保利(沈阳)现场管理手册

保利(沈阳)现场管理手册内容摘要：

说明。 4. 权属与佣金分配：1) 此条例只处理涉及两家不同代理公司分佣的情况，而同一代理公司内问题由代理公司内自行协调解决。 2) 只有认定为共同跟进和共同成交的情况，可以在成交后佣金各占50%。 3) 客户的定义以认购书或合同上所列认购人或购房人之姓名为准认购书与合同有差异的，以合同为准。 4) 所有成交客户从成交日起3日后，不接受拆佣申请。 5) 共同跟进的确认依据上文12中“询客与接待”相关条款处理。 6) 共同成交以认购书上确认的姓名为主，是认购书中认购方（之一）且客户登记是在3天内的，经客户及双方主管确认后佣金各占50%。 超过3天才发现的，佣金不作分成。 7) 旧业主或旧客户介绍新客户情况的处理。 (1). 当旧业主或旧客户与新客户共同进入售楼部指定找某销售人员，则该两台客户均由该销售人员跟进；(2). 当旧业主或旧客户与新客户共同进场，但旧业主或旧客户并无指定销售人员或公司的情况下，则由站第一位的销售人员接待；(3). 当新客户独立进场，在指定销售人员的情况下，由该销售人员或其所属公司人员跟进；(4). 当新客户独立进场，在无指名情况下，则由站第一位的销售人员接待；(5). 当新客户先到场，无指定找哪一位销售人员，则由站第一位的销售人员跟进。 当已进入介绍过程中，并开始坐在洽谈桌进行洽谈或已离开售楼部到样板房参观，则无论旧业主或旧客户到场后是否指定销售人员跟进均由站第一位的销售人员跟进；但在介绍时尚未坐在洽谈桌进行洽谈或未离开售楼部到样板房参观，而旧业主或旧客户到场，指定由某销售人员跟进，则由该指定销售人员跟进，原站第一位的销售人员重新站回头位。 5. 关于客户来访登记（手工台账）必须在当日下午5点准时交到发展商现场经理处，现场经理据此界定来访客户的时间及所属。 其它争议情况双方主管协商处理，在协商不成的情况下，由发展商现场主管裁决，视情况佣金没收或判予一方。 五、 销售控制流程：1. 流程图：客户已向销售人员表明购买意向，销售人员立即向其代理公司的现场主管人员查询销控。 代理公司的现场主管人员接到销售人员的销控查询后，立即查询总销控，将销售情况报销售人员。 销售人员的根据销售查询的销售情况，若客户选购单位为未售的，则向其代理公司主管（认购管理员）拿取客户认购书，由销售人员根据客户情况详细填写并经客户浏览后交还其代理公司销售主管审核，审核无误后交由客户签订，客户签订后，带领客户到现场财务处交纳定金，与此同时，代理公司主管填写销售情况登记接收表报另一代理公司销售主管，并由总值代理公司销售主管在总销控中填写相应标记。 客户交款后，代理公司主管将已签订的认购书移交认购管理员，认购管理员根据客户认购登记表的内容立即输入明源系统。 客户签署认购书后，代理公司主管再次核对明源数据，核对完毕后认购书客户联亲自呈交客户，成交完成后，代理公司销售主管及时填写销售台账，认购书交至发展商现场经理处，经审核锁定明源后，认购书代理公司联交代理公司保存，其他联及由发展商现场主管存档，发展商现场主管核对明源数据及录入现场电子台帐，无误后锁定数据。 2. 销售控制流程细则：1) 销售现场只能使用一本销售控制登记本，各代理公司不得自行设立销售控制登记本，一经发现将按违规责任严肃处理。 2) 销售控制登记本只能由总值代理公司销售主管（或总值代理公司临时代理主管）进行填写，其他人员（包括非总值代理公司销售主管）严禁填写。 3) 各代理公司需设立现场临时代理主管，若代理公司主管离开现场的，由本公司的临时代理主管暂时接替其一般性的工作，原则上两者不能同时离场。 一般性工作包括：审核认购书；打印认购书；填写销售情况登记接收表。 所有临时代理主管签订之文书须由代理公司销售主管再次签名确认。 4) 明源系统只能由认购管理员进行数据录入，销售台账只能由代理公司现场主管或临时代理主管进行填写。 5) 各项单据、文本必须书写规整，不得随意涂改。 6) 客户签订认购书后，销售情况登记接收表必须及时填写并报另一代理公司主管，原则上不能超过5分钟，另一方代理公司主管接到对方的销售情况登记接收表后在自己的销售情况登记接收表登记相同事项，双方主管分别在对方的销售情况登记接收表签名确认。 7) 销售情况登记接收表中预留单位情况必须经发展商现场销售主管签名确认同意后方可预留，若发展商现场主管不在场，须电话请示，由发展商现场主管在明源中进行预留。 8) 打印完毕之认购书由代理公司销售人员在认购书领取表中登记领取，待客户签订完成后交回代理公司主管，代理公司主管在认购书领取表中注销。 9) 各项表格代理公司主管需不定时进行整理归档，以便日后查阅。 3. 相关表格填写规范：1) 销售情况登记接收表填写规范：a) 日期：“2004113”；b) 房号：“3311”；c) 销售登记：“已售”；d) 预留登记：起始时间：“14:00”时间必须写24小时制，结束时间：“116/12:00”月/日/时点。 2) 认购书领取登记表填写规范：a) 日期：“2004113”；认购单元：“3211”；b) 注销方式：在销售人员姓名划删除线。 4. 违规责任：1) 不按本规定之流程进行的，处以100元/次罚款，多次违反或因此而产生严重后果的，对相关人员进行离场处理，并追究代理公司的经济法律责任。 2) 违反本规定第二点第（1）、（2）、（6）条的，处以200元/次罚款，因此而产生严重后果的，违反方须承担一切责任。 3) 违反本规定第二点第（4）、（5）、（7）条的，处以100元/次罚款。 多次违反将对相关人员作退场处理。 4) 除上述条款外违反其他条款的，处以50元/次罚款。 六、 其他处罚细则：1. 处罚条例1：执行人：开发商现场主管执行对象：代理公司现场人员方式：第一次口头警告；第二次处罚50元，销售中心备案；词语定义：工装：指由开发商指定的，代理公司销售人员在销售现场所穿着的统一制服。 销售开放区域：指项目内除办公区域外允许客户自由达到之区域。 适用条款：a) 在公司或售楼部不按公司要求坐、立、行、走，如上班时间双手插入衣服口袋站立等；b) 未按要求及时填写并上交开发商所要求的各种表格；c) 在卖场内吸烟；d) 使用售楼处纸杯；e) 卖场谈客区内嚼口香糖f) 在工作期间不按规定穿着工装；g) 不使用问候语言，不主动问候；h) 工作时间内吵闹，开玩笑、玩耍、钩肩搭背、阅读与工作无关的资料、书籍、报刊等；i) 上班时间说粗口，或聚集闲聊与工作无关的事；j) 前台责任人擅自离开；k) 在销售开放区域吃午饭；l) 每日未能收好前台各类销售资料；m) 于样板房内闲坐或使用房内摆设n) 作废认购书一份的。 o) 明源录入数据有误的，错误处在3处以下的（含3处）。 2. 处罚条例2执行人：开发商现场主管执行对象：代理公司现场人员执行手段：一经发现罚款100元；销售中心备案词语定义：销售开放区域：指项目内除办公区域外允许客户自由达到之区域。 销售性文书：指置业计划单、认购书、商品房买卖合同、备案类文书、各类移交文书。 严重后果：指因工作失误导致公司经济利益、品牌利益受到损害的，对客户造成不良影响的，客户投诉的。 适用条款：a) 工作时间内吃早餐、零食及未批准中午外出用餐；b) 工作时间内利用销售热线拨打私人电话或电话闲谈；c) 电话无人接听。 d) 违反操作规程造成不良影响；e) 工作期间，在销售开放区域发生争吵；f) 在填写销售性文书的过程出现错写、漏写等情况，未发生严重后果的。 g) 非特殊情况，销售中心大堂出现无销售人员站位的。 h) 认购书当日未及时录入明源的。 i) 明源录入数据有误的，错误处在3处以上的。 3. 处罚条例3执行人：开发商现场主管执行对象：代理公司现场人员执行手段：一经发现罚款500元，若对公司经济利益造成损失的，损失之价值双倍扣罚代理费用，销售人员离场处理。 词语定义：销售开放区域：指项目内除办公区域外允许客户自由达到之区域。 严重后果：指因工作失误导致公司经济利益、品牌利益受到损害的，对客户造成不良影响的，客户投诉的。 适用条款：j) 在销售开放区域睡觉者；k) 被客户投诉者，情况属实的；l) 将项目的各项非公开数据对外界发布的；m) 在销售开放区域打架斗殴，影响工作秩序和社会秩序的；n) 在填写销售性文书的过程出现错写、漏写等情况，导致严重后果的。 o) 销售人员内部之间相互抢客，导致客户投诉的。 p) 在销售过程中未经公司同意擅自承诺客户，未造成严重后果的。 q) 擅自带客户到非开放区域参观的。 4. 处罚条例4执行人：开发商现场主管执行对象：代理公司现场人员执行方式：以书面方式向代理公司、地产公司通报，罚款2000元，对销售人员离场处理。 词语定义：严重后果：指因工作失误导致公司经济利益、品牌利益受到损害的，对客户造成不良影响的，客户投诉的。 适用条款：a) 利用工作之便进行“炒楼”行为（如卖筹、卖位、卖折扣等），或利用工作之便进行二手楼交易，以及采用不正当方式获取其他非法收入；b) 在员工中制造消极情绪，四处散布谣言，组织员工聚众闹事，或打架斗殴，严重影响工作秩序和社会治安。 c) 在销售过程未经开发商同意承诺擅自承诺客户，并造成严重后果的。 d) 擅自出售未推房源或出售因换房、退房、挞定、保留而未通知可从新推售的房源。 e) 擅自出售未经发展商调价的房源，新价格与实际成交价格的差额从代理费中扣除。 5. 执行流程：f) 开发商现场主管确认处罚事项，并在处罚登记表上列明处罚时间、处罚事项、处罚金额等。 g) 经查实需要进行处罚的，代理公司现场主管在处罚登记表上进行确认。 代理公司现场主管拒绝签字确认的，由发展商营销部主管人员进行确认，罚款金额双倍计算，代理公司主管三次拒绝签字确认的该主管作退场处理。 h) 每月对处罚登记表进行汇总统计，交公司财务部一份存档。 i) 每次的销售提成结算，将在上一次提成及本次提成时间段期间的处罚金额在代理费中扣除。 七、 奖励规定1. 参评对象 销售中心全体销售人员；2. 奖项及奖金设置1) 优质服务奖 本奖项视各销售中心具体情况每1个月评选一次，参评者须符合以下条件：在工作中没有出现过迟到早退现象；对待本职工作积极主动，兢兢业业，一丝不苟；对于工作安排不讲价钱，不讲条件，认真按时完成；积极参与公司组织的各种活动；对待客户真诚热情，没有被客户投诉过； 奖金额：300元2) 销售业绩奖（销售之星） 本奖项视各销售中心具体情况每1个月评选一次，参评者须符合以下条件：在工作中无迟到早退现象；服从领导安排；无客户投诉；销售业绩排名其所属销售中心的第一、二位；第一名：奖金额：500元第二名：奖金额：300元 合理化建议奖 本奖项在和理化建议被采纳实施并出现效果后即予以奖励，参评者须符合以下条件：在工作中善于思考，发现问题并提出合理化建议，经实践证明对于提高工作效率和工作质量具有明显的效果； 奖金额：100500元3. 附则1) 评奖程序：由代理公司销售经理根据销售人员的工作情况，依据奖项规定的要求，进行申报，并提交相关材料；开发商现场经理收集齐各项资料后，签署个人意见，汇集到开发商营销部；开发商营销部依据提交上来的材料，结合平日掌握的工作情况，并经现场考核，初步确定获奖者名单，并进行张榜公布；2) 在对初定名单进行张榜公布时，如有异议，可以向开发商营销部提出，并提交相应的证据，经调查情况属实者，应予以修改；3) 在评奖过程中，如有弄虚作假的行为，一经查出，立即取消本人的参评资格，并给予参评者所参评奖项奖金额两倍的罚款；对于协助作假的管理人员，给予同样处罚；4) 所有奖项在无合适的人选时，均允许空缺；5) 奖项评选时应遵循“公平、公正、公开”的原则，把各类资料收集齐全，避免将个人偏见带入销售人员奖励考核中。 八、 各项流程：1. 换房流程：1) 换房原则：(1). 原则上已经签订《商品房买卖合同》的客户不得换房；(2). 已缴纳足额定金并在约定签订合同日前，允许更换总价更高的单元。 但不能更换总价低的单元。 (3). 换房时原购房人名称必须和新更换房屋的购房人名称一致，否则不同意换房。 (4). 退房的明源系统由现场主管进行更新，代理公司不得擅自进行更新。 2) 换房事项：(1). 属于一般客户换房由项目销售中心销售人员填写申请表，交代理公司现场主管确认，再交由发展商现场主管处理。 (2). 属于公司关系户的，可由所属管理部门人员填写申请表，交部门主管确认，再交由营销部项目现场主管处理。 (3). 在换房办理过程中，由发展商现场主管对新的单元在明源中进行预留，并注明预留原因。 (4). 由发展商现场主管在明源中进行换房的变更。 (5). 客户换房必须交回原来签订的各项文书，包括：认购书、合同、收据及发票等，从新签订认购书，原资料交由发展商现场主管存档。 保利（沈阳）地区销售换房流程2. 退房流程：1) 退房原则：原则上已经签订《认购书》的客户不得退房；2) 退房事项：(1). 属于一般客户退房由项目销售中心销售人员填写申请表，交代理公司现场主管确认，再交由发展商现场主管处理。 (2). 属于公司关系户的，可由所属管理部门人员填写申请表，交部门主管确认，再交由营销部项目现场主管处理。 (3). 由发展商现场主管在明源中进行退房的处理。 (4). 客户退房必须交回原来签订的各项文书，包括：认购书、合同、收据及发票等，由发。