东山锦轩大厦商场物业管理服务合同

东山锦轩大厦商场物业管理服务合同内容摘要：

钢屋架及支撑或其他各类构件（铁栅栏、铁栏杆、铁门）其油漆起皮、剥落或铁件锈蚀应除锈、刷防锈涂料后再进行油饰；铸铁污水管、水管、煤气管在刷防锈漆后再刷两道银粉；上述部件每 3 年油饰 1 次； c) 楼梯间、共用走廊的室内墙面每 5 年粉刷 1 次。 （ 4） 建筑物外立面 a) 建筑物外立面为玻璃幕墙、瓷砖、仿石、大理石的，至少 每年 清洗 1 次，； b) 外立面为水刷石、干粘石和喷涂材料的，原则上每 5 年粉饰 1 次； c) 保持房屋外观完 好、整洁，外墙面砖、涂料等装饰材料无脱落； d) 外立面为其他材质的，视材质情况定期清洗。 e) 因施工等原因致使建筑物、构筑物外立面有明显污迹的，及时进行清洗、粉饰。 2. 共用设施设备和相关场地的维修养护、运行和管理，包括：【道路】、【化粪池】、【沟渠】、【照明系统】、【中央空调】、【电梯】、【发电机】、【消防设施设备】、【天线】、【智能化设备】 『学习改变人生做成功物业管理人。 』 第 11 页，共 29 页 中国物业服务教育网 服务要求及质量： (1) 公共道路、沟渠维护 a) 加强道路维修与养护，制定详细的道路维修养护计划，按照合同约定实施； b) 保持居住区道路畅通，路面平坦整齐，排水畅通；发现损坏及时修补；实行人 车分流，机动车（小型电屏车除外）不得进入园区； c) 按照管理公约的约定，劝阻人为损坏路面，制止在路面焚烧垃圾、落叶或其他杂物； d) 每日 清扫 1 次 排水明沟内的泥沙、纸屑等垃圾，拔出沟内生长的杂草；必要时用洗洁剂擦洗排水沟。 达到干净无污渍、无青苔、杂草，排水畅通，无积水、臭味； e) 每月 对地下管井清理 1 次 ，捞起井内泥沙和悬浮物，并消杀消毒； 每季度对地下管井彻底疏通 1 次 ，清理结束地面冲洗干净。 清理时地面竖警示牌，必要时加护拦。 清理后达到目视管道内壁无粘附物，井底无沉淀物，水面无漂浮物，水流畅通，井盖上无污渍、污物。 (2) 化粪 池 a) 大厦化粪池 每年 清理 1 次； 每日 巡查 1 次。 b) 出入口畅通，井内无积物浮于面上，池盖无污渍、污物，清理后及时清洁现场； (3) 公共照明系统 a) 实施小区公共照明系统设施的操作与维护，保持设备完好，使用正常； b) 每日 巡查，制定有效维护、报修制度，发现照明灯具哑光、损坏 当日 处理，高位需进行高空作业的 一周 内处理完成。 (4) 中央空调系统 『学习改变人生做成功物业管理人。 』 第 12 页，共 29 页 中国物业服务教育网 a) 实施中央空调系统及其配套设施的操作与维护，保持设备完好，运转正常； b) 保持主机房及主机清洁，至少 每周 清洁 1 次 ，达到主机和控制柜表面无污渍； c) 根据运行及设备状况，对空调系统及其附属设施进行清洁、保养和维 护； d) 每年 清洁 2 次 出风口机， 每年 全面检查 2 次 主机房消防设备，保持消防设备完好，控制柜内线路 每年 吸尘 2 次 ； e) 空调维护及运行时 每日 填写运行记录，建档备查。 (5) 电梯系统 a) 安装、维修、保养人员持有关行政主管部门核发的特种作业操作证上岗，并定期参加复审； b) 建立健全电梯管理制度，包括但不限于：《岗位安全操作规程》、《维修保养制度》、《岗位责任制度》、《交接班制度》、《设备档案管理制度》、《安全使用管理制度》和详细的《维修保养计划》等。 c) 保持安全设施完好、齐全，通风、照明等附属设施完好；在电梯轿厢内明显位置张贴《电 梯安全使用许可证》。 d) 电梯及其安全设施 每周不少于 1 次 进行清洁、润滑、调整和检查等例行保养； e) 每年 对所有电梯进行 1 次 全面综合检查、清洗、润滑、修理、调整和测试；每台电梯 每隔 23 年 必须进行 1 次 负荷校调试验。 f) 保持电梯机房清洁， 每周 1 次 清扫地面和擦拭控制柜、主机表面，地面无积灰，控制柜、主机表面无污渍；保持电梯机房消防设施完好； 每年 检查 2 次 电梯井底，清除垃圾杂物。 g) 确定合理的电梯运行时间，随时监督电梯运行状况，加强日常维修保养， 『学习改变人生做成功物业管理人。 』 第 13 页，共 29 页 中国物业服务教育网 适时降温、通风、防雨，做好运行服务； h) 经常巡查楼层，防止地面水流入电梯井，值班监 督，防止违章使用电梯；记录每日电梯运行情况，建档备案。 i) 电梯维护保养提前一天通知业主（使用人），并尽可能减少对业主（使用人）正常生活的影响。 j) 建立电梯运行档案，记录电梯运行情况和维修保养工作内容； k) 制定紧急救援方案和操作程序，在接到报警信号 30 分钟内 设法解救乘客、排除设备故障。 l) 对电梯逐台建档、建卡、注册登记。 电梯技术档案资料应包括：产品质量合格证明；大中修更新改造后的电梯应有质量验收证明（或质量验收报告）；更改部分须有变更设计的证明文件；电梯安装验收证明和报告；运转、保养、维修记录；定期安全检查和事 故记录等；电梯随机文件，至少包括：井道及机房土建图、电气控制原理图、电气敷设图、电器元件代号说明书、安装调试说明书、使用维护说明书、出厂明细表（装箱单）等技术资料。 m) 按照国家有关制度组织办理电梯年检和电梯准用证。 (6) 发电机系统 a) 每月 检查润滑油及燃油油们、水位、电瓶充电器、空气过滤器。 b) 每月 运行 1 次 ，检查油温、水温、电压、电流、转速等参数是否正常。 c) 半年 检查曲轴箱润滑油及油过滤器、泠却水过滤器和燃油过滤器，脏时清洗或更换。 d) 每年 检查 1 次 曲轴箱内曲轴与连杆、活塞与气缸等运行情况。 (7) 弱电系统 『学习改变人生做成功物业管理人。 』 第 14 页，共 29 页 中国物业服务教育网 a) 操作人员受过专业培训 ，持证上岗；工作时认真负责，精神集中，对异常情况能及时识别；发现异常，及时处理； b) 制订切实可行的维修保养计划；保养、检修及时； c) 对相关设备、设施定期进行调试，使系统处于最佳工作状态； d) 工作、维修、养护有记录，特殊系统、设备的进入经过授权，实行有效保护； e) 分系统定时检查和记录各部分、各监控点的工作及运行状态，定期对各类信息、数据进行统计分析，形成日、月报表。 3. 供电、供水、供气、供热、通讯、有线电视等设施设备的维修养护、运行和管理，包括【供水、排水系统】、【供气系统】、【高、低压配电系统】、【供暖系统】、【通讯系统】、【有线电视】 服务要求及质量： （ 1）综合管理 a） 室外共用管线统一入地或入公共管道、无架空管线、无碍观瞻； b） 共用配套设施完好，无随意改变用途； c） 共用设施设备运行、使用及维护按规定要求有记录，无事故隐患，专业技术人员和维护人员严格遵守操作规程与保养规范。 （ 2）供水系统 a) 供水设备运行正常，设施完好、无渗漏、无污染； b) 制定停水及事故处理方案。 c) 饮用水水池（箱）每 3 个月清洗、消毒 1 次，操作人员具有相应操作资格， 『学习改变人生做成功物业管理人。 』 第 15 页，共 29 页 中国物业服务教育网 按照程序操作，清洗时无二次污染，有严密的管理设施； d) 水质每 3 个月化验 1 次，有供水卫生 许可证、水质化验单、操作人员健康合格证，保持箱体完好，池体内清洁，没有对水质构成污染的因素； e) 保持水池（箱）结构完好，无渗漏，表面和支架不锈蚀，漆膜脱落处及时修补。 经常检查保养水箱人孔、进水管、溢水管、泻水管、水位计、液位传感器、浮球阀和各类闸门；冬季水箱有可靠的保温措施，且不得对水质产生污染； f) 保持泵房清洁卫生，良好的通风、照明和采暖，地面排水畅通，每 3 个月（结合清洗水池）清洗 1 次泵房； g) 水泵运行正常，每 2 小时巡查泵房 1 次，以防低位水池液压阀（浮球阀）失灵，各种仪表指示稳定正常，阀门开关灵活，发现滴漏及时 维修； h) 消防泵、喷淋泵、污水泵等不经常启动的水泵， 每月 试启动 1 次，保持水泵能正常运行， 每月 检查 1 次消防泵及管道阀门，使之处于完好和正常开启状态； i) 水泵运转部件经常加油，保持润滑灵活； j) 每年 对水泵机组清洁保养 1 次； k) 泵房内设备 2 年后，每年翻新 1 次，并标明各种标志 ； l) 每日 填写水泵运行记录，建档备查； m) 每半年 对共用明装给水管道进行 1 次全面检查维修，对轻度锈蚀的管道，将脱皮清理干净，在管道干燥的情况下，涂刷防锈漆两遍，然后再刷两遍面漆。 n) 各类阀门定期开关，对出现故障的阀门及时修复，阀门开关保持灵活； o) 安排专人巡 视，每日检查泵、管道、水箱、阀门、水表状况，定期保养、维护，出现问题随时处理。 『学习改变人生做成功物业管理人。 』 第 16 页，共 29 页 中国物业服务教育网 （ 2）排水系统 a) 排水、排污管道通畅，无堵塞外溢现象。 b) 楼面落水管落水口等保持完好，开裂、破损等及时更换，定期检查，每 3 年全面更换 1 次； （ 5） 供气系统 配合由政府指定的专业公司对供气系统进行维修、养护工作。 （ 4）高、低压配电系统 配电室管理符合规定，路灯、楼道灯等公共照明设备完好。 a) 建立和完善有关供电系统管理规章制度，包括电气设备运行操作规程、安全操作规程、事故处理规程、巡视检查制度、维护制度、安全及交接班制度等，保障供电设备运行正 常； b) 值班人员具备变配电运行知识和技能，具备上岗资格，持有上岗证书；。