中海(苏州)项目市场定位报告房地产策划营销方案

中海(苏州)项目市场定位报告房地产策划营销方案内容摘要：

0 余个。 置信（苏州）项目市场定位报告 18 苏州工业园区（湖西、一区）： 园区规划、建造融合新加坡国际化理念与苏州文化底蕴于一体 工业园区行政辖区 面积 260平方公里 ， 其中 中新合作区 规划面积 70 平方公里 （含 6 平方公里金鸡湖） ，规划居住人口 60 万 ，位于古城区的东边， 美丽的金鸡湖畔 ，地理位臵上更 邻 近 上海 ，是苏州和新加坡共同合作开发的高新技术园区，其融新加坡国际化理念和苏州文化底蕴于一体。 工业园区以新加坡式规划为蓝图共分 为 3 个区域开发，金鸡湖以西（简称湖西）为第一区，面积为 平方公里，金鸡湖以东（简称湖东）为二三区，共 平方公里。 其特色为整体规划较为合理，在绿化，道路方面较城区完善，其建筑特色以现代为主。 其崭新的居住环境与现代化的配套，翻开了苏州城市进程的新一页。 一区（湖西）居住环境和城市功能都较古城更完善，居住人口以高新科技产业人员为主。 园区一期的开发已成熟，配套设施逐步完善，目前房地产增值效应十分明显，园区板块已经成为苏州乃至周边地区房地产发展的风向标和当之无愧的领头羊。 工业园区的产业定位以高新 科技类产业为主，其对应的产业人群主要是该产业从业人员，其中以中高级白领和专业人士为主。 但从规划用地上看出，一区工业、居住、 CBD 商业区三分天下 湖西（一区）是园区房地产最早开发的区域，湖西，其工业、居住、 CBD 商业区三分天下，虽有工业企业带动人气，然而就居住品质而言，与多种性质的物业混杂并非最理想的居住环境。 苏州工业园区（湖东、二区）： 湖西之后，城市崛起的下一个新板块。 湖东地区是园区未来规划的政治、经济、文化中心。 二区，该区域位于湖东到横泾为止，目前正处于建设阶段。 该区域以居住为主，工业为辅， 配以商业中心和零星商业点，另一特色为金鸡湖东的旅游生活氛围。 该区域道路和商业中心正在起建，园区政府性设施亦同期同步建设，届时政府机构将迁入该二区。 今后该区主置信（苏州）项目市场定位报告 19 要以居住为主，是园区居住中心地带，连通一、三区的工业设施。 打造新城市生活 湖东二区的发展相对湖西来说，具更广阔的空间性和时间性，无论从发展规划还是现已成型的建设，都已证明其发展前景。 其居住用地面积之大，完全可塑造纯居住板块，打造出比湖西更优越更纯粹的新城市生活，而且也将拥有更完善的国际性行政设施、生活娱乐设施、教育配套、一流的居住环境，可体现出今后五至 十年的未来居住水准。 苏州工业园区（三区） 三区，该区域在二区以东，目前还未开发，今后以工业设施为主，部分为居住区域，居住区域与二区联成一片，三区工业土地的比重有上升。 表 5： 古城区 新区 园区一期 园区二期 园区三期 规划思路发展特点 展现古城风貌，是旅游、政治、商业、金融中心 现代工业、旅游为特征 工业、居住、CBD 商业区三分天下 以居住为主， 工业为辅，配以商业中心和零星商业点 以工业设施为主，部分为居住区域 面积（公顷） 258 人口 万 万 10 万（规划） 20 万（规划） 30 万（规划） 劳工（约占人口60%） 万 万 6 万 12 万 18 万 自然风貌 以古城为主 以山景为主 以金鸡湖西、绿化为主 以金鸡湖东岸休闲、绿化为主 居住环境特征 古色古香， 园林精粹吴文化 ，配以成熟生活配套，但档次不高 现代为主 新加坡风格 新加坡风格 新加坡风格 商业配套 丰富 较丰富，以狮山路、何山路两条商业街为中心，各小区沿街商铺为辅。 少，以邻里中心为主 较少，以 F 城为中心，以邻里中心为节点。 今后在湖东南 的联丰广场也会成 较少 置信（苏州）项目市场定位报告 20 为一个副商业中心。 交通配套 道路拥挤，但交通便利 道路规划较好，较为便利 道路规划很好，交通目前不便利 道路规划很好，公共交通目前很不便利 道路规划很好但目前未建 居住人口特质 以原地居民为主 以原地居民和工业区内人员为主 以原地居民和工业区内人员为主 以原地居民和工业区内人员为主 以原地居民和工业区内人员为主 居住性评价 ★★★☆☆ ★★☆☆☆ ★★★★☆ ★★★★★ ★★★★☆ 图 9：园区二、三区景观规划示意图 置信（苏州）项目市场定位报告 21 图 10：园区总体 规划 问题 3：金鸡湖于苏州市究竟处在什么地位。 解答：金鸡湖对于苏州的意义：它不仅是苏州工业园区的原点，也将是苏州城市发展战略中的重点。 图 11：金鸡湖景观规划 金鸡湖位于工业园区的中心地带， 环湖区域 70 平方公里 ， 1994 年中国政府与新加坡政府签订了一个合资协议，正式启动对这片 平方公里 滨水 社区的开发，旨在建造一个符置信（苏州）项目市场定位报告 22 合国际标准、具备环保功能的混合型滨水新社区。 根据未来规划我们发现，金鸡湖及环湖区域不仅是苏州工业园区的原点，而且也将是苏州城市发展战略中的重点。 金鸡湖 将成为中国最大的具有国际水准的现代城市湖泊公园 金鸡湖及环湖地区将成为中国最大的具有国际水准的现代城市湖泊公园。 金鸡 湖 的存 在并没有 影响交通以及规划， 正因为它是未来的 城中湖，规划师才有 了 用武之地，打造模范城的雏形。 景观设计内涵二元性概念：一方面，体现了苏州古城的历史文化内涵；另一方面，帮助其实现建设一个现代化国际都市的目标。 金鸡 湖区的总体规划，包括滨湖区的多用途开发区以及开放空间的规划聘请了香港泛亚易道公司。 香港泛亚易道公司所提供的规划方案将金鸡湖沿岸地区分成了 8 个鲜明的片区，由一条连续性的开放空间系统将其串连起来， 2 个片区 —— 城市广场与湖滨大道的建设已经顺利完成。 金鸡湖景观设计的核心在于其内涵的二元性概念：一方面，表现苏州古城的历史文化内涵；另一方面，帮助其实现建设一个现代化国际都市的目标。 金鸡湖是苏州市的“城中湖”、“城市肺”，园区将打造 长三角规模最大、现代化程度较高的 “ 城市休闲胜地 ”。 园区将打造成长三角规模最大、现代 化程度较高的 “ 城市休闲胜地 ”。 金鸡湖是小家碧玉的苏州人大气的一面。 西湖的美在于不变，金鸡湖的美在于它的突变：于柔美中平添了“大江东去”的气概，因此它 成了古老苏州的一个旅游新亮点，越来越多的 人 争 相 来感受 金鸡 湖，其中既有本地市民，也有来自上海、杭州、无锡等周边城市的游客，湖东岸双休日、节假日的游客接待量屡创新高。 金鸡湖不是哪个特权阶层的 “ 后花园 ” ，而是所有人的公共湖 ，是苏州 市 的“城中湖”、“城市肺” ；环金鸡湖 22 公里区域几乎是园区地价最高的区域，不惜投巨资将其全部建成为公共开放地带足见中新双方 “ 还湖于民 ” 的发 展理念。 创高科技的商业与居住的混合型滨水社区，以满足国际化大企业的办公与生活标准，最终将容纳超过 60 万的居民。 置信（苏州）项目市场定位报告 23 苏州工业园区管理委员会负责金鸡湖 70 平方公里 环湖区域这一园区中重点开放空间的开发工程。 目的在于创一个高科技的商业与居住的混合型滨水社区，以满足国际化大企业的办公与生活标准。 这片地区最终将容纳超过 60 万的居民。 (远期 ) 环金鸡湖地区建成“闹市”，成为全市市民消费社交、休闲娱乐的重要场所 园区将高起点、高标准把环金鸡湖地区建成全市市民消费社交、休闲娱乐的重要场所。 推进环湖商业、文化设施建设把发展大 商业、推进大旅游作为今后发展的重要的新增长点和新亮点。 加快国际博览中心、科技文化艺术中心等 50 余项实事工程建设进度，大力发展商业、饮食业、零售业、宾馆业和旅游业，并建成更多安全、舒适、文明的生活小区，集聚人气商气，扩大消费群体，努力将环金鸡湖区域建设成为“闹市”。 置信（苏州）项目市场定位报告 24 第二部分 苏州新加坡工业园区房地产市场 一、园区房地产发展及走势 97 年开始，园区开发量一路迅猛增长， 2020 年预计开发量 200 万平方米。 1994 年启动的苏州工业园区，遵循“先工业、再住宅、后商业”的开发规律，将建成一个工业园区和住宅相 结合的高档区域。 园区房地产开发于 1997 年启动， 园区房地产开发 在 8年 中 ， 一跃成为苏州市区房地产市场的主渠道，中新合作区内开发量迅猛增长。 2020 年开发量 153 万平方米， 2020 年预计开发 200 万平方米。 图 12： 19982020 年园区开发量变化走势（单位：万平方米） 目前竣工户数占批准预售商品房套数的 %，目前实际入住及装修完毕套数占竣工户数的 % 至今 中新合作区已批准预售商品房面积 350 万平方米，共计 25926 套，楼盘总体销售形势看好。 据统计，目前中新合作区内已竣工交付使用住宅 14075 户，实际居住为 11325户，入住率为 80． 46％；已装修未入住的为 869户，占总户数的 ％，其余未装修户为1881 户，占总户数的 ％。 分析表明， 2020 年底以前交付使用的住宅项目，入住率已10 223668 712001530501001502002501998年 1999年 2020年 2020年 2020年 2020年 2 0 0 4 年计划园区开发量置信（苏州）项目市场定位报告 25 超过 85％， 2020 年后交付的房屋因交房时间短等因素入住率相对低 ， 园区住宅总体入住情况尚属正常。 2020 年，预计苏州市区商住房实际上市预售或销售量可达 500万平方米左右，其中园区为 180万平方米左右。 据初步统计， 2020预计园区商住房实际上市预售或销售量 万套。 图 13：批准预售、竣工交付、 入住套数比较表 2592614075121940100002020030000套数批准预售商品房 竣工交付使用 实际居住及在装修 二、园区供应情况 板块划分格局 苏州工业园区根据其市场特征划分为两个板块 ,即：湖东和湖西。 下面对各个板块的现状和特点以及未来的发展趋势进行介绍和分析： （ 1）湖西板块 板块现状： 竞争激烈，促使楼盘品质不断向上突破 湖西板块位于园区西部，金鸡湖与老城区中间，系园区内的黄金板块，开发启动早，各开发商均在此投入了极大的人力物力和财力，周边的生活配套较为齐全，截止至今，湖西板块已开发楼盘近 30 个，由于土地所剩不多，所以后续产品不会太多。 该地区主力面积范围： 110150 平方米，总价： 6080 万左右。 湖西 代表楼盘： 湖左岸 、 都市花园天域。 湖西有园区的“高起点规划”，又依托老城区发展起来， 楼盘 众多， 已进入一个 “ 比规划、置信（苏州）项目市场定位报告 26 比实力、比品牌、比特色 ” 的竞争阶段。 但也因现已开发较多楼盘，使得该地区土地储备量 较为稀缺，下一轮发展 将以湖东为 开发重点。 表 6: 目前湖西在售个案情况列表 名称 地址 均价 主力面积 主力总价 去化率 湖左岸三期 苏惠路 /星汉街 55005800 三房 140 7781 20% 加城国际 星汉街 58 号 48005800 三房 128 6874 50% 名城印象二期 星海街 /苏茜路 5800 3+1 房 6986 20% 加城新天地 星港街 /苏春西路 5000 三房 106120 5360 70% 都市花园天域 星汉街 188 号 7500（装 1800） 三房 160170 120128 60% 高尔夫花园 机场路 /星港街 5000 三房 128168 6484 70% （ 2）湖东板块 板块现状： 湖东板块相对湖西而言开发较晚，各地块基本处于处女地状态，周边配套基本没有。 但随着金鸡湖大桥的通车， 湖东的交通将变得越来越便利，古城区与湖东传统意义上的空间和心理距离正被无限缩短。 吸引人气的不仅是便利的交通、优美的环境，还有便捷的商贸服务，包括国际博览中心、 F 城、湖东邻里中心等在内各类项目的开工建设，将使湖东商圈聚起更多的商气、人气，环金鸡湖地区的苏州城市副中心和湖东新商圈的地位将更加凸现。 金鸡湖东，曾经是偏僻的远郊，如今却成炙手可热的都市黄金地段。 而有关数据显示，湖 东到 2020 年底累计商品房竣工量将达 260多万平方米，超过湖西2020 年年底累计商品房竣工量 将达 240 多万平方米的水平。 换而言之，湖东住宅 开发 4 年（ 20202020） 的水平将超过湖西 10 年 （ 1995— 2020） 的水平，在二三年后园区湖东就是一个成熟的社区。 而且，根据规划，湖东房产的总量将是湖西的五倍以上。 这也是浙江南都、南京栖霞、天津顺驰、上海中华企业等诸多国内著名房地产企业。