中山万隆房地产开发公司东凤镇项目市场研究及整体发展战略报告开发报告发展东凤镇总体东凤镇报告及项目房地产开发商东凤项目房地产市场

中山万隆房地产开发公司东凤镇项目市场研究及整体发展战略报告开发报告发展东凤镇总体东凤镇报告及项目房地产开发商东凤项目房地产市场内容摘要：

14 市城镇化水平达到或接近 90%。 中山市被 《珠江三角洲地区改革发展规划纲要（ 20202020 年）》 定为“统筹城乡发展综合改革试点”，中山市正着眼于在经济发达地区实现 “城乡一体化”，目前，各镇城乡统筹的步伐正在加快实施，而从中得益最大的是当地农村居民，在土地集中、规模经营基础上建立的产业现代化 ,将极大地提高农民的收入水平，促进城乡一体化，推动城镇化进程。 构建现代产业体系，重点是优先发展现代服务业。 根据中山市落实 《珠江三角洲地区改革发展规划纲要（ 20202020年）》 工作目标任务分解方案，“构建现代产业体系”已成为中山市的重要工作任务。 “构建现代产业体系”任务包括：优先发展现代服务业，加快发展先进制造业、改选提升优势传统产业、提升企业整体竞争力，大力发展高技术 产业，积极发展现代农业。 现代服务业现已成为中山市产业发展的重点。 【小结】  从整体到局部的规划，都明确了不断推进城镇化进程步伐，随着东凤新区的开发建设，将加快中心城区各种市政和生活配套设施的完善，将大大提高了区域的商业与生活居住氛围，项目所在区域拥有良好的发展前景；  东凤镇总体规划均强调，要不断优化四大产业发展，集中优势力量优先发展现代服务业，这符合《珠三角规划纲要》精神，明确了东凤城镇经济发展的路径与功能定位，预计东凤的发展将迎来新的飞跃。 中山万隆公司东凤镇项目市场研究 及整体发展战略报告 凌峻中国 15 第二章、东凤镇房地产业发展概况 一、东凤镇房地产行情分 析 （一）土地市场行情 表 13 2020 年上半年东凤镇土地成交一览表 成交 日期 面积(亩 ) 用途 位置 成交单价(万元 /亩 ) 竞得人 控规指标 容积率 建筑密度 建设高度 5/20 工业 安乐 村 美人电机制造公司 ≤ 40% 24 米 6/9 商业住宅 小沥 村 源兴置业公司 ≤ 35% 100 米 5/25 住宅 穗成 村 冯承泽 等3 人 ≤ 33% 30 米 2/15 商业住宅 穗 成 村 玉峰房地产公司 ≤ 35% 15 米 商业 ≤ 35% 100 米 商业住宅 ≤ 35% 15 米 商业住宅 ≤ 35% 15 米 商业住宅 ≤ 30％ 100 米 商业住宅 ≤ 35% 15 米 商业住宅 ≤ 35% 15 米 1/30 住宅 伯公 村 刘杰昌等3 户 ≤ 35% 16 米 1/26 商住 民乐 村 梁瑶颜 等3 人 ≤ 30％ 100 米 （资料来源：中山市国土资源局） 成交量分析： 2020 年上半年东凤镇共成交土地 12 宗，共成交土地 亩，其中：工业用地 亩、房地产开发用地 亩；在房地产开 中山万隆公司东凤镇项目市场研究 及整体发展战略报告 凌峻中国 16 发用地中，纯商业用地 亩、纯住宅用地 亩、商业住宅综合用地 亩。 在房地产开发用地中，玉峰房 地产公司取得土地 亩，其余少量地块仅 亩土地为源兴置业公司及其他个人取得。 成交价格分析： 从 2020 年上半年土地成交情况来看，工业用地成交价 万元 /亩，房地产开发用地无论是住宅还是商业或商住综合用地，成交价格差异不大，显示市场对纯商业项目开发并不特别感兴趣，除玉峰地产地块外，其余房地产开发用地成交均价为 万元 /亩；玉峰地产取得的千亩地块地块位于穗成村新沙岛，将用于开发大型旅游地产项目，成交价格为 万元 /亩，但玉峰地产需承担新沙岛桥梁（含引桥）、围堤、岛内 市政道路、污水管网和泵站建设总费用预计 亿元，将这部分基础设施费用计入地价的话，土地成本则为 万元 /亩，相比市场价格仍有一定优惠。 上半年土地成交价格稳中有升， 1 月 26 日地价为 万元 /亩，到 6 月 9 日地价上升至 万元 /亩； 7 月 19 日新挂牌位于民乐村的商住综合用地，挂牌价突破 200 万元 /亩，预示发展商仍然看好东凤房地产市场。 （二）商品房市场行情 中山市房地产市场行情分析： 1）中山城区市场行情分析： 从 2020 年起三年来，中山城区商品房总体成交量基本持平， 2020年成交 量比 2020 年有近 10%的下降，但成交均价却节节升高， 2020 中山万隆公司东凤镇项目市场研究 及整体发展战略报告 凌峻中国 17 年与 2020 年 6 月成交均价分别比上年度增长 28%、 %，到今年 6月中山城区商品房均价突破 7100 元 /平方米，可能是由于宏观调控的压力升幅与上涨速度才受到控制。 表 14 中山城区商品房销售情况（单位：万㎡、元 /㎡） 住宅物业 商业物业 合计 成交面积 成交均价 成交面积 成交均价 成交面积 成交均价 2020 2020 注：中山城区范围是指石岐、东区、西区与南区（下同）。 （资料来源：中山市国土资源局） 2）中山镇区市场行情分析： 从 2020 年至 2020 年 6 月，中山镇区商品房总体成交量也是基本持平， 2020 年成交量比 2020 年略有下降， 2020 年与 2020 年 6 月成交均价分别比上年度增长 %、 %，到今年 6 月中山镇区商品房均价为 5678 元 /平方米，房价上涨速度并不过快。 表 15 中山镇区商品房销售情况（单位：万㎡、元 /㎡） 住宅物业 商业物业 合计 成交面积 成交均价 成交面积 成交均价 成交面积 成交均价 2020 2020 注：中山镇区范围 是指除城区以外的地区（下同）。 （资料来源：中山市国土资源局） 3）中山商业物业市场行情分析： 中山万隆公司东凤镇项目市场研究 及整体发展战略报告 凌峻中国 18 通过对中山城区与镇区商品房销售情况分析，我们发现中山商业物业市场有一个独特的现象，就是商业物业与住宅物业价格倒挂。 由于商业物业具有经营性的特点，物业的增值空间较大，通常商业物业的成交价格是住宅物业的两至三倍起，但中山的情况有些不同，看2020 年 6 月的数据，城区住宅成交均价为 元 /㎡，商铺成交均价仅为 元 /㎡，住宅价格高于商铺价格 6%；而镇区商铺成交均价仅比住宅成交均价高出 54 元 /㎡。 东凤市场行情分析： 1）商业物业大致行情： 东凤镇目前在售的商业物业数量不多，特别是纯商业项目更是凤毛麟角。 之前市场上的商业物业多为社区配套的临街商铺，规模不大，数量也不多，其中东御世家小区商铺因地段位置好（东海二路）产品设计好（首层街铺）卖得最好，但由于较早入市，商铺销售均价仅为 约 6400 元 /平 方米。 目前在售的纯商业项目只有由玉峰地产开发的、专业市场性质的东凤电子电器商贸城，首层商铺售价为 15000～ 20200 元 /平方米，销售情况良好，现仅剩三两间商铺未售出；而二层商铺售价为 6700 元 /平方米，销 售情况却很差，只售出几个商铺。 总体来说，在零售类商业物业方面市场上缺乏可比性产品，在本案推出市场前，建议多做市场摸底工作，以便合理确定商业物业销售价格。 2）住宅物业大致行情： 今年以来东凤楼价平稳上升。 目前东凤在售住宅物业（不含别墅） 中山万隆公司东凤镇项目市场研究 及整体发展战略报告 凌峻中国 19 售价最高的是佛奥阳光花园，其高层住宅产品目前销售均价约为 4500元 /平方米，最高价为 4800 元 /平方米；而售价最低的则是东御世家 1～ 3 期的尾货，售价仅为 4100 元 /平方米（毛坯房），而未开盘的金爵豪庭现在透露最低价仅为 3700 元 /平方米（毛坯房）。 目前东凤在建的多个项 目住宅物业楼高都达到 25 层以上的大高层，购房者对超高层住宅已基本接受；但市场仍少有装修房出售，估计万科项目会带装修发售。 二、东凤镇房地产市场现状 市场起步晚，发展速度快； 东凤的经济发展水平在中山市排行第五位，而东凤房地产业发展水平在中山市的街镇中只处于中游水平，东凤房地产市场起步时间相对其他街镇较晚，目前仍缺少大型或影响力较大的项目， 但近年发展速度较快，万科业已进入东凤，显示万科对东凤市场的看好。 在全国房地产市场面临调控而低迷的情况下，东凤的房地产市场基本没有受到较大的影响，目前房地产市场的主 要以刚性需求为主，这两年依旧保持 量价稳步齐升的良好发展态势，显示东凤房地产业拥有巨大的发展空间与发展潜力。 房地产投资大幅度增长，市场供应量旺盛； 随着佛奥阳光花园、 天乙海岸名都 等大盘的开发面市，近两年东 中山万隆公司东凤镇项目市场研究 及整体发展战略报告 凌峻中国 20 凤的 新开工面积、施工面积、竣工面积 都不断增长，玉峰地产的千亩豪宅地皮即将开发建设， 市场供应量将大大增加，显示了东凤房地产市场的启动速度，以及投资者对东凤房地产前景的良好预期。 市场放量增长，本地刚性需求得到释放； 东凤房地产市场在 20 2020 年的销售量也放量增长， 其中也与经济的快速增长和政 府加三旧改造等政策有 关。 预计 8 月 至 10 月，东凤将有多个项目的新产品 面市， 如：万科城、东御世家 4 期、天乙海岸名都高层、民森金爵豪庭等项目，将更加刺激楼市的成交增长，对于常住 人口 不足 15 万的 东凤镇来说， 显示了市场需求已经逐步释放，未来市场的饱和度将逐渐加剧。 市场逐步打破供求平衡局面，需要理性发展。 自从 2020 年起， 佛奥阳光花园、 天乙海岸名都 两个总建筑面积均达 60 万平方米的项目先后面市， 供应量几乎是过去几年之总和，表明目前市场供应远大于需求的释放，加上万科城、 玉峰地产占地千亩的大盘， 市场的消化将有一个 过程，这相对于东凤镇的人口总量来说是一个很高的数字，这将给未来市场的良性发展带来了一些不稳定的因素。 市场需要理性发展，需从提高品质方面满足消费者的有效需求，才能让消费需求得到充分释放。 价格平稳上升，市场需适当向外拓展。 目前东凤房地产市场依然保持量价齐升的格局，近 年 来，由于市场在成交量大幅度增加的动能支持下，今年房价稳步上涨近一成五，目前市场在售项目住宅产品（不包 括别墅）均价大约在 4600 元 /㎡左 中山万隆公司东凤镇项目市场研究 及整体发展战略报告 凌峻中国 21 右。 总体来看 ，无论是中山全市还是东凤镇， 商品房价格 上涨速度虽然没有穗深等市快，但依然保持增长势头， 值得注 意的是，中山人均居住面积比较高，本地目标 消费者大都有房或已购房，目前中山市并不限购，下一阶段，整个中山的房地产均有向外拓展的需求。 三、房地产新政分析 （一）第一波楼市调控：国十条，核心：限贷； 2020 年 4 月 17 日，国务院下发《 国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知 》 （简 称 “国十条” )。 “国十条” 实行更为严格的差别化住房信贷政策。 对购买首套自住房且 套型建筑面积 在 90 平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于 30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的 倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高。 （二）第二波楼市调控：六条措施，核心：限贷 +限二手； 2020 年 9 月 29 日，。