仿古木地板第一品牌金意陶森活木：房地产项目可行性研究报告模板

仿古木地板第一品牌金意陶森活木：房地产项目可行性研究报告模板内容摘要：

活热水等对产品规划设计的影响及解决方法。 ⑥周边生活配套设施对产品设计的影响和考虑。 如 :交通状况 (与是否开通业主班车有关 )、商业设施 (大型购物中心 )、教育现状、体育娱乐公园等休闲场所、银行医院等生活设施对自身配套建设规模和面积作出判断。 ⑦市场分析结果对产品设计的影响和考虑。 如 :市场价格限制、总价控制原则与前面产品类型和产品特性设计是否存在矛盾 ,对产品品质是否有影响 ,及如何解决。 规划方案提出与方案比选 方案 1 序号 工程名称 建筑面积 (?) 层数 备注 1 综合楼 21776 22 写字间酒店 (不含地下部分 )及部分配套功能 2 住宅 7200 12 不含地下部分 3 地下停车场 4320 1 地下一层 4 综合楼附楼 960 4 会议室宴会厅及部分配套功能 5 公建 1608 综合楼地下二层设备间及住宅楼地下室 合计 36264 方案 2(略 ) 产品设计建议 综合楼 ①写字间 打造适度超前的智能化、生态化写字楼。 智能化概念在新建写字楼中已经得到普遍运用 ,生态化概念是一种新兴概念 ,主要体现为 :采光充足 ,通透性好 ,定时换新风 ,换气系统加氧 ,建筑材料和装修材料采用高标准 的环保材料 ,降低有害物质排放 ,杜绝写字楼综合症。 具备较高的绿化率 ,尽可能采用空中花园。 综合楼外观风格建议 : 稳重大方的后现代主义风格 ,切忌呆板 ,体现智能化、生态化的主题。 楼层 :318 层 面积 :12096? 户数 :12096247。 (100 20%+150 30%+220 40%+300 10%)66 户型配比 : 面积 (?) 比例 (按户数 %) 备注 100110 20% 各户型内部按功能分割。 大户型集中于高层。 150160 30% 200220 40% 300320 10% ②配套功能 : 功能 面积 (?) 楼层 计算依据 备注 会议室 大 (1 个 ) 360 附楼 3 层及主楼 3 层局部 ?/人 可同时容纳 200人 中 (2 个 ) 200 附楼 4 层 2?/人 100 人 宴会厅 (中餐厅 ) 360 附楼 2 层及主楼 2 层局部 可同时容纳 200 人以上 厨房 160 附楼 4 层 大堂 400 1 商务中心 50 1 酒吧 (咖啡厅、茶秀 ) 200 2 歌舞厅 200 2 美容美发 100 1 桑那按摩 200 1 健身房 150 1 洗衣房 200 院中另建 合计 2176 主体 12 层 ,裙楼 23 层 ,不含洗衣房 住宅 ①方案 1 总面积 :7200? 层高 :12 层 户数 :48 户型 :2 梯 4 户 两种户型 :120140? 160180? 或 4 种户型 :120140?两种 160180?两种 顶层 4 套复式 依据 :从市场的角度 ,140160?的户型是最不好销的。 ②方案 2(略 ) ③分析建议 12 层和 18 层的区别 :12 层只需 1 部电梯 ,18 层必须设置两部电梯 ,结构上也略有差异。 12 层的单位建安成本约为 1300 元 ,18 层的为 1500 元左右。 1梯 4户和 2梯 4户的区别 :按 12层 ,前者需一个消防通道 ,1部电梯 ,后者需2 个消防通道 ,2 部电梯 ,但公共走道面积前者大 ,因此两者公摊面积差不多。 但建安成本后者比前者大。 18 层差别不大。 因此建议 :若建 12层 ,应为 1梯 4户。 若建 18层 ,则主要看户型设计和公摊面积的比较。 ④户型设计建议 : 动静分区 ,主卧朝阳 ,通透性好 ,采光好 ,以 3 室 2 厅 2 卫为主立户型 ,大户型可做 4 室 2 厅 2 卫 ,每户两卫 ,复式 23 卫 ,复式考虑露台和跳空层 ,尽量避免“黑屋” ,总公摊 (不包括地下室 )控制在 78%,户内有效使用面积尽量大 (90%以内 ) 停车场 ⑴需求 :住宅户均 个停车位 ,需 36 个 (按方案 2)。 写字间户均 个停车位 ,需 99 个。 酒店户均 个 ,50%的住房率 ,需 57 个。 共计需 192 个停车位。 ⑵地下停车场的设计依据 : 地下停车场平面示意图 两种建设方案 : 地下停车场的立面示意图方案① 方案② 方案①的经济核算 : 经济指标 额度 计算依据 面积 4320? 停车场为地下 1 层 ,不包括地下二层设备间 停车位 123 个 35?/个 造价 693 万元 1600 元 /? 出租 效益 44 万元 /年 租价 300 元 /个月 回收期 年 693247。 44 出售 效益 738 万元 6 万元 /个 利润 45 万元 738693 方案②的经济核算 : 经济指标 额度 计算依据 面积 7630? 停车场为地下 2 层 ,不包括地下二层设备间 停车位 191 个 40?/个 造价 1378 万元 1800 元 /?(土方、结构、防水等成本增加 ) 出租 效益 万元 /年 租价 300 元 /个月 回收期 20 年 出售 效益 1146 万元 6 万元 /个 利润 232 万元 综合比较分析上述两个方案 ,方案②明显投资大 ,效益差 ,因此建议采用方案①。 ⊙注 :停车位售价的核算 : 目前的市场价为 10 万元 /个 ,但销售情况不好。 按租售价格的关系计算 ,一般西安市消费者投资商业及写字楼物业的年回报率为 8%10%,这里按 8%计算 , 300(元 /个月 ) 12(个月 )247。 8% 万元 /个 投资住宅 (买房出租 )的年回报率一般为 4%6%,这里按 5%计算 ,300(元 /个月 ) 12(个月 )247。 5% 万元 /个 综合以上两类投资物业的情况 ,我们认为车位价格应定位在 6 万元 /个。 ⑶本项目能够提供的停车位 :地下停车场为 123 个。 综合楼门前停车场约 15个停车位。 住宅楼西侧空地建做停车场停车位约 30 个。 共计 168 个停车位。 ⑷供需差额为 24 个。 ⑸停 车场的使用管理 : 综合楼门前 15个和楼后 (裙楼下 )30个车位供酒店使用。 地下停车场 95个车位供住户和写字间共同使用。 住宅楼东侧 30 个供写字楼用户使用。 建议使用 IC 卡管理系统 ,能够有效解决不同用户的管理问题 ,包括来访客户车辆的管理 (临时 IC 卡 )。 项目实施进度 在可行性研究阶段 ,需将项目实施时期各个阶段的各个工作环节进行统一规划、综合平衡 ,作出合理而又切实可行的安排。 根据分别确定的项目实施各阶段所需时间 ,编制实施进度表 ,项目实施进度表有多种表示方法。 简单项目的实施进度可用横道图 ,复杂项目的实施进度可用 网络图。 对项目开发周期、各期开工面积、竣工计划、开竣工时时间等进行预计。 附表 1 开发进度模拟表 时间项目 2020 年 2020 年 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 前期可行性论证 设计招标 建筑设计 园林设计 三通一平 工程施工 装修施工 内部认购 正式销售 竣工 营销方案 对租售市场的预测 项目经营方案 ①方案 A 写字楼中留出 4000?自用办公 ,其余写字间出租。 酒店自营。 配套功能可自营或内部承包或 出租。 住宅楼 40 户按成本价内部销售 ,其余按市场价对外销售。 停车场除酒店留用 57 个 ,机动车位留出 11 个外 ,其余 100 个出租。 ②方案 B(略 ) 市场推广构想 ①营销方式 ②营销费用预测 销售计划 ①销售周期、各期销售时间、价格、面积。 回款时间表。 ②销售计划实现的可行性分析。 机构设置 在可行性研究报告中 ,根据项目规模、组成 ,研究提出相应的企业组织机构、劳动定员总数及劳动力来源及相应的人员培训计划。 ①企业组织 是否需要成立独立法人公司 (项目公司 )。 主要部门设置。 企业组织形式。 最通 用的形式是采用金字塔式、中层经营管理和基层现场管理等三个层次。 一般来说 ,企业管理层次与管理幅度成反比关系 ,幅度越大 ,层次越少。 中小型项目可采用两级管理。 大型项目可采用三级管理。 ②人力资源需求 :启动项目对个专业 (部门 )人员的需求 ,具体人数 (重点是专业经理 )。 劳动定员。 一般来说 ,企业所需人员按其工作岗位和劳动分工不同 ,可分为四类人员 : 工人、工程技术人员、管理与经营人员、服务人员。 在可行性研究中 ,分别估算各类人员需用量 ,并说明其来源 ,编制劳动定员汇总表。 人力资源缺口及解决 :现有人员能否满足需要 ,缺口人员的 解决途径 (调动、招聘、培训等 ) 年总工资和职工年平均工资估算 分人员类别估算年工资总额 ,并计算职工年平均工资。 人员培训及费用估算 人员来源分析 ,需培训的人员总数。 培训方式 : 培训计划 :培训人员数量、专业、时间、方式 培。