中海物业建筑装饰管理手册

中海物业建筑装饰管理手册内容摘要：

事故。 『学习改变人生做成功物业管理人。 』 第 15 页，共 71 页 中国物业教育网 ④对查看时，隐敝部位被破损的地方，应通过管理处及时安排修补，以免影响住户。 （ 7）评定员应遵守的纪律： ①评定工作必须到实地，依顺序逐幢进行。 若遇住户不在家，应下次再补查，做到不遗漏、不复查。 ②工作时必须佩戴标志或携带证件，以明确身份，接受群众监督。 ③对待群众态度和气，尊重群众的风俗习惯，注意文明礼貌。 不随意向无关人员传播资料和数据。 ④妥善保管评定资料和表格，不得 遗失、污损，做到日评日清。 ⑤坚持岗位，不擅离职守，认真执行各种规章制度。 ３、汇总统计表 这一阶段的工作重点是抓好汇总统计表的统计质量，搞好复核、核正工作，并在搞好统计汇总工作的同时，切实做好资料装订工作。 房屋完损等级的汇总统计工作是最后一道工序，也是评定完损等级出成果的阶段。 房屋完损等级评定 WI/G003 ＺＨＰＭ A/0 8/8 汇总统计采用逐级的，自下而上的方法进行。 （ 1）《房屋完损等级汇总表》是管理处建筑面积和各类房屋结构完损等级的汇总，从此表可看出房屋结构和完损等级的情况。 ①此表由管理处汇总。 ②此表汇总是根据《房屋分幢完损等级评定表》复核无误的基础上进行汇总。 （ 2）《公司房屋完损等级汇总表》是各管理处房屋完损等级的统计汇总，反映房屋各类结构的面积和完损等级，并用百分率表示。 ①此表由公司汇总。 ②此表根据《房 屋完损等级汇总表》来统计汇总。 『学习改变人生做成功物业管理人。 』 第 16 页，共 71 页 中国物业教育网 临时用电管理规定 WI/G004 ＺＨＰＭ A/0 1/1 为了加强楼宇修缮和业主装修工程的临时施工用电管理，确保楼宇电源线路安全和电气设施设备安全运行，维护用户正常的工作秩序和生活秩序，特制订本规定。 管理处对楼宇进行重大修缮工程使用施 工电动设备和电动工具的用电量，必须限度在不影响大厦正常运作和在大厦供电负荷量允许范围内。 维修班在报修缮计划时，必须同时上报用电设备，经管理处批准后，才能组织施工。 临时用电必须符合消防和安全用电要求。 用户在进行房屋装修时使用电动工具的名称、数量和规格，必须在《装修登记表》中写明，同时管理处要派专业人员对其电动工具进行检查核实。 凡进入楼宇内进行施工的单位和个人使用电动设备、工具及电源线等器材，必须符合国家有关产品质量规定和安全要求，并安装漏电保护开关，配备分线电闸箱和安 装电表，电动工具、临时照明线路应有合格插头插座，并在管理处专业人员指定地点接线，禁止乱拉乱接电线。 进入楼宇的临时施工人员使用的电动设备和工具，必须在管理处规定时间内使用，禁止在其它时间内使用，以防发出各种噪音影响住户和邻居的正常休息。 管理处专业人员有权对违章操作的人员和电动设备工具进行检查，有权制止违章电动设备及工具的使用。 对不听劝阻者，应立即报告管理处，停止施工。 本规定与“装修管理规定”同时执行，互为补充。 『学习改变人生做成功物业管理人。 』 第 17 页，共 71 页 中国物业教育网 供 水管理规定 WI/G005 ＺＨＰＭ A/0 1/1 为保证向用户供应符合卫生标准的生活用水，加强供水管理，达到节约用水、满足用户需要之目的，特规定如下： 由管理处指派一名责任心强、作风正派、身体健康的水管员负责对楼宇水池、水箱钥匙的保管和水池、水箱的清洗工作。 在非限水季节（以市政府通知为准），管理处应尽力保证 随时向住户供水。 在确实需要临时停水时，应先通知住户；停水后必须采取临时供水办法，向住户供水。 地下贮水池、天面水箱每年应彻底清洗两次（特殊情况由水管员向管理处建议增加清洗次数），并送水质样品（或由水务局取样）到市政府有关部门检验，水质必须合格。 水箱人孔应加盖、加不锈钢纱网密封并加锁。 水管员在巡查中发现跑、冒、滴、漏现象，应立即向管理处报告，由管理处组织人员进行抢修，杜绝浪费。 抄表员每月要对每户用水量进行分析，发现用水异常应进户查询，帮助解决用水浪费现象。 随时向住户进行节约用水、计划用水宣传教育，提高全体用户节约用水意识。 执行市政府分段收费规定，用经济手段管理，加强节约用水。 『学习改变人生做成功物业管理人。 』 第 18 页，共 71 页 中国物业教育网 房屋维修管理规定 WI/G006 ＺＨＰＭ A/0 1/1 为了认真解决用户入伙后房屋维修问题，在本着“实是求是，划清责任，合理收费，服务用户”的精 神，特制订本规定。 用户在入伙时同管理处人员共同验收房屋发现的质量问题，要在交验单上分项注明整改项目并签字，由管理处负责联系地盘组织专人维修。 维修后管理处实行消项验收，维修所发生的人、工、材料等费用由地盘负责。 用户房屋自入伙起一年内发生的房屋质量问题，均属于建筑施工质量保修期保修内容，管理处在接到用户投诉和反映情况后，如果工程较小，涉及金额不大，则维修班自行维修。 如发生重大的质量问题或涉及金额较大，应立即报告工程部和主管领导，联系发展商，由发展商找施工队保修，所发生的有关费用在施工质量保证 金中摊销。 用户入伙满一年后发生的质量问题，属于入伙后未整改的遗留问题，原则上同第2 条。 属于用户在使用和改建或装修中发生的问题，由用户自行负责。 如用户需要进行一般性的维修，可直接向维修班提出维修申请，由管理处维修班进行维修，维修后由业主签名验收，维修班按成本价合理收费。 如用户提出大的维修申请，维修班应上报管理处，管理处派专职人员核实情况，制订维修计划，组织人员维修，维修后由用户验收并在派工单上签字。 凡楼宇内、外公共部位发生的维修，由管理处负责完成，维修所发生的一 切费用均在管理费中开支，不再向用户收费。 『学习改变人生做成功物业管理人。 』 第 19 页，共 71 页 中国物业教育网 维修工作流程图 WI/G007 ＺＨＰＭ A/0 1/2 一、维修全过程 按规定 /约定时间带齐工具、材料用品到达现场，进门前，必须先摁门铃或敲门（每次轻敲不超过三下）。 待用户开门后，用规范语言说明来意。 征得用户同意后，方可进门。 先向 用户询问情况及要求，然后仔细检查需维修的部分，判断维修难易程度，估计工时及所需材料后，按公司统一规定的收费标准，向用户说明应收多少费用，待用户确认后方可进行维修。 维修过程中，如非必要，不得主动与用户交谈，不得随意到维修现场以外的房间参观。 维修完工并清洁现场后，礼貌地提请用户验收，待其确认后，再请其支付商定的费用，并请用户在派工单上签署意见和姓名。 维修中和离开时，均不得食用用户的饮料、食品、香烟等，不得收受用户的礼物、小费。 接过用户支付的维修费用、派工单后，必须 向用户致辞谢。 离开用户房屋时，须使用规范语言与住户告别，返回维修班或按上述规定进行下一个维修项目。 『学习改变人生做成功物业管理人。 』 第 20 页，共 71 页 中国物业教育网 维修工作流程图 WI/G007 ＺＨＰＭ A/0 2/2 二 、维修工作流程图 一 般 维 修 大 的 维修 难度大 业主提出维修 管理处 维修班 发派工单 公司工程部 约时间查对修理 保 修项目 非保修项目 简单 复杂 办公室 解释并估价 修理 工程部 修 理 通知施工队 修 理完后 业 主签收 施工队修理 修理完后，由业主验收并签名，按规定收费 交回维修班长 会同业主验收 交回维修班长 验收单交回管理处消项 『学习改变人生做成功物业管理人。 』 第 21 页，共 71 页 中国物业教育网 维修语言流程图 WI/G008 ＺＨＰＭ A/0 1/1 有 人 暂 时 没有人手 手 电 来 话 访 接到住户电话 接待住户来访 “您好。 维修班。 您有什么要求。 ” “您好。 我能帮您什 么忙。 ” 询 问 需要维修的内容及地点，判断有否能力及人手及时去维修。 有能力 没 有能力－－“对不起，我们没有此项服务。 ”并作适当解释。 “ 我 们马上派人去维修。 ” “对不起，我们暂时没有人。 ”约定时间去维修。 再 向 住户确认一次维修内容、地点及时间后，“ 请 问 您 还 有 什 么 要 求。 ” 再 见。 您走好。 上住户家中维修 “ 您 好，我是维修班的。 请问是否您 家 的 ......需要维修。 ” 检查损坏情况，若是有偿服务应向住户声明：可能要适当收取费用。 “ 请 您验收签意见。 ” 与 住 户意见一致后进行维修，维修 完 后 做 到 工 完场清。 『学习改变人生做成功物业管理人。 』 第 22 页，共 71 页 中国物业教育网 住 户 满意并签字完毕后 房 屋维修的回访 WI/G009 ＺＨＰＭ A/0 1/1 管理及维护好业主的房屋，达到结构完好、设备常用常新的要求，在及时维修、确保质量的同时，要善于发现问题，以便及时改进维修工作，不断提高管理水平及服务水平。 特制定房屋（含水电）维修回访制度如下： 一、各管理处指定专人（房管员）负责组织每月定期的维修回访工作。 二、对房屋大的缺陷（如屋面漏水、外墙 开裂等）维修后，应随时观察效果，专人定。