中关村软件园物业管理服务方案

中关村软件园物业管理服务方案内容摘要：

工作的需要，定期组织中层管理人员、基层业务骨干到国内知名物业管理小区、香港等地参观学习，开拓视野。 专题研讨会：组织管理人员就日常管理工作中发生的典型案例举行专题研讨，总结探讨出较好发管理途径。 岗位轮训：主要是通过不同岗位管理人员的双向交流，培 养一专多能，提高综合管理水平。 鼓励自学：鼓励员工利用业余时间学习与岗位相关的各类专业技术知识，倡导比、学、赶、超的良好学习风气，不断提高员工自身专业技术和综合素质。 科技园物业所属员工凡通过自学或利用业余时间参加培训取得结业证、上岗证或毕业证的公司将予报销全部学费。 三、培训周期 培训是一个长期的、不间断的、循环的工作。 如图所示： 四、培训后的跟查及评核工作 员工经过培训后，组织培训的人员要进行跟查，即在员工的实际工作中进行检查，该员工是否按培训要求和标准进行工作，对不按要求做的员工 进行督导和指正。 培训结束后需进行现场考核及评核工作，现场考核分为实操和书面考核两种形式；评核工作是在员工工作一段时间后，由培训组织者检查员工受训前与受训后的工作状况并做好记录，以便员工直接上司、实施培训计划 进行培训准备 策划培训计划 对是否需要培训作出估计 确定培训之需要 管理中心经理或公司领导及时了解和掌握员工工作或思想情况，并作为评核培训成绩的依据。 第三节 人员管理 企业只有管好人，才能做好事。 经营企业其实就是做人的工作。 可见，人员管理在企业管理中是非常重要的。 一、确定标准，严格招聘 科技园物业的用人原则是：重品德修养，热爱物业管理行业；重工作能力， 要求一专多能；重 学历水平，坚持在高学历中选择管理、技术人才。 结合 中关村软件园 物业特点选聘高素质人才。 二、量才适用，合理配置 为最大限度地发挥人员的主动性和创造性，充分挖掘他们的潜能，科技园物业对 中关村软件园 管理中心的人力资源进行有效配置，合理设计各工作岗位的工作内容和职责范围，目的是使人适合于职务，使职务适合于人，充分体现“会用人、用好人”的思路。 科技园物业规定新员工录用后，须由有经验的管理人员带领，到基层去试用实习，并在实习过程中，全面测定和验证新员工的个人工作能力，充分发挥个人专长。 三、素质评价，绩效考核 考核是 检验工作成效、业绩以及培训效果的重要手段。 科技园物业制定了一系列的考核制度和实施办法： （一）每年与管理中心制定经营管理目标责任书，考核整体目标完成情况。 （二）每年对员工进行岗位考核，根据考核业绩实施奖惩，考核率100%。 （三）对新员工在录用前进行一次全面的技能考核和面试，经培训后进行考核，考核率 100%。 （四）培训项目结束后，对参加培训人员进行全面考核，培训考核率 100%。 （五）对管理中心主要负责人每年进行民主评议，根据评议及考核结果决定是否续聘或调换。 四、末位淘汰，吐故纳新 在考核、评议制度基 础上，实行末尾淘汰和岗位轮换制，使员工队伍各类素质保持最佳状态。 五、规范言行，注重仪表 （一）在 中关村软件园 管理中导入 CI 形象设计，贯彻过程中进一步培养、提升员工的服务意识，调动员工的积极性，培养员工自豪感和凝聚力。 （二）管理中心以员工守则、职业道德规范和日常用语 中关村软件园 和科技园物业的公众形象。 第四章财务管理 在市场经济条件下，企业必须自主经营、自负盈亏，如何在变幻莫测的市场环境和外部企业的竞争对抗中求得生存和发展，需要根据企业的特点和优势，准确地进行市场定位，寻求发展。 因此，企业必须进行事前 预测，以降低各种可控制风险，尽量规避不可控制风险，同时，加强以成本控制为中心的内部财务管理，也是企业财务管理活动的一个重要方面。 因为成本决定了企业盈利的大小，是提高企业产品竞争能力、开拓能力和市场应变能力的一个关键环节。 （一）强化财务风险控制体制，提高竞争力 财务风险控制体制是指在财务风险管理中所形成的相互联系、相互制约的功能体系，是降低企业财务风险的关键所在。 强化财务风险控制体制，应从以下三个方面着手： 对财务风险进行事前控制。 一是必须健全各项财务制度，加强内控制度的管理，避免内部管理出现的经济风险。 另一方面，在实施某 一投资方案时，既要考虑可能获得的利益又要兼顾风险，要通过对财务风险的存在及其原因的客观分析，运用概率分析、风险决策、弹性预算等手段，制订留有余地的管理措施，以保证在发生意外时能有效地进行处理。 对财务风险进行事中控制。 在生产经营活动中，运用定量和定性分析法，观察、计算、分析、监督财务风险状况，及时调整财务活动，控制出现偏差，制订出新的补救措施，有效地阻止或抑制不利事态的发展，将风险降低到可控范围内，以减轻损失程度和保证生产经营活动的正常进行。 对财务风险进行事后管理。 对已经发生 的风险，要建立风险档案，并从中吸取经验教训，以避免同类风险的继续发生；对已发生的损失，应及时消化处理，以免长期挂账，给今后发展留下隐患；并以财务风险分析资料为依据，制订今后的风险管理计划。 （二） 健全财务信息体制，实现财务管理信息化、科技化 科技园物业的财务部门要在确保财务信息真实性的前提下，进一步开发财务信息的利用价值，实现物流与财务信息的有机统一。 要充分利用先进的电脑设备，形成规范、灵敏、科学、高效的信息管理系统。 财务信息收集处理系统。 财务部门要扩大财务信息的采集面，统一企业内部信息传输方式，完 善财务信息的收集、整理、反馈、利用等完整系统的规范化程序，形成与企业生产、营销等市场信息相融相伴的企业财务信息处理系统。 财务信息分析系统。 财务部门应根据现代企业财务运行体制的要求，按照新的国有企业效益评价指标，设置符合企业特点的内部财务报表体系。 从企业最基层的责任考核单位到最高层的决策机构，层层明确财务分析的任务和要求，及时反馈财务预算的执行结果和差异原因，在此基础上建立财务综合分析数据库，定期报送分析报告，及时提出财务建议和备选方案。 财务信息预警系统。 经济运行质量的好坏主要通过财务评价指 标反映 出来，财务部门要充分发挥自身信息灵敏的优点，按照新的财务评价指标要求，选择能反映企业经济运行状况的敏感性指标，如保本点、收入安全线、最大负债极限等，根据日常收集整理的财务信息，不断地反映企业有关指标的动态变化趋势，对照其最大允许的范围，及时发出预警信号，超前提出改进建议。 （三）健全财务监控体制，提高企业的经济效益 财务管理体制作为一个有机体，实行有效的自我监控是保证其正常有效运转必不可少的条件，因此健全以事前预测、事中控制、事后考核为核心的企业财务监控体制，约束企业行为，可以更好地发挥财务管理体制的作用。 事前预测，实现财务管理预算化。 财务部门应综合考虑各方面因素，围绕实现目标利润，认真编制涵盖主要发展指标的财务预算，建立健全财务预算指标体系。 要按照预算目标加强管理，定期检查，严格考核，落实责任，兑现政策，形成以财务制度为主对经济行为进行定性约束和以财务预算为主对经济行为进行定量约束的格局。 事中控制，保证财务预算的实现。 财务预算只是一种目标，它的实现还要财务部门对经营过程实现全面的控制。 控制的依据是各种财务预算；控制的重点是企业经营过程的采购、生产、储运、销售四个环节；控制的目的是为了及时发现和消 除经营的弊端，保证财务预算的实现。 事后考核，为以后预算的制定、控制与考核积累资料。 依照国家有关法律、法规的规定，对 TCL 大厦管理处的经营活动进行真实、准确的核算，并将核算结果与财务预算相对比，考核完成财务预算的程度，并分析原因，积累有用的资料。 （四）正确运用财务激励体制，实现财务管理的总体目标 激励体制是根据各责任单位所编制的业绩报告，将实际数与有关责任数据进行对比、分析，来评价和考核各责任单位的经营业绩，实行奖优罚劣的一种制度。 科学的激励体制起着激发、驱动和强化人的行为的 作用。 在财务管理中，正确运 用激励体制能充分调动 TCL 管理处各部门和人员的积极性，对顺利实现财务管理的总体目标和各项财务指标，具有十分重要的意义。 因此，必须严格、认真地执行财务激励体制 第五章管理规章制度 制度是企业赖以有效运作的基础； 以质量、环境体系标准为基石，制订规范的各项管理方针、程序文件、作业指导书以及质量记录表； 构成中关村软件园物业管理整套行之有效的规章制度体系。 完善的规章制度和科学化、规范化的档案管理是提供专业化物业管理服务的重要基础，能有效地为物业及公用设施的使用、维修以及各项物业管理服务工作提供引导和服务。 科技园物业将以 ISO9001： 20SO14001： 1996 管理体系为基础，结合软件园的特点 ,根据《全国物业管理示范大厦标准》和国家、省、市有关物业管理法规，提炼形成软件园物业管理规章制度体系。 使各管理项目有章可循，有规可依，有据可查，保证各项工作的顺利进行，确保工作目标的全面实现。 一、中关村软件园规章制度的建立 中关村软件园 物业管理中心管理制度的建立符合相关的法律法规。 所有管理制度的建立，均以法律法规及物业管理服务合同为基础，保证物业管理服务合同的顺利实施。 在建立 中关村软件园 物业管理内部 管理制度时，以公共事务管理制度、行政管理制度、 ISO9001： 20 ISO14001： 1996 管理体系为基础，结合 中关村软件园 物业管理的具体特点和要求，对整个规章制度体系作适当的修订，使整套规章制度体系更切合实际、操作性更强。 规章制度注重服务、管理、技术责任、经济责任的统一性。 每一项制度都是责任者、执行者对所承担的管理、服务各项责任的集中反映。 注重定性要求与定量要求的结合，既能使检查考核具有标准尺度和依据，又能使检查考核正确定位。 注重管理处各部门人员职责范围和工作关系的衔接，对物业管理 错综复杂的各个管理环节，用不同的制度使其有序规范地运作，既有分工，又有合作，协调一致。 制度文字条款简明扼要，便于员工理解、记忆、接受、执行，也便于适时进行修改、调整、补充。 中关村软件园 管理制度设置为公共管理制度、内部管理制度、质量、环境管理体系文件三大类，共分为以下五个层次： 第一层：质量、环境管理手册（共有 个）； 第二层：程序文件（包括通用程序文件、质量管理程序文件、环境管理程序文件，共有 个）； 第三层：作业指导书（保安、消防、机电，清洁、绿化等，共有个）； 第四层：质量记录及表格（共有 个）； 第五层：相关法律、法规、国家标准、行业标准、工程图纸图样、技术资料等。 二、管理规章制度架构图： 三、管理规章制度 管理规章制度 中关村软件园 公共管理制 度 内部管理制 度 质量、环境管理体系文件 客户手册主要由以下几方面组成 : 物业概况 深圳市中信物业管理有限公司简介 大厦设施概况 物业管理人的责任、权利及义务 物业管理服务项目及内容 费用缴付 日常管理 物业交付 装修 客户注意事项 客户消防责任指南 其它 装修管理由以下几方面组成 前言 装修流程图 装修流程说明 装修各种费用 装修规则 装修违章处罚 装修完工须知 消防安全手册由以下几部份组成 总则 消防安全 仓库防火 装修安全 环境安全 奖惩 消防常识 附录《中华人发共和国安全生产法》 应急预案与响应主要由以下几部份组成： 应急计划 应急措施工作流程 应急处理措施 化学品泄露的应急处理 特殊气候的应急处理 给水管破裂 /排水管理堵塞 /操作失误 高空坠物 /高空坠落引起的人身伤害 触电 /溺水 /灼伤 /异物入眼 /急症 /中毒 /过敏 暴力事件 /交通事故 电梯困人的紧急处理 管理人员职责 管理中心经理岗位职责 管理中心实行在公司和安全管理委员会的领导下，管理中心经理全权负责管理中心的经营管理工 作，带领全体员工努力工作，完成公司领导所交给的各项任务和目标。 其主要职责如下： 认真执行国家及政府的有关政策、法规及公司的各项工作方针、计划和指令，定期向公司领导汇报管理处工作情况。 负责对外协调相关单位、部门的公共关系，确保各项工作的顺利开展。 负责管理中心经营管理及日常费用支出的审批工作，合理控制费用开支，制定并落实多种多样措施，完成公司下达的年度经营指标任务。 负责组织、协调各类人员的工作安排，负责本部门员工每月工作效绩考评，职员、员工每半年工作效绩的考核，将考 核结果反馈至被考核人，并报公司相关部门作为公司人力资源管理的依据。 负责审批本部门的培训计划及安排、组织工作。 监督各类员工的培训工作。 监督、检查本小区的公共设施维护、保养情况。 组织每周管。