中原-东莞檀宫项目总体定位报告

中原-东莞檀宫项目总体定位报告内容摘要：

以便改善别墅的园林环境，促进销售。 道路系统调整、其它附加值建议、产品设计方面运用现代的节能环保技术来建造我们的别墅产品，给消费者一个真正的“绿色住宅”。 例如：合理的采光通风设计、利用污染无辐射的建筑材料、生活废水的循环利用和太阳能的充分利用等。 、整体铸构件可考虑引进美国最新型的建筑材料，屋内间隔为整体预铸体，其保温隔热、防潮防蛀效果明显，比普通住宅节能30%50%，比传统住宅的实用率高出8%13%。 而且全屋预装恒温空调（含入房价），用户拥有的将是一所会呼吸的房子。 、豪华星级会所在区内建设置豪华的星级会所，面积在1500m178。 左右，为业主提供尊贵的配套服务。 、移步换景和引景入室项目占地规模较小，容积率高，建筑密度大，单栋别墅赠送花园面积有限，在别墅入口采用移步换景和引景入室的设计手法，能够有效加强内外部景观的联动，提高产品私密性，而且可以增加产品的亮点和价值。 移步换景 引景入室 物业管理与服务建议建议采用尊贵的“家政秘书服务”＋“保镖安全管理”，实现每几户业主配备一名家政秘书，专人打理生活琐事的尊贵物业管理机制，在管理上提供尊贵的特色服务，满足顶端客户的需求，聘请国家退役特种军人充当小区保安，增加业主的居住安全感。 、家政服务设想如下：、家政服务 216。 门窗清洗；216。 地毯清洗； 216。 地板打蜡；216。 家居清洁、打蜡、保养；216。 洗涤清洁；216。 房屋租赁、代理；216。 绿色植物租赁；216。 代种植绿化；216。 绿色植物代养护；216。 相关特约服务，如私人保健师服务。 、家电维护216。 空调清洁；216。 抽油烟机清洗；216。 水电装置维修；216。 设施、设备维修；216。 装修维护。 、休闲娱乐216。 出租会议场地；216。 会所康乐设施预订；216。 联盟商家设施预订；216。 社区休闲娱乐举行；216。 业主私人公关，联谊活动设计策划服务。 、安全管理、园区出入控制小区实行封闭室管理,业主凭业主证或住户证进出小区,接受安全管理员查验登记后,经业主或住户允许后方可进入小区,其他人员不得进入小区.、固定安全管理员值勤小区每个出入口及组团出入口均设固定岗位,对进入小区车辆及组团人员进行查证验证件工作,以及提供各项力所能及的服务.、组团及户外巡逻设定安全值勤岗位24小时不定时对园区进行检查,发现各种异常情况,消除安全隐患.、车辆出入、停放管理实行人车分流,一卡通出入,出入口安装有监控录像枪,并安排专职人员负责车辆停放和管理.、消防管理24小时专职消防人员对园区不定时进行巡检,消除隐患,每户均配备有消防器材,为住户提供安全服务.、24小时安保服务为保障业主和住户在小区内的人身、财物的安全，安全管理部24小时提供安全保卫工作，维护小区业主正常的工作和生活秩序，提供安全的居住生活空间。 、消防报警系统主要对会所，小区主要通道实施火警监测；、闭路监控系统电脑24小时对小区各主入口、组团内部、地下室出入口及每户的入口实行监控、录像。 、周边防范系统园区内采用进口的智能化红外线对射系统，在对射范围内，如发现可疑情况，报警系统会自动报警。 、巡更系统分布在各重点要害部位，规范安全管理员在巡查过程中的时间、地点、巡查路线。 、消防广播系统该设备引进特定系统，平时用于播放轻音乐，有突发情况时，用于应急广播，及时、快捷的将信息传达给小区广大业主。 、可视对讲系统每户均安装可视对讲，业主和住户可以看到楼下来访者的电子图像、与来访者对话、开门。 该系统还具备24小时监控测业主家使用煤气的安全状况，若有异常情况，会自动发送报警信号到消防监控中心。 、停车场系统采用智能化IC卡和读卡设置权限相对应的系统，业主凭授权后的ID卡可以在指定的车位停车及自由出入，监控中心可以记录业主车辆、人员的出入时间，车辆的出入全部自动控制。 、门禁系统小区各组团入口及地下车库入口运用ID卡管理，业主凭有效的ID卡才可以在本区域内自由出入，监控中心可以准确记录业主出入的时间、范围，可有效防止无关人员进入。 、一卡通系统用户ID可以在授权的范围内进出组团、地下车库，还可以用ID卡在会所进行消费，一卡多能，给业主带来了很大的方便。 价格定位、定价要素根据物业的普遍特性，结合本项目周边及相关档次住宅物业的实际情况，对影响住宅物业价值实现的若干要素进行归纳总结。 u 区 位：项目所处的地理区位以及行政区位（包括土地地价）， 这是商品房房价的主要构成部分，在项目开发中起主导作用；u 周边环境：项目所处位置的周边自然环境及人文环境；u 规 模：项目总占地以及建筑密度、建筑形态、布局等；u 景 观：小区内园林风格、绿化程度、景观特色等；u 周边生活配套：包括购物、学校、医疗等的便捷度；u 小区配套：会所功能、公共休闲、活动场所等；u 户型结构：产品特点、外形特征、美观程度、实用程度等；u 物业管理：品牌知名度、专业的管理模式、服务态度及服务内容u 发 展 商：发展商的自身实力及社会认同度；u 投资潜力：本项目及片区未来升值潜力。 以上是判断住宅物业价值的10个项目基本要素，但不容忽视的是，整体市场的供求状况、竞争楼盘的建设和推广策略、政府有关政策的制定、国家以及地区经济发展水平的变化，都是影响住宅物业价值实现的重要前提要素。 考虑到项目的实际情况，有些比较因素因为项目的施工进度的影响，特征无法表现，我们从中筛选一些因素作为本项目的比较因素。 可比项目 比较因素峰景高尔夫愉景花园景湖蓝郡东骏豪苑御花苑海逸豪庭本项目区位25％77周边环境12％6规模8％778景观12％97周边生活配套10％787小区配套8％7677户型结构8％678物业管理7％8777发展商5％97升值潜力5％877877修正系数100％由以上表格可以得出可比系数：系数1=系数2=系数3=系数4=系数5=系数6=可比楼盘名称可比楼盘价格（元/㎡）与本项目相似性权重峰景高尔夫20%愉景花园30%景湖蓝郡20%东骏豪苑15%御花苑10%海逸豪庭5％由此计算出本项目独立别墅均价：系数11500020%+系数21300030%+系数385005%+系数41200020%＋系数51500020%＋系数6110005%=按科学的计算方法，若本项目与上述六项目发售时间均在2006年初发售，则本项目的独立别墅常规均价应为：￥㎡，但考虑到时间价值，按东莞商品房年均增涨10%12%的幅度，若本项目在2006年底发售，考虑到本项目的产品创新，市场风险及未来的不可预见性，得出本项目的整体均价为：元/㎡。 五、项目盈利能力分析成本及投资收益预测假设和前提、项目开发假设项目分一期整体开发。 项目预计06年6月份开工建设，计划07年1月份面市。 、项目土地成本估算项目土地成本40000万元，178。 、关于建筑成本本次估算根据目前的产品形态，结合定位假设的基础上进行。 但是由于指标暂时无法细化，因此本次估算也是根据市场行情作出的初步判断，对建筑取费方面，以偏于谨慎为原则。 序号成本项目面积（万㎡）合计（万元）一土地成本元/㎡土地出让金土地开发费建设配套费二前期工程费前期规划、设计费按建筑成本的3%计算研究、咨询等其它费用按销售收入的2%计算地质水文勘测费%计算三通一平费用15元/㎡三建安工程成本2000元/㎡土建工程800智能化和电讯工程200给排水工程200园林景观500人防工程200室内装修工程100四间接费用开发间接费销售收入的2%开发成本合计五期间费用1管理费用按照开发成本3%计2财务费用银行贷款17487万，期限两年3销售费用%计项目总投资税务分析、营业税营业税基本税率为5%。 、所得税企业所得税一般按照企业上次所交税款的四分之一进行预交，在实际征收时按销售额的12%征收33%的税率测算。 、土地增值税按照“中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则”测算。 经济效益分析、销售收益测算经济效益分析按以下条件进行测算：216。 ，㎡；所有产品均为独立别墅。 216。 均按销售100%计。 16000元/平方米=135520万元总销售收入： 、项目经济效益预测测算：不计项目剩余物业资产价值收益之利润总额：项目总收入： 投资利润=销售收入总投资税金（％） 税前毛利润率：所得税预测： 税后净利润： 税后投资净利润率：结论通过前述的市场调研与定位，以及投资收益测算，本项目的税前毛利润率 %，税后投资净利润率 %，远远高于目前房地产开发的平均利润水平，因此，本项目具有较好的开发前景与较大的盈利空间。 东莞中原物业顾问有限公司2006426目 录□前言 1□方案流程设计 2□宏观环境分析 3□微观环境分析 10□项目定位 47□项目SWOT分析 96前 言我司为创世纪项目已经服务有4个月时间，此前我司已经向贵司提交了大本的市场定位分析及项目开发建议。 目前，项目的商铺划分及上部住宅的定位已经基本确定，相关的文案以及设计也已确定，项目的总体定位已经基本明确。 因此，我司在本方案中将首先针对发生微妙变化的行业环境进行分析，以为本项目寻找新的市场机会和突破口，另外，对前一阶段工作的结果进行总结，在文字上明确并精练的提炼出本项目的市场定位。 方案流程项目SWOT分析微观环境分析 项目定位项目威胁点项目机会点项目劣势项目优势宏观环境分析宏观环境分析自新政实施以来，房地产开发投资在去年高位运行基础上，继续保持了较高的增长，但开发投资增速有所减缓，%、3月份的59%%，%。 宏观环境分析今年15月，%，；㎡，%，增速比14月回落1个百分点。 5月份本是销售的旺季，销售增速减缓，这表明武汉地产一定程度上受到了新政的影响，使销售旺季减淡，旺季推迟。 楼市回暖现象不明显。 宏观环境分析7月份，武汉市土地拍卖市场出现了自2001年以来的首次冷淡现象，6宗地块仅拍卖出不到10亩的两块小地块，土地市场上持币观望的开发商增多，尽管，武汉市房地产市场发展得比较健康，但仍然受到了宏观政策因素的影响，外地众多想进入武汉市场的开发商变得更加谨慎起来。 宏观环境分析和记黄浦加入江汉路步行街，给周边目前在售的商业项目带来了一定的商业机遇。 汉正街商业项目的扎堆开发，给老商圈带来了新一轮的复兴，汉正街龙王庙广场、汉正街第一大道美奇国际儿童乐园等各类地段较为核心的专业市场纷纷出现，使各商圈之间的商业竞争加剧。 宏观环境分析小户型及商住型楼盘受市场整体的影响，价格上涨较为谨慎，销售情况与往年同期相比，也较为冷淡，这表明，大部分在售小户型经历太长的销售周期，积累期加开盘期超过1年的小户楼盘不在少数。 购房者与投资者在新政的影响下持币观望的人群逐步增多。 宏观环境分析市场虽然比较冷清，但是不少核心地段的烂尾楼重新启动入市给市场带来一定的竞争压力。 住宅项目延缓上市时间，而商业项目逆风而上，销售状况冷热不均，核心地段代表性商业项目销售普遍较好，而位置较为普通的商业项目，销售十分缓慢。 宏观环境分析•限制短线投资政策的出台，使投资观望者进一步增多。 •新政的出台，使期待房价下跌人群增多。 购房需求得到一定程度抑制。 •旧城改造力度较大及土地供给量大，导致新政对武汉市的影响最小。 微观环境分析项目概况：本项目位于解放大道与万松园路交汇处，南临解放大道；东临万松园路；西面与汉口饭店相邻。 本项目所处地段核心、配套完善、商业氛围浓厚、商务环境比较成熟，外部条件十分过硬，这为底部商业及上部建筑的开发提供了十分强大的外部支撑。 微观环境分析□项目主要经济技术指标：总用地面积：9619㎡总建筑面积：76850㎡（不含地下）商业建筑面积：21250㎡（1—5层）酒店式公寓建筑面积：55600㎡地下建筑面积：12899㎡容。