中海_深圳中海香蜜湖1号项目后评估报告

中海_深圳中海香蜜湖1号项目后评估报告内容摘要：

梁先生遵循“城市中央，尊贵府邸”的项目开发理念，对“品位”与“尊贵”主题进行有针对性的深化与细化，深圳中海香蜜湖 1号项目后评估报告 第 9 页 共 27 页 在设计时，注重对品位、尊贵的社区氛围及休闲、浪漫的文化气息的渲染，体现了高品位、高素质的现代豪宅生活方式。 设计还充分考虑了各空间的流动性、开扬性与完整性，并结合体现优雅、平和的“ 典雅主义”建筑风格及注重内外空间交流、彰显尊贵的园林风格，集中体现顶级豪宅的悠闲与舒适。 在装修效果的控制方面，我们主要采用以下两种方式： (1) 单位选择对效果的贡献 选择 优秀的设计单位与施工单位，加强与之合作，充分利用外部资源，为我司在本项目运作及装修施工现场管理力度较弱的情况下提供了保障。 ① 加强与设计单位的合作与管理，充分利用其优秀资源为我司服务，如具有必需完整的装修施工图外的家私、灯具、洁具、五金等选型工作，委托饰品采购工作等。 ② 加强与施工单位的合作与管理，充分利用其优秀现场管理经验为我司服务，如优秀的施工 单位具有丰富的现场管理经验，从装修进度计划、质量把控、材料的利用、成品保护等都管理较好、即使细部的收口都会提出良好的建议及解决的办法。 (2) 分判模式的意义 在合约定标前对设计单位提供的所有装修材料进行询价工作、将结果反馈合约部，针对合约准确定判施工单位及成本控制具有重要作用。 如香蜜湖会所恒温泳池马赛克及室外连廊地面石材，在保证同样效果的情况下节约 80万；高层高文安设计公司提供的 1000元 /M2的墙纸，合约定标前进行替换，在保证同样效果的情况下节约 30万。 (二 ) 建筑设计的成本控制 设计费用控制措施 如下 : 深圳中海香蜜湖 1号项目后评估报告 第 10 页 共 27 页 1. 选好设计人员，加强施工图设计阶段的控制 匹配好设计人员 ，做好结构计算参数选取，确定结构计算结果的合理性及具体 结构 构件的断面和配筋；定期与设计人员进行交流，灌输成本控制的理念，并在任务书中明确了设计关键点，将成本控制根据设计过程阶段完成。 与项目结构专业负责人将结构 30多个计算参数一一核对，保证计算参数与结构的类型和实际相匹配；认真核对荷载的取值和输入情况，及时纠正一些取值过大的部位，在保证安全的前提下达到经济性最好；在施工图的设计中，加强中间过程的控制检查，对中间成果模板平面图、配筋 图进行审核，将发现的问题提出并修改，之后再按新的要求进行大面积出图。 2. 施工阶段变更的严格控制 对于施工单位提出的与成本有关的变更 ，一般用最经济的施工方式或施工技术予以解决，对材料代换的变更要求在保证结构安全和质量的情况下由设计单位确认；对其他专业提出的与结构有关的变更，要充分协商，力求最经济合理；对因设计错误造成的变更，积极做好有关记录，以利于设计费用结算时的索赔。 (三 ) 售后使用情况 1. 无边界景观泳池存在封闭管的问题，特别是泳池北侧的溢水效果，在满足了基本的使用功能后，难以兼顾景观效果。 后来通过竖向立杆进行围合、 封闭，但对最初的设计效果还是有一定破坏。 因此在今后的项目中若采用无边界泳池，应仔细考虑溢水边界的细节处理，使泳池既安全又兼有最佳的景观效果。 2. 项目的景观泳池底部为坡面，在二次设计时未考虑此条件，最低处没有设置排水口，造成在清洁水池时总有一部分水排不干净，因此景观专业设计在提交设计条件时不仅要说明景观效果，还要有预见性的提出可能发生的问题，当专业水景公司完成二次设计图纸后，还要对景观师做充分的效果说明。 3. 高层户型中，设计按计算负荷量进行集中空调的选用，业主如选用更大功率的集中空调预留位置空间不够。 4. 会所、大堂 空调制冷效果不佳。 根据现场测量和研究，主要原因如下： ① 建筑设计未考虑空间的闭合，会所有几处过渡空间采用露天方式处理，但是与室内没有隔离措施；② 装修设计过分追求效果，修改了风口位置和形状，不能满足空调系统要求； ③ 施工后，风道没有及时清理，有残留垃圾堵塞风道； ④ 主机位置安装在通风不畅的地方，影响制冷效果； ⑤ 由于会所兼作售楼处，存在开盘人流大，通道不关闭等情况，建议冷量应该做足。 5. 园林埋地灯经常损坏。 本项目车行主入口（小区主入口）道路指引埋地灯经常损坏，更换了 4 次，也不能杜绝，最后将该处灯光被迫取消。 分析原因 主要是： ① 车辆压挤造成活动； ② 下雨积水引起灯具漏水损坏； ③ 灯具发光发热，易产生热胀冷缩，发生漏水； ④ 建议以后项目慎用埋地灯。 五、 本项目设计管理方面突出经验和教训 (一 ) 项目设计管理突出经验 1. 设计突破规划报建的限高要求。 2. 出图时间配合分判及施工节点并做大量二次深化设计，细化相关节点。 3. 苗木进场由设计师和地盘工程师共同填写苗木质量验收单，对冠幅、胸径、高度等进行验收并签署意见。 4. 香蜜湖装修工程石材等尽量选择大块、规整，达到大气豪华的效果，同时可努力寻找可替代的材料，以节约成本。 5. 根据规划设计，提前进行土方回填和分层碾 压处理，控制了场地的沉降，保证了后期园建和管线的质量。 深圳中海香蜜湖 1号项目后评估报告 第 11 页 共 27 页 (二 ) 项目设计管理中吸取教训 1. 项目设计是由两家单位完成，分别做方案和施工图，在设计管理上存在较多的协调工作。 2. 建筑、园林及结构和水电在项目设计过程中，互提条件的时间应明确并要合理，如地下室的图纸已出，绿化和园建图仍未完成，之后提出有大型乔木和较多的园建结构，造成顶板和梁配筋重新出图。 3. 设计输入条件应尽早提供完善。 设计要满足各种要求，其前提条件就是要相关部门将要求在设计前期提清楚，在施工、销售、验收等阶段再提出的要求，或者难以实施，或者会引起成本的追加，都是要 在今后的项目中得以改进的。 4. 在前期设计时应多部门配合，提前考虑物业用房的问题，避免非法建筑。 5. 避免因设计不满足规范或规划要求而影响验收 6. 作为高端的铲平，在设计上应该充分而细致的考虑客户个性华要求，如风水和景观遮挡等问题。 7. 室外水景及泳池工程的设计不但要考虑建造成本，还要考虑运行成本和管理效果，对于水景等新型技术，需认真研究，并进行成本分析，在今后的项目中在满足环境效果的前提下尽量少做大面积的水景。 另大面积水池的防水设计方案需切实可行。 8. 阿鲁克系统门窗外平开窗在欧洲很少采用，在深圳较多采用，原设计没有考虑限位 ，之后我司又作了一些改进。 9. 泛光照明能保证项目的夜间效果，对项目形象和销售均有积极意义。 但泛光灯具对建筑外立面的破坏较大。 故建议在立面方案阶段同时进行泛光照明设计，在灯具的选择、设置的位置方面综合考虑，通过立面和灯具的适当调整保证立面的完整性和夜间效果。 六、 新技术的应用 (一 ) 电梯智能刷卡系统，高层住户考虑电梯开门直接入户，采用智能卡识别住户身份并控制电梯进入住户楼层。 设计与对讲系统实现联动功能，确保访客来访时达到。 (二 ) 智能灯光照明系统。 该系统采用目前世界上最先进、应用最广泛的总线控制技术。 传感器（按钮）与驱动器之间 用单根双绞线连接（ DC24V控制电压），可采取串接连接或菊花链式连接，每个智能元件之间都可互通信息。 住户可以通过编程确定每个开关的控制的灯具，达到一键控制情景灯光的目的。 (三 ) 高速道闸系统，本项目停车场采用了最先进的高速道闸系统和车辆识别系统，住户进出小区不用停车开窗刷卡，直接进入，尽显尊贵身份。 (四 ) 室内泳池热泵系统，香蜜湖 1号作为高档小区，室内恒温泳池必不可少，恒温泳池除了进行循环水处理外，还需注意解决四个问题， ① 室内结露； ② 室内氯气味； ③ 加热池水的运行成本； ④ 室内的空气调节（新风和温度）。 此四个问题彼此关联 ，解决不好，将严重影响使用功能，本项目采用复合热泵方式加臭氧消毒综合解决，对以上问题进行复合处理。 采用本设备将泳池水蒸气进行收集（减少了水蒸气，解决了室内结露问题），对水蒸气的热量进行回收，用收集的热量对泳池进行加热，同时热泵对空气进行调节，利用臭氧消毒技术对泳池水进行消毒，不但可以一揽子解决以上问题，而运行成本也仅为池水电加热的 26％。 (五 ) 动力新风换气系统，本项目为了保证安静的居住环境，窗户均采用了双层夹胶玻璃。 同时，为了保证室内新鲜的空气流通，打造健康人居生活，本项目创新采用了动力新风换气系统。 户内房间窗 户上端安装防噪音气孔，卫生间、厨房等地方安装的专业风机，风机通过管道和房间连接，利用风机抽吸房间内的空气，使房间相对室外为负压，来对房间空气进行更换。 本项目设计新风量按每人每小时 30 立方米设（或每小时房深圳中海香蜜湖 1号项目后评估报告 第 12 页 共 27 页 间换气 ）计，香蜜湖 1号采用多主机式，主机一般安装在卫生间，采用进口电机，噪音仅 38分贝，可以连续 24小时运转 15 年，保证在不开窗的情况下，室内的空气也能保持清新舒适。 【项目营销工作评估】 一、 项目各类物业销售情况 (一 ) 住宅销售情况 香蜜湖 1 号项目所推住宅单位累计 447套，没有商铺单位。 截止到 2020 年 3 月20日，除 1华旭 8B、 1华旭 24B两套单位因整体可售面积超出规划指标无法销售以及 2华日 25B、 3华升 24B两套单位未出售，共计四套单位外，其余单位已全部售罄，具体销售资料如下： 从上表中得出，截止到 2020年 3月 20日，一期的销售率为 100%，二期为 %，总体销售率为 %；如果不考虑无法销售的两套单位因素，二期实际的销售率为%，整体的销售率为 %。 (二 ) 车位租赁情况 在车位方面，香蜜湖 1号高层车位共有 467个，其中包括：风险保留 24个、平层保留车位 9个、微型车位（不售） 5个，顶复赠送车位 22个，车位具体租赁资料如下： 二、 与市场定位时房地产市场情况对比分析 项目定位阶段，央行上调银行存款准备金率由 7%上调到 %；同时国务院下发通知，要求房地产开发固定资产投资项目（不包括经济适用房）资本金比例从 20%提高到 35%以上。 这种紧缩的政策一方面削弱银行对外的放贷能力，加大了开发商向银行融资的难度，另一方面也使一些经济势力较弱的开发商在豪宅项目开发中困难重重，故豪宅的供应量减少，呈现出“物以稀为贵”的特征，所以价格的上扬已是必然，此时也充分 的显现出巨大的投资价值。 同时，政府不断加大宏观调控土地市场的力度，相继出台系列行政性措施，限制高档商品房的土地供应。 对于土地供应的紧缩，直接导致高档房屋产品供应数量的减少，而在需求持续增长的要求下，市场必然会将房价推向一个更高点。 通过对与政策形势分析把握，发现政策调控背后存在巨大的开发契机，同时结合我司经济实力与品牌知名度两大优势，将此项目产品定位于开发以别墅为首的豪宅项目，是非常合理的，也是最能发挥本地块所具稀缺资源的巨大潜力的，为我司在后期项目 期数 开盘时间 推出套数 成交套数 成交面积（㎡） 成交额 (元 ) 成交 单价(元 ) 成交率 一期 129 129 44, 100% 二期 318 314 82, % 累计 447 443 126, % 地下层位 位数 租赁位数 临定套数 临定金额 (元 ) 租赁金额 (元 ) 租赁率 地下一层 353 134 3 % 地下二 层 114 58 1 % 累计 467 192 4 % 深圳中海香蜜湖 1号项目后评估报告 第 13 页 共 27 页 销售期间所产生的空前盛世的震撼，写下坚实的一笔。 三、 项目销售时机 分析 推售时机的选择上，以 TH先行，因其开发周期短，可先发售、早回笼资金，保证后续开发；同时先以 TH入市树立起品牌形象与项目势能，随后发售高层，当 价值已经深深打动客户， 价格上借势而发、水到渠成，从而实现整体效益的最大化。 (一 ) 别墅的推售时机 2020 年上半年， 144 平方米以上的非普通商品住宅价格同比增长 ％，超过深圳市整体住宅价格同比上涨率 ％ ,二级市场豪 宅销售形势良好，客户需求保持旺盛，并且价格坚挺；且分析下半年市场供应情况，项目双拼及联排别墅推出时市场没有同类产品供应，没有直接竞争对手。 于是 在综合分析市场状况与客户积蓄情况下，顺势而为，项目于 2020年 10月 25日推出第一批 34套别墅单位，当天售罄，实现了利润最大与销售速度的平衡。 (二 ) 高层及顶复的推售时机 2020 年下 半年至 2020 年上半年，香蜜湖 1号适应市场需求及时调整销售策略，根据 客户 摸底情况制定长线动态价格。 并把握住 2020 年 5－ 6月份黄金销售期，于 7月完成了高层平面单位 100％销售的目标，实现了利润最大与销售速度的平衡。 07年上半年华府销售 71套，下半年市场骤变，香蜜湖 1号顶复针对小众目标客户低调推售，利用顶复样板房震撼开放，采取体验式营 销策略，也取得了以 较高 均价售罄的销售佳绩。 (三 ) 车位的发售时机 鉴于深圳市 07 年上半年出现几起高端项目入伙后车位销售遭业主联合抵制而最终未能事先销售的案例，为避免业主入伙后联合干扰车位销售，于是在高层集中入伙前，对外发售车位，采取统一通知，先到先得的方式，规避了风险。 四、 原定位与实。