中海赵巷别墅项目营销策划报告

中海赵巷别墅项目营销策划报告内容摘要：

、联体 37754500元 /平方米 一期售完，二期销售 70% 夏州花园 沪松公路 1801号 独立 180380万 /套 销售 68% 爱伦坡艺墅 九亭大街、涞亭南路 联体、独立 双联 100150万 /套、独立180300万 /套 一期预售 90% 九州大搪花园 沪松公路 1801号 独立、双拼 180380万 /套 销售 70% 泗泾板块 云顶别墅 泗陈公路、方泗公路 独立 233380万 /套 一期销售 85% 佘山银湖别墅 泗陈路 888号 独立 300500万 /套 一期销售 95% 泗泾颐景园 泗陈路 独立 180300万 /套 一期销售 80% 佘山板块 佘山月湖山庄 佘山林荫大道1888号 独立 1000万以上 /套 目前推出 68套据称已售罄 佘山天邻别墅 沈砖公路 3899号 独立 均价 12020元 /平方米 销售 50% 天马花苑 赵昆公路 3918弄 独立 50100万美圆 /套 一期售完，二期在售 紫都上海晶园 独立 5001200万 /套 首期 65套，销售 70%以上 中海赵巷别墅 18 上海紫园 西佘山环山路 9号 独立 1500万 /套 销售不理想，据称即将被收购 佘山高尔夫 独立、联排 总价 1000万以上 /套 未开盘，目前高尔夫球场正在招募创始会员  松江今年即将推出别墅项目列表 序号 项目名称 地址 体量 类型 开盘日期 特点 1 皇琪爱丽舍 大学城东南侧 共 182栋，联体为主，另有4幢独立别墅 联体、独立 未定， 4月中旬接受预定 松江 大学城首个纯别墅社区。 步行至 2020年通车的轨道 9号线中央公园站仅 10分钟。 2 明月清泉 新桥镇新南街 368号 18栋双拼、 7栋叠加 双拼、叠加 未定， 4月中旬接受预定 位于新桥镇中心有利位置，周遍商业配套完善，房型设计以实用简洁为主，利用率较高。 3 丽茵别墅（三期） 泗陈公路、沪松公路 四期共 223户 独立 一、二期已售完，三期预售中 占地 ，容积率 ，绿化率 70% 4 泗泾颐景园（二期） 泗陈公路 三期共 258户 独立 一期销售 80%以上，二期预计年底开盘 总占地 525亩， 容积率 0。 264，绿化率 70%，整体布局以人工湖为中心，江南园林为景观特征。 5 云顶别墅（二期） 泗陈公路、方泗公路 一、二期共225套 独立 一期剩余 20%，二期 2020年下半年开盘 以坡为特色，别墅依坡而建。 每套别墅都建有一个“功能层” 6 紫都 上海晶园 佘北公路、泗陈公路 350套 独立 2020年 5月 佘山国家旅游度假区内，自然生态环境优越，占地 1300亩， 低容积率，户户临水，配有生活服务、休闲体育双会所。 7 天马花苑（三期） 赵昆公路3918弄 36套 独立 即将推出 占地 184公顷， 28公顷野生湖泊， 27洞国际级高尔夫球场， 2020平方米户外运动场。 中海赵巷别墅 19 通过对上述列表分析，我们发现： 独立别墅为松江别墅的主流产品，占到了 90%以上，并且竞争将愈演愈烈。 从在售楼盘的售价来看，单价主要集中于 30005000 元 /平方米（主要在松江新城）和60009000 元 /平方米之间，分别占该区域楼盘的 41%、 37%，单价 1000015000 元 /平方米及15000元 /平方米以上的楼盘（主要集中在佘山附近）也占了一定比例。 别墅的竞争呈现为交通的竞争、生态环境的竞争、配套的竞争。 闵行别墅市场。 闵行的别墅板块主要就是颛桥别墅区，其是上海 TOWNHOUSE 开发最为成功的区域。 如君临天下花园、剑桥景苑、花语墅、樱园等，都火极一时。 但当这些项目结束时，联排别墅也逐渐淡出市场了，开发商不约而同地将目光转向堵栋别墅的开发。 其中剑桥景苑一期和二期的变化可以说就是该区域开发对象变化的一个缩影，该案二期为纯独栋小区。 同时在价格和所针对的客户群上有了很大变化，联体别墅一般总价不超过 100 万，而目前所开发的独栋别墅总价都是在 200 万左右。 除了上述变化以外，颛桥别墅区的开发重点向南发展，地段已经不是 决定性因素。 由闵行区政府牵头开发的鑫都新干线，据说是上海最大的别墅区，总计包括四家别墅项目，除了已经在售的天籁别墅外，其余几家为湖山在望，圣得恒业花园和金铭 文博水景，进期进入市场。 附件：主要项目。 项目名称 地址 价格 特别说明 虹山半岛 二期 虹梅南路 2121 号 270550 万 /套 二期占地 9 万平方米，纯独立式别墅59 户，面积 410430 平方米。 随园 春申路 2728 号 70008000 全案总规划占地面积 40 万平方米，随园属于三期，共 85 栋独立别墅，面积在 300 多平方米，内庭式花园设计。 天籁 向阳路 1683 号 200280 万元 /套 总占地 28 万平方米，一期首推 108户已经售謦。 绿化率 50%。 中海赵巷别墅 20 剑桥景苑 金都路 150250 万元 /套 占地 13 万平方米，分二期开发，由134 户联排、 43 户双拼和 100 户独立别墅组成。 三、典型个案产品基准竞争研究分析： 针对水景特色： 项目 位置 价格 容积率 规模 客 户特点 户型面积 佘山银湖别墅 泗陈路、方松路 85009000 元/M2 一期占地 27万 M2，共建独立别墅 130栋 面积299M2 —500M2 竞争力分析： 优 势： 地处佘山附近，自然景观独特； 社区景观好，引进天然河流，户户临水； 房型面积控制得当，面积从 299500，属于该区域的低总价别墅。 劣势： 别墅种类比较单一，基本上都是美式； 小区除水景外，缺乏比较突出的景观卖点； 生活配套不足。 九州大唐花园 沪松公路1789 弄 600012020 元/M2 规 模为 158栋（其中除26 套联体别墅外，其余均为独栋别墅） 竞争力分析： 优势： 地处松江九亭，距市区近； 社区景观好，引进天然河流，户户临水； 交通便捷，规划中的 R4 线 距离社区较近。 劣势： 容积率较高，栋距过近； 混合别墅社区，档次受到一定影响。 中海赵巷别墅 21 针对原生态特色； 项目 位置 价格 容积率 规模 客户特点 户 型 面积 九溪十八岛 高泾路 399弄 900012020 元/M2 总栋数142 套，全独立别墅 竞争力分析： 优势： 原生态别墅社区，先造景，再造房，有 3000 棵原生大树、 300 余种丰富植物； 典型的中式内庭院设计； 位于成熟别墅聚集区域。 劣势： 房型面积较大，总价较高； 建筑风格比较平常，立面颜色不美观。 佘山月湖山庄 佘山旅游区林荫大道 1888 号 总价在 1000万以上 68 栋 上海乃至全国的顶级富豪 竞争力分析： 优势： 原生态别墅社区，采用国际“树”形规划理念，有千种原生大树、近百种名贵植物，拥有 2 条活水河，近万米水岸线，营造出岛、半岛、水湾的独特布局； 独特的私家高尔夫果岭设计； 由开发商划出地块范围，允许客户自己在规定的容积率范围内进行个性化房型规划设计。 劣势： 总价过高，只能针对金字塔顶端成功人士。 针对现代简约建筑风格： 项目 位置 价格 容积率 规模 客户特点 户型面积 中海赵巷别墅 22 云顶别墅 位于泗泾泗陈路、方泗公路 70008000 元/M2 0． 3 28 万 M2大型原生态独栋别墅社区 据调查，海外归国人士占 6成，温州等外地投资客占 2成，上海本地占 2成 一期目前 剩余 房 源 为359600M2 优势： 地理位置好，离佘山 5 分钟距离； 社区独特的坡地景观，底层作为家庭小会所； 小区与目前上海别墅市场崇尚欧美的风气不同，推出现代简约的别墅； 劣势： 社区密度相对较高； 湖畔佳苑 位于沪青平公路 1515 号 900010000元 /M2 300 栋左右 主要以港台人士为主，和一部分海外归国人士 优势： 非常有创新的产品设计（一层半中式别墅设计，内庭院水景）； 位于成熟别墅聚集区； 交通便利。 劣势： 目前周边配套缺乏 居礼 位于高泾路555 弄 85009000 元/M2 0． 3 73 栋 主要以港台人士为主，和一部分海外归国人士 一 期 销 售80%以上 优势： 独特的西方现代简约风格别墅，空间大气，尊贵，空中走廊； 地理位置好，地处西郊沪青平别墅聚集区； 每家都有私家游泳池。 劣势： 社区密度比较大； 景观做的比较平、没有特点。 中海赵巷别墅 23 针对低总价别墅竞争对手： 项目 位置 价格 容积率 规模 客户特点 户型面积 泗泾颐景园 位于泗泾鼓浪路 315 号 60007000元 /M2 万 M2独 栋 别墅社区 据调查，海外归国人士占 6成，温州等外地投资客占 2成，上海本地占 2成 296400M2 优势： 地理位置好，离佘山 5 公里距离，距离市区半小时车程； 超低容积率； 总价较低。 劣势： 景观一般； 社区配套相对比较匮乏。 据称目前推出一期别墅已销售 80%，剩下少量 300M2 以上的较大面积别墅。 二期预计在年底 开盘，届时将对本项目形成直接竞争 云间水庄 位于新南路、春莘路 7800 元 /M2 总占地 14万 M2，共200 套纯独栋社区 据调查，海外归国人士占半数以上（包括港、澳、台胞） 230400M2 多种房型 优势： 房型面积控制好，总价低； 房型经济实惠，每户一卫，附送半地下室； 原生态岛居风光； 高科技智能、节能建材设施。 劣势： 一期正在推广，目前内部推出 30 套 中海赵巷别墅 24 市场篇大结论 别墅大市场在未来 2 到 3 年会存在供 大于求的现实，尤其中高档别墅（总价在 200300 万）由于供应量最大、产品同质化严重，竞争将更加激烈； 由于别墅市场土地批租的控制，在未来一个 5年周期后期，面对成长中的别墅购买人群，别墅市场将会出现可喜的景象； 产品同质化严重的问题同样出现在别墅市场，产品创新规划成为制胜的关键； 竞争板块各具优势，尤其是松江的松江新城是“一城九镇”中率先启动的板块，其竞争力显著。 中海赵巷别墅。