佛山南海广场一期项目整改方案设计

佛山南海广场一期项目整改方案设计内容摘要：

量相对较多。 雅居乐地产在广佛区域的首个大型商业项目雍景新都会，面积虽达到 6 万平方米的规模，但以独立的小型商铺为主，主要属于服务周边数公里范围居民日常生活需求的街区商业项目。 另外 各路资本纷纷涉足佛山商业地产，说明佛山商业地产魅力尤在。 佛山居民的消费力强劲，是众多商家掘金的宝地。 有实力及经验较强的开发商在佛山较容易获得丰厚回报。 在广佛经济一体化概念下，佛山毗邻广州，将让零售成本大为降低。 最后是佛山要发展成为现代大城市，无论在亚艺节、十二届省运会等活动推广上，还是内部基础设施一环、体育场馆等建设上都加大了投资力度，提高了佛山的城市知名度，也增加了开发商及商家的信心。 （ 3） 与住宅比，开发商业地产需更多理性及耐心。 商 业地产的利润有可能比住宅多一倍至数倍，堪称丰厚。 但开发商业地产项目与开发住宅项目有四大区别。 一是资金回笼形式，住宅项目资金回笼形 式比较单一，基本是靠出售出物业回笼资金；但商业地产除了出售部分物业回笼资金外，还可以租金或合作经营提取佣金等形式来进行资金回笼。 二是在运作环节，住宅项目不需要招商和运营。 三是投资回报期，住宅项目投资回报期短，一般不超过十年；但商业地产投资回报期长，甚至要十多年才能回本，资金压力较大。 四是投资风险程度，商业地产前期投入资金大，回笼资金慢。 （ 4） 佛山商业地产急需法规以及产业规划指引。 国内商业地产在 2020年、 2020 年开发热潮，引起了人们的广泛关注，不少专家纷纷建议加以调控。 据了解，国家有关部门也在研究制订《 城市商业网点规划条例》及听证制度。 在相关的条例草案中，提到今后 10000 平方米以上的商业地产设施项目必须进行听证。 由发改委、建设规划、工商行政管理、交通环保部门、生产流通部门、消费者协会、行业组织及专家学者参与听证。 商业网点的所在区、街道也将推选社区代表发表意见。 开发商经过听证之后必须拿到书面同意建设意见，方可办理有关建设手续。 目前佛山商业地产急需更多法规及产业规划加以指引。 希望佛山有关部门出台商业地产发展规划前，能够加强与相关企业的沟通。 相关规划要对佛山商业设施的整体布局有足够的深度和前瞻性。 佛山商业地 产发展虽然速度很快，但其商业地产项目开发还存在一定的盲目性。 为了给企业提南海广场一期项目整改方案设计 6 供有效指引，避免重复建设造成浪费，佛山商业地产发展规划是越早出台越好。 至于雅居乐对禅城 05F 地块 8 万多平方米的商业面积，是相对分散开发还是集中开发一个大型购物中心，还在进行论证。 企业除了考虑相关市场的承受能力，还非常希望能得到有关商业发展规划的指引。 让开发的商业设施与佛山商业整体布局吻合，以便在市场运作上更快地获得成功。 1． 2． 2 佛山商业地产发展趋势 2020 年是佛山商业地产快速发展年，外资不断涌入佛山的商业零售市场各大商业巨头包括好 又多、沃尔玛、吉之岛、易初等四处布点，佛山商业正融入国际市场竞争。 与此同时佛山“ 2+5”组团的城市发展规划，城市总体规划纷纷出台，使多个组团的商业都得到一定程度的发展，随着各中心城镇的大型商业购物中心的陆续投入使用，佛山的中心商业格局正逐步形成。 （ 1） 新商业中心逐步形成。 根据佛山“ 2＋ 5”组团城市发展的规划，佛山未来20 年内将形成两个百万人口的中心城区， 5 个 50 万人口的中心组团和 10 个主要城镇。 作为城市配套的商业必然随着城市的变化而发生变化，佛山商业必然形成多个中心、多个级别的商业中心同时存在的发展格局。 2 个中心组团的市一级别的商业、5 个中心城镇的区域中心的商业、还有镇街的商业，而市一级的商业又可以由几个商业中心组成。 此外，考虑到园区经济和居住社区的发展问题，还会发展一些园区商业和社区商业。 在这样的框架下，佛山的商业将形成互补的发展态势，满足人们日益增长的消费需求，并且提升城市的形象和综合竞争力。 这样的商业分布和佛山的传统以及发展的状况也相吻合。 佛山的区域有 3800 平方公里，居民居住较为分散，中心城区的商业凝聚力并不强。 加上由于过去佛山的零售业发展较为滞后，很多佛山的高端消费都流失到广州、深圳、港澳，甚 至国外，这样的状况一时三刻也很难改变，中心城区的商业中心也很难满足分散在各个镇区居民的需求。 所以除了加快中心组团商业网点的建设和商业业态、经营手法的提升以外，在镇街一级发展满足当地居民日常生活需求的商业项目也至关重要，这是加快镇街城市化建设的重要内容。 根据“ 2＋ 5”组团城市规划，两个中心组团是人口百万以上的中等城区， 5 个中心城镇是人口在 50 万左右的小城区，商业配套是城区发展不可缺少的，所以要在城镇化推进的同时进行商业布局。 现有的大商业项目三水广场、嘉洲广场、盈信城市南海广场一期项目整改方案设计 7 广场、天佑城、顺联联广场、顺联国际购物中 心等分别位于不同的中心城镇，它们的开业将带动当地商业的发展，使当地的新商业中心逐步形成，使商业发展和城市发展相平衡 1． 3 微观环境 1． 3． 1 南海桂城商业 在 “ 广佛 RBD” 口号巨大诱惑之下，南海桂城正成为多元商业资本积聚的洼地。 日前，从 “ 广佛 RBD 发展论坛 ” 上获悉，以南海区桂城千灯湖为中心的地块，一个由南海政府做推手，中海、保利、万科等大牌地产商合力打造的 30 万人口 “ 新城 ” 正在诞生。 而在广佛地铁即将开通的大背景下，沃尔玛、家乐福纷纷抢址桂城，香港新鸿基更是抢在之前完成对南海广场的收购。 一参与 “ 广佛 RBD” 规划的知情人士透露，据不完全统计，砸进 “ 广佛 RBD” 的各路资本接近百亿元。 （ 1） 零售巨头抢驻桂城。 “ 受 ‘ 广佛 RBD’ 概念驱动，桂城已成为佛山零售与房地产市场的桥头堡。 ” 本月初，沃尔玛在南海桂城开出首家店，耐人寻味的是，这家店距离其一直窥视而不得入的广州不过 20 分钟车程。 无独有偶，家乐福在华南地区最大的店今年 2 月在桂城试业。 而在此前，乐购、易初莲花等也先后落脚。 众多零售巨头的扎堆无不冲着桂城 “ 广佛 RBD” 规划而来。 南海桂城位于广佛两个 GDP 分别达 5000 亿元和 2020 亿元的经济体中间，去年第三产业 亿元，以占 ％的比率首度超过第二产业。 为此，桂城一早确立了以发展商贸、地产、休闲服务业为特征的 “ 广佛 RBD” 规划。 目前，南海大道正在进行商圈改造提升，此外，政府投入 7 亿实行路网建设。 胡认为，佛山一环、广州环城高速、广珠西线、广州华快、正在修建的珠二环高速及 2020 年通车的广佛地铁，都将实现桂城与广州的无缝连接。 （ 2） 商业地产扎堆圈地。 除了众多商业巨头外，知名房地产商亦欲在“ 广佛 RBD” 概念中分得一杯羹。 桂城商业地标南海广场目前正进入新一轮商业改造。 香港新鸿基地产传讯部向记者证实，该集团耗资 5 亿元 全面收购南海广场。 这个总面积约 6 万多平方米的购物中心距千灯湖仅五分钟车南海广场一期项目整改方案设计 8 程。 南海广场 2020 年销售额达 7 个多亿，比 2020 年增长 7％，是所有佛山商业地产项目中经营能力最强的购物中心。 而作为目前南海最大的土地储备商，保利欲斥巨资打造千灯湖水上MALL，这将是保利在商业地产上的首试牛刀，也是其在中国涉足的首个MALL。 目前吉之岛已签订进驻协议。 另 外 ，在千灯湖西面，一栋五星级酒店将和 MALL 同期建好。 酒店的名称是保利皇冠假日酒店，建成后将是大佛山内首家世界顶级品牌的五星级酒店。 喜来登酒店、阳光国际两家名牌五星酒 店也已证实落户，滨江河堤与怡翠左岸项目将参照上海新天地商业模式，构筑第二个商业高地。 南海广场一期项目整改方案设计 9 2 竞争对手分析 从上面的分析可以得知，佛山，正渐渐成为继广州之后又一个商业地产的集聚地，而南海则是这个集聚地的中心，现在的南海商业地产已初具规模， 众多零售巨头 进驻南海，世界 500 强的沃尔玛，保利地产等知名企业也纷纷 打进南海， 南海 将成为商业地产的又一块黄金区域，而南海广场地处南海商业的发展中心，具有很大的发展潜力，然而，此处的竞争非常的激烈，南海广场能否在竞争中生存，能否继续一个商业的奇迹。 下面分析一下南海广场的主要竞 争对手的情况，以便找出相应的对策，在激烈的竞争中求得生存。 2． 1 百花广场 百花广场的商场面积有 万平方米，共分为 7 个主题区域： 1 楼休闲名店城，2 楼名仕天地、皮具世界， 3 楼名媛坊， 4 楼百花奥运城、时尚领地， 5 楼手机数码城， 6 楼食通天，全方位展示了一个丰富多样的购物天地。 百花广场以时尚生活为基调，汇集了不少佛山市民喜欢的品牌，始终走在品位潮流的前端，一直是时尚先锋的“代言人”。 百花广场以经营中高档的国际知名品牌及优质的国内品牌为主，众多国内外知名品牌就象颗颗闪烁的明珠相映其中，名品服饰、中西餐饮，艺康 游乐城，名店运动城，屈臣氏， 7 楼活力健美俱乐部，休闲娱乐一应俱全，优良的品质，满意的服务，悠然自得的购物环境，百花广场当之无愧地成为佛山时尚新地标，让大众尽享日新月异的时尚风情。 主题区域包括有： （ 1） 1 楼名店街 —— 云集多个国际知名品牌 休闲名店城 —— 集多个香港一线休闲品牌于一体。 （ 2） 2 楼名仕天地 —— 迎合不同年龄阶层成功人士的消费品位，聚集国内外众多主流品牌男装租户。 （ 3） 2 楼 皮具世界 —— 致力于组合最畅销的国际知名皮具品牌，打造全新的皮具之都。 （ 4） 3 楼名媛坊 —— 众多时尚女装品牌荟萃。 南海广场一期项目整改方案设计 10 （ 5） 4 楼奥运城 —— 运动品牌旗舰之城。 （ 6） 4 楼 时尚领地 —— 百花广场继续引领时尚潮流的最新力作。 （ 7） 5 楼手机数码城 —— 集多个实力商家于一体。 （ 8） 6 楼食通天 —— “广饮港食”餐厅与金鳞鳍无国界料理。 特点：位于佛山禅城区中心标志性建筑百花广场中， 人流 较密集 ， 但其面积较少，各店铺面积少，且走廊空间较小，停车场较小，出入不方便。 2． 2 兴华商场 佛山市兴华商场地处佛山市商业、经济、文化、交通中心 —— 祖庙路中心段，与全国重点文物保护单位 —— 祖庙、广东四大名园之首 —— 梁园，近在咫尺。 商场占地 4000 多平方 米，经营面积近 20200 平方米，主营家电、烟酒副食、日用百货、皮具鞋帽、儿童用品、钟表影材、运动休闲、品牌服装、针织内服等大类共 60000多个品种，是佛山地区历史悠久、规模最大、档次最高，集购物、休闲于一体的大型综合商场之一。 佛山兴华商场 , 自 1982 年 12 月 25 日开业至今，巧借改革开放的机遇 ,秉承 “ 顾客至上、信誉第一 ” 的经营宗旨，以年平均 21%的商品销售额递增速度，成为佛山市最瞩目的商场之一。 面对市场空前激烈的竞争，兴华商场不断进行创新管理，挖掘和培育人才，并于 2020 年全方位规划全面升级改造商场，软硬 件设施将得到进一步的提升，增强了市场竞争力，强势品牌纷纷进驻。 特点：经过重新装修整改，商场购物环境大有改变，店铺与各种品牌分布都与南海广场类似，但停车场是其最大的一个问题，没有自有停车场，客人停车难。 2． 3 嘉信茂广场（沃尔玛） 嘉信茂广场，位于南海大道与南桂西路交叉口西北角这一黄金地段，是由嘉德商用产业和深国投商置共同合资建立，集超级市场、品牌服装、运动休闲、餐饮娱乐、珠宝饰品、儿童乐园、数码产品等于一体的一站式购物广场，总面积超过 万平方米。 广场负一楼是世界 500 强老大沃尔玛 “ 圈定 ” 的 “ 地盘 ” ，而一楼则以精品专卖店、特色餐饮为主力阵营，二、三楼设立极具特色的专营店，四楼汇聚手南海广场一期项目整改方案设计 11 机数码等时尚生活产品。 沃尔玛购物广场桂城店位于南海大道，商场营业面积约为 17000 平方米，主营生鲜食品、服装、家电等，经营商品品种数量近 2 万种。 此外，商场还提供配镜、珠宝等特色服务。 特点 : 沃尔玛 进驻 ,生活购物方便 ,且 嘉信茂广场 内饮食方面的店铺较多，场内各店铺面积与空间都比较大 ,内设有一个面积较大的中庭 ,举行各种活动很方便，有室外和室内大型停车场，广佛地铁所经地，不过 嘉信茂广场 店铺数量却不多 ,而且种类也较少。 2． 4 东 方广场 东方广场于 2020 年开建，由佛山东建集团投资 20 多亿元兴建，是佛山最大的一个旧城改造商业项目，改造旧城面积达到 80 万平方米。 佛山东方广场，占地 25万平方米，商用面积超过 23 万平方米。 东方广场以 TOUR MALL 观光购物商业模式，利用商业功能错位组合，容纳了大型百货商城、量贩超市、超大规模书城、饮食集团、主题游乐、步行街、美食街、专卖店等功能与业态，以超大面积、超大规模的恢弘规模成为 南中国复合型商业的 典范。 东方广场囊括了了以好又多超市、明珠百货、屈臣氏为主的明珠城组团；以吉之岛、永乐电器连锁店、肯 德基连锁餐饮、东方数码港、东方家具生活馆为主的银州城组团；各类特色潮流、时尚产品汇聚的金山街组团（ 83 型人坊）；以金康药房、东方美食坊为主的德胜搂组团，吸引了 PIZZAHUT、味千拉面、真功夫等知名品牌进驻；以佛山市最大规模的东方书城为主的红宝石书城。 另外，部分东方大街已开业，主要体现休闲、购物、娱乐的功能，内部主要街道顶部增设天棚，增加行人的舒适度；中央广场为各类主题性表演和商。