中海国际社区项目市场定位报告终doc

中海国际社区项目市场定位报告终doc内容摘要：

(以 2020年为基准 ) 现状 2020年 2020年 2020年 城市人口 (万人 ) 496 660 760 860 中海国际社区项目市场定位报告 成都尺度地产顾问有限公司 17 地 址 :成都市忠烈祠西街 99 号绿 洲大酒店商务写字楼 2106 传 真 :02886616264 电 话 :02886617009,86621510 公司网站 : 城市建设用地 (平方公里 ) 439 594 670 741 人均城市建设用地 (平方米 ) 89 90 88 86 C. 中心城区规划 中心城共划分为 13 个分区及 22 个大区，各大区平均人口规模约 15 万人。 中心城城市结构：由单中心结构向多中心结构发展，形成由市中心－副中心－大区中心－居住区中心构成的城市结构。 D. 城市交通及道路系统 成都未来几年将大力发展公共交通，优化客运结构，提高公交比 重，逐步降低自行车比重。 至2020 年公交比重达到 %，自行车比重为 %，步行比重为 %。 城市交通及道路系统的完善，公共交通网络的改善，城市快速路系统的形成，将扩大人们居住和出行的范围，加快城市郊区化的步伐。 中海国际社区项目市场定位报告 成都尺度地产顾问有限公司 18 地 址 :成都市忠烈祠西街 99 号绿 洲大酒店商务写字楼 2106 传 真 :02886616264 电 话 :02886617009,86621510 公司网站 : 国际社区位于 成灌高速路 边上，毗邻地铁 2 号线，将在 2020 年 — 2020 年启动并建设施工。 重大城市轻轨交通将可能带来区域房地产的重大利好。 E. 商业网点规划 第一层次轨道交通地铁 2 号 线 ，20202020 年以前完成建设。 第二层次的轨道交通 郫县 成灌客运中心 成渝客运中心 国际社区 中海国际社区项目市场定位报告 成都尺度地产顾问有限公司 19 地 址 :成都市忠烈祠西街 99 号绿 洲大酒店商务写字楼 2106 传 真 :02886616264 电 话 :02886617009,86621510 公司网站 : 成都市将在 2020 年前构成以人民路及蜀都大道为干线的 “大十字”商业轴 ， 在二环路以外至外环路以内的城区内形成 18 个大区商业中心。 它们主要位于今后将逐步形成的人流、物流、商务办公相对集中的区域和场镇，主要分布在三环路沿线和三环路外侧区域，为目前已有和以后将新形成的城市片区提供商业服务以及各种生活配套服务。 根据这一商业网点规划，国际社区所在的片区极有可能形成城市区域中心的大区商业中心。 城市结构调整 (1)、城市向东向南发展 ，单核变多核 《城市向东向南发展战略》的确立，使成都市的城市结构由以往同心圆式的单核心结构变多核心结构，如图红色虚线箭头所示。 城南副中心和城东副中心的启动，预示着以政府规划引导城市向东向南发展正式揭开了序幕。 但从成都城市扩张的历史轨迹来看，市场一直引导着城市向城南和城西方向同时扩张，其发展轴线一是人民南路及南延线，二是羊西线。 国际社区所在的片区依靠市场的力量，完全可以形成一个新型的城市副中心。 城西北副中心 城南副中心 城东 副中心 中海国际社区项目市场定位报告 成都尺度地产顾问有限公司 20 地 址 :成都市忠烈祠西街 99 号绿 洲大酒店商务写字楼 2106 传 真 :02886616264 电 话 :02886617009,86621510 公司网站 : 从上面的楼盘分布图可以看到，政府虽然制定了向东向南发展战略，但是市场却引导着城 市不断向城南、城西南和城西北方向延伸，尤其是沿羊西线，即城西北方向，城市已经扩展到了三环外，而且开发了很多高品质的住宅小区。 究其原因，是因为“成都平原”是一个由西北向东南倾斜的冲积平原。 因此，城西北位于成都的上风上水位置，是人们公认的理想居住区域。 从这个意义上说，国际社区是成都难得的一块风水宝地。 (2)、一主七卫的新城市格局：城市裂变，扩大城市容量。 成都的城市正发生裂变， 中心城（外环路以内所涉及的区、县及乡镇范围，面积为 598 平方公里）的布局形态逐步由现在的密集“圈层式”发展为疏密结合的“扇叶式”布 局。 外围边缘组团实施特殊化的非均衡发展战略，布局节点为：新都 — 青白江、温江、郫县、东升、华阳、龙泉 6 个边缘组团。 如下图所示： 楼盘分布图 中海国际社区项目市场定位报告 成都尺度地产顾问有限公司 21 地 址 :成都市忠烈祠西街 99 号绿 洲大酒店商务写字楼 2106 传 真 :02886616264 电 话 :02886617009,86621510 公司网站 : 从地理位置上看，国际社区位于规划的中心城的环城区范围内。 根据《成都市 1995－ 2020 年城市总体规划》，中心城区是成都市城市发展的第一层次，也是未来“成都都市圈”的心脏。 从 1990 年以来，成都的城市正在以前所未有的速度发展。 13 年前，成都市一环路周围都还是一片农田，而如今，成都城市建成区已扩展至三环路，面积达到 231 平方公里。 未来几年成都城市扩张的空间在哪里。 三环路与外环路之间的环城区将是未来几年成都城市扩张的主要空间。 中心城区土地捉襟见肘，环城区将成开发热点区域，国际社区的土地价值和市场地位将获得提升。 新都 青白江 郫县 温江 东升 华阳 中心城区 龙泉 环城区 国际社区所处的位置 中海国际社区项目市场定位报告 成都尺度地产顾问有限公司 22 地 址 :成都市忠烈祠西街 99 号绿 洲大酒店商务写字楼 2106 传 真 :02886616264 电 话 :02886617009,86621510 公司网站 : 城市化与房地产 从纳瑟姆 S 曲线可以看到，城市化水平在 30%~70%之间，是城市化快速发展的时期。 成都 2020年的城市化率为 %，城市化快速发展时期已到来。 1988 年以来，成都的城市化率呈现直线上升的趋势，城市化水平年增长曲线为 ，按照这一趋势 预测： 2020 年，成都城市化水平将达到 %； 2020 年，成都城市化水平将达到 %； 2020 年，成都城市化水平将达到 %。 而据统计， 1990 年以来的 13 年时间，成都城市化水平提高了 个百分点，建成区面积从 60 平方公里左右扩大到 2020 年的 283 平方公里左右，建成区面积增加了 223 平方公里。 按照这一趋势，成都未来 5~8 年的时间，建成区面积将增加 120~192 平方公里。 根据政府的规划， 7 年后 即 2020 年 成都城市化率将超过 70%，远远超过了自然增长水平。 而根据环城区建设用地规划 ， 2020 年仅提供建设用地将控制在 平方公里， 2020 年为控制在 平方公里，也就是说，市场对土地的需求远远超过了供给。 在成都快速的城市化进程中，带来了成都两次大规模的城市扩张。 成都的第一次城市扩张大约在80年代末 90年代初，是以大规模的低瓦棚户区的改造为特征的，这次扩张直接的效果是：在二环路边上逐渐发展起来了大量大规模的高档住宅小区，如双楠小区、棕南棕北小区、桐梓林片区等。 成都中国城市化的阶段位置 成都城市化的阶段位置 纳纳瑟瑟姆姆曲曲线线 中海国际社区项目市场定位报告 成都尺度地产顾问有限公司 23 地 址 :成都市忠烈祠西街 99 号绿 洲大酒店商务写字楼 2106 传 真 :02886616264 电 话 :02886617009,86621510 公司网站 : 城市的第二次扩张是伴随着 2020 年成都大规模的旧城改造开始的。 这个阶段的城市扩张既是一种市场行为，也是政府引导的结果， 它一方面带来了大规模的城市再造运动，另一方面由于新城建设，使居住呈现郊区化趋势。 三、产业园区发展构成市场的巨大引擎 基本情况 西区作为高新区国际化的制造基地，其在成都最优良的空气和水质条件更加适宜医药等环境要求高的企业生产基地的建设，未来的发展重点也是 IT、生物医药和精密机械制造这三大传统优势产业。 作为“成都国际社区”现实的和未来几年内可以预见的市场机会，研究高新西区的产业发展现状及未来规划对本案至关重要。 这是为了能够更好地把握趋势，明确西区未来的产业结构、产业特征等经济总量上的指标，这些决定了西区 能够给予本案多大的市场消化力和支撑。 同时，高新（西）区在整个成都国民经济中的重要地位决定了本案的档次、规模要符合高新（西）区的发展所带来的对商业、商务、教育、医疗等生活配套上的更高的要求。 “三大产业为主的生产性综合园区”的功能定位明确了今后很长一段时间内西区将主要聚集高新技术企业的生产性和相关部门及人员。 “国际化的制造基地”同样解释了本案的市场出口之所在：成都现有的涉外企业多集中在高新区，本案要考虑如何为这些涉外人员服务的问题；大批量产业工人也不可能每天通过交通车往返于成都市区与西区之间，他们的经济收 入大大高于成都普通的工人，其居住、商业、教育、医疗等的购买力如何释放也是本案需要解决的问题。 中海国际社区项目市场定位报告 成都尺度地产顾问有限公司 24 地 址 :成都市忠烈祠西街 99 号绿 洲大酒店商务写字楼 2106 传 真 :02886616264 电 话 :02886617009,86621510 公司网站 : 高新区产业发展现状及“二次创业”产业发展规划对本案的影响 1) 未来发展规划及西区的战略地位  发展目标：“国际知名、 全国一流、西部第一 ”  产业发展的重点 为 “ 三个五工程 ” ， 即发展 “ 电子信息 ， 生物医药 ， 先进制造 ， 新材料、新能源及环保、现代服务业 ” 五大产业领域、形成五大产业链条、建成五大产业基地。 高新区 “ 二次创业 ” 产业发展规划 （ 2020— 2020年） 对经济总量的预期可见下图： 050010001500202025003000亿元2020 2020 2020 2020 2020年度高新区经济运行情况及预期指标产业增加值 工业总产值 技工贸总收入 中海国际社区项目市场定位报告 成都尺度地产顾问有限公司 25 地 址 :成都市忠烈祠西街 99 号绿 洲大酒店商务写字楼 2106 传 真 :02886616264 电 话 :02886617009,86621510 公司网站 : [数据来源：《高新区“二次创业”产业发展规划（ 20202。