中信凯旋城物业管理方案

中信凯旋城物业管理方案内容摘要：

围内同行业工资水平进行摸底测算得出平均数据。  每日审核下属员工的工作日志。  根据公司情况，就员工工资结构组成和工资标准提出意见。 Colliers International 第 24 页 共 52 页 3） 出 纳  出纳员在会计的领导下和会计部长的指导下进行工作。  按照公司现金及银行存款的管理规定，根椐已审批的会计凭证进行收付帐工作。  负责项目日记帐簿（现金和银行存款）工作，要及时地，正确地登记帐簿，记帐字体工整，帐目整洁，按时结帐，每月将现金日记和银行日记帐目与总帐目核对无误。  每天要盘点库存现金，登记库存，做到帐钞相等，发现问题及时解决或汇报。 编制资金周报表报会计备忘。 月末要编制《银行存款余额调节表》。  催促各部门将支付的款项及时报帐。  做好项目各项费用的收缴工作。  做好项目每月的工资发放工作。  完成上级领导 和公司临时安排的其它工作。 2． 客户服务部 1） 客户服务部长  负责组织、安排客户服务中心的各项工作，定期主持召开部部工作例会，安排专人负责记录。  编制、审核部门管理制度、工作流程，检查每月清洁检查表。 Colliers International 第 25 页 共 52 页  每日审核下属员工的工作日志。  负责跟进落实客户服务中心工作中有关重大问题业主投诉等事项，并向物业经理汇报。  执行政府部门有关政策、法规及本物业管理规则，如《管理公约》、《用户手册》、《装修指南》等规定，并提醒业主 /用户遵守执行。  负责物业单位装修申请中装饰部份的审核批复。  负责定期与物业清洁、绿化之 承包商召开工作例会，提出问题及改进意见，并负责改进工作之落实。  定期巡视物业，并对公共设施、设备之维修和治安等有关问题提出改进意见。  负责指导、监督下属员工的工作，并评估员工工作情况，对于职位的晋升或降职提供充分依据。  按拟定的社区文化活动计划，组织、开展相关的社区文化活动。  定期向上级领导汇报特约服务的经营状况及经营收入情况。  负责督促本部门职员跟进管理费等费用的收缴。  负责指导及安排物业助理、接待文员轮值工作。  负责对本部门职员进行业务培训。  跟进、落实领导安排的各项工作。  定期向上级汇报本部门工作情况。 Colliers International 第 26 页 共 52 页  完成上级临时安排的其它工作。 2） 客户服务部长助理  配合部长组织、安排客户服务中心的各项工作，定期主持召开部部工作例会，安排专人负责记录。  配合部长编制、审核部门管理制度、工作流程，检查每月清洁检查表。  协助部长跟进落实客户服务中心工作中有关重大问题业主投诉 等事项，并向部长汇报。  执行政府部门有关政策、法规及本物业管理规则，如《管理公约》、《用户手册》、《装修指南》等规定，并提醒业主 /用户遵守执行。  负责物业单位延伸服务内容的跟进，并定期向上级领导汇报特约服务的经营状况及经营收入情况。  定期巡 视物业，并对公共设施、设备之维修和治安等有关问题提出改进意见。  负责指导、监督下属员工的工作，并评估员工工作情况，为部长对于本部门职员的晋升或降职提供充分依据。  配合部长按拟定的社区文化活动计划，组织、开展相关的社区文化活动。 Colliers International 第 27 页 共 52 页  负责督促本部门职员跟进管理费等费用的收缴。  跟进、落实领导安排的各项工作。  定期向上级汇报本职工作情况。  完成上级临时安排的其它工作。 3） 客户服务助理  负责本物业之分管工作，按要求巡查物业，填写记录表格，并负责落实、执行。  负责办理业主收楼手续，并负责整理保管业主资料、档案。  协助受理用户之电话、书面及口头之投诉事项，并对记录、整理分类，并向其它部门发出《工作联系单》或《工程维修单》。  向用户解释说明管理处的有关管理工作细则、管理公约、用户手册等文件之内容或条款。  收集每期社区文化活动的材料、照片，及时总结上级。  协助各部门联系客户，处理有关方面的管理工作。 必要时有权直接调动其它部门的人员进行必要的配合。  负责接待物业用户二次装修申报，跟进落实有关审批手续，并对有关装修单位的申请做好记录、整理分类、存档。  负责物业用户招牌安装申请，并负责跟进落实。  负责接待物业用户电话、液化气 、有线电视等项目的代开通申 Colliers International 第 28 页 共 52 页 请，并负责跟进落实。  负责管辖区域内各单位管理费等费用的催收工作，并要求收缴率达到 98%。  完成上级领导或管理处临时安排的其它工作。 4） 前台接待文员  统一接听住户、访客来电，认真记录，填写相应的《工作联系单》或《工程维修单》交客户服务助理跟进。  负责本物业服务台的咨询服务工作或客户服务中心文件打印、分类建档、管档工作。  负责接待物业用户及其它人士的投诉及咨询，做好记录及时上报客户服务中心部长。  负责协助保安部、工程部处理突发事件，并及时上报客户服务中心部长或客户服务中心经 理。  负责协助物业助理做好物业清洁、绿化管理工作。  必要时负责客户服务助理的休息替补工作。  注意本人仪表、着装整齐，严格遵守物业各项规章制度。  完成上级领导或管理公司临时安排的其它工作。 Colliers International 第 29 页 共 52 页 3． 安全部 1） 安全部长  编制及按需要修订安全及消防工作的规章制度。  贯彻执行国家公安部门关于安全保卫工作之方针、政策和有关条 例，建立健全各项安全保卫制度，督促员工执行并加以检查。  负责维护物业内部治安秩序，预防和查处治安事故，协助公安部门侦破有关的违法犯罪案件，协助有关部门搞好安全保卫工作。  负责制定管理物业的 治安、消防年度工作计划，做好安全年度预算及工作总结。  妥善处理业户有关保安方面的投诉。  对安全部门管理人员进行督促、培训、考核及工作安排。  检查各项保安措施，每天巡视一项或多项内容，并做好记录。  组织好本部门的分工协作，每月定期进行当值安全领班例会。  熟悉、掌握安全监视中心动态，做好员工治安教育及培训工作。  定期检查各部门落实治安制度情况，加强各部门的安全防范工作，对重点部门采取一定措施，发现问题及时向上级汇报。  在管理物业内发生治安灾害事故及刑事案件时，应立即赶赴现 Colliers International 第 30 页 共 52 页 场，保护好现场，并配合公安部门做好调查取证工作，同时报告客户服务部。  起草有关保安、消防文件、报告，并每月提交安全工作总结报告。  完成上级交办的其它保安工作任务。  经常检查各岗位工作情况（包括零点之后的夜间查岗）。 2） 安全部文员  负责本部门的咨询服务工作文件打印、分类建档、管档工作。  负责接听电话，接待物业用户及其它人士对本部门工作的投诉，做好记录及时上报安全部长。  协助部长做好每月排班工作和工作计划，提醒部长相关工作事宜。  负责协助客户服务部、工程部处理突发事件，并及时上报安全部长。  注意本 人仪表、着装整齐，严格遵守物业各项规章制度。  完成上级领导或管理公司临时安排的其它工作。 3） 安全领班  严格遵守各项规章制度，公正处理各项事务，树立良好形象。  全面负责本班次各个岗位的保安业务工作，检查考核本班安全 Colliers International 第 31 页 共 52 页 人员的岗位出勤、仪容仪表、器材保养、清洁卫生以及任职能力、工作态度和质量方面的情况，每月提出本班员工的考评意见。  熟悉和掌握各部门的基本情况，了解受管理物业的情况，明确本班次各岗位的工作重点，并检查各岗位的落实和完成情况。  以业户区巡逻的重点，兼顾各个部门的治安动向，如发生突发性事件和恶性 案件，应设法采取应急措施，制止事态的扩大，并注意保护现场，及时向上级报告，等待处理。  协助主要出入口做好业户的访客登记工作，与客户发生分岐时，既要做到坚持原则、以理服人，还要做到打不还手、骂不还口。  在小区人流高峰时应在门口站立值勤，检查施工人员及闲杂人等证件，如有可疑进行盘查工作。  积极维护受管理物业的利益，严格遵守并执行管理公司的各规章制度，做到模范贯彻、坚持原则、不徇私情，发现违纪行为，应坚决制止，性质严重的事情要专题报告，严肃处理。  发现火警或接到消防报警，应迅速赶赴现场并参加扑救。 发现故障报警，应 迅速消除误铃，使之还原。 如确有火警，应立即报告，并按应急方案实施。  搞好员工之间的团结互助，关心员工的思想、生活和业务水平，负责做好各岗位人员用餐等暂离岗位的协调工作。  查验本班员工的巡逻钟卡记录，做好详细的工作记录，需要交 Colliers International 第 32 页 共 52 页 办或应引起注意的问题，应做好书面和口头方面的移交，重大问题及时上报。  发挥工作主动性，积极参加培训，搞好员工之间团结合作，完成上级交办的其它任务。 4） 安全员 楼层 /区内巡逻岗 ：  巡视公共区域信道，对主要进出口，进行安全督导，清除信道阻塞，防止破坏活动及对小区内部有干扰的行 动，并做好巡查记录。  巡逻时，按规定打巡逻钟卡 (如有 )，并做好巡逻钟的交接工作。  巡逻时发现工程缺陷、清洁等问题，应及时报告有关部门处理。  按规定时间启闭楼层及大堂灯光。  检查小区内各施工人员工作证及施工现场，制止违规行动。  及时发现、查明可疑人员及事项。 对突发事件、事故进行报警，并保护现场。 发现火警或接到火警指令，要沉着冷静，迅速赶赴现场进行扑救，事后及时查明情况向监控中心报告。  对所有消防器材及消防信道、标记进行检查，确保设施齐备。  督促各岗位员工做好防火、防盗的安全防范工作。 Colliers International 第 33 页 共 52 页  发挥工作主动性，积极参 加培训，搞好员工之间团结合作，完成上级交办的其它任务。 外围巡逻岗 ：  按时上岗，负责小区公共区域的安全秩序。  负责疏导小区车道的机动车辆，使之停放有序，防止堵塞信道。  制止非停车区域内停放车辆，制止不应停放的车辆乱停、乱放。 如有需要时做出车辆扣押。