌塑造的成本。 W3： 每个地区者存在购房区域情结，吸引其他区域客户来此置业存在难度，客源相对有限。 Threats （威胁） T1:国家宏观经济政策的调整，如国家银根的紧缩、国家对房贷政策的调整，易造成建设资金紧张等。 T2:全国房地产市场大环境的降温，导致了相当一部分外地投资客户持币观望。 T3： 地价不断升高、促使房价不断攀升与当地居民的消费承受能力之间的矛盾越来越大，造成区域购买力减弱。 T4: 附近有金苹果和新亚现代青年公寓两 个项目，提供的大量房源，是本项目的强有力的竞争对手。 21 综合所述，建议本案采用 WT 策略，即劣势最小化、威胁最小化策略。 建议投入一定的资金，提高本项目的设计功能和服务档次，以提升本案品质。 ①大力整合如企划行销、物业等公司资源，使之成为黄务知名房地产项目，形成品牌效应。 ②联合策划公司和政府，加大本案的宣传力度， ③注重售后服务品牌的塑造。 三 项目行销建议略 楼盘销售及推广策划 一、对楼盘的销售策划方案 房屋上市方案 ，是在对我市房地产市场总体状况和对本案自身情况、市场定位、目标客户等方面内容详细了解的基础上制定的。 根据，前面我们对于标的楼盘定位等策划方案，将本案的销售工作有计划、有针对性的分期进行。 我们初步拟定本案的销售工作将分五步进行。 （ 1）市场预热期 即准备期，时间约为２个月，此期间广告宣传推广应做好： 各项营销准备工作：楼盘（户型）形 象设计、楼盘形象展示、售楼中心成立、广告宣传也在此时配合、进行广告造势，使目标消费群体开始关注我们的楼盘。 进行销售的准备工作，包括楼书、建筑沙盘、效果图的设计制作，售。