中海项目商业物业运作报告

中海项目商业物业运作报告内容摘要：

饮业和休闲业没有政策性的行业经营限制。 ④ 高尚休闲商务会所 规划区域： 1 13的 1F— 3F； 业态内容： SPA美容健身房、西餐咖啡馆、商务会馆； 规划理由： （ 1）这几幢商业物业都处于景色宜人的府南河畔，建筑设计别具一格，具备高档商业入驻的硬件、环境方面的条件； （ 2）这几幢商业物业都将整体出租，要求入场的经营商家具备实力、规模和格调，规划中业态具备了这些要素； （ 3）若条件许可，也可考虑高档酒楼。 ⑤ 时尚运动旅游特色区 《 2020 房地产营销策划大全》策划必备资料库。 全国送货上门。 货到验货后付款。 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载。 ： 69031789 １３ 规划区域： 14楼（ 1F 外街）、 15楼（ 1F外街）； 业态内容：旅游服务、户外、登山、野营用品、运动器材、运动服饰、时尚精品店等； 规划理由： （ 1）根据市场经验，外街底层一般都设置为零售业态， 14楼、 15楼所处的区位较好，因此所规划的业态应具备特色和档次； （ 2）为了体现项目的品质，并为推广、炒作提供素材，规划中应有创新，旅游、体验式运动区就是不错而且贴近市场的创意。 ⑥ 固定性消费零售服务区（社区型） 规划区域： 17（ 1F外街） 业态内容：小百货、干洗店、冲印店、鲜花店、发廊、家居用品店、金融网点、移动、电信网点等；规划理由： （ 1） 该项目周边住宅云集，具有坚实的社区型消费基础； （ 2） 该规划区域所在商业步行街的位置相对略差一些，且靠近农贸市场，与小环 境较为切合。 ⑦ 固定性消费零售服务区（校园经济型） 规划区域： 17（ 1F内街） 业态内容：休闲服饰、礼品、音像店、饰品店、书店、眼镜连锁店、图书音像租赁店等 规划理由： 校园经济虽然不是该项目的主题，但临近四川大学和川音，数万师生也足以支撑 600余平方米校园经济型固定性消费零售服务区。 ⑧ 社区超市 规划区域： 18（ 1F） 业态内容：知名卖场的便利店、红旗超市、互惠超市 规划理由： 该商业用房的面积和区位比较适合一个社区型便民超市，超市的经营内容与农贸市场的业态不相冲突 ,主要以日用品、副食品为主。 ⑨ 娱乐主力店 规划区域： 7（ 1F— 3F）、 16楼（ 2F） 业态内容：特色、主题酒吧、 KTV歌城 规划理由： （ 1） 7楼、 16楼处于“培根走廊”的格调吧区，符合规划的总体布局； 《 2020 房地产营销策划大全》策划必备资料库。 全国送货上门。 货到验货后付款。 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载。 ： 69031789 １４ （ 2） 该物业的经营面积以及硬件设施能够满足娱乐主力店的经营需要。 ⑩ 农贸市场（略） 业态规划的引导与界定 （ 1）引导性经营定位 主要为促进销售，结合项目特质对投资者及自营者描绘经营思路，但对小业主经营范围不做强制性规定  1 15栋外街规划定位为“时尚、运动、旅游”特色区；  外街底层为零售商业，为销售说辞而言，其规划业态应具备特色 和档次；  7栋的 1楼定位为固定性社区消费服务区；  临河商业定位为高档休闲商务会所，主要经营高档西餐、咖啡、俱乐部、商务中心等业态。 （ 2）半强制性经营定位 先行销售，但为了项目品牌树立及后继住宅的发售，对部分商业做半强制性业态定位，以业主公约形式对小业主进行约束  14栋、 15栋内街和 16栋定位为格调吧世界； （ 3）强制性经营定位 为营造商业口岸，部分主力店先行租赁，待商业氛围形成后再行发售；  14栋、 15栋的 3层定位为品牌娱乐、餐饮主力店；  17栋 2楼定位为餐饮、休闲娱乐主力店。 商业规划中主力店设 置 为配合开发商对项目一期的销售和整体商业氛围的营造以及业态的引导，主力店及主力点在商业区域中作用显得尤为重要。 为有效引进需求商业，特制定以下策略和原则，以指导双方工作。 （ 1）设置原则  区域原则： 根据项目整体开发进度，将在商业项目的三个开发周期里分设各主力店和主力点，本次以一期开发区域进行设定；  价格原则 ：核心主力店的租金价格具有区域市场环境内的绝对冲击力，并对该项目其它区域的租金价格具有参考性和引导性；  业态设定原则： 符合对项目定位和业态规划统一要求，具备一定社会知名度和美誉度；  物业原则： 主力店的商业 使用面积应大于 300 m2，开发商将根据其实际经营需求，对物业条件采用“量身设置”的方式，进行贴身化服务。 其物业收费标准将低于其它区域物业。 （ 2）区位确定 《 2020 房地产营销策划大全》策划必备资料库。 全国送货上门。 货到验货后付款。 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载。 ： 69031789 １５ 主力店区位及面积 区位 商铺编号 单层面积 (㎡ ) 招商面积（㎡） A1区 T 14＃ 2F、 3F 1030 2060 A1区 T 15＃ 2F、 3F 1250 2500 A1区 T17＃ 2F 1400 1400 B区 T 71F、 2F、 3F 600 1800 C区 T 1＃ 2F、 3F 860（ 2F） 、 750（ 3F） 1610 C区 T 9＃、 1 13 T 9＃（ 1F： 450 、 2F： 360 、 3F： 110） T 11（ 1F： 800、 2F： 570、 3F： 140） T 13（ 1F： 385 、 2F： 270 、 3F： ） 主力点区位及面积 区位 商铺位置 主力招商建筑面积（㎡） 备注 A1区 T14＃ 1F 200㎡以上 《 2020 房地产营销策划大全》策划必备资料库。 全国送货上门。 货到验货后付款。 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载。 ： 69031789 １６ A1区 T15＃ 1F西侧，圆形建筑 运动休闲精品店，在销售中注意业态限制 A1区 T17＃ 1F东侧，圆形建筑 在销售中注意业态限制 A2区 T181F 320㎡ 先招商，便利超市 B区 T161F 300㎡以上 酒吧主力店 （ 3）主力店业态范围 区位 商铺编号 商业划分原则 业态范围 A1区 T 14＃ 2F、 3F 以楼层横向分割， 1— 2个商家 :新派餐饮、火锅、康体休闲 A1区 T 15＃ 2F、 3F 以楼层横向分割， 1— 2个商家 特色中餐、料理、茶坊 A1区 T17＃ 2F 1个商家 休闲、娱乐业态 B区 T7 整体考虑， 1个商家 特色酒吧、咖啡 C区 T1＃ 2F、 3F 前期先行招商，在 1F预留大厅，与 2F、 3F整合租赁 西式快餐 C区 T9＃、 1 13 整 体考虑，每幢 1个商家 高尚休闲商务会所 （ 4）租金价格建议 区位 性质 楼层 第一年租金建议（元 /月） A1区 主力店 14＃ 2F 35－ 40 3F 30 主力店 15＃ 2F 35－ 40 3F 30 主力店 17＃ 2F 30 注：主力商家若对租金、物业标准等特殊要求，则再另行商议解决。 招商执行计划 商业项目推售计划、初步拟订的商业定位和商业规划以及近期定向招商反馈信息，我公司对前期的招商策略作了适当的调整，并制订了 8 月 25 日 — 9 月 25 日 的招商工作执行计划： (1) 招商对象  成都知名“餐饮、娱乐、休闲”品牌为目标主力商家； 《 2020 房地产营销策划大全》策划必备资料库。 全国送货上门。 货到验货后付款。 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载。 ： 69031789 １７  以运动、旅游以及知名连锁品牌为次主力店目标商家。 (2) 招商区域  “培根走廊”商业步行街面积较大的整体租赁商业单位，主要集中在 1 1 11 7的二楼和三楼；  “培根走廊”商业步行街 1 1 17的底楼外街商铺。 (3) 招 商方式  通过“置信商业联盟”的资源优势，以定向拜访招商为主；  销售中心现场办公招商为辅（购买者和投资经营者）；  活动招商（执行方案另列）；  媒体宣传、招商推广的配合。 商对销售的支持、配合 （ 1）在【中海 格林威治城】开盘以前，招商 工作取得 阶段性成果，力争签订 5 份意向租赁合同； （ 2）在租赁区域中，从易入难，首先从一期项目（ 1 1 17）底层外街商业单位的 招商中实施突破； （ 3）在 9月 25日前，按照商业规划，力争休闲、旅游、运动区主力店招商成功，形成租约，为该区域销售创造条件； （ 4）以下是招商 工作一些进展情况，在销售物业时，可介绍下列商家准备入场经营： 前期意向租赁商家反馈信息表 业态分类 商家名称 租赁区域 租赁面积 租金标准 （报价） 其它条件（初谈） 娱乐 半打酒吧 7 号 楼 1F 500 平方米 50 元 /㎡ M98 酒吧 1 号楼 3F 1500 平方米 商家趋向于购买，报价为 7500 元 /㎡ 休闲 蓝色海岸 （有水休闲） 独立区域 5000 平方米 面积较大，量身建设 格调茶坊 9 号楼或 11 号楼 1000 平方米 45 元 /㎡ 地面车位的保障 淑媛会 18 号楼 2F 1000 平方米 50 元 /㎡ 餐饮 满庭芳 13 号楼 800m900 平方米 60 元 /㎡ 《 2020 房地产营销策划大全》策划必备资料库。 全国送货上门。 货到验货后付款。 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载。 ： 69031789 １８ 老房子 17 号 500 平方米 加盟商 1500— 2020 平方米 40 元 /㎡ 尚未落实加盟品牌 体育运动 中天白丽 14 号楼、 15号楼 1F 5001000 平方米 55 元 /㎡ 中天白丽 14 号楼、 15号楼 1F 5001000 平方米 55 元 /㎡ 劲浪体育 14 号楼 1F 或 15号楼1F 或 1F 通 2F 800— 1200 平方米 购买、租赁皆可 其它 杏林药房 14 号楼 1F 200 平方米 100 元 /㎡ 可以考虑购买 国美音像 17 号楼 1F 100— 200 平方米 销售上关于招商的统一说辞  项目的商业板块的招商工作统一由成都置信集团下属的四川置信商业旅业地产有限公司运作；  业主购买 商业物业以后，可以自营，可以自己招租，也可以委托 置信商旅公司代理招商， 中海公司不向业主承诺投资租金回报；  如果业主委托 置信商旅公司代理招商，业主需与商旅公司签订《委托招商代理协议》，租赁意向达成后，由业主与租赁商家签订房屋的《 租赁合同 》，业主需支付商旅公司一个月的房租作为代理佣金；  无论业主自营，自己招租还是委托招商，经营者签订租赁协议前，业主或 商旅公司 需向中海物管公司的商管部上报审批，做好商家的登记、备案。 商家须服从项目整体的业态规划，遵守物业管理制度和统一的商业管理。 对于投资自营的客户，其经营业种也必须 符合项目整体的业态规划。  如果业主自己招租，必须采用中海公司统一制作的 《 租赁合同 》，以规范管理和规避风险。 若有其它约定可以签订补充条款或补充协议；  经营者（租户）除了与业主签订 《 租赁合同 》 外，还需要与中海物业管理公司签订 《 物业管理服务协议 》 和 《 二次装修协议 》。 如果涉及二次转租问题，业主可以委托中海物业管理公司下属的商管部代理招商（建议一个月的租金作为代理佣金），也可以自行招租；  销售人员针对投资自营客户导致的业权分散问题，应从产品的硬件、设施设备标准上引导客户，其适合的经营的业态和整体规划上进行解说。 下阶段招商工作重点 9 月份从下列商家入手，全面展开招商工作： 《 2020 房。