东升湖南环保科技园总部基地项目市场研究及发展定位策划报告

东升湖南环保科技园总部基地项目市场研究及发展定位策划报告内容摘要：

务区）范围界定为西至黄兴路、南至劳动路、东至车站路、北至面八一路围合而成该区域的区域。 长沙高档写字楼绝大部分集中在该区域内，为长沙名副其实的 CBD。 长沙写字楼市场存在一定的复杂性：在地方政策上，商住楼、写字楼的性质界定存在一定漏洞，目 前长沙不少发展商，用商住楼地块，甚至住宅地块，在建筑设计功能上按写字楼的功能进行设计、开发，目前市场上不少中小企业仍然在购买商住楼、甚至住宅楼进行办公，长沙的写字楼市场有待进一步的规范。 企业获取办公场所的主要方式包括：租用专业写字楼、购买写字楼、租用住宅楼、购买住宅楼等。 长沙中心区写字楼分布： 写字楼市场销售价格分析 和立东升环保园项目市场研究及发展定位策划报告 17 从 06 年开始，长沙写字楼价格开始上扬，写字楼售价主要集中在 50006000元 /平米。 高档写字楼价位正稳步上升 ,最高价格已 经接近 1 万元 /平米 ,高端写字楼价格仍有上涨空间。 总体来说： 目前长沙写字楼市场总体上仍处于一种平稳发展的态势，在需求与价格上没有发生爆发性的快速增长，且部分写字楼投资活跃，租金收益较高。 长沙写字楼租金回报率在 711%之间，足具有上涨的空间。 从供求关系、经济发展前景、长株潭融城、城市布局的扩张、交通日趋便利的利好因素来判断，长沙的专业写字楼具有很大的发展潜力。 区域发展日渐明显，目前以芙蓉路、五一路、韶山路段高档写字楼的发展逐步展开，东部和南部的写字楼发展将得到质的飞跃。 从总体供求变 化趋势上看，长沙目前处于需大于求的状态，但受混合性商住物业影响拉低长沙写字楼的租金水平，目前长沙写字楼空置率仅 15%，租金 ★ 2020年 2020年典型写字楼的均价 销售均价4600 488063007100968048005500020204000600080001000012020湘域中央佳天国际新城中天广场 运达国际豪廷大酒店 嘉顿新天地汇富中心销售均价5500500058005500510046004800500052005400560058006000湖南文化大厦 顺天财富中心亚大时代平和堂新世纪大厦销售均价★ 2020年以前典型写字楼的均价对比 和立东升环保园项目市场研究及发展定位策划报告 18 水平也是稳步上涨的，因此长沙专业写字楼目前处于一个平稳发展期。 长沙专业写字楼的发展趋势： 长沙目前没有真正意义上的 5A 甲级写字楼，甲级专业写字楼的开发将成为主流； 车位要求排在首位，电梯配置饱满； 物业管理的前期介入提高了专业写字楼的软件水平； 长沙写字楼投资市场将整体看好， 5A 级写字楼物业将会受长沙市场追捧。 第二部分 开发模式研究部分 一 、 总部经 济概论 写在前面： 城市 白天的繁华与喧闹，永远不会理解夜晚那人去楼空的寂寥，就像白天不懂夜的黑，不明白星星为何会坠跌。 这就是传统的产业园区：远离市区、功能单一、生活配套缺乏、工作景致单调，人们生活与工作的地域截然分离，生活中的时间大部分浪费在通勤之上，生产线上的工 人 连同公司的高管仍迷恋城内繁华的生活，工作之地不可能成为人们心中生活的家园；而传统意义上的中心商务区又走到了另一个极端，人们被交通所困，为噪声所扰 „„ 和立东升环保园项目市场研究及发展定位策划报告 19 我们希望建设一种园区产品来改变这种城市现象 …… 在 这里， 是绿色环绕的独栋别墅； 园区 内外，咖啡 馆、会所、教育设施、娱乐设施，以及高中档物业、大型购物中心、大型旅游度假区等，形成 园区 工作与生活的完美结合，人性化生活社区的构建，将使 城市 不再独守夜的黑。 在这个大社区内，管理者将逐步建立由银行、证券、信托、基金、租赁等组成的现代金融服务业，由通信、网络、咨询、策划等组成的信息服务业，由会计、审计、资产评估、法律服务等组成的中介服务业，由教育、培训、会议、展览、国际商务、现代物流等组成的服务于科技企业的服务支撑体系，实现企业在社区内的 “ 自给自足 ” ；同时，通过建立企业家俱乐部、网络社区、实现社区内企业家的 交流、资源信息的共享，真正形成实现企业不断发展的科技成长社区。 我们把这种园区产品称之为‚总部基地‛ 总部 经济 定义 所谓总部经济，指一个区域利用特有的资源优势，吸引企业将总部在该区域集群布局，将生产加工基地布局在具有比较优势的其它地区 或周边地区 ，而使企业价值链与区域资源最优空间耦合，以及由此对该区域经济发展产生重要影响的一种经济形态。 发展总部经济可以为区域发展带来多种经济效应，如税收效应、产业乘数效应、消费效应、就业效应 、社会资本效应。 大批国内外企业总部入驻，可提高区域的知名度、信誉度，促进区域政府 提高服务质量，优化商务环境，完善城市基础设施 和人居环境，推进多元文化融合与互动，加快城市国际化进程 ... 总部基地定义 总部基地是地产商根据总部经济包装出来的一种概念，客观上说是总部经济理论的一种实践，体现了合作、服务、（资源整合下体现）低成本等特点；随着不断的实践，主要表现为中央商务区、企业总部花园两种形式，其中，总部花园又可理解为商务花园，是未来企业总部选址的潮流，也是本报告的研究重点。 总部基地特征分析 总部基地特征 和立东升环保园项目市场研究及发展定位策划报告 20 （ 1） 总部基地是商务花园和总部经济的结合体。 它克服了 CBD 建筑密度大、绿化面积少、交通拥挤、过分重视商务功能的弊病，具有低密度、低容积率、高绿化率、花园办公、生态生活、独栋出售、软件平台与硬件设施并重等特点； （ 2）总部基地通常位于政府统一规划的工业集中发展区，可以享受政府关于区域发展的各种优惠政策，包括拿地、税收等各种优惠政策； （ 3）总部基地让企业拥有自由冠名权，使企业总部楼具有强烈的标识性和浓郁的企业个性风格； （ 4）总部基地除具有环境优美、各种配套完善、功能齐全的物质条件外，通常还蕴涵着一定的总部文化，这是其与甲级写字楼不同的地方； （ 5）总部基地的物业供应方式包括销 售、租赁、租售结合等几种，销售价格及租金同甲级写字楼相比具有明显优势； （ 6）总部基地项目一般采取统一规划设计、统一定位、统一开发建设、统一招商的项目开发模式。 总部基地类型 总部基地可分为以下几种类型： 制造加工型总部基地、物流型总部基地、 研发及高科技型总部基地 、 企业内脑型总部基地、后台服务型总部基地、联合国等国际组织型总部基地。 商务花园的定义 商务花园（ Business Park） ,是一种融合了四到六层现代智能化办公空间的绿地景观式写字楼复合体。 这将是本项目在湖南首家推出的 Business Park 写字楼模式。 Business Park 的规划，需要完全涵盖 Business Park“独立性”和“个性化”这两点特色，所谓“独立性”是指其具有占天占天，独门独院的特点，并且拥有独立的出口和独立的门牌号，以及同时赠予客户的大厦冠名权。 所谓“个性化”是指其在群体结构上，各个 Business Park 单元体可分可合，可大可小，能够满足不同规模、不同性质、不同业态公司的需要，从而以一种统一中求变化的办公单元组合体系列，使各类公司客户都能找到自己最理想的办公天地。 也正是这两点特点， Business Park 模式在国外科技园中倍受高科技企业的推崇。 而且 和立东升环保园项目市场研究及发展定位策划报告 21 这种现代办公的创新模式正成为这些新锐派高科技公司的企业形象标志。 为了满足 Business Park 办公一族生活起居的需要，建设规划中还将同时推出配套的居住园区，从而在一个步行社区内，就能解决入园客户工作与生活的需要， 使其成为同时拥有花园绿地景观，又兼顾高科技人文景观的高尚居住区，成为高科技员工真正理想的居住乐园。 因此， Business Park 完全可以给科技企业一个家，使事业初成一族拥有“公司家园”和“创业家园”的梦想能够得以实现。 现代的商务花园概念是一 个综合与人性化的产物，通常商务花园坐落在城市边缘，其园区内为规划有序的工作室或者厂房的有机组合，是提高生活质量，并以优美的绿色园林景观激发工作人员灵感的地方。 商务花园历经四代演变，第一代由多组小规模建筑组成，园内企业多从事轻工业、仓储或零件组装；第二、三代则追求如何有机地融入到城乡结合部，紧密连接城市成为城市的一部分又不失独有的人文特色；第四代则标榜一个“自给自足”以及能够提供足够内部交流空间的综合社区。 二、 可借鉴案例类比分析  北京丰台总部基地 项目名称 北京丰台总部基地 项目简介 项目是由中关村 丰台园与英国道丰集团合作开发，占地 65 公顷，总建筑面积 106 万平方米，容积率约 ,平均绿化率 50%以上 ,总投资约为 45亿人民币 ,主要为 1000 至 5000 平方米的独体独栋、独立产权、独立冠名的总部楼。 地理位置 北京丰台南四环西路 188 号 投资商 英国道丰集团 /中关村科技园区丰台园科技开发建设有限公司 规划设计 土人景观 /加拿大 AA 设计事务所 占地面积 65 公顷 建筑面积 140 万平方米 绿化率 50% 容积率 物业形态 总部楼 、 金融广场 、 五星级酒店、 总部公寓、风味食堂、东区地 下商业街、总部大讲堂 园区产业定位 高新技术、电子、钢铁、物流等 和立东升环保园项目市场研究及发展定位策划报告 22 园区配套 高级会所、总部官邸、国际商业街、 全宿制双语幼儿园 、 健身中心 、 国际医疗诊所 、 信贷 、 银行 、 邮政 、 超市 、 餐饮 、 娱乐等。 项目特色与优势 规模优势 ， 中关村有史以来最大的中外合资单体项目 ； 独栋式单体设计 — 开创独栋式总部楼新时代 ， 每栋面积 1200 至 6000平米的总部楼 500 余座 ； 园区 为入驻企业总部员工特别打造的千余套产权自主的酒店式公寓。 每套公寓面积约 30 平方米，均为景观较好的精品板楼式设计，每套都配有卫生间、厨房等各类生 活设施，全精装修，配家具，直接入住 ； 各总部楼皆采用 标准柱网组合，框架式结构，使各总部楼在追求独立的同时，又可分、可合、可大、可小，衍生出适应不同企业总部发展性需求的组合形式。 凡购买总部基地总部楼的企业，会自动获得该总部楼的冠名权以最大满足各企业总部的形象展示和可识别性需求 ； 总部基地总体绿化率约 50%。 庭院式中心绿化、点式组团绿化同带状公共绿化相结合，层次分明，分级明确。 绿化主题以缓坡草坪、格状铺砌为主，简洁明快，表现总部商务的现代感、节奏感、速度感，并满足总部办公的静谧与舒适的 环境需求 ； 几十个面积 200 至 500 平方米的风味餐厅； 面积约 万平方米商业配套设施。 丰台总部基地的发展模式借鉴 以企业为主体的开发建设 总部基地 (ABP， Advanced Business Park)所占土地的一级开发由中关村科技园区丰台园管理委员会负责，具体开发则由丰台园科技开发建设有限公司与中关村丰台园道丰科技商务园建设发展有限公司负责。 前者属中关村科技园区丰台园管理委员下设公司，是丰台园产业基地二期开发建设的主体单位；后者由丰台园科技开发建设有限公司、道丰国际集团及道丰国际集团 成立的全资子公司北京道丰数码园开发建设有限公司三家共同投资组建，投资比例分别为 40%(65 公顷土地变价入股 )、 45%、 15%。 道丰科技商务园建设发展有限公司是二级开发商，主要负责 “ 中关村 (丰台 )总部基地 ” 的房屋开发、建设、出租、出售等，整个项目的运行从酝酿、规划、论证、定位、运作均由英国道丰国际集团主持。 多渠道的招商推广模式 和立东升环保园项目市场研究及发展定位策划报告 23 总部基地的招商引资主要采用统一规划、统一设计、统一建设的方式，由开发商道丰公司先期完成开发建设，再统一招商出售给进驻园区的企业。 基地的招商对象为外地进京企业、大型国有企业及外资企业。 目前，总部基地已在沈阳、山西、温州、宁波、内蒙古开设了招商处，为外省市成熟企业进入北京搭建平台，创造便捷的咨询和招商条件。 总部基地的推广措施主要体现在以下几个方面 ： 政府方面： 借北京市政府 2020 年提出要发展总部经济的东风，为政府招商和区域发展铺路，让总部基地深受北京市政府和丰台区政府的 “ 宠爱 ” ；政府的支持和信任为总部基地带来了名气、也带来了中国建设银行 10 亿的贷款。 企业方面： 2020 年一年总部基地的各种广告费达 7000 万元，在三、四环之间立起了无数巨大的广告牌；基地投。