业主委员会制度在物业管理体制中地位、作用及其改进思路

业主委员会制度在物业管理体制中地位、作用及其改进思路内容摘要：

滥竽充数 ,无视业主的意见和不满垄断经营。 物业管理行业没有竞争 ,企业就没有生存的压力 ,也就没有前进的动力 ,长此以往必然造成整体服务质量的下降 ,损害广大业主的利益。 而近年来出现的业主委员会以招投标形式选聘物业管理公司的做法 ,正是 打破垄断管理局面 ,培育物业管理市场竞争机制的有效途径 ,是促进物业管理行业健康发展 ,管理服务水平不断提高的重要动力。 由此可见 ,没有业主委员会 ,缺少了物业管理的主体 ,物业管理也失去了生存和发展基础 ,也就谈不到发挥物业管理新体制和市场机制的作用和效能。 因此建立业主委员会 ,明确业主委员会的法律地位 ,是我国建立业主自治与物业管理企业专业管理相结合的新体制的基础 ,也是培育和规范物业管理市场的必然要求。 四、关于业主委员会民事主体地位的确立 《中华人民共和国民事诉讼法》第四十九条规定 :“公民、法 人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。 ”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第四十条规定 :“民事诉讼 法第四十九条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产 ,但又不具备法人资格的组织。 ”业主委员会既非自然人 ,也非法人 ,应归属于其他组织 ,它具备了其他组织的几个必要条件 : 合法成立 建设部 33号令《城市新建住宅小区管理办法》第六条 :“住宅小区应当成立住宅小区管理委员会 (以下简称管委会 )。 管委会是在房地产行政主管部门指导下 ,由住宅小区内房地产产权人和使用人 选举的代表组成 ,代表和维护住宅小区内房地产产权人和使用人的合法权益。 ”南宁市政府 18 号令《南宁市住宅区物业管理办法》第六条规定 :“住宅区交付使用且入住率达到 50%以上时 ,开发建设单位应在物业管理主管部门指导下 ,及时组建住宅区物业管理委员会(以下简称管委会 )。 管委会住宅区首次住户大会或住户代表大会选举或协商推举产生。 管委会应当自成立之日起 15 日内物业管理行政主管部门办法登记。 ”第七条规定 :“管委会代表住户的利益 ,维护住户的合法权益 ,管委会在物业管理主管部门的指导下 ,负责制定管理委会章程 ,选聘物业管理企业 ,对物业管理企业进行检查和监督 ,协助物业管理企业进行物业管理工作 ”。 以下两个行政规章充分说明业主委员会是在行政主管部门指导下组建 ,并取得批准成立的合法组织。 一定组织机构 《南宁市住宅区物业管理委员会组织管理暂行办法》第十条 :“管委会委员一般为 5 至 15 人 ,具体数额可由住户大会或住户代表大会根据住宅区规模确定 ,但必须是单数。 管委设主任 1 人 ,副主任 1 至 2 人 ,由管理委员选举或推举产生。 管委会可邀请 2 枣 3 名住宅区所在地街道办事下或居民委员会、派出所的代表担任管委会顾问。 ” 有一定的财 产 业主委员会财产生要来源于以下三个部份 : (1)物业的共用部位、共用设施、设备和物业管理办公、经营用房及由此产生的收益 (如停车场收费、楼顶广告牌位租金等 )。 以上物业及其收益由业主委员代表全体业主进行监督管理。 (2)住宅共用部位、共用设施设备维修基金。 1998 年 ,建设部和财政部共同颁发的《住宅共用 部位共用设施设备维修基金管理办法》 (建住房 [1998]213)规定 ,商品房住房在销售时 ,购房者应当按购房款 2 枣 3%的比例向售房单位缴交维修基金 ,售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所 有 ,由业主委员会负责监督管理。 (3) 业主委员会的办公活动经费。 业主委员会的办公经费可以从物业公共设施经营取得的中提取 ,也可按业主大会代或业主代表大会的决议向业主筹集。 综上所述 ,业主委员会已具备了《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第四十条规定的条件 ,业主委员会应属具备民事主体资格的其他组。